임대차 관계에서 수리 문제는 매우 자주 발생하지만 막상 부딪히면 어느 선까지가 임대인의 의무이고 어디서부터 임차인이 부담해야 하는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 배관이 낡아 누수가 생겼는데 임대인은 임차인이 알아서 고치라고 하고, 임차인은 건물주 책임이라며 맞서는 상황, 반대로 임대인이 건물 전체 보수 공사를 하려는데 임차인이 영업에 지장이 있다며 막아서는 상황 모두 실무에서 흔히 접하는 분쟁입니다. 아래 항목 중 하나라도 해당한다면 이 글에서 다루는 내용이 실질적인 판단 기준이 될 것입니다.

• 건물에 하자가 생겼는데 임대인이 수리를 미루고 있다
• 임대인이 공사를 하겠다는데 영업에 지장이 있어 거절하고 싶다
• 직접 수리한 비용을 나중에 돌려받을 수 있는지 궁금하다
• 수리를 이유로 계약을 해지할 수 있는 상황인지 판단이 서지 않는다
• 제소전화해 조서에 수리·비용 조항을 어떻게 넣어야 하는지 알고 싶다

임대인은 어디까지 수리 의무가 있나요?

민법 제623조는 임대인의 의무에 관해 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정하고 있습니다. 이는 단순히 계약 초기에 건물을 넘겨주는 것으로 임대인의 의무가 끝나는 것이 아니라, 계약 기간 내내 임차인이 실제로 사용하고 수익을 낼 수 있는 상태를 유지해줄 책임이 계속된다는 뜻입니다.

실무에서 자주 문제가 되는 것은 이 유지의무의 범위입니다. 배관이나 전기 설비처럼 건물 자체의 기본 기능에 관련된 하자는 대체로 임대인의 유지의무 범위에 들어가는 것으로 다뤄지는 경우가 많은 반면, 임차인이 영업을 위해 설치한 내부 인테리어나 집기의 고장은 임대인의 유지의무와는 별개로 취급되는 경우가 많습니다. 다만 이 구분이 항상 명확한 것은 아니어서, 실제 분쟁에서는 하자의 원인과 발생 경위, 계약서에 명시된 특약 내용을 종합적으로 살펴야 합니다.

임대인이 유지의무를 이행하지 않아 임차인이 정상적으로 영업을 하지 못하는 상태가 계속된다면, 임차인은 그 부분에 상응하는 차임 감액을 요구하거나 필요한 경우 손해배상을 검토할 수 있습니다. 반대로 임대인 입장에서는 유지의무를 이행하기 위해 보존행위, 즉 수리 공사를 진행하려 할 때 임차인이 이를 거부하는 상황이 생길 수 있는데, 이 부분은 다음 항목에서 다루는 제624조와 직접 연결됩니다.

임차인은 임대인의 보존행위를 왜 거절하지 못하나

민법 제624조는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다고 정하고 있습니다. 앞서 살펴본 제623조에 따라 임대인은 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담하는데, 그 의무를 실제로 이행하려면 임차인이 사용 중인 공간에 들어가 배관을 손보거나 외벽을 보수하는 등의 작업을 해야 하는 경우가 많습니다. 만약 임차인이 이런 보존행위를 자유롭게 거절할 수 있다면, 임대인은 자신의 유지의무를 이행하고 싶어도 이행할 방법이 없어지는 모순이 생깁니다.

그래서 법은 임대인이 보존에 필요한 행위를 하려 할 때는 임차인이 원칙적으로 이를 받아들여야 한다는 인용의무를 부과하고 있습니다. 여기서 핵심은 그 행위가 실제로 보존에 필요한 것이어야 한다는 점입니다. 단순히 건물을 더 좋게 개량하거나 임대인의 편의를 위한 공사, 임차인의 영업과 무관한 리모델링까지 이 조항으로 정당화되는 것은 아닙니다. 보존행위인지 아닌지는 그 공사가 건물의 안전이나 기본 기능 유지에 실제로 필요한 것인지를 기준으로 판단해야 합니다.

