새 세입자 구하면 보증금 반환 특약, 왜 이렇게 자주 쓰일까요?

임대차 실무에서 "새 세입자가 구해지면 그때 보증금을 돌려준다"는 약속은 생각보다 흔합니다. 임대인은 받은 보증금을 대출 상환이나 다른 투자에 이미 써 둔 경우가 많아, 기존 임차인에게 돌려줄 돈을 새 임차인이 낼 보증금으로 마련하려는 계산을 깔고 있습니다. 임차인도 계약 당시에는 기간 만료가 먼 일처럼 느껴져 크게 따지지 않고 서명하는 일이 많습니다. 문제는 이 문구가 실제로 힘을 발휘하는 순간이 대부분 관계가 이미 틀어진 뒤라는 점입니다.

상가는 경기 흐름이나 상권 변화에 따라 공실이 길어질 수 있고, 주택도 시세 하락이나 계절적인 이사 수요 변화로 새 임차인이 쉽게 구해지지 않을 수 있습니다. 그러면 임차인은 기간이 끝났는데도 언제 보증금을 받을지 모른 채 기다리게 되고, 임대인은 "약속대로 새 세입자가 들어오면 주겠다"고 답하게 됩니다. 같은 문장을 두고 임대인은 반환 시기를 늦출 수 있는 근거로, 임차인은 반환 방법을 정해 둔 문장 정도로 받아들이면서 갈등이 커집니다.

이 갈등이 제소전화해 단계로 넘어오면 한 겹 더 복잡해집니다. 제소전화해로 만든 화해조서는 민사집행법 제56조 5호가 정한 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이므로, 조서에 적힌 문장 하나하나가 나중에 그대로 집행의 요건이 됩니다. 계약서에 있던 애매한 표현을 다듬지 않고 옮겨 적으면, 그 애매함이 집행 단계까지 고스란히 따라옵니다.

이 글은 새 세입자 구하면 보증금 반환 특약을 화해조항으로 옮길 때 생기는 문제를 임대인과 임차인 양쪽의 눈으로 살펴봅니다. 먼저 이 특약의 법적 성격이 어떻게 해석될 수 있는지, 임대차가 끝난 뒤에도 관계가 이어지는 것으로 보는 규정이 어떤 의미를 갖는지 정리합니다. 이어서 조서로 만들었을 때 집행 단계에서 무엇이 막히는지 확인하고, 마지막으로 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조항 구조를 제시합니다.

제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 화해 자체가 성립하지 않으므로, 좋은 화해조서는 언제나 양쪽의 권리와 의무를 함께 담은 균형 조서입니다.

이 특약은 '기한'일까, '조건'일까?

새 임차인 입주에 보증금 반환을 연결한 약정은 법적으로 두 갈래의 해석이 가능합니다. 하나는 반환 의무 자체는 이미 정해져 있고 그 이행 시기만 새 임차인 입주라는 시점에 맞춘 것으로 보는 해석, 즉 불확정기한으로 보는 방식입니다. 다른 하나는 새 임차인 입주라는 사실이 실제로 일어나야 비로소 반환 의무가 효력을 갖는 것으로 보는 해석, 즉 정지조건으로 보는 방식입니다. 겉으로는 같은 문장이지만 어느 쪽으로 읽느냐에 따라 결과가 크게 달라집니다.

두 해석의 차이는 '새 임차인이 끝내 구해지지 않는 경우'에서 가장 뚜렷하게 드러납니다. 민법 제147조①은 "정지조건있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 정지조건으로 읽으면 조건이 성취되지 않는 동안에는 반환 의무가 효력을 갖지 않는 것처럼 읽힐 여지가 생깁니다. 반면 불확정기한으로 읽으면 반환 의무는 이미 존재하고, 언제 이행하느냐만 남은 문제가 됩니다.

