BEFORE YOU MOVE제소전화해조서 임차인은 서명 뒤에 아무것도 바꿀 수 없을까?

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 임대인과 임차인이 합의한 내용을 법원에서 조서로 남기는 절차입니다. 화해가 성립하면 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지고, 민사집행법 제56조 5호가 정한 집행권원이 됩니다. 그래서 조서에 적힌 명도일, 차임 연체 시 해지와 인도, 원상회복 같은 조항은 별도로 소송을 거치지 않고 집행 절차로 이어질 수 있습니다. 많은 임차인이 바로 이 지점에서 "서명한 이상 이제 아무것도 바꿀 수 없다"고 생각합니다.

그러나 조서는 서명 당시 양쪽이 합의한 내용을 고정해 둔 문서이고, 그 뒤에 생길 수 있는 모든 사정을 미리 다 정해 둔 것은 아닙니다. 임대차에 관한 법률은 차임 감액청구, 감염병 관련 폐업 해지권, 계약갱신요구, 권리금 회수기회 보호처럼 임차인에게 일정한 권리를 별도로 부여하고 있습니다. 이 권리들은 조서에서 나오는 것이 아니라 법률에서 나오므로, 조서가 있다는 이유만으로 저절로 사라진다고 보기는 어렵습니다.

그렇다고 조서가 의미를 잃는 것도 아닙니다. 조서의 차임 조항, 연체 해지 조항, 명도 조항은 여전히 살아 있습니다. 임차인이 스스로 판단해 월세를 줄여 내거나 약속한 날에 점포를 비우지 않으면, 임대인은 그 조항을 근거로 집행문을 받아 절차를 시작할 수 있습니다. 그래서 사정이 바뀐 제소전화해조서 임차인은 법정 권리 행사와 조서상 의무 이행을 동시에 관리해야 합니다. 둘을 섞으면 권리를 쓰려다 오히려 집행의 빌미를 주게 됩니다.

조서를 만들 때 갱신요구권이나 권리금 회수기회를 미리 포기하는 문구처럼 강행규정과 부딪히는 조항을 넣으려 하면, 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 이미 성립한 조서에 그와 비슷한 문구가 들어 있다면 그 효력은 개별 사안에서 다퉈질 수 있는 문제입니다. 그러니 "법에 어긋나니 무시해도 된다"고 스스로 결론 내리기보다, 해당 문구가 어떤 법정 권리와 맞물려 있는지부터 확인하는 편이 안전합니다.

아래에서는 제소전화해조서 임차인에게 성립 뒤 흔히 찾아오는 네 장면, 곧 매출 급감·폐업·가게 양도·계속 영업을 나눠 근거 조문과 기한, 초과 상가 적용 여부를 정리합니다.

SCENE 1매출이 급감했다면 조서가 있어도 차임 감액을 청구할 수 있을까?

민법 제628조는 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 상당하지 않게 된 때에는 당사자가 "장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다"고 정합니다. 상가건물 임대차보호법 제11조 제1항도 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 제1급감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우, 당사자가 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 규정합니다. 상가법은 차임뿐 아니라 보증금까지 대상에 넣고 있다는 점이 눈에 띕니다.

두 조문에서 가장 중요한 단어는 '장래'입니다. 감액청구는 이미 밀려 있는 월세를 깎아 주는 제도가 아니라 앞으로 낼 차임을 조정해 달라는 청구입니다. 또 가게 하나의 매출이 줄었다는 사정만으로 곧바로 조문이 말하는 경제사정의 변동에 해당한다고 단정하기는 어렵습니다. 상권 전체의 침체, 공과부담의 변화, 감염병 확산 같은 객관적인 사정이 있었고 그 결과 약정 차임이 주변 시세나 건물 여건에 비추어 상당하지 않게 되었다는 점을 자료로 보여 주는 편이 설득력이 있습니다.

적용 범위도 확인해야 합니다. 상가법 제2조 제3항은 대통령령이 정한 보증금액을 넘는 임대차에도 적용되는 조문을 따로 열거하는데, 제11조는 이 열거에 없습니다. 그래서 환산보증금을 넘는 상가라면 민법 제628조를 중심으로 감액 여부를 검토하게 됩니다.

민법 제652조는 제628조 등의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 그래서 "어떤 사정이 생겨도 차임 감액을 청구하지 않는다"는 식의 약정은 효력이 문제 될 수 있습니다. 다만 조서에 정해 둔 차임 조항과 사후 감액청구가 어떤 관계에 서는지, 감액이 인정되면 조서의 집행 범위에 어떻게 반영되는지는 일률적으로 말하기 어려운 영역입니다. 협의로 정리할지, 조정이나 소송으로 판단을 받을지 사안에 맞는 경로를 골라야 합니다.

