제소전화해로 조서를 받아도 강행규정은 피해갈 수 없습니다

제소전화해는 임대인과 임차인이 임대차 계약과 관련한 분쟁을 소송에 이르기 전에 미리 정리해 두는 절차입니다. 한쪽이 법원에 화해를 신청하면 판사가 화해기일을 지정하고, 그 기일에 양쪽이 합의한 내용대로 화해가 성립하면 그 결과는 화해조서로 남습니다. 이 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지는 집행권원이 되기 때문에, 나중에 임차인이 약속과 다르게 행동하더라도 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있다는 장점이 있습니다.

그런데 여기서 반드시 기억해야 할 것은, 화해조서는 임대인 혼자 만드는 문서가 아니라는 점입니다. 임차인이 동의하지 않으면 애초에 화해 자체가 성립하지 않고, 법원 역시 당사자들이 합의한 내용을 그대로 받아 적어 주는 곳이 아니라 그 내용이 법에 어긋나지는 않는지를 살펴보는 기관입니다. 즉 제소전화해는 임대인에게만 유리한 문서를 만드는 창구가 아니라, 양쪽의 권리관계를 균형 있게 정리하는 절차로 설계되어 있습니다.

이 균형을 지탱하는 핵심 장치가 바로 강행규정입니다. 상가건물 임대차나 주택 임대차에 관한 법률에는 당사자들이 합의하더라도 마음대로 바꿀 수 없는 조항들이 있고, 이를 강행규정이라 부릅니다. 화해조서에 담기는 특약이라 해도 이 강행규정을 건드리는 순간, 법원은 그 문구를 그대로 받아 주지 않고 보정을 요구하거나 해당 부분의 효력을 인정하지 않습니다. 제소전화해가 아무리 강력한 집행권원이라 해도, 그 내용물까지 무제한으로 자유로운 것은 아니라는 뜻입니다.

따라서 임대인이 조서 문구를 설계할 때 가장 먼저 물어야 할 질문은 '이 조항이 나중에 집행 가능한가'가 아니라 '이 조항이 강행규정을 건드리지는 않는가'입니다. 아무리 정교하게 문구를 짜더라도 강행규정을 넘어서는 부분은 애초에 조서에 실리지 못하거나, 실렸다 해도 그 부분만 따로 효력을 잃을 수 있기 때문에, 처음부터 안전한 범위 안에서 설계하는 것이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

이런 이유로 제소전화해를 준비할 때는 계약 조건을 단순히 '임대인이 원하는 대로' 나열하는 것이 아니라, 각 조항이 상가건물 임대차보호법이나 주택임대차보호법의 어느 규정과 맞닿아 있는지를 먼저 정리하는 과정이 필요합니다. 이 정리 작업을 건너뛰고 곧바로 신청서를 작성하면, 접수 이후 법원의 심사 단계에서 문제가 드러나 시간을 다시 들여야 하는 상황이 생기기 쉽습니다.

강행규정 위반, '법 위반'과 '임차인에게 불리' 두 요건이 함께 있어야 합니다

상가건물 임대차보호법 제15조는 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다'고 정하고 있고, 주택임대차보호법 제10조 역시 같은 취지로 임차인에게 불리한 약정의 효력을 부정합니다. 이 조문을 읽을 때 흔히 놓치는 부분이 있는데, 무효가 되려면 단순히 법 조문과 다르게 정했다는 사실만으로는 부족하고, 그 약정이 '임차인에게 불리하다'는 사정까지 함께 인정되어야 한다는 점입니다.

바꿔 말하면 이 강행규정은 임차인을 보호하기 위한 편면적 강행규정입니다. 법이 정한 기준보다 임대인에게 불리한 방향으로 합의했다면, 그 합의는 강행규정 위반의 문제가 아예 생기지 않습니다. 예를 들어 법이 정한 기간보다 임차인에게 더 유리한 기간을 보장해 주기로 한 특약, 임대인이 스스로 부담을 더 지기로 한 특약은 강행규정과 충돌하지 않고 그대로 유효하게 살아남습니다.

