위 다섯 가지 가운데 하나라도 해당한다면 문구를 다듬기 전에 서명자 구성부터 점검해야 합니다. 기한, 원상회복, 이의 포기 같은 문장은 나중에 화해조항을 설계하면서 얼마든지 고칠 수 있지만, 서명을 받지 못한 사람은 문장을 고친다고 해서 약속한 사람이 되지 않습니다. 그래서 이 글은 임대인의 입장에서 '서명자와 당사자'라는 한 가지 축만 따라가며 공동임차인, 전차인, 대리 위임 문구, 법인과 개인사업자를 차례로 살펴봅니다.

임차인 쪽에서 읽어도 쓸모가 있습니다. 서명자가 정확해야 보증금 반환이나 원상회복 범위 같은 임대인의 의무도 정확한 사람에게 정확한 내용으로 정리되기 때문입니다. 제소전화해는 한쪽만을 위한 제도가 아니라 양쪽이 서로의 의무를 확인하고 서명하는 균형 잡힌 조서를 만드는 절차라는 점을 전제로 읽어 주시면 좋습니다.

명도확약서 양식, 왜 문구보다 서명자에서 먼저 막힐까요?

많은 임대인이 명도확약서 양식을 고를 때 '언제까지 비운다', '원상회복한다', '이의를 제기하지 않는다' 같은 문구에 공을 들입니다. 문구도 중요하지만 실제 사건에서 먼저 문제가 되는 곳은 서명란입니다. 확약서는 서명한 사람의 약속을 담은 문서일 뿐이고, 서명하지 않은 사람에게서는 아무 약속도 받아 내지 못한 상태이기 때문입니다.

출발점은 확약서의 법적 성격입니다. 민사집행법 제56조는 확정판결 외에 강제집행의 근거가 되는 집행권원을 열거하는데, 임대인과 임차인이 사적으로 주고받은 확약서는 그 목록에 없습니다. 반면 제소전화해가 성립해 작성되는 화해조서는 같은 조 5호가 정한 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 해당해 집행권원이 됩니다. 그래서 확약서는 그 자체로 집행에 쓰이기보다는, 나중에 제소전화해를 신청할 때 어떤 내용으로 누구와 화해할지를 미리 맞춰 둔 초안 역할을 하게 됩니다.

화해조서로 강제집행을 할 때에는 민사집행법 제57조에 따라 제58조와 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조부터 제55조까지의 규정이 준용됩니다. 그 가운데 제39조①은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 집행을 개시할 수 있다고 정합니다. 이 구조를 화해조서에 대입하면, 조서와 집행문에 이름이 오르지 않은 사람에게는 집행을 시작하기 어렵다는 결론으로 이어집니다. 서명자 점검이 문구 점검보다 앞서야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.

그렇다고 확약서가 쓸모없다는 뜻은 아닙니다. 민사소송법 제358조는 사문서에 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인이 있는 때에는 진정한 것으로 추정한다고 정하므로, 서명이 제대로 된 확약서는 임차인이 명도에 합의했다는 사실을 보여 주는 증거가 됩니다. 다만 이 추정도 '그 사람이 서명했다'는 데서 출발합니다.

두 문서를 나란히 놓으면 역할 분담이 분명해집니다. 확약서는 합의 내용과 서명자를 미리 확정하는 단계이고, 화해조서는 그 합의를 법원이 집행할 수 있는 형태로 바꾸는 단계입니다. 앞 단계에서 서명자가 빠지면 뒤 단계에서 그 사람을 당사자로 세우려 할 때 다시 동의를 받아야 하고, 그 사람이 협조하지 않으면 그 사람과의 화해는 성립하지 않습니다. 제소전화해는 상대방이 동의해야 성립하는 제도이므로, 서명자를 처음부터 빠짐없이 모으는 일이 곧 시간과 비용을 아끼는 일입니다.

공동임차인 중 한 사람만 서명했다면 어떻게 될까요?

부부나 동업자가 함께 점포를 빌리는 경우가 흔합니다. 이때 명도확약서 양식에 서명란을 하나만 두면 대개 계약을 주도한 한 사람만 서명하고 끝납니다. 임대인 입장에서는 '어차피 함께 빌렸으니 한 사람만 받아도 된다'고 생각하기 쉽지만, 민법과 민사집행법을 나란히 놓고 보면 그렇게 단순하지 않습니다.