실무에서 가장 위험한 장면은 임차인이 감액을 요청해 놓고 스스로 줄인 금액만 입금하는 경우입니다. 상가 임대차의 화해조서에는 흔히 3기의 차임액에 이르는 연체를 해지와 인도 사유로 정한 조항이 들어 있고, 줄여 낸 차액이 쌓이면 그 조항이 그대로 작동할 수 있습니다. 감액 합의가 이뤄지거나 판단이 나오기 전까지는 약정 차임을 계속 내면서 감액을 청구한다는 뜻을 서면으로 남기는 것이 안전합니다. 임대인도 요청을 받으면 자료를 검토하고, 합의가 되면 서면으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

SCENE 2집합 제한을 버티다 폐업했다면 제11조의2 해지권부터

상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항은 임차인이 감염병 관련 법률에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(운영시간을 제한한 조치를 포함)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 제2항은 이 해지가 "임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다"고 규정합니다. 계약기간이 남아 있어도 법이 정한 요건을 갖추면 임차인이 먼저 계약에서 벗어날 수 있는 길을 열어 둔 조문입니다.

요건은 네 덩어리로 나눠 보면 정리가 쉽습니다. 첫째, 감염병 관련 법률에 따른 집합 제한 또는 금지 조치가 있어야 하고 운영시간 제한 조치도 여기에 포함됩니다. 둘째, 그 조치를 '총 3개월 이상' 받았어야 합니다. 조문이 '총'이라는 표현을 쓰고 있어 조치 기간을 모아 계산하는 구조로 읽힐 여지가 있지만, 구체적인 산정은 조치 내용에 따라 따져 봐야 합니다. 셋째, 그 조치로 인해 경제사정의 중대한 변동이 생겼어야 하고, 넷째, 실제로 폐업에 이르렀어야 합니다. 조치와 폐업 사이의 인과관계를 보여 줄 기록이 중요한 이유입니다.

이 조문은 상가법 제2조 제3항이 열거한 조문에 들어 있어 환산보증금을 넘는 상가에도 적용됩니다. 장면 1의 상가법 제11조가 초과 상가에 적용되지 않는 것과 대비되므로, 보증금 규모가 큰 점포라도 이 해지권은 따로 검토해야 합니다.

효력 시점은 통고를 보낸 날이 아니라 임대인이 통고를 받은 날을 기준으로 3개월입니다. 그래서 통고는 내용증명처럼 도달 사실과 날짜를 남길 수 있는 방법으로 하는 것이 좋습니다. 해지 효력이 생기기 전까지는 임대차가 이어지는 구조이므로, 그 사이의 차임을 어떻게 정산할지, 보증금 반환과 원상회복, 점포 인도 시점을 언제로 맞출지를 함께 협의해 두는 편이 안전합니다.

조서와의 관계도 살펴야 합니다. 조서에 폐업 해지권을 쓰지 않겠다는 취지의 문구가 있다면, 상가법 제15조가 임차인에게 불리한 약정의 효력을 제한하는 강행규정이라는 점에서 그 문구는 효력이 없을 수 있습니다. 다만 제15조는 제2조 제3항 열거에 들어 있지 않아 환산보증금 초과 상가에서는 판단이 달라질 수 있습니다. 조서의 명도일과 해지 효력일이 어긋난다면 어느 날짜로 정산하고 인도할지 합의서로 남겨 두십시오.

1. 1조치 기간 확인 · 조치를 받은 기간을 행정 공지와 영업 기록으로 정리합니다.
2. 2폐업과 인과관계 기록 · 매출 변화와 폐업 신고 등 자료를 모읍니다.
3. 3해지 통고 발송 · 도달 날짜가 남는 방법으로 임대인에게 해지를 통고합니다.
4. 4수령일부터 3개월 · 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다.
5. 5정산과 인도 · 정산·원상회복·보증금 반환·인도 날짜를 합의서로 맞춥니다.

SCENE 3가게를 넘기고 싶다면 양도 동의와 권리금 회수는 다른 길입니다

가게를 넘기는 방법은 두 갈래입니다. 임차권 자체를 넘기는 양도, 그리고 신규임차인을 주선해 그 사람이 임대인과 새로 계약하도록 하면서 권리금을 받는 방식입니다. 근거와 요건이 다르므로 어느 길로 갈지부터 정해야 합니다.

민법 제629조 제1항은 임차인이 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다고 정하고, 제2항은 이를 위반하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정합니다. 즉 임차권 양도는 임대인의 동의가 출발점입니다. 조서가 있는 임대차라면, 양수인은 조서의 당사자가 아니므로 동의와 함께 조서상의 권리·의무를 어떻게 정리할지가 별도의 과제가 됩니다. 새로 제소전화해를 하는 방법을 포함해 양쪽이 받아들일 수 있는 정리 방식을 미리 협의해 두는 것이 좋습니다.

두 번째 길은 상가법 제10조의4가 정한 권리금 회수기회 보호입니다. 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 금지되는 행위는 네 가지입니다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 그로부터 권리금을 받는 행위, 그 사람이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 그 사람에게 조세·공과금·주변 상가건물의 차임 및 보증금 등에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위입니다.

이 보호에는 한계도 있습니다. 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 사유, 예컨대 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이나 임대인의 동의 없는 전대가 있으면 보호 규정이 적용되지 않는다고 정합니다. 제2항은 주선된 사람이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 등 네 가지를 계약 거절의 정당한 사유가 있는 것으로 봅니다. 또 제5항에 따라 임차인은 주선한 사람의 지급 자력이나 의무 이행 의사·능력에 관해 자신이 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하여야 합니다.

