상가 임대차 계약을 앞두고 상담을 받다 보면 "화해권고결정이라는 것도 있던데, 그거랑 제소전화해랑 같은 건가요"라고 묻는 임대인이 적지 않습니다. 두 제도 모두 화해라는 단어가 들어가고, 결과물도 비슷하게 생겼기 때문에 헷갈리는 것은 당연합니다. 하지만 실제로는 신청하는 시점, 신청하는 주체, 상대방의 협조가 필요한지 여부가 완전히 다른 절차입니다.

이 차이를 모르고 있으면 두 가지 실수가 생깁니다. 하나는 이미 소송이 진행 중인데 뒤늦게 제소전화해를 알아보러 오는 경우이고, 다른 하나는 반대로 계약 체결 전에 화해권고결정을 기다리겠다며 아무 조치도 하지 않는 경우입니다. 두 절차의 위치와 순서를 정확히 알아야 지금 내 상황에 맞는 방법을 고를 수 있습니다.

특히 상가 임대인들은 임차인과 관계가 틀어지기 전까지는 굳이 법적 절차를 준비할 필요가 없다고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 연체나 명도를 둘러싼 다툼은 대개 계약 기간 중반 이후, 임차인의 사정이 어려워지는 시점에 갑자기 불거집니다. 그 시점에는 이미 소송으로 갈 수밖에 없는 상황이 되어 있고, 제소전화해라는 사전 절차를 선택할 수 있는 시기는 지나가 버립니다. 반대로 계약 체결 초기에는 서로 관계가 좋기 때문에 굳이 법적 장치를 마련할 필요를 느끼지 못하는 경우가 흔합니다.

이번 글에서는 제소전화해와 화해권고결정을 각각의 근거 조문을 기준으로 정리하고, 실무에서 임대인이 어떤 기준으로 두 제도를 구분해 대응하면 되는지, 그리고 두 절차의 비용과 기간이 어떻게 달라지는지까지 살펴보겠습니다. 두 제도의 위치를 정확히 이해하고 나면 지금 내가 어떤 준비를 해야 하는지가 훨씬 분명해집니다.

제소전화해란 무엇인가

제소전화해는 아직 소송이 시작되지 않은 단계에서, 당사자 일방이 상대방의 보통재판적이 있는 지방법원에 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 화해를 신청하는 절차입니다(민사소송법 제385조①). 법원은 화해기일을 지정하고, 그 자리에 신청인과 상대방이 함께 출석해 미리 합의한 내용을 조서에 담습니다. 이렇게 만들어진 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다(제220조).

여기서 중요한 것은 상대방, 즉 임차인이 될 사람의 협조가 반드시 필요하다는 점입니다. 화해 대리인을 선임할 권리를 상대방에게 위임하는 것은 허용되지 않으며(제385조②), 법원이 필요하다고 판단하면 대리권을 확인하기 위해 본인을 직접 출석시킬 수도 있습니다(③). 즉 임대인 혼자만의 의사로는 성립시킬 수 없는 절차이고, 임차인이 동의하고 협조해야 비로소 조서가 만들어집니다. 이 때문에 제소전화해는 임대인이 임차인을 일방적으로 압박하는 제도가 아니라, 양쪽이 미리 정한 규칙을 문서로 남겨두는 균형 잡힌 절차라는 점을 이해하는 것이 중요합니다.

신청인이나 상대방이 화해기일에 나오지 않으면 불성립으로 처리될 수 있고, 이 경우에도 법이 정한 기간 안에 소제기신청을 하면 처음 화해를 신청한 시점에 이미 소가 제기된 것으로 취급됩니다. 즉 화해가 불성립하더라도 곧바로 처음부터 다시 소송을 준비해야 하는 것은 아니고, 절차가 소송으로 이어질 통로가 마련되어 있습니다. 다만 실무에서는 애초에 임차인이 협조할 의사가 있는지를 계약 체결 시점에 충분히 확인하고 진행하는 것이 시간과 비용을 아끼는 방법입니다.

제소전화해가 임대인들에게 선호되는 이유는 신청 시점을 스스로 정할 수 있다는 데 있습니다. 임차인과 관계가 좋을 때, 계약을 체결하면서 함께 준비하기 때문에 상대방의 저항이 상대적으로 적고, 조항 문구도 여유를 갖고 다듬을 수 있습니다. 반면 이미 갈등이 불거진 뒤에는 임차인이 화해 자체에 협조하지 않을 가능성이 높아지므로, 제소전화해는 "분쟁이 벌어지기 전에" 준비해야 실효성이 있는 절차라는 점을 다시 한번 강조하고 싶습니다.