실무에서는 임대인이 공사 계획을 미리 통지하지 않고 갑자기 진행하려 하면서 분쟁이 생기는 경우가 많습니다. 임차인의 인용의무가 있다고 해서 임대인이 사전 협의 없이 일방적으로 공사 일정을 정해도 되는 것은 아니며, 영업시간이나 공사 범위에 관해 미리 협의하는 절차를 거치는 것이 이후 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 제소전화해 조서를 작성할 때도 이런 통지 절차와 공사 범위를 미리 조항으로 정해두면 실제 분쟁 발생 시 판단 기준이 훨씬 명확해집니다.

그래도 계약을 해지할 수 있는 경우가 있습니다

임차인의 인용의무가 절대적인 것은 아닙니다. 민법 제625조는 임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 즉 임차인은 보존행위 자체를 거절할 수는 없지만, 그 보존행위 때문에 애초에 임대차를 맺은 목적, 예를 들어 매장을 운영하는 것이 사실상 불가능해질 정도라면 계약을 끝내는 방향으로 대응할 수 있습니다.

이 조항이 실제로 문제 되는 대표적인 사례는 장기간에 걸친 대규모 보수 공사입니다. 배관 교체나 부분 보수 정도라면 영업에 일시적인 지장은 있어도 목적 달성이 불가능한 수준까지 이르렀다고 보기는 어려운 경우가 많습니다. 그러나 건물 전체를 상당 기간 사용할 수 없게 만드는 대규모 공사라면, 그 기간 동안 임차인이 사실상 영업을 할 수 없게 되므로 임차 목적을 달성할 수 없는 상황으로 평가될 여지가 커집니다.

다만 목적 달성이 불가능한 정도인지에 대한 판단은 공사의 규모와 기간, 임차인의 영업 형태, 대체 공간 확보 가능성 등을 종합적으로 살펴야 하는 문제여서, 이를 일률적으로 단정하기는 어렵습니다. 임차인 입장에서는 공사로 인한 영업 지장이 심각하다고 판단되면 해지를 검토하기에 앞서 구체적인 상황을 정리해 상담을 받아보는 것이 안전하고, 임대인 입장에서도 공사를 계획할 때 임차인의 영업 지장을 최소화하는 방식을 함께 고려하는 것이 분쟁을 예방하는 방법이 됩니다.

필요비와 유익비, 무엇을 돌려받을 수 있나

임차인이 임대인을 대신해 직접 수리비를 지출하는 경우도 실무에서 자주 발생합니다. 민법 제626조는 이런 경우 상환 청구권을 정하고 있습니다. 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다고 정하고, 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대차 종료 시 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임대인의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액을 상환하게 할 수 있고, 법원은 임대인의 청구에 의해 상당한 상환기간을 허여할 수 있다고 정하고 있습니다.

필요비와 유익비의 구분은 실무상 매우 중요합니다. 필요비는 목적물을 보존하는 데 필요한 통상적인 비용, 예를 들어 누수 수리비나 고장 난 설비의 교체비 등을 가리키며, 이는 지출한 즉시 임대인에게 상환을 청구할 수 있습니다. 반면 유익비는 목적물 자체의 가치를 높이는 개량 비용으로, 임대차가 끝나는 시점에 그 가치 증가분이 남아 있는 경우에 한해 상환받을 수 있고, 상환 금액도 지출한 금액과 증가액 중 임대인이 선택하는 쪽으로 정해진다는 점에서 필요비와 차이가 있습니다.