지체책임이 시작되는 시점도 달라질 수 있습니다. 민법 제387조①은 "채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다"고 하고, 이어서 "채무이행의 불확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래함을 안 때로부터 지체책임이 있다"고 정합니다. 날짜를 적은 약정은 기한이 도래한 때가, 새 임차인 입주처럼 시점이 불확정한 약정은 기한이 도래함을 안 때가 기준이 되므로, 두 약정은 이행지체 책임의 시작 시점부터 다르게 다뤄집니다.

그렇다면 새 세입자 구하면 보증금 반환 특약은 둘 중 무엇일까요? 이는 계약서의 문언, 계약을 맺게 된 경위, 당사자가 그 문구로 이루려던 목적 등을 종합해 판단하는 해석의 영역이며, 법원도 사안마다 따로 판단하고 있어 일률적으로 단정할 수 없습니다. 불확정기한으로 본다 하더라도 새 임차인이 끝내 구해지지 않을 때 언제 기한이 도래한 것으로 볼지 역시 다툼이 될 수 있습니다. 바로 이 불확실성이 이 특약이 가진 본질적인 위험입니다.

임대인 입장에서는 정지조건으로 읽혀야 유리하다고 생각하기 쉽지만, 꼭 그렇지도 않습니다. 해석이 갈린다는 사실 자체가 분쟁의 씨앗이고, 분쟁이 길어지면 명도 일정도 함께 흔들리기 때문입니다. 임차인도 문구를 명확히 해 두는 편이 안전합니다.

임대차가 끝나도 보증금을 돌려받을 때까지 이어지는 관계

이 특약을 볼 때 함께 알아야 할 규정이 있습니다. 주택임대차보호법 제4조②는 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정하고, 상가건물 임대차보호법 제9조②도 "임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다"고 정합니다. 기간이 끝났다고 해서 보증금 문제가 남은 채로 관계가 곧바로 사라지는 것은 아니라는 뜻입니다.

이 규정은 새 세입자 구하면 보증금 반환 특약과 맞물리면서 실무상 의미가 커집니다. 새 임차인이 구해지지 않는 동안 기존 임차인이 목적물에 머무르고 있다면, 임대차 관계가 존속하는 것으로 보는 규정이 임차인의 지위를 뒷받침하는 근거로 거론될 수 있습니다. 그 결과 임대인은 보증금을 돌려주지 못하는 동안 목적물을 비워 받기도 어려워질 수 있고, 새 임차인을 들이려 해도 기존 임차인이 아직 점유하고 있어 일정이 꼬이는 악순환이 생깁니다. 반환을 늦추려던 특약이 오히려 명도를 늦추는 결과로 돌아올 수 있는 것입니다.

다만 상가라면 적용 범위를 반드시 확인해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조①단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 하고, 제2조③은 그런 임대차에도 적용되는 조문을 따로 열거합니다. 열거된 조문은 제3조, 제10조①②③ 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조입니다. 제9조는 이 목록에 없으므로, 환산보증금이 기준을 넘는 상가에는 제9조②의 존속 규정이 적용되지 않습니다.

특약의 효력 자체도 문제가 될 수 있습니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정하고, 상가건물 임대차보호법 제15조도 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 새 임차인이 구해질 때까지 반환을 미루는 특약이 이들 강행규정에 비추어 효력을 잃는지는 특약의 구체적인 내용과 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있어 단정할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제15조 역시 제2조③ 열거 조문이 아니므로 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않는다는 점도 함께 기억해야 합니다.

표에서 보듯 같은 특약이라도 목적물이 주택인지, 상가라면 환산보증금이 기준 이하인지에 따라 기댈 수 있는 규정이 달라집니다. 화해조항을 설계하기 전에 이 구분부터 정리해 두어야 조항 하나하나의 무게를 정확히 가늠할 수 있습니다. 환산보증금 계산에 쓰는 비율과 기준 금액은 대통령령에서 정하므로, 구체적인 해당 여부는 상담 단계에서 계약 내용을 놓고 확인하는 것이 안전합니다.