민법 제616조는 수인이 공동하여 물건을 차용한 때에는 연대하여 그 의무를 부담한다고 정하고, 이 규정은 민법 제654조를 통해 임대차에 준용됩니다. 그래서 공동임차인은 차임 지급이나 목적물 반환 같은 임차인의 의무를 연대하여 부담하는 구조가 됩니다. 실체법상 의무만 놓고 보면 각자가 전체 의무를 지는 셈이니, 한 사람의 약속으로 충분해 보일 수 있습니다.

문제는 집행 단계입니다. 앞에서 본 민사집행법 제39조①은 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있어야 집행을 개시할 수 있다고 정하고, 화해조서에는 제57조로 이 규정이 준용됩니다. 의무가 연대라는 것과 그 의무를 강제로 실현할 집행권원에 누구 이름이 올라 있는가는 별개의 문제입니다. 한 사람만 서명한 확약서를 토대로 그 사람만 상대방으로 세워 제소전화해를 신청하면, 조서에 이름이 없는 다른 공동임차인이 점포를 계속 점유할 때 그 사람에 대한 집행이 문제가 될 수 있습니다.

그렇다면 공동임차인 전원을 반드시 당사자로 세워야 할까요. 공동임차인 전원을 함께 상대방으로 해야만 하는지는 판례와 해석의 영역이어서 이 글에서 단정하지 않습니다. 다만 집행 개시 요건이 성명 표시에 매여 있는 이상, 실제로 점유하는 공동임차인은 확약서 단계부터 모두 서명하게 하고 제소전화해에서도 모두 당사자로 올리는 방향을 우선 검토하는 편이 다툼을 줄이는 길입니다. 계약서상 임차인 명의, 사업자등록 명의, 실제로 매장에 상주하는 사람이 서로 다른지도 함께 확인해 두면 좋습니다.

동의를 받고 들어온 전차인, 확약서에 서명이 필요한가

임차인이 임대인의 동의를 받아 점포의 일부나 전부를 다른 사람에게 다시 빌려준 경우, 실제로 매장을 쓰는 사람은 전차인입니다. 이때 임대인이 원래 임차인에게서만 명도확약서를 받아 두면, 막상 비워야 할 때 매장 안에 있는 사람은 확약서에 서명한 적이 없는 사람이 됩니다.

민법 제630조①은 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다고 정합니다. 같은 항 후문은 전차인이 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다고 덧붙입니다. 그리고 ②는 이 규정이 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다고 정합니다. 즉 임대인은 원래 임차인에게 권리를 행사할 수 있는 동시에 전차인에게도 직접 의무를 물을 수 있는 구조입니다.

그런데 이것 역시 실체법상 의무의 이야기입니다. 강제집행으로 전차인의 점유를 풀려면 앞의 공동임차인과 마찬가지로 집행 개시 요건을 따져야 합니다. 원래 임차인만 당사자로 세운 화해조서로 전차인이 점유하는 부분까지 집행할 수 있는지는 사안에 따라 다툼이 생길 수 있는 쟁점입니다. 그러니 처음부터 실제 점유자인 전차인의 서명과 당사자 포함 여부를 따로 점검해 두는 편이 안전합니다.

실무에서 점검할 순서는 이렇습니다. 먼저 전대에 동의한 서면이 있는지, 동의 범위가 점포 전부인지 일부인지 확인합니다. 다음으로 현장에 실제로 상주하는 사람과 사업자등록 명의를 확인합니다. 마지막으로 그 전차인에게서도 명도확약서 서명을 받고, 제소전화해를 신청할 때 상대방으로 함께 올릴지를 정합니다. 전차인이 여럿이면 각자의 점유 부분을 도면 등으로 구분해 두면 도움이 됩니다.

동의 없이 전대한 경우는 결이 다릅니다. 민법 제629조①은 임차인이 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, ②는 이를 위반한 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 다만 해지할 수 있다는 것과 실제 점유자를 상대로 집행할 수 있다는 것은 여전히 별개이므로, 무단 점유자가 확인되면 확약서 서명을 받기 전에 대응 순서를 먼저 상담받는 편이 좋습니다.