임차인이 나중에 이 비용을 돌려받으려면 지출 당시의 영수증과 견적서, 공사 내역을 명확히 남겨두는 것이 필수적입니다. 특히 유익비는 임대차 종료 시점의 가액 증가 여부를 따져야 하므로, 공사 전후의 상태를 사진이나 기록으로 남겨두는 것이 나중에 상환 범위를 다툴 때 중요한 자료가 됩니다. 이런 서류가 갖추어져 있지 않으면 나중에 임대인과 금액을 두고 다툼이 생겼을 때 임차인이 불리한 위치에 놓일 수 있습니다.

현장에서 자주 나오는 주장, 실제로는 어떻게 되나

수리를 둘러싼 분쟁에서는 임대인과 임차인 모두 자신에게 유리한 방향으로 상황을 해석하려는 경향이 있습니다. 실제로 자주 등장하는 주장 세 가지를 짚어보면서 법이 어떻게 판단하는지 정리해보겠습니다.

제소전화해 조서에 수리 조항을 어떻게 담아두나

수리를 둘러싼 분쟁은 계약서에 미리 명확한 기준을 정해두지 않으면 실제 상황이 벌어졌을 때 서로 다른 해석으로 다투게 될 가능성이 큽니다. 제소전화해는 임대차 계약을 맺는 시점에 화해조서를 미리 받아두어, 이후 분쟁이 생겼을 때 조서에 정해둔 조건을 근거로 신속하게 절차를 진행할 수 있도록 준비하는 방법입니다. 수리와 관련해서는 공사 통지 기한, 공사 범위와 기간, 그 기간 동안의 차임 조정 여부, 필요비·유익비의 정산 방식 등을 화해조항에 구체적으로 담아두는 것이 실무적으로 도움이 됩니다.

다만 화해조항을 설계할 때 유의할 점이 있습니다. 임차인에게 일방적으로 불리한 내용, 예를 들어 임대인의 유지의무를 사실상 면제하거나 필요비 상환 청구권 자체를 포기하도록 하는 조항은 화해 절차에서 받아들여지지 않을 가능성이 있습니다. 제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립할 수 없는 절차이고, 양쪽을 균형 있게 지키는 조서를 만드는 것이 본래의 취지이기 때문에, 처음부터 공정한 기준으로 조항을 설계하는 것이 장기적으로 더 안정적인 임대차 관계를 만드는 방법입니다.

특히 오래된 건물이나 대규모 리모델링 계획이 있는 건물이라면, 계약 체결 단계에서부터 수리·보존행위에 관한 조항을 세밀하게 정해두는 것이 이후 분쟁을 크게 줄여줍니다. 어떤 조항을 어떤 방식으로 담아야 할지는 건물의 상태와 임차인의 업종에 따라 달라지므로, 구체적인 상황을 두고 상담을 받아보시는 것을 권해드립니다.

임대인 입장에서 보존행위를 진행할 때 유의할 점

임대인이 보존행위를 진행할 권한이 있다고 해서 그 절차를 아무렇게나 밟아도 되는 것은 아닙니다. 실무에서 분쟁이 커지는 경우를 보면, 공사 자체의 정당성보다는 공사를 진행하는 과정에서의 소통 부족이 원인인 경우가 많습니다. 공사 일정과 예상 기간, 임차인의 영업에 미치는 영향을 미리 서면으로 통지하고, 가능하다면 영업시간을 피해 작업을 진행하는 등의 배려가 이후 임차인과의 관계를 원만하게 유지하는 데 도움이 됩니다.

또한 공사가 단순한 유지·보수 수준을 넘어 임차인의 영업 공간 구조를 바꾸거나 장기간 사용을 제한하는 정도라면, 그 공사가 정말 제624조가 말하는 보존행위에 해당하는지부터 스스로 점검해볼 필요가 있습니다. 보존행위의 범위를 넘어서는 개량이나 리모델링을 임차인의 동의 없이 강행하면, 나중에 임차인이 제625조에 따른 해지를 주장하거나 손해배상을 요구하는 근거가 될 수 있습니다. 공사 계획 단계에서 그 성격이 애매하다면 미리 전문가와 상의해 위험 요소를 점검해두는 것이 바람직합니다.

