제소전화해로 받아 둔 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 그런데도 막상 강제집행에 들어가려 하면 상대방이 "집행문이 잘못 나왔다"거나 "집행문을 받을 자격이 없다"며 이의를 제기하는 일이 드물지 않습니다. 조서를 받아 둔 것만으로 안심하고 있다가 집행 단계에서 갑자기 발이 묶이는 임대인·건물주가 적지 않은 이유입니다. 이 글에서는 집행문이 왜 별도로 필요한지, 집행문 부여에 대한 이의신청이 정확히 무엇을 다투는 절차인지, 그리고 이의신청이 들어왔다고 해서 집행이 저절로 멈추는 것은 아니라는 점을 실무 관점에서 정리합니다.

특히 상가 명도처럼 임대료가 밀리거나 계약이 끝났는데도 임차인이 나가지 않아 화해조서를 미리 받아 둔 경우라면, 집행문 이의신청 소식은 그 자체로 상당한 스트레스로 다가옵니다. 이미 여러 달을 기다려 화해조서를 성립시켜 두었는데 마지막 단계에서 다시 다툼이 생긴다면, 임대인 입장에서는 대체 어디서부터 무엇을 준비해야 하는지 막막할 수밖에 없습니다. 이 글은 그런 상황에 놓인 임대인·건물주가 지금 당장 무엇을 확인하고 무엇을 준비해야 하는지를 조문 순서대로 짚어 드리는 데 목적이 있습니다.

• 제소전화해로 화해조서까지는 받아 두었는데, 정작 집행 단계에서 절차가 무엇인지 감이 안 잡히는 분
• 상대방(임차인)이 "집행문이 잘못 나왔다"며 이의신청을 했다는 통지를 받고 다음 대응을 고민하는 분
• 건물을 매수했거나 상속받아 이전 소유자가 받아 둔 화해조서로 집행을 이어가려는데 승계 문제가 걸리는 분

제소전화해라는 절차 자체는 이미 임대인·건물주 사이에서 명도소송의 부담을 줄이는 방법으로 널리 알려져 있습니다. 그런데 정작 화해조서를 받아 둔 다음, 그 조서를 실제로 어떻게 집행하는지에 대해서는 상대적으로 정보가 부족한 편입니다. 조서만 받으면 문제가 다 해결된다고 생각하시는 경우가 많지만, 집행 단계에서 또 한 번의 절차와 서류가 필요하다는 점, 그리고 그 절차에서도 다툼이 생길 수 있다는 점을 미리 알고 있어야 실제 상황이 닥쳤을 때 당황하지 않을 수 있습니다.

화해조서가 있어도 집행문이 따로 필요한 이유

제소전화해는 소송을 거치지 않고 판사 앞에서 화해기일을 열어 임대인과 임차인이 합의한 내용을 조서에 남기는 절차입니다. 이렇게 성립한 화해조서는 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 가지며, 여기에 담긴 명도·인도 조건을 상대방이 지키지 않으면 강제집행으로 실현할 수 있는 근거가 됩니다. 민사집행법 제56조가 정하는 여러 집행권원 중에도 소송상 화해와 같이 확정판결과 같은 효력을 가지는 것이 포함되어 있어, 화해조서가 곧 집행권원이 된다는 점 자체는 어렵지 않게 이해되는 부분입니다.

다만 여기서 임대인·건물주분들이 자주 놓치는 지점이 있습니다. 집행권원을 가지고 있다는 사실과, 그 집행권원으로 실제 강제집행을 개시할 수 있는 상태라는 사실은 다릅니다. 민사집행법 제30조는 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 준다고 정하고 있고, 화해조서 역시 확정판결과 같은 효력을 가지는 서류이므로 이 요건에 맞추어 집행문을 별도로 발급받아야 비로소 집행관에게 집행을 위임하거나 집행법원에 절차를 신청할 수 있습니다. 즉 화해조서 원본이나 정본만 손에 쥐고 있다고 해서 곧바로 집행관을 불러 명도를 실행할 수 있는 것이 아니라, 그 조서에 집행문을 덧붙이는 절차가 하나 더 필요한 것입니다.