실무에서는 제소전화해를 준비하는 임대인들이 화해기일 하루의 일정만 생각하는 경우가 많은데, 실제로 시간과 정성이 들어가는 부분은 그 전 단계, 즉 조항을 설계하고 서류를 준비하는 과정입니다. 연체가 몇 기수에 이르렀을 때 명도가 가능한지, 시설물 원상복구 범위는 어디까지인지, 관리비 정산 방식은 어떻게 할지 등 세부 조항을 미리 정리해 두어야 화해기일에서 곧바로 조서에 반영될 수 있습니다.

화해권고결정이란 무엇인가

화해권고결정은 제소전화해와 달리 이미 소송이 진행되고 있는 상태에서 등장하는 제도입니다. 법원, 수명법관 또는 수탁판사는 소송이 계속되는 중인 사건에 대해 직권으로, 당사자의 이익 등 여러 사정을 참작해 청구의 취지에 어긋나지 않는 범위 안에서 화해권고결정을 할 수 있습니다(민사소송법 제225조①). 여기서 핵심은 당사자의 신청이 아니라 법원의 직권으로 이루어진다는 점입니다. 당사자가 화해권고결정을 신청하는 서식이 따로 있는 것이 아니라, 재판을 진행하던 법원이 사건의 진행 상황을 보고 판단해 내놓는 결정이라는 점에서 제소전화해와 출발선 자체가 다릅니다.

화해권고결정이 내려지면 법원은 조서 또는 결정서 정본을 당사자에게 송달합니다. 다만 이 정본은 보충송달·유치송달 등 통상의 방법 외에, 발송송달(제187조)이나 공시송달(제194조) 같은 방법으로는 송달할 수 없습니다(제225조②). 상대방의 주소를 알 수 없어 공시송달로 처리해야 하는 사건이라면 애초에 화해권고결정을 받을 수 있는 상황이 아니라는 뜻입니다. 이는 상대방이 결정 내용을 실제로 알지 못한 채 이의기간이 흘러가 버리는 상황을 막기 위한 장치로 이해할 수 있습니다.

정본을 송달받은 당사자가 그로부터 2주라는 불변기간 안에 이의신청을 하지 않으면 화해권고결정은 그대로 확정되고, 재판상 화해와 같은 효력, 즉 확정판결과 동일한 효력을 갖게 됩니다(제226조, 제220조). 반대로 어느 한쪽이라도 기간 안에 이의를 하면 결정은 효력을 잃고 소송은 다시 원래대로 진행됩니다. 이의를 할 때 특별한 사유를 소명해야 하는 것은 아니고, 기간 안에 이의서를 제출하는 것만으로도 결정의 효력을 막을 수 있다는 점에서 절차 자체는 간단한 편입니다.

다만 화해권고결정 내용이 마음에 든다고 안심하고 있다가 상대방이 이의를 제기하면 처음부터 다시 소송을 진행해야 하고, 반대로 내용이 마음에 들지 않는데 2주가 지나가 버리면 되돌릴 방법이 없습니다. 임대인 입장에서는 결정문을 받는 즉시 조항 하나하나를 꼼꼼히 검토하고, 이의 여부를 빠르게 판단하는 것이 무엇보다 중요합니다.

화해권고결정은 재판부가 그동안 진행된 변론과 증거 관계를 종합적으로 판단해 내놓는 결과물이기 때문에, 임대인 혼자만의 입장이 아니라 임차인의 사정까지 함께 반영된 절충안인 경우가 많습니다. 그래서 결정 내용을 검토할 때는 청구취지에서 원하던 것과 실제 결정 내용 사이에 어떤 차이가 있는지, 그 차이가 수용 가능한 범위인지를 기준으로 판단하는 것이 합리적입니다.

두 제도, 한눈에 비교하면

말로 풀어놓으면 비슷하게 들리지만, 표로 정리하면 차이가 분명해집니다. 가장 큰 차이는 신청 시점과 확정 방식입니다. 제소전화해는 분쟁이 벌어지기 전에 예방 목적으로 준비하는 절차이고, 화해권고결정은 이미 다툼이 소송으로 번진 다음에 법원이 내놓는 절충안입니다.

두 번째 차이는 결과물이 만들어지는 방식입니다. 제소전화해는 당사자들이 화해기일에 모여 조항을 하나하나 확인하고 합의하는 과정을 거치지만, 화해권고결정은 법원이 사건 기록을 검토해 일방적으로 문안을 작성해 보내는 방식입니다. 그래서 제소전화해는 조항을 사전에 함께 설계할 수 있는 반면, 화해권고결정은 일단 받아본 뒤 마음에 들지 않으면 이의를 하는 수동적인 대응만 가능합니다.