'임대인이 지정하는 대리인에게 위임한다'는 문구가 위험한 이유

여기저기 돌아다니는 확약서 서식 가운데에는 임차인이 이 확약에 따른 제소전화해 절차에서 임대인이 지정하는 대리인에게 화해에 관한 대리권을 위임한다는 취지의 문장이 들어간 것이 있습니다. 임대인 입장에서는 임차인이 나중에 협조하지 않아도 절차를 진행할 수 있을 것처럼 보여 편리해 보입니다. 서명자 점검에서 가장 먼저 지워야 할 문장이 바로 이것입니다.

민사소송법 제385조②는 당사자가 제소전화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정합니다. 위 문구는 임차인이 자신의 대리인을 고를 권리를 상대방인 임대인에게 넘기는 내용이어서 이 조항과 정면으로 부딪힙니다. 확약서에 이런 문장을 넣어 두면, 그 확약서를 바탕으로 진행한 절차 전체가 임차인의 진정한 의사에 따른 것인지 의심을 받을 수 있습니다.

같은 조 ③은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 정합니다. 대리인이 출석하더라도 법원이 대리권에 의문을 가지면 본인을 불러 확인할 수 있는 구조입니다. 임대인이 고른 사람이 임차인을 대리하는 모양이면 이 조사로 절차가 늦어질 수 있습니다.

바른 방법은 단순합니다. 확약서에서는 대리 위임 문구를 지우고, 임차인이 제소전화해 신청에 협조하겠다는 뜻과 화해조항의 주요 내용에 합의한다는 뜻만 남깁니다. 대리인을 둘지, 둔다면 누구를 둘지는 임차인이 스스로 정할 일로 남겨 둡니다. 저희 사무소가 진행하는 사건에서도 실무 첨부서류로 인감이 날인된 위임장과 발급 2개월 이내의 인감증명서를 안내하는데, 이는 당사자 본인의 의사를 서류로 확인하기 위한 것입니다.

문구 하나를 지우는 것이 손해처럼 느껴질 수 있지만 실제로는 반대입니다. 임차인이 스스로 대리인을 정하고 화해조항을 확인한 뒤 성립한 조서는, 나중에 '내 뜻과 다르게 만들어졌다'는 다툼에 훨씬 강합니다. 제소전화해가 임대인만을 위한 제도가 아니라 양쪽이 각자의 의무를 확인하는 균형 잡힌 조서라는 점을 생각하면, 대리 위임 문구를 빼는 쪽이 제도 취지에도 맞고 임대인의 집행 안정성에도 도움이 됩니다.

법인 임차인, 서명한 대표자와 조서의 당사자를 어떻게 맞출까요?

임차인이 주식회사 같은 법인이면 계약의 당사자는 법인 자체이고, 대표자는 법인을 대표해 서명하는 사람입니다. 그런데 명도확약서 양식에 개인 서명란만 있으면 대표자가 자기 이름만 적고 법인 명칭이나 법인 인감 없이 서명하는 일이 생깁니다. 이렇게 되면 그 확약이 법인의 약속인지 대표자 개인의 약속인지부터 다툼거리가 됩니다.

민사소송법 제386조는 화해가 성립된 때에는 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다. 조서의 당사자 표시가 집행 단계의 출발점이 되므로, 확약서 단계에서부터 의무자가 법인이라는 점과 누가 법인을 대표해 서명했는지를 분명히 적어 두어야 신청서와 조서의 당사자 표시가 자연스럽게 이어집니다.

확인은 서류로 합니다. 법인등기부로 현재 대표자가 누구로 등기되어 있는지 보고, 확약서에 서명한 사람과 같은지 대조합니다. 제소전화해를 신청할 때 실무상 법인은 발급 2개월 이내의 법인인감증명서와 법인등기부를 준비하므로, 확약서를 받는 날 같은 서류를 미리 확인해 두면 나중에 이름이 어긋나는 일을 크게 줄일 수 있습니다. 확약서에는 법인 명칭과 대표자 직함, 성명을 함께 적고 법인 인감을 날인받는 방식이 기본입니다.

대표자가 바뀌는 경우도 대비해야 합니다. 확약서를 받은 뒤 제소전화해 신청 전에 대표자가 교체되면 새 대표자 기준으로 서류를 다시 갖춰야 할 수 있습니다. 또 대표자 개인에게도 별도의 의무를 지우고 싶다면, 그 개인을 법인과 별개의 당사자로 세울지와 어떤 내용의 의무를 지울지를 따로 정해야 합니다.