또한 집행 대상이 조건부로 되어 있거나 이행 시기가 특정되어 있는 경우에는 조건이 성취되었음을 증명하는 서류를 제출해야 집행문을 내어 준다는 점도 민사집행법 제30조가 함께 정하고 있는 내용입니다(다만 담보 제공을 조건으로 하는 경우는 예외가 인정됩니다). 화해조서에 "임차인이 몇 월 며칠까지 임의로 퇴거하지 않으면"과 같은 조건부 문구가 들어가 있는 경우라면, 그 조건이 실제로 성취되었다는 점을 서류로 뒷받침해야 집행문이 나온다는 뜻이기도 합니다. 제소전화해 신청 단계에서 화해조항을 어떻게 설계하느냐에 따라 이후 집행문을 받는 단계의 난이도가 크게 달라지는 이유가 여기에 있습니다.

실무적으로는 화해조서 정본을 여러 통 받아 두고, 그중 하나에 집행문을 부여받아 보관하는 방식이 일반적입니다. 조서 정본은 법원을 통해 상대방에게도 송달되므로, 임대인 쪽과 임차인 쪽 모두 같은 내용의 조서를 가지고 있는 상태에서 실제 집행 단계로 넘어가게 됩니다. 이 단계에서 임대인이 챙겨야 할 것은 조서 정본, 집행문, 그리고 조건이 있다면 조건 성취를 뒷받침하는 서류이며, 이 세 가지가 갖추어져야 비로소 집행관에게 집행을 위임하거나 집행법원에 절차를 신청하는 다음 단계로 넘어갈 수 있습니다. 서류 하나라도 빠져 있으면 그 시점에서 절차가 지연되고, 상대방에게는 다툴 빌미를 주게 됩니다.

"집행문이 잘못 나왔다"는 다툼, 왜 생기나

실무에서 상대방이 집행문 자체를 문제 삼는 경우는 대체로 몇 가지 유형으로 나뉩니다. 첫째, 화해조서에 표시된 당사자와 실제로 집행을 당하는 사람이 일치하지 않는다는 주장입니다. 조서 성립 당시의 임차인과 지금 점포를 점유하고 있는 사람이 다르다거나, 임대인 쪽이 개인에서 법인으로 바뀌었는데 그 승계 관계가 조서나 집행문에 제대로 반영되지 않았다는 식의 다툼이 대표적입니다. 둘째, 조건부 화해조항이었는데 그 조건이 실제로 성취되었는지 여부를 둘러싼 다툼입니다. 셋째, 화해조서 자체의 문구가 애매하여 무엇을 집행하겠다는 것인지 특정이 되지 않는다는 지적도 나올 수 있습니다.

이런 다툼이 벌어지는 근본 원인을 따라가 보면, 상당수는 애초에 제소전화해 신청 단계에서 화해조항을 얼마나 촘촘하게 설계했는지로 귀결됩니다. 당사자의 성명·주소·사업자등록 여부 등을 명확히 특정하고, 명도 대상 목적물의 표시를 정확히 하며, 이행기한과 조건을 분명하게 적어 두었다면 집행문 발급 단계에서 다툼의 여지가 크게 줄어듭니다. 반대로 조서 문구가 모호하거나 승계 가능성을 전혀 염두에 두지 않고 작성된 경우, 집행 시점에 이르러서야 문제가 불거지고 그때부터 시간과 비용을 들여 다시 다투어야 하는 상황이 벌어집니다.