세 번째 차이는 절차가 실패했을 때의 결과입니다. 제소전화해가 불성립하면 소제기신청을 통해 소송으로 이어질 수 있고, 화해권고결정에 이의가 제기되면 원래 진행되던 소송으로 돌아갑니다. 즉 어느 쪽이든 실패한다고 해서 모든 것이 없던 일이 되는 것은 아니고, 각각 정해진 다음 단계로 넘어가는 구조로 되어 있습니다.

두 제도가 헷갈리는 진짜 이유

제소전화해와 화해권고결정이 자주 혼동되는 근본적인 이유는 두 제도 모두 화해라는 결과물을 만들어내고, 그 결과물이 확정판결과 같은 효력을 갖는다는 점이 똑같기 때문입니다. 결과만 놓고 보면 "법원에서 만들어진 문서인데 판결과 같은 힘을 가진다"는 점이 동일해서, 절차의 이름만 다르고 실질은 비슷하다고 오해하기 쉽습니다.

그러나 절차의 출발점을 살펴보면 완전히 다릅니다. 제소전화해는 아직 다툼이 없는 상태에서 당사자가 스스로 법원의 문을 두드리는 예방적 절차이고, 화해권고결정은 이미 다툼이 소송으로 불거진 뒤 법원이 조정자로 개입해 내놓는 결론입니다. 비유하자면 제소전화해는 계약서에 미리 넣어두는 특약과 비슷하고, 화해권고결정은 재판이 진행되던 중 판사가 제시하는 절충안에 가깝습니다.

임대인 입장에서 두 제도를 굳이 구분해서 알아야 하는 이유는, 지금 내가 취할 수 있는 행동이 완전히 다르기 때문입니다. 제소전화해는 임대인이 능동적으로 신청 시점과 조항 내용을 정할 수 있는 절차인 반면, 화해권고결정은 법원이 내놓은 결정문을 받아본 뒤 이의 여부만 수동적으로 판단할 수 있는 절차입니다. 이 차이를 모르면 "화해"라는 단어만 보고 아무 때나 신청하면 되는 것으로 오해하기 쉽습니다.

또 하나 자주 나오는 오해는 "화해권고결정을 받으면 제소전화해를 할 필요가 없다"는 생각입니다. 하지만 화해권고결정은 신청해서 받을 수 있는 제도가 아니라 법원이 소송 중에 직권으로 내는 것이므로, 임대인이 원한다고 해서 받을 수 있는 절차가 아닙니다. 계약 단계에서 분쟁을 예방하고 싶다면 제소전화해를 별도로 준비해야 하며, 화해권고결정이 나오기를 기다리는 것은 애초에 선택지가 될 수 없습니다.

세 번째로 자주 나오는 오해는 "화해든 결정이든 일단 법원 이름이 붙으면 다 안전하다"는 생각입니다. 그러나 화해조서나 화해권고결정도 그 안에 담긴 조항이 강행법규에 어긋나면 문제가 될 수 있습니다. 법원이라는 기관을 거쳤다고 해서 조항 내용의 적법성까지 자동으로 보장되는 것은 아니므로, 확정되기 전 단계에서 조항 하나하나를 꼼꼼히 검토하는 절차는 어느 제도를 선택하든 반드시 필요합니다. 결국 두 제도 모두 "법원을 거쳤으니 안심"이 아니라 "확정 전에 내용을 얼마나 꼼꼼히 살폈는가"가 실제 안전을 좌우한다는 점은 동일합니다.

정리하면 두 제도는 이름과 결과가 비슷해 보일 뿐, 절차가 시작되는 지점과 누가 주도하는지가 완전히 다른 별개의 제도입니다. 상담을 받을 때도 "지금 소송이 진행 중인지 아닌지"를 먼저 밝히면 어떤 절차를 검토해야 하는지 훨씬 빠르게 정리할 수 있습니다. 상담 초반에 이 한 가지만 명확히 해도 이후 설명이 훨씬 간결해지고, 불필요하게 두 절차를 오가며 검토하는 시간을 줄일 수 있습니다.

비용과 기간은 어떻게 다른가

두 제도를 구분해야 하는 또 다른 이유는 비용과 시간이 투입되는 방식이 완전히 다르기 때문입니다. 제소전화해는 아직 소송이 아니기 때문에 변호사를 선임해 신청서를 준비하고, 화해기일에 출석해 조항을 확정하는 일련의 과정에 별도의 비용이 듭니다. 법원에 내는 인지대와 송달료는 실비로 처리되며 사안에 따라 금액이 달라지므로 상담 시 개별적으로 안내를 받는 것이 정확합니다.

화해권고결정은 이미 진행 중인 소송 절차 안에서 나오는 결정이기 때문에 그 결정 자체를 위해 별도로 내는 비용은 없습니다. 하지만 이는 화해권고결정이 저렴하다는 뜻이 아니라, 애초에 소송을 제기하고 진행하는 데 드는 비용과 시간을 이미 쓴 다음에 나오는 결과물이라는 뜻입니다. 소장을 접수하고, 변론기일을 여러 차례 거치고, 그 끝에 법원이 결정을 내리는 것이므로 전체 과정의 시간과 비용은 오히려 제소전화해보다 커지는 경우가 많습니다.