실무에서 자주 오해하는 지점은 '강행규정에 관련된 조항이면 무조건 무효'라고 단정해 버리는 것입니다. 그러나 강행규정의 취지 자체가 임차인 보호에 있기 때문에, 판단의 저울은 항상 '이 조항으로 인해 임차인이 법이 보장한 것보다 불리해지는가'라는 질문으로 맞춰져야 합니다. 이 저울질을 건너뛰고 조문 문구만 보고 무효 여부를 단정하면, 실제로는 유효하게 살릴 수 있었던 조항까지 스스로 포기하게 되는 결과가 생길 수 있습니다.

결국 조서 문구를 설계하는 실무자의 역할은 두 단계로 나뉩니다. 첫째, 이 조항이 상가법이나 주임법의 어느 조문과 관련되어 있는지를 짚어내는 것이고, 둘째, 그 조항이 실제로 임차인에게 불리한 방향으로 작용하는지를 구체적으로 따지는 것입니다. 이 두 단계를 순서대로 거치지 않으면, 강행규정 문제를 지나치게 넓게 해석해 협상 여지를 스스로 좁히거나, 반대로 지나치게 좁게 해석해 나중에 조항 전체가 흔들리는 위험을 떠안게 됩니다.

이 두 요건을 나눠서 보는 습관은 비단 제소전화해뿐 아니라 임대차 계약서를 처음 작성하는 단계에서도 똑같이 유용합니다. 계약 조건을 정할 때부터 '이 조항이 법 조문과 어떻게 연결되는지'와 '임차인에게 실제로 어떤 영향을 주는지'를 함께 따져 두면, 나중에 제소전화해나 소송으로 넘어가더라도 다시 손볼 부분이 크게 줄어들어 전체적인 시간과 비용을 아낄 수 있습니다.

조서에 넣으면 보정명령을 받는 대표적인 문구

실무에서 가장 자주 문제가 되는 것은 권리금과 관련된 조항입니다. 상가건물 임대차보호법은 권리금을 영업시설이나 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 등 유무형의 재산적 가치를 넘기는 대가로 오가는 금전으로 정의하고 있고, 이를 둘러싼 임차인의 권리를 보호하는 별도의 장치를 마련해 두고 있습니다. 이런 배경에서 '임차인은 권리금을 일체 주장하지 않는다'는 식의 포괄적인 포기 조항을 조서에 넣으려 하면, 법원이 그 조항의 성격을 살펴보고 보정을 요구하는 경우가 많습니다.

계약갱신요구권을 사전에 포기시키는 문구도 마찬가지로 위험합니다. 임차인이 법이 정한 기간 안에 갱신을 요구할 수 있는 권리는 임대차 관계의 안정성을 지탱하는 핵심 장치인데, 이를 조서 특약으로 미리 없애 버리는 것은 강행규정이 보호하려는 이익을 정면으로 건드리는 결과가 됩니다. 임대인 입장에서는 재건축이나 재개발 계획 때문에 갱신 여지를 미리 차단하고 싶은 사정이 있을 수 있지만, 그런 목적이라면 법이 정한 정당한 거절 사유의 틀 안에서 접근하는 것이 안전합니다.

이 밖에도 임차인에게 부당하게 짧은 최단 임대차기간을 강요하거나, 임차인이 부담하지 않아도 될 성격의 비용을 일방적으로 떠넘기는 조항, 임대인의 계약 위반에 대한 임차인의 정당한 대응 수단을 전면 배제하는 조항 등이 문제 되는 유형으로 꼽힙니다. 이런 조항들은 조서 신청 단계에서부터 법원의 심사 대상이 되고, 문제가 확인되면 재판부가 배정된 이후 보정명령이라는 형태로 수정을 요구받게 됩니다.

조항이 여러 개 얽혀 있을 때는 하나의 조항만 보고 판단하지 말고 조서 전체의 맥락에서 살펴보는 것도 중요합니다. 예를 들어 원상회복 범위를 넓게 정한 조항이 있더라도, 다른 조항에서 그에 상응하는 비용 정산 방법을 마련해 두고 있다면 임차인에게 일방적으로 불리하다고 보기 어려운 경우도 있습니다. 반대로 겉보기에 평이한 문구라도 다른 조항과 결합했을 때 임차인의 권리를 실질적으로 제한하는 결과가 된다면 강행규정 문제로 이어질 수 있으므로, 조서 초안 전체를 놓고 종합적으로 검토하는 습관이 필요합니다.