화해조서에 그대로 옮기면 무엇이 막히나요?

제소전화해는 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있는 제도이고(민사소송법 제385조①), 화해가 성립하면 화해조서가 만들어집니다. 민사집행법 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 제58조와 제59조를 제외한 제28조부터 제55조까지의 규정을 준용한다고 정합니다. 화해조서 집행은 판결 집행 규정을 그대로 적용받는 것이 아니라 '준용'하는 구조로 움직인다는 점을 먼저 기억해 두세요.

이 구조 안에서 '새 임차인이 입주하면 임대인은 보증금을 반환한다'는 조항은 조건이 붙은 조항으로 다뤄질 가능성이 큽니다. 민사집행법 제30조②는 판결을 집행하는 데에 조건이 붙어 있어 그 조건이 성취되었음을 채권자가 증명하여야 하는 때에는 이를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 준다고 정하고, 화해조서에는 제57조를 통해 이 규정이 준용됩니다. 보증금 반환을 집행하려는 사람은 임차인이므로, 새 임차인이 입주했다는 사실을 임차인이 서류로 증명해야 하는 상황이 됩니다.

그런데 새 임차인과의 계약서, 입주 일자, 보증금 수령 내역 같은 자료는 대부분 임대인 쪽에 있습니다. 임차인은 새 임차인이 실제로 들어왔는지조차 알기 어려운 경우가 많고, 알더라도 이를 법원에 낼 서류로 확보하기는 더 어렵습니다. 결국 조서를 받아 두고도 집행문을 받지 못해 집행에 들어가지 못하는 상황이 생길 수 있고, 증명 서류를 갖추지 못하면 별도의 소송 절차를 밟아야 하는 부담까지 생길 수 있습니다.

반대로 새 임차인이 끝내 구해지지 않는 경우에는 조건 성취 자체가 없으니, 문언만 보면 반환 조항을 집행할 계기가 아예 생기지 않을 수 있습니다. 임차인이 화해에 동의하면서 기대했던 보호 장치가 실제로는 작동하지 않는 셈입니다. 임대인에게도 반갑지 않습니다. 분쟁이 커지면 명도 일정까지 늦어질 수 있기 때문입니다.

집행문·시일·동시이행, 세 단계를 섞지 마세요

화해조항의 반환 시기를 설계할 때는 집행 단계에서 무엇이 요구되는지를 나눠서 보아야 합니다. 조항의 형태에 따라 요건이 걸리는 단계 자체가 다르기 때문입니다. 아래 세 가지는 서로 다른 단계의 이야기이므로, 하나로 뭉뚱그리면 설계가 어긋납니다.

1. 1

   조건형 · 집행문을 받는 단계

   새 임차인 입주처럼 장래의 불확실한 사실에 집행을 걸어 둔 조항입니다. 민사집행법 제57조가 준용하는 제30조②에 따라, 조건이 성취되었음을 증명하는 서류를 제출해야 집행문이 나옵니다.
2. 2

   확정기한형 · 집행을 개시하는 단계

   '○년 ○월 ○일까지'처럼 날짜를 정한 조항입니다. 제57조가 준용하는 제40조①에 따라, 집행을 받을 사람이 일정한 시일에 이르러야 채무를 이행하게 되어 있는 때에는 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있습니다.
3. 3

   동시이행형 · 집행을 개시하는 단계

   명도와 보증금 반환을 맞바꾸는 조항입니다. 제57조가 준용하는 제41조①에 따라 "채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만" 집행을 개시할 수 있습니다.

첫째 조건형은 집행문을 받는 단계에서 걸립니다. 장래에 일어날지 모르는 사실에 집행을 걸어 두면, 그 사실이 실제로 일어났다는 것을 서류로 보여 주어야 집행문이 나옵니다. 둘째 확정기한형은 집행문 단계가 아니라 집행을 개시하는 단계의 문제로, 정해 둔 날짜가 지나면 집행을 시작할 수 있습니다. 날짜가 지났다는 사실은 달력만으로 확인되므로, 새 임차인 입주 같은 사실을 따로 증명해야 하는 부담이 생기지 않습니다.