실제로 상담을 하다 보면 화해조서를 작성할 당시에는 임대인과 임차인의 관계가 원만해서 "일단 표준적인 문구로 간단히 정리하자"는 식으로 넘어가는 경우가 많습니다. 그런데 시간이 흐르고 관계가 악화되어 실제로 명도를 집행해야 하는 시점이 오면, 그때서야 조서 문구가 지나치게 간략했다는 사실이 드러나곤 합니다. 당사자 표시가 간단히만 되어 있거나, 목적물 표시에 호수나 면적이 정확히 특정되어 있지 않거나, 이행기한이 모호하게 적혀 있는 경우가 대표적입니다. 화해조서는 나중에 다시 고쳐 쓸 수 있는 문서가 아니므로, 처음 작성할 때부터 이런 부분을 세심하게 챙겨야 합니다.

따라서 집행문 이의신청을 어떻게 방어할 것인가는 사실 이의신청이 들어온 이후보다 그 이전, 즉 화해조서를 만드는 단계에서 상당 부분 결정된다고 보아도 무리가 아닙니다. 이미 이의신청이 들어온 상황이라면 조서의 문구와 당사자 관계, 조건 성취 여부를 다시 꼼꼼히 짚어 보아야 하고, 아직 제소전화해를 준비하는 단계라면 이런 다툼의 소지를 미리 차단하는 방향으로 조항을 설계하는 것이 실질적인 대응이 됩니다.

한 가지 더 유의할 점은, 상대방이 이의신청을 하면서 실제로는 명도 의무 자체를 다투고 싶어 하는 경우도 있다는 사실입니다. 이 경우 집행문 부여에 대한 이의신청이라는 형식을 빌리기는 했지만 내용상으로는 "애초에 집행 대상이 될 수 없다"는 주장을 펴는 것이어서, 법원이 심리하는 과정에서 그 실질이 무엇인지가 자연스럽게 드러나게 됩니다. 임대인 입장에서는 상대방이 제기한 이의신청서의 문구를 정확히 확인해, 그것이 정말 집행문 발급 처분 자체의 하자를 다투는 것인지, 아니면 다른 실체적 사유를 이 절차의 이름을 빌려 주장하는 것인지를 구분해서 대응 방향을 정하는 것이 중요합니다.

집행문 부여에 대한 이의신청, 정확히 무엇을 다투는 절차인가

상대방이 집행문 발급 자체가 잘못되었다고 다투고 싶을 때 이용하는 절차가 바로 "집행문부여 등에 관한 이의신청"입니다. 민사집행법 제34조 제1항은 집행문을 내어 달라는 신청에 관한 법원사무관등의 처분에 대하여 이의신청이 있으면, 그 법원사무관등이 속한 법원이 결정으로 재판한다고 정하고 있습니다. 즉 집행문을 내주거나 거절하는 실무 처분은 1차적으로 법원사무관등이 담당하지만, 그 처분 자체에 이의가 있을 때는 그 법원사무관등이 소속된 법원이 나서서 정식으로 결정 형태의 재판을 하게 되는 구조입니다.

여기서 눈여겨봐야 할 부분은 이 절차가 다투는 대상이 "집행문을 내어 준 처분 자체의 적법성"이라는 점입니다. 화해조서에 담긴 명도 의무 자체가 정당한지, 임차인이 실제로 그 의무를 이행해야 하는지와 같은 실체적인 다툼과는 결이 다릅니다. 실체적인 다툼, 즉 화해조서가 성립된 이후에 생긴 사정(변제, 이행 유예 등)을 이유로 집행 자체를 막고 싶다면 별도의 절차를 검토해야 하고, 이 글에서 다루는 집행문 부여에 대한 이의신청은 어디까지나 "집행문을 내어 주는 처분"에 하자가 있다고 다투는 절차라는 점을 구분해서 이해할 필요가 있습니다.

임대인·건물주 입장에서는 이 이의신청이 들어왔다는 사실 자체에 지나치게 위축될 필요는 없습니다. 이의신청은 어디까지나 법원사무관등의 처분에 대해 다시 한 번 법원의 정식 판단을 받아 보겠다는 절차이지, 그 자체로 화해조서의 효력이나 명도 의무의 존재를 부정하는 절차가 아니기 때문입니다. 다만 그 처분에 실제로 하자가 있었는지(당사자 표시 오류, 조건 성취 서류 미비 등)를 놓고 법원이 다시 심리하게 되므로, 애초에 신청 서류와 조서 문구를 얼마나 꼼꼼히 갖추었는지가 이의신청의 결과를 좌우하게 됩니다.