시기도 핵심입니다. 방해 금지 기간은 종료 6개월 전부터 종료 시까지이므로, 계약기간 한가운데서 가게를 넘기려면 현실적으로는 양도 동의 경로를 먼저 검토하게 됩니다. 종료 뒤에야 신규임차인을 찾는다면 이 기간 밖이라 원칙적으로 보호를 기대하기 어렵습니다. 제10조의4는 제2조 제3항 열거 조문이어서 환산보증금 초과 상가에도 적용됩니다. 임대인이 방해해 손해가 생겼다면 제3항에 따라 배상을 구할 수 있는데, 그 배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 제4항에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 조서를 만들 때 권리금 회수기회를 미리 포기하는 문구를 넣으려 하면 보정명령 사유가 될 수 있고, 이미 들어가 있다면 그 효력은 다퉈질 여지가 있습니다.

SCENE 4계속 영업하고 싶다면 갱신요구는 언제까지 할 수 있을까?

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임대인이 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 제2항은 임차인의 계약갱신요구권이 "최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다"고 규정합니다. 그래서 계속 영업을 원하는 임차인은 먼저 날짜 두 가지를 세야 합니다. 이번 만료일을 기준으로 한 요구 가능 기간, 그리고 최초 계약일부터 따진 전체 기간입니다.

조서에 명도일이 적혀 있어도 갱신요구의 여지가 처음부터 없어지는 것은 아닙니다. 다만 조서의 명도 조항과 갱신요구의 관계는 다툼이 생길 수 있는 영역이고, 임대인이 조서로 집행을 신청하면 임차인은 별도 절차로 다퉈야 하는 부담을 안습니다. 그래서 기간 안에 도달 사실이 남는 방법으로 요구해 두는 것이 무엇보다 중요합니다.

이미 만료 1개월 전이 지나 버렸다면 순서를 바꿔 확인합니다. 먼저 임대인이 그 기간 안에 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 했는지 봅니다. 통지가 없었다면 상가법 제10조 제4항에 따라 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 이 경우 존속기간은 1년으로 봅니다. 다만 제10조 제4항은 제2조 제3항 열거에 들어 있지 않아 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않습니다. 통지가 있었다면 갱신요구 기간이 지난 상태여서 협의의 영역으로 넘어갑니다.

임대인이 거절할 수 있는 사유도 함께 점검해야 합니다. 제10조 제1항 단서는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등 여덟 가지를 열거합니다. 장면 1에서 감액을 이유로 월세를 줄여 내다가 연체액이 쌓이면, 감액은커녕 갱신요구까지 막힐 수 있다는 뜻입니다.

환산보증금을 넘는 상가라도 제2조 제3항이 제10조 제1항·제2항·제3항 본문을 열거하고 있어 갱신요구 자체는 할 수 있습니다. 이때는 제10조의2에 따라 계약갱신 때 당사자가 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.

COMMON LINES임차인이 흔히 하는 말, 조문으로 판정하면

급할수록 조문을 짧게 줄여 기억하기 쉽지만, 줄인 문장이 실제 요건과 다르면 첫 대응부터 어긋납니다. 제소전화해조서 임차인에게서 자주 듣는 말 네 가지를 조문에 비춰 판정해 보겠습니다.

AT A GLANCE네 장면 한눈 비교, 요건과 기한과 적용 범위

네 장면을 한 표에 모았습니다. 환산보증금 초과 여부에 따라 적용 조문이 달라지는 맨 오른쪽 칸을 꼭 함께 보시기 바랍니다.

표에서 보듯 네 권리는 서로 연결되어 있습니다. 장면 1에서 차임을 임의로 줄여 내다 3기 연체에 이르면 장면 3의 권리금 회수기회 보호와 장면 4의 갱신요구가 함께 흔들릴 수 있습니다. 장면 3에서 동의 없이 일부를 전대하면 그 자체가 해지 사유이자 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다. 하나의 장면만 보고 움직이기보다 네 장면을 함께 놓고 지금 무엇을 지켜야 하는지부터 정하는 것이 좋습니다.

PREPARE지금 모아 둘 기록, 장면별 준비물

어느 장면이든 기록이 결과를 좌우합니다. 경제사정의 변동, 조치 기간과 폐업, 신규임차인 주선 사실, 갱신을 요구한 날짜를 각각 증명해야 하기 때문입니다. 아래 여섯 가지는 장면과 상관없이 먼저 챙겨 두십시오.

조서가 성립한 뒤 임대인과 새 조건에 합의했다면 반드시 서면으로 정리하십시오. 차임 변경, 명도일 연기, 보증금 반환 시점 변경이 문서로 남지 않으면 원래 조항으로 집행이 신청될 때 대응이 어려워집니다. 변경 폭이 크다면 새로 제소전화해를 하는 방법도 검토할 수 있습니다.

FAQ자주 묻는 질문