셋째 동시이행형은 상대방의 이행과 맞물린 구조입니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니한 때는 예외로 둡니다. 보증금 반환과 목적물 인도를 동시이행으로 묶어 조서에 적으면, 집행에 나서는 쪽은 원칙적으로 자기 쪽 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 점을 증명해야 집행을 개시할 수 있습니다. 다만 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 임차한 주택·건물 자체에 대하여 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는 특례가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2①, 상가건물 임대차보호법 제5조① — 상가 제5조는 제2조③ 열거 밖이라 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않음). 대법원 판결도 임대차 종료 후 보증금 반환과 목적물 인도를 동시이행 관계로 보는 취지입니다.

이 세 가지를 구분하면 설계의 방향이 보입니다. 새 세입자 구하면 보증금 반환 특약을 조건형 하나로만 두면 집행문 단계가 병목이 됩니다. 여기에 확정한 최종기한을 함께 두면, 새 임차인 입주를 증명하지 못하더라도 그 날짜가 지난 뒤에는 기한 경과를 근거로 집행을 검토할 길이 열립니다. 그리고 명도와의 관계는 동시이행으로 정리해 두면, 양쪽 의무가 서로를 담보하는 구조가 완성됩니다.

균형 설계: '새 임차인 입주 시, 늦어도 ○년 ○월 ○일까지'

실무에서 권하는 방식은 새 임차인 입주라는 사정을 지우는 것이 아니라, 그 옆에 확정한 최종기한을 함께 적는 것입니다. 임대인은 새 임차인의 보증금으로 반환 자금을 마련할 시간을 얻고, 임차인은 어떤 경우에도 늦어도 특정한 날짜에는 반환받을 수 있다는 확실성을 얻습니다. 서로 조금씩 양보해 분쟁을 끝낸다는 화해의 취지에도 잘 들어맞는 구조입니다. 아래는 구조를 보여 주기 위한 예시입니다.

①항은 기존 특약의 취지를 살리는 부분입니다. ②항이 핵심으로, 확정한 날짜를 적어 두면 그 날짜가 지난 뒤에는 새 임차인 입주 여부와 관계없이 반환 조항의 집행을 검토할 수 있습니다. ③항은 명도와 반환을 동시이행으로 묶어 어느 한쪽만 먼저 이행하는 위험을 막고, ④항은 임차인이 새 임차인 입주 사실을 알 수 있도록 정보의 흐름을 만들어 두는 장치입니다.

최종기한을 정할 때는 현실적인 공실 기간을 함께 고려해야 합니다. 너무 짧으면 임대인이 지키기 어려워 다시 분쟁이 생기고, 너무 길면 임차인 보호 장치로서 의미가 줄어듭니다. 지역 임대 시장의 사정, 목적물의 용도와 규모, 임대인의 자금 계획을 놓고 양쪽이 받아들일 수 있는 날짜를 정하는 것이 중요합니다.

함께 정리하면 좋은 항목도 있습니다. 새 임차인을 기다리는 동안의 차임과 관리비를 어떻게 처리할지, 임차인이 먼저 이사를 나갈 경우 열쇠 반환과 점유 이전 시점을 어떻게 기록할지, 원상회복 범위와 보증금 공제 항목을 무엇으로 할지 등을 조항으로 적어 두면 반환 단계의 정산 다툼을 크게 줄일 수 있습니다. 공제 항목이 불분명하면 반환 시기는 정리되어도 반환할 금액을 두고 다시 다투게 되므로, 정산 방식까지 함께 정해 두는 것이 좋습니다.