중요한 것은 보정명령이 나왔다고 해서 신청 자체가 무산되는 것은 아니라는 점입니다. 문제 되는 문구를 강행규정에 어긋나지 않는 방향으로 다듬어 다시 제출하면 절차는 계속 진행됩니다. 다만 이 과정에서 시간이 지체될 수 있고, 임대인과 임차인이 이미 합의했다고 믿었던 내용의 일부를 다시 협의해야 하는 부담이 생기기 때문에, 처음부터 강행규정을 의식한 문구로 설계해 두는 것이 훨씬 효율적입니다.

강행규정 위반 문구가 실제로 걸러지는 장면

실무에서 상담을 하다 보면 임대인이 처음 가져오는 초안에는 생각보다 자주 강행규정에 저촉되는 문구가 들어 있습니다. 예를 들어 상가를 임차한 사람이 나중에 새로운 임차인을 주선해도 임대인이 이를 무조건 거절할 수 있도록 못박아 둔 조항이나, 임차인이 어떤 이유로도 갱신을 요구하지 않겠다고 미리 서명하도록 한 조항이 대표적입니다. 이런 문구는 신청서 검토 단계에서부터 법원의 시선을 붙잡는 대표적인 유형입니다.

또 다른 흔한 사례는 임대차 기간을 법이 정한 최단 기간보다 짧게 강제하면서, 그 기간이 끝나면 임차인이 어떤 이의도 제기하지 않고 즉시 목적물을 인도하기로 하는 조항입니다. 임대인 입장에서는 명도 시점을 확실히 못박아 두고 싶은 마음에 이런 문구를 선호하지만, 법이 임차인에게 더 짧은 기간의 유효함을 주장할 권리를 별도로 인정하고 있는 만큼, 이를 일방적으로 배제하는 방향의 문구는 위험 신호로 분류됩니다.

이런 사례들을 접할 때마다 공통적으로 확인되는 것은, 문제 되는 조항 대부분이 '임대인 입장에서 편리하다'는 이유만으로 설계되었을 뿐, 그 조항이 임차인의 법률상 권리와 어떻게 충돌하는지는 충분히 검토되지 않았다는 점입니다. 초안을 그대로 접수했다면 재판부 배정 이후 보정명령으로 시간이 지체되었을 것이고, 임대인과 임차인 모두 다시 협의 테이블에 앉아야 했을 상황입니다.

반대로 처음부터 강행규정을 의식해 설계된 조항, 예를 들어 임차인의 갱신요구권 자체는 그대로 인정하되 갱신 시 차임 조정 방식을 구체적으로 정해 두거나, 원상회복의 범위를 도면과 사진으로 특정해 두는 방식은 법원 심사를 무난히 통과하는 경우가 대부분입니다. 결국 조항 설계의 성패는 얼마나 정교한 문구를 쓰느냐가 아니라, 임차인의 법률상 권리를 건드리지 않으면서 임대인의 필요를 충족하는 접점을 찾아내느냐에 달려 있습니다.

제소전화해와 일반 소송, 강행규정은 어떻게 다르게 작동하나요

일반 명도소송이나 임대차 관련 민사소송에서도 강행규정 위반 여부는 당연히 문제가 됩니다. 다만 소송에서는 재판부가 변론 절차를 거치면서 쟁점을 하나씩 다투고, 필요하면 감정이나 사실조회 등 추가 절차를 통해 시간을 들여 판단합니다. 반면 제소전화해는 애초에 당사자들이 합의한 내용을 조서로 옮기는 절차이기 때문에, 강행규정 위반 여부에 대한 심사가 소송보다 간결하게 이루어지는 대신, 문제가 확인되면 곧바로 보정명령이라는 형태로 제동이 걸립니다.

이 차이 때문에 제소전화해를 준비하는 쪽이 소송을 준비하는 쪽보다 오히려 더 꼼꼼하게 강행규정을 사전에 점검해야 하는 측면이 있습니다. 소송이라면 재판 과정에서 쟁점이 자연스럽게 드러나고 다퉈지지만, 제소전화해는 당사자들이 합의했다는 전제 위에서 절차가 빠르게 진행되는 만큼, 처음 신청서를 작성하는 단계에서 강행규정 문제를 걸러내지 못하면 그만큼 절차가 지연되는 형태로 되돌아오기 때문입니다.