이의신청을 낸다고 집행이 저절로 멈추는 것은 아닙니다

상대방이 이의신청을 냈다는 소식을 듣는 순간 "이제 집행이 다 끝난 것 아니냐"고 걱정하는 임대인분들이 많습니다. 하지만 민사집행법 제34조 제2항을 보면, 집행문부여에 대한 이의신청이 있는 경우 법원은 강제집행의 일시정지를 명하거나 담보를 제공하게 하고 집행을 계속하도록 명하는 등 잠정처분을 할 수 있다고 정하고 있습니다. 문언 그대로 법원이 "할 수 있다"는 재량 규정이지, 이의신청이 접수되는 순간 자동으로 집행이 정지된다는 뜻이 아닙니다.

다시 말해 이의신청과 집행정지는 별개의 문제입니다. 이의신청이 제기되었더라도 법원이 별도로 일시정지 명령이나 그에 준하는 잠정처분을 하지 않는 이상, 집행 절차는 원칙적으로 계속 진행될 수 있습니다. 반대로 법원이 사안을 살펴본 뒤 담보 제공을 조건으로 집행을 계속하도록 명하는 방식의 잠정처분을 내릴 수도 있고, 이 경우에는 상대방이 담보를 제공하면 집행이 이어질 수도 있습니다. 결국 실제로 어떤 잠정처분이 내려지느냐에 따라 이후 절차의 속도가 크게 달라지는 셈입니다.

이 구조를 이해하고 있으면 이의신청 소식에 지나치게 불안해하기보다, 법원의 판단이 나올 때까지 어떤 자료를 준비해 두어야 하는지에 집중할 수 있습니다. 애초에 화해조서를 받아 둘 때 당사자 표시와 조건을 명확히 해 두었다면, 이의신청이 들어오더라도 그 하자가 크지 않다는 점을 소명하기가 한결 수월합니다. 반대로 조서 문구 자체가 허술했다면 법원이 일시정지 쪽으로 판단할 가능성도 배제할 수 없으므로, 애초의 조서 설계가 이 단계에서도 결과를 좌우하게 됩니다.

담보를 제공하고 집행을 계속하도록 하는 잠정처분이 내려지는 경우도 실무상 있을 수 있습니다. 이 경우 상대방인 임차인 쪽이 일정한 담보를 제공하면 집행이 이어지도록 법원이 조건을 붙이는 방식인데, 어느 쪽에 얼마만큼의 담보를 요구할지는 법원이 사안별로 판단할 문제이므로 여기서 특정한 기준을 단정해서 말씀드리기는 어렵습니다. 다만 이런 잠정처분 자체가 이의신청이 접수되었다고 자동으로 나오는 것이 아니라 법원의 개별 판단을 거쳐야 한다는 점만은 분명히 기억해 두실 필요가 있습니다.

상대방이 바뀌었을 때 — 승계집행문 이야기

화해조서를 받아 둔 뒤 시간이 흐르면서 임차인이 바뀌거나 임대인 쪽 지위가 상속·양도 등으로 이전되는 경우가 있습니다. 이런 경우 집행문을 원래의 당사자 이름으로만 받아서는 새로운 당사자를 상대로 집행을 진행할 수 없고, 별도로 승계집행문을 받아야 합니다. 민사집행법 제31조 제1항은 채권자의 승계인을 위하여 또는 채무자의 승계인에 대하여 강제집행을 하려면 승계가 있음을 집행문에 표시하여 내어 준다고 정하고 있고, 이는 승계 사실이 법원에 명백하거나 그 사실이 증명서로 증명되는 때에 가능합니다.