마지막으로, 공사 비용을 임차인에게 전가하려는 의도로 무리하게 유지의무 범위를 좁게 해석하는 경우도 실무에서 종종 보입니다. 그러나 제623조가 정한 유지의무는 임대인의 기본적인 계약상 책임이므로, 이를 임의로 축소해서 해석하면 오히려 나중에 더 큰 분쟁과 비용 부담으로 이어질 수 있습니다. 처음부터 의무의 범위를 명확히 인식하고 대응하는 편이 장기적으로 더 안전합니다.

임차인 입장에서 유익비를 인정받으려면 준비할 것

임차인이 스스로 비용을 들여 시설을 개선한 경우, 나중에 그 비용을 유익비로 인정받으려면 몇 가지를 미리 챙겨두어야 합니다. 우선 공사를 시작하기 전에 임대인에게 공사 계획과 예상 비용을 서면으로 알리는 것이 좋습니다. 사전 통지 없이 진행한 공사는 나중에 그 비용이 정말 필요한 것이었는지, 금액이 적정했는지를 두고 다툼이 생기기 쉽습니다.

공사 전후의 상태를 사진과 영상으로 남겨두는 것도 중요합니다. 유익비는 임대차가 끝나는 시점에 가액 증가가 현존하는지를 따지기 때문에, 공사 전의 상태와 공사 후 개선된 상태를 비교할 수 있는 자료가 없다면 나중에 가액 증가분을 입증하기가 어려워집니다. 영수증과 견적서, 시공업체와 주고받은 서면 자료도 함께 보관해두면 상환 청구 단계에서 중요한 근거가 됩니다.

또한 임차인이 설치한 시설이 임대차 종료 시 철거와 원상회복의 대상이 되는지, 아니면 유익비로 인정받아 상환 청구가 가능한지는 계약서의 원상회복 조항과도 밀접하게 연관됩니다. 계약서에 원상회복 범위가 폭넓게 정해져 있다면, 아무리 유용한 개량이라 해도 임대차 종료 시 철거 대상으로 취급될 가능성이 있으므로, 공사를 계획하는 단계에서 원상회복 조항까지 함께 점검해보는 것이 바람직합니다.

필요비와 유익비, 표로 정리하면

두 개념의 차이를 실무적으로 가장 쉽게 구분하는 방법은 아래 표와 같이 상환 시기와 상환 범위를 나란히 놓고 비교하는 것입니다. 표만으로 모든 사안이 정리되는 것은 아니지만, 어떤 비용이 어느 쪽에 해당하는지 판단할 때 출발점으로 삼기에 유용합니다.

표에서 보듯 필요비는 상환 구조가 비교적 단순하지만, 유익비는 임대차가 끝나는 시점까지 기다려야 하고 그 금액도 임대인의 선택에 좌우된다는 점에서 임차인에게 다소 불리하게 느껴질 수 있습니다. 그렇기 때문에 유익비에 해당할 만한 공사를 진행하기 전에는 미리 임대인과 서면으로 비용 분담이나 상환 조건을 협의해두는 것이, 나중에 근거 없이 다투는 상황을 피하는 데 훨씬 효과적입니다.

실무에서는 하나의 공사에 필요비 성격과 유익비 성격이 섞여 있는 경우도 적지 않습니다. 예를 들어 낡은 배관을 교체하면서 동시에 더 성능이 좋은 설비로 개선했다면, 그 비용 중 통상적인 교체 비용에 해당하는 부분은 필요비로, 성능 개선에 따른 추가 비용은 유익비로 나누어 판단해야 하는 경우가 생깁니다. 이런 상황에서는 공사 견적서를 항목별로 세분화해서 받아두는 것이, 나중에 어느 부분이 필요비이고 어느 부분이 유익비인지를 구분해 청구하는 데 실질적인 도움이 됩니다.