또한 화해조서가 일단 성립되면 확정판결과 같은 효력을 갖는다는 점도 소송과 구별되는 지점입니다. 소송은 1심 판결에 불복하면 항소나 상고로 다툴 여지가 비교적 폭넓게 열려 있지만, 화해조서는 성립과 동시에 강력한 집행력을 갖는 대신 이를 다시 다툴 수 있는 통로는 상대적으로 제한적입니다. 그만큼 조서에 담기는 문구 하나하나를 신청 단계에서부터 신중하게 설계해야 하는 이유가 여기에 있습니다.

결국 제소전화해는 소송보다 빠르고 비용도 예측 가능하다는 장점이 있지만, 그 대가로 문구 설계의 정확성이 훨씬 더 중요하게 작용하는 절차입니다. 강행규정을 의식하지 않고 편의 위주로 문구를 작성했다가 보정명령을 여러 차례 받는 경우와, 처음부터 법률 검토를 거쳐 한 번에 접수하는 경우를 비교하면, 전체 소요 기간과 비용 모두에서 차이가 뚜렷하게 나타납니다.

무효로 흔들리는 특약과 그대로 살아남는 특약

같은 임대차 조건이라도 어떤 방향으로 설계하느냐에 따라 강행규정 위반 여부가 갈립니다. 아래 비교는 실무에서 자주 등장하는 유형을 정리한 것으로, 조항을 설계할 때 스스로 점검해 볼 수 있는 기준이 됩니다.

표에서 보듯 무효 위험이 큰 특약들은 공통적으로 임차인이 법률상 가지는 권리 자체를 통째로 없애버리려는 성격을 띠고 있습니다. 반면 그대로 살아남는 특약들은 임차인의 권리를 줄이는 것이 아니라, 이미 존재하는 의무나 절차를 더 명확하게 다듬는 방향으로 작동합니다. 조항을 설계할 때 '이 문구가 임차인의 법률상 권리를 줄이는가, 아니면 서로의 의무를 명확히 하는가'를 스스로 물어보는 것만으로도 상당 부분의 위험을 걸러낼 수 있습니다. 이 질문 하나를 조항마다 반복해서 던져 보는 습관만으로도, 강행규정 위반 소지가 있는 문구를 신청 전에 상당히 걸러낼 수 있습니다.

어차피 조서니까 뭐든 넣어도 된다는 오해

강행규정을 피해가는 안전한 조항 설계 절차

조서 문구를 안전하게 설계하려면 순서를 지키는 것이 중요합니다. 아래는 실제 상담과 신청서 작성 과정에서 거치는 대표적인 단계입니다.

• 계약 조건 전체 점검임대차 기간, 차임, 권리금 관련 약정, 원상회복 범위 등 조서에 담고자 하는 조건을 전부 나열합니다.
• 강행규정 해당 여부 판단각 조건이 상가법이나 주임법의 어느 조문과 관련되는지, 임차인에게 불리하게 작용하는지를 하나씩 따져봅니다.
• 대안 문구 설계문제 될 소지가 있는 조건은 법이 허용하는 범위 안에서 구체적이고 합리적인 문구로 다시 다듬습니다.
• 신청서 작성 및 접수정리된 문구를 바탕으로 화해신청서를 작성하고, 계약서 사본과 등기부등본 등 첨부서류와 함께 법원에 접수합니다.
• 화해기일 출석과 조서 성립지정된 기일에 양쪽이 출석해 내용을 확인하고, 문제가 없으면 화해가 성립되어 조서가 작성됩니다.

이 절차에서 두 번째와 세 번째 단계, 즉 강행규정 해당 여부를 판단하고 대안 문구를 설계하는 과정이 가장 많은 시간과 경험을 요구합니다. 임대인이 혼자 판단하기보다는 상가 임대차와 제소전화해를 다수 다뤄 본 곳에서 계약 조건을 점검받는 것이, 나중에 보정명령으로 시간을 허비하는 것보다 결과적으로 더 빠른 길이 되는 경우가 많습니다.