주택 임차인이 새 임차인을 기다리지 못하고 먼저 이사해야 하는 사정이 있다면 임차권등기명령 제도도 함께 검토할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고, 같은 조 ⑤는 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 그 뒤 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 정합니다. 이 제도는 사정에 따라 신청할 수 있는 선택지이고, 화해조항과 어떻게 함께 운용할지는 상담에서 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.

이미 특약이 들어간 계약서나 조서가 있다면?

계약서에만 특약이 있고 아직 제소전화해를 신청하기 전이라면, 화해조항을 만드는 지금이 문구를 바로잡을 가장 좋은 기회입니다. 계약서 문구를 그대로 복사하지 말고, 앞에서 본 것처럼 최종기한과 동시이행 구조를 더해 조항을 새로 짜는 것이 좋습니다. 제소전화해는 양쪽이 합의해야 성립하므로, 이 단계에서 임차인도 자신에게 필요한 보호 장치를 당당하게 요구할 수 있습니다. 임대인 역시 임차인이 납득할 수 있는 조항을 내놓을수록 화해가 순조롭게 성립할 가능성이 커집니다.

이미 '새 임차인 입주 시 반환' 문구만 담긴 화해조서가 성립했다면 사정이 다릅니다. 조서 내용을 한쪽이 마음대로 바꿀 수는 없으므로, 양쪽이 새로 합의해 반환 시기를 명확히 하는 방안을 먼저 생각해 볼 수 있습니다. 다만 조서가 성립한 뒤에 맺은 새 합의가 조서의 집행에 어떤 영향을 주는지는 청구에 관한 이의의 소(민사집행법 제57조가 준용하는 제44조) 등에서 다퉈질 수 있는 문제여서, 결론을 단정하기 어렵습니다. 새 합의를 할 때는 그 합의가 조서와 어떤 관계에 있는지까지 문서로 분명히 남겨 두는 것이 좋습니다.

임대인이라면 새 임차인과 계약을 맺는 즉시 그 사실을 기존 임차인에게 알리고, 반환 일정을 서면으로 정리해 두는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다. 임차인이라면 기간 만료 전후의 대화와 통지 내용을 기록으로 남겨 두고, 새 임차인 입주 여부를 확인할 수 있는 정보를 꾸준히 모아 두는 것이 좋습니다. 이런 기록은 나중에 조건이 성취되었는지, 기한이 도래했는지를 다툴 때 중요한 자료가 됩니다.

법도가 보증금 반환 조항을 설계하는 방식

법도는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 '집행되는 문구'를 다듬어 왔습니다. 보증금 반환 조항은 그중에서도 임대인과 임차인의 이해가 가장 날카롭게 부딪히는 부분이어서, 한쪽에만 유리한 문구보다 양쪽이 받아들일 수 있고 실제로 집행 단계에서 작동하는 문구를 찾는 데 집중합니다. 새 임차인 입주라는 사정을 반영하면서도 최종기한과 동시이행 구조를 함께 갖추는 것이 대표적인 예입니다.

진행은 전화상담, 이메일로 자료 검토와 견적 안내, 입금, 변호사의 법원 접수 대행, 화해기일 출석과 조서 송달의 다섯 단계로 이뤄집니다. 의뢰인은 앞의 세 단계만 함께하시면 되고, 화해기일에 직접 출석하실 필요는 없습니다. 접수부터 조서 송달까지는 평균 6개월(3~9개월) 정도 걸리는 것이 일반적이므로, 기간 만료 시점을 고려해 여유 있게 준비하시는 것이 좋습니다.

조서가 성립한 뒤 실제 강제집행 절차 자체는 법도가 직접 진행하지 않지만, 집행에 필요한 집행문과 송달증명 발급까지는 지원해 드립니다(비용 별도). 비용은 상단 메뉴의 비용 안내에서 확인하실 수 있고, 온라인 상담도 상단 메뉴에서 신청하실 수 있습니다.

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