개인사업자가 상호만 적고 서명하는 경우도 비슷한 문제가 생깁니다. 상호는 영업의 이름일 뿐이라, 확약서에 상호만 있고 사업주의 성명이 분명하지 않으면 누가 의무자인지 흐려집니다. 사업자등록증에 적힌 대표자 성명과 신분증의 성명을 맞춰 확인하고, 확약서에는 상호와 함께 사업주 성명을 적게 하는 것이 기본입니다. 공동사업자로 등록되어 있다면 앞의 공동임차인 점검을 함께 적용합니다.

명도확약서 양식 서명자 점검표, 유형별로 한눈에

지금까지 본 내용을 서명자 유형별로 정리하면 아래 표와 같습니다. 표의 '조서 반영 검토' 칸은 제소전화해를 신청할 때 당사자 구성을 검토하는 기준이고, 실제 결론은 계약 구조와 점유 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

표에서 보듯 어떤 유형이든 공통 질문은 하나입니다. 확약서에 서명한 사람과 실제로 점포를 비워야 할 사람이 같은 사람인가 하는 것입니다. 두 사람이 다르다면 문구를 아무리 다듬어도 집행 단계에서 공백이 생길 수 있습니다.

서명을 받기 전에 아래 다섯 단계를 순서대로 밟아 보시기를 권합니다. 순서를 바꾸면 서명을 받은 뒤에 사람을 추가해야 하는 일이 생기고, 그때마다 상대방의 협조를 다시 구해야 합니다.

이 다섯 단계는 명도확약서 양식을 고르기 전에 끝내 두는 것이 좋습니다. 양식부터 고르면 서명란 개수가 양식에 맞춰 정해져 실제 점유 상황과 어긋나기 쉽기 때문입니다.

임대인이 자주 하는 말, 조문으로 다시 보기

상담에서 자주 듣는 말 네 가지를 조문으로 나누어 보았습니다. 모두 절반은 맞고 절반은 집행 단계를 놓친 말입니다.

네 가지 말의 공통점은 실체법상 의무와 집행 단계의 요건을 한데 섞었다는 데 있습니다. 누가 어떤 의무를 지는가는 민법이 정하지만, 그 의무를 강제로 실현할 때 누구에게 집행을 개시할 수 있는가는 민사집행법이 정합니다.

서명자 점검 뒤 제소전화해로 넘어가는 흐름

서명자 점검을 마쳤다면 제소전화해 신청으로 넘어갑니다. 민사소송법 제385조①은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정하고, ④는 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용한다고 정합니다. 신청서의 핵심은 확약서의 합의를 집행할 수 있는 화해조항으로 옮기는 설계이고, 당사자 표시는 앞에서 정리한 서명자 목록과 정확히 일치해야 합니다.

저희 사무소의 진행 절차는 전화상담, 이메일 자료 검토와 견적, 입금, 법원 접수(변호사 대행), 기일 출석과 조서 송달의 다섯 단계입니다. 의뢰인은 앞의 세 단계만 챙기시면 되고 화해기일에 직접 출석하실 필요는 없습니다. 기간은 사건에 따라 3~9개월, 평균 6개월 정도로 안내드리고 있으며, 관할합의서를 받아 두면 지역과 관계없이 같은 방식으로 진행할 수 있습니다.

확약서에 넣어 두었던 문구를 화해조항으로 옮길 때에는 임차인 보호 규정도 함께 살펴야 합니다. 권리금 회수기회 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 임차인에게 불리한 강행법규 위반 조항을 그대로 옮기면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 서명자를 바르게 모은 뒤 조항까지 균형 있게 설계해야 양쪽 모두가 나중에 다투지 않는 조서가 됩니다.

15년 동안 3,600건이 넘는 제소전화해를 직접 성립시키며 자주 확인한 것은, 사건이 멈추는 지점이 문구보다 서명자와 당사자 구성인 경우가 많다는 사실입니다. 다만 조서가 성립한 뒤의 강제집행 실행 자체는 저희가 직접 진행하지 않고, 집행에 필요한 집행문과 송달증명 발급까지 지원해 드립니다(비용 별도). 그래서 더더욱 조서 단계에서 집행될 수 있는 당사자 구성과 문구를 갖추는 데 힘을 쏟습니다.

명도확약서 서명자에 관해 자주 묻는 질문