특히 임대인이 여러 개의 상가를 동시에 임대하고 있는 경우라면, 조서마다 문구가 조금씩 달라지지 않도록 표준 양식을 만들어 두는 것도 실무적으로 도움이 됩니다. 임차인마다 개별 사정이 다르더라도 강행규정을 건드리지 않는 기본 틀을 하나 마련해 두면, 매번 새로운 계약을 검토할 때 드는 시간과 혼선을 크게 줄일 수 있습니다. 다만 표준 양식이라 해도 임차인별로 특수한 사정이 있는 부분은 별도로 조정해야 하므로, 양식을 그대로 복사해 쓰기보다는 사안별 점검을 병행하는 것이 안전합니다.

제소전화해 절차와 비용은 어떻게 되나요

제소전화해는 전화 상담으로 대략적인 상황을 설명하는 것에서 시작합니다. 이후 이메일로 계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 위임장 등 필요한 자료를 전달받아 견적을 안내하고, 입금이 확인되면 대리인이 법원에 신청서를 접수합니다. 화해기일이 잡히면 대리인이 출석해 조서 성립을 진행하므로, 의뢰인이 직접 법원에 나갈 필요는 거의 없습니다.

비용은 쌍방을 함께 대리하는 경우를 기준으로 월 임대료 1,000만 원 미만이면 70만 원, 그 이상이면 100만 원 수준이며 부가세는 별도입니다. 법원에 내는 인지대나 송달료 같은 실비는 사안에 따라 달라지므로 상담 시 개별적으로 안내해 드리며, 미리 대략적인 비용을 가늠해 보고 싶다면 전화 상담만으로도 큰 틀의 견적을 안내받을 수 있습니다. 관할 합의서를 함께 작성해 두면 임차인 소재지와 관계없이 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있어, 임차인이 지방에 거주하더라도 별도의 부담 없이 절차를 이어갈 수 있습니다.

신청부터 조서 성립까지 걸리는 기간은 평균적으로 6개월 정도이며, 사건에 따라 3개월에서 9개월 사이에서 마무리되는 경우가 많습니다. 강행규정과 관련된 문구를 미리 정리해 두면 보정명령으로 인한 지체를 줄일 수 있어, 전체 기간을 단축하는 데도 도움이 됩니다.

상담을 진행할 때는 계약서와 등기부등본만 먼저 보내 주셔도 큰 틀에서 어떤 조항이 강행규정과 부딪힐 소지가 있는지 가늠해 볼 수 있습니다. 이후 세부적인 조항 문구는 이메일로 초안을 주고받으며 다듬어 나가는 방식으로 진행되기 때문에, 임대인이 법원까지 직접 오가며 시간을 들일 필요 없이 전화와 이메일만으로 준비 과정 대부분을 마칠 수 있습니다.

이미 화해조서가 성립됐는데 강행규정 위반이라면 어떻게 되나요

화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지기 때문에, 일단 성립된 이후에는 함부로 다시 다투기 어려운 것이 원칙입니다. 그래서 조서가 성립되기 전, 즉 신청서를 작성하고 법원의 심사를 받는 단계에서 강행규정 문제를 걸러내는 것이 가장 중요합니다. 다만 조서 성립 이후에도 재심에 준하는 사유가 있다고 인정되는 경우라면 이를 다투는 절차 자체가 완전히 막혀 있는 것은 아니므로, 문제를 발견했다면 바로 방치하지 말고 상담을 통해 구체적인 사정을 확인해 보는 것이 안전합니다.

실무에서는 조서 성립 전 단계에서 문제를 바로잡는 경우가 대부분입니다. 법원이 신청서를 검토하는 과정에서 강행규정에 저촉될 소지가 있는 문구를 발견하면 재판부 배정 이후 보정명령을 내리고, 신청인 측은 이를 반영해 문구를 수정한 뒤 절차를 이어갑니다. 이 단계를 잘 활용하면 조서가 성립된 이후에 분쟁이 재발할 가능성을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

임대인 입장에서 가장 안전한 태도는, 조서가 성립되고 난 뒤에 문제를 발견하는 것이 아니라 신청서를 작성하는 단계에서부터 강행규정을 의식해 문구를 다듬는 것입니다. 이미 조서가 확정판결과 같은 효력으로 굳어진 이후에는 되돌리는 절차 자체가 까다롭고 시간도 오래 걸리기 때문에, 처음부터 임차인의 법률상 권리를 침해하지 않는 방향으로 설계해 두는 편이 장기적으로 훨씬 안전하고 경제적입니다.

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