실무상 승계 문제는 임대인 쪽에서만 생기는 것이 아니라 임차인 쪽에서도 생길 수 있습니다. 예를 들어 개인사업자로 화해조서를 작성했던 임차인이 이후 법인을 설립해 영업을 이관하고 사업자등록을 변경하는 경우, 조서상 채무자와 실제 영업 주체가 형식적으로 달라지는 상황이 발생합니다. 이런 사정이 있는데도 조서 성립 당시의 개인 명의로만 집행을 진행하려 하면, 상대방이 "지금 영업하는 주체는 조서상 채무자와 다르다"는 취지로 이의를 제기할 근거가 생깁니다. 임대인 입장에서는 임차인 쪽의 사업자 명의나 운영 주체가 바뀌는 낌새가 있다면 그 시점에 관련 서류를 챙겨 두는 것이 뒤탈을 줄이는 방법입니다.

승계집행문이 문제되는 대표적인 장면은 집행문 이의신청과도 맞닿아 있습니다. 상대방이 "지금 이 목적물을 점유하고 있는 사람은 조서상 임차인이 아니라 그로부터 점포를 넘겨받은 다른 사람"이라고 주장하며 집행문 자체가 잘못 나왔다고 다투는 경우, 그 다툼의 실질은 승계 관계가 제대로 증명되었는지의 문제로 좁혀집니다. 이 경우 승계 사실을 뒷받침하는 서류(등기부, 사업자등록 변경 서류, 양도계약서 등)를 얼마나 명확하게 갖추고 있는지가 이의신청 대응의 핵심이 됩니다.

승계집행문과 관련된 다툼은 건물 매매나 임차인 지위 변경처럼 사안마다 사정이 크게 달라지는 영역이어서, 이 글에서는 개념과 근거 조문 위주로 안내해 드립니다. 실제로 승계 관계를 다투게 되는 구체적인 상황이라면 조서와 증빙 서류를 함께 놓고 개별적으로 검토하는 과정이 필요합니다.

실무에서는 화해조서 성립 이후 시간이 꽤 지난 뒤에야 집행에 들어가는 경우도 적지 않습니다. 그 사이 임차인이 폐업하고 다른 사람에게 점포를 넘겼다거나, 임대인이 건물을 매도해 새로운 소유자가 명도를 이어받아야 하는 상황이 생기기도 합니다. 이런 변수가 예상되는 사안이라면 화해조서 성립 직후 바로 집행문까지 받아 두거나, 승계가 발생하는 시점마다 필요한 증빙을 미리 챙겨 두는 방식으로 대비하는 것이 이후 집행문 이의신청과 같은 분쟁을 줄이는 실질적인 방법이 됩니다.

이의신청보다 더 중요한 것 — 처음부터 다툼 없게 조서를 쓰는 일

지금까지 살펴본 내용을 종합하면 한 가지 방향이 뚜렷해집니다. 집행문 부여에 대한 이의신청이 제기되었을 때 잘 방어하는 것도 중요하지만, 그보다 앞서 애초에 그런 다툼이 생기지 않도록 화해조서 자체를 촘촘하게 설계해 두는 것이 훨씬 더 근본적인 대응이라는 점입니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 문서이지만, 그 안에 담긴 문구가 애매하거나 당사자 관계·조건을 소홀히 다루었다면 정작 집행이 필요한 순간에 발목을 잡힐 수 있습니다.

제소전화해 신청서를 작성하는 단계에서는 단순히 "임차인은 임대차 종료 시 목적물을 인도한다"는 식의 원론적인 문구만으로는 부족합니다. 당사자의 정확한 표시, 목적물의 특정, 이행기한, 조건이 있다면 그 조건의 성취를 어떻게 증명할 것인지, 나아가 임차인의 지위가 변경될 가능성까지 염두에 둔 조항 설계가 뒷받침되어야 훗날 집행문을 받는 단계와 이의신청 대응 단계에서 시간과 비용을 아낄 수 있습니다. 저희 법도종합법률사무소는 제소전화해를 3,600건 이상 직접 성립시켜 온 경험을 바탕으로, 이후 집행 단계에서 다툼의 소지가 적도록 화해조항을 설계하는 데 특히 신경을 쓰고 있습니다.