수리 분쟁이 생겼을 때 준비해야 할 절차

실제로 수리를 둘러싼 갈등이 생겼을 때는 감정적으로 대응하기보다 아래와 같은 순서로 자료를 정리하고 절차를 밟는 것이 분쟁을 빠르게 정리하는 데 도움이 됩니다.

화해조서에 담아두면 좋은 수리 관련 조항 체크리스트

제소전화해 조서를 작성할 때 수리·보존행위와 관련해 실무적으로 자주 담기는 조항을 정리하면 아래와 같습니다. 계약 체결 단계에서 이런 항목들을 미리 점검해두면, 실제로 수리 문제가 생겼을 때 조서에 정해진 기준을 근거로 신속하게 대응할 수 있습니다.

• 공사 계획을 임차인에게 통지해야 하는 기한과 방식
• 공사 기간 중 차임을 조정할지 여부와 그 기준
• 필요비·유익비 인정 범위와 정산 절차
• 임차인이 설치한 시설의 원상회복 또는 유익비 처리 방식
• 공사로 영업이 불가능해질 경우의 해지 기준

이 항목들을 모두 계약서 한 곳에 담아야 하는 것은 아니며, 임대차 목적물의 용도와 건물의 상태, 임대인과 임차인이 각자 우려하는 지점에 따라 우선순위를 조정해 반영하는 것이 실무적으로 자연스럽습니다. 예를 들어 신축 건물이라면 공사 관련 조항의 비중이 상대적으로 낮을 수 있지만, 준공된 지 오래된 건물이라면 대규모 보수 가능성을 염두에 두고 조항을 더 세밀하게 다듬어두는 것이 안전합니다.

화해조항을 설계하는 과정에서 임대인과 임차인의 의견이 갈리는 경우도 드물지 않습니다. 이럴 때는 어느 한쪽에 치우친 조건을 고집하기보다, 실제 분쟁이 생겼을 때 법이 어떤 기준으로 판단하는지를 먼저 이해한 다음 그 틀 안에서 구체적인 숫자와 절차를 정하는 방식이 합의를 끌어내기에 훨씬 수월합니다. 이 과정에서 전문가의 조력을 받으면 협의에 걸리는 시간을 크게 줄일 수 있습니다.

상담은 어떻게 진행되나

수리 분쟁은 하자의 원인과 공사 범위, 계약서에 남아 있는 특약 내용에 따라 결론이 크게 달라지는 사안입니다. 전화 상담으로 상황을 먼저 말씀해 주시면 어떤 자료가 더 필요한지, 어느 조항을 중심으로 정리해야 하는지 안내받으실 수 있고, 이후 이메일로 필요한 서류를 안내받아 절차를 진행하시게 됩니다. 절차와 비용에 관한 일반적인 안내는 상단 메뉴에서도 확인하실 수 있습니다.

다만 수리 분쟁은 사안마다 하자의 성격과 공사 규모가 모두 달라 정형화된 금액을 미리 안내하기가 어렵습니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 이미 지출한 수리비가 있다면 영수증과 견적서, 공사 전후 사진을 함께 준비해두시면 상담이 한층 수월하게 진행됩니다.

이미 임대인과 갈등이 상당히 진행된 상태라면 그동안 오간 문자메시지나 통화 내용, 내용증명 등을 시간 순서대로 정리해두는 것도 큰 도움이 됩니다. 반대로 아직 갈등이 본격화되기 전 단계라면, 지금 단계에서 화해조항을 어떻게 보완해두면 앞으로의 위험을 줄일 수 있을지부터 점검받는 편이 비용과 시간 모두에서 효율적입니다. 임대차 목적물의 용도와 건물 연식에 따라 우선적으로 점검해야 할 조항이 달라지므로, 처음 상담 시 건물과 계약의 기본 정보를 함께 말씀해 주시면 더 정확한 안내가 가능합니다.

자주 묻는 질문