여기에 더해 소송이 길어지는 동안 임대인은 임차인의 연체나 시설 훼손 같은 문제를 그대로 안고 기다려야 하는 부담도 있습니다. 화해권고결정이 나오기까지 걸리는 기간은 그 소송이 몇 번째 변론기일을 앞두고 있는지에 따라 달라지고, 처음부터 화해권고결정을 목표로 소송을 시작할 수도 없는 노릇이므로 결과적으로 임대인이 통제할 수 있는 변수가 많지 않다는 한계도 있습니다.

제소전화해는 평균적으로 신청부터 조서 성립까지 여러 달이 걸리는 경우가 흔하고, 사안의 난이도나 임차인의 협조 정도에 따라 기간이 달라집니다. 반면 화해권고결정은 이미 진행 중인 소송의 한 단계이기 때문에, 그 소송이 몇 개월째 진행되고 있었는지에 따라 체감하는 전체 기간이 크게 달라질 수 있습니다. 결국 임대인 입장에서는 "지금 분쟁이 아직 소송으로 번지지 않았는가"를 먼저 확인하는 것이 비용과 기간을 아끼는 첫걸음입니다.

정리하면, 제소전화해는 분쟁을 예방하기 위해 미리 지불하는 비용이고, 화해권고결정은 이미 벌어진 분쟁을 소송으로 해결하는 과정에서 자연스럽게 따라오는 결과물입니다. 어느 쪽이 더 유리한지는 상황에 따라 다르지만, 적어도 계약을 앞둔 임대인이라면 예방적 절차인 제소전화해를 먼저 검토하는 편이 전체 비용과 시간을 줄이는 데 도움이 됩니다.

특히 상가 임대차는 계약 기간이 길고 임차인의 영업 상황에 따라 분쟁 가능성이 계속 남아 있는 구조입니다. 계약 초기에 제소전화해를 준비해 두면, 이후 연체나 명도를 둘러싼 다툼이 생기더라도 이미 정해진 조항에 따라 신속하게 대응할 수 있어 별도로 소송을 처음부터 준비하는 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 반대로 아무 준비 없이 계약을 맺었다가 분쟁이 생기면, 그때부터 소장을 준비하고 변론기일을 거쳐야 하므로 시간과 비용 모두 예상보다 커지는 경우가 많습니다.

임대인이 상황별로 확인할 순서

두 제도 중 무엇을 살펴야 하는지는 지금 계약이 어느 단계에 있는지에 따라 갈립니다. 아래 흐름을 참고해 자신의 상황이 어디에 해당하는지 먼저 짚어보시기 바랍니다.

예를 들어 상가 임대인이 새로운 임차인과 계약을 앞두고 있다면, 계약서에 서명하기 전에 화해조항을 함께 준비해 제소전화해를 진행하는 것이 가장 안전한 선택입니다. 반면 이미 기존 임차인과 연체 문제로 소송을 진행 중인 임대인이라면 제소전화해라는 선택지 자체가 존재하지 않고, 그 소송 안에서 화해권고결정이 나오는지, 혹은 정상적인 판결로 이어지는지를 지켜보는 수밖에 없습니다. 이처럼 지금 내가 어느 시점에 서 있는지를 먼저 확인하는 것이 절차 선택의 출발점이며, 이 판단을 건너뛰고 무작정 상담을 신청하면 정작 필요한 절차를 짚어내는 데 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

특히 계약 갱신을 앞둔 임대인이라면 이 시점을 놓치지 않는 것이 중요합니다. 기존 계약이 끝나고 재계약을 준비하는 시점은 제소전화해를 새로 준비하기에 가장 좋은 기회입니다. 이미 관계를 맺고 있던 임차인이라도 재계약 시점에 화해조항을 새로 정리해 반영하면, 이전 계약 기간 동안 쌓인 갈등 요소를 조서 안에서 미리 해소해 둘 수 있습니다. 재계약은 새 계약을 맺는 것과 마찬가지로 취급되므로, 처음 계약 때 화해조항을 넣지 못했더라도 재계약 시점에 다시 기회를 잡을 수 있다는 점을 잊지 말고 꼭 챙겨 두시기 바랍니다.

제소전화해를 준비할 때 놓치기 쉬운 점

제소전화해가 예방적 절차라고 해서 아무렇게나 준비해도 되는 것은 아닙니다. 실제 상담에서 임대인들이 자주 놓치는 부분을 세 가지로 정리하면 다음과 같습니다.

자주 묻는 질문