다만 조서의 강제집행 실행 자체, 즉 실제로 집행관과 함께 현장에 나가 명도를 실행하는 절차는 저희가 직접 진행하지 않으며, 집행문·송달증명 발급 등 집행에 필요한 서류 준비를 별도 비용으로 지원해 드리는 방식으로 협업하고 있습니다. 화해조서 작성 단계부터 집행 단계까지 어떤 흐름으로 진행되는지 미리 이해해 두시면, 실제로 이의신청과 같은 변수가 생기더라도 당황하지 않고 대응하실 수 있습니다.

또한 화해조서는 성립 이후에도 임대인이 보관만 해 두고 잊고 지내는 경우가 많은데, 시간이 지날수록 당사자 관계가 변할 가능성도 함께 커진다는 점을 염두에 두셔야 합니다. 임차인이 사업자 명의를 변경하거나 다른 사람에게 영업을 넘기는 일이 계약 기간 중에 발생할 수 있으므로, 그런 변경 사실을 알게 되었다면 그때그때 관련 서류를 모아 두는 습관이 훗날 집행문을 받는 단계에서 큰 도움이 됩니다. 화해조서 한 장을 받아 두는 것으로 끝나는 것이 아니라, 그 조서가 실제로 집행될 수 있는 상태를 계속 유지해 나가는 관리가 함께 필요하다는 뜻입니다.

단계	확인할 내용	근거
조서 작성	당사자·목적물·이행기한 특정, 조건부 문구 여부	제소전화해 신청 실무
집행문 신청	확정 여부, 조건 성취 증명서류 구비	민사집행법 제30조
승계 발생 시	승계 사실 증명서(등기부·계약서 등)	민사집행법 제31조
이의신청 접수 시	법원 결정 대기, 잠정처분 여부 확인	민사집행법 제34조①②

제소전화해 단계부터 함께 준비하고 싶으시다면

이미 화해조서를 받아 두었는데 집행문 이의신청이 들어와 당황스러우신 경우와, 아직 제소전화해를 준비하는 단계여서 애초에 이런 다툼의 소지를 만들지 않고 싶으신 경우 모두 상담을 통해 지금 상황에 맞는 방향을 안내해 드립니다. 전화로 화해조서 문구와 현재 진행 상황, 상대방이 제기한 이의신청의 구체적인 내용을 말씀해 주시면 어떤 자료를 준비해야 하는지, 어떤 절차로 대응해야 하는지 상황에 맞게 설명해 드립니다.

상담은 보통 10분에서 20분 정도 진행되며, 이후 필요한 자료를 이메일로 안내받아 정리하시고, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 받아보실 수 있습니다. 상단 메뉴에서도 온라인 상담과 비용 안내를 확인하실 수 있으니 참고해 주십시오.

이미 화해조서를 성립시켜 둔 분이라면 조서 사본과 상대방이 제기한 이의신청서, 그동안 오고 간 내용증명이나 통지서가 있다면 함께 준비해 주시는 것이 좋습니다. 자료가 많고 정리가 안 되어 있어도 괜찮으니, 우선 전화로 지금까지의 경위를 순서대로 말씀해 주시는 것만으로 상담을 시작할 수 있습니다. 전화 상담 단계에서는 이 서류들을 굳이 미리 스캔하거나 정리해 오실 필요 없이, 현재 상황을 말로 설명해 주시는 것만으로도 충분히 다음 단계를 안내받으실 수 있습니다. 아직 제소전화해 자체를 준비하는 단계라면 임대차계약서와 등기부, 그리고 임차인과의 협의 경과를 간단히 정리해 주시는 것만으로 상담을 시작하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문