제소전화해는 명도소송을 거치지 않고도 확정판결과 같은 효력을 갖는 화해조서를 미리 받아 두는 절차로 많이 알려져 있지만, 환산보증금이 큰 상가에서는 그 조서 안에 무엇을 담을 수 있고 무엇을 담을 수 없는지를 먼저 정리하지 않으면 오히려 다툼의 씨앗을 남길 수 있습니다. 보증금이 큰 상가 임대차를 두고 "이 정도 보증금이면 상가임대차법이 아예 적용 안 되는 것 아니냐"고 물어 오시는 임대인·건물주분들이 많습니다. 실제로 상가건물임대차보호법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차를 원칙적으로 적용 대상에서 제외하고 있습니다. 그런데 이 이야기만 듣고 "그러면 화해조서로 명도 조건을 자유롭게 정해도 되겠다"고 판단하면 위험합니다. 법률은 초과 임대차라 해도 일부 핵심 조항만큼은 그대로 적용되도록 별도로 정해 두고 있기 때문입니다. 이 글에서는 그 경계가 정확히 어디인지, 제소전화해로 조서를 준비할 때 무엇을 유의해야 하는지 정리합니다.

특히 임대료 수준이 높은 상권에서 여러 층에 걸친 대형 매장을 임대하고 계신 건물주분들이라면, 임차인과의 관계가 좋을 때는 별생각 없이 넘어가다가도 계약이 끝나갈 무렵 갱신이나 명도 문제로 갈등이 불거지면 그제서야 "이 임대차에 상가임대차법이 얼마나 적용되는지" 궁금해하시는 경우가 많습니다. 이때 인터넷에서 "환산보증금 초과는 법 적용 밖"이라는 단편적인 정보만 접하고 화해조서에 지나치게 임대인 중심의 조건을 담으려 하다가, 정작 실제로는 여전히 보호받는 조항을 건드려 낭패를 보는 사례가 실무에서 종종 확인됩니다.

• 보증금이 커서 "상가임대차법 적용 밖이니 화해조서로 자유롭게 명도 조건을 정하자"고 생각하시는 임대인
• 환산보증금을 넘는 임차인과 재계약을 앞두고 제소전화해로 조건을 정리하려는 분
• 임차인 쪽에서 "보증금이 커서 법 적용이 안 된다"는 말을 듣고 화해조서 조건이 불안한 임차인

환산보증금이란 무엇이고, 왜 계산해 보아야 하나

상가건물임대차보호법 제2조 제1항은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 이 법을 적용하되, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용하지 않는다고 정하고 있습니다. 여기서 보증금액을 산정할 때는 단순히 계약서상 보증금만 보는 것이 아니라, 차임이 있는 경우 그 월 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 금액을 더해 환산한 금액을 기준으로 삼습니다(제2조 제2항). 이렇게 보증금과 월 차임을 환산해 합산한 금액을 흔히 "환산보증금"이라고 부르고, 이 환산보증금이 대통령령이 정한 기준을 넘으면 그 임대차는 원칙적으로 상가건물임대차보호법의 적용 대상에서 벗어나게 됩니다. 다만 구체적인 비율과 기준 금액은 대통령령이 개정될 때마다 바뀔 수 있는 사항이라 이 글에서 특정 숫자를 안내해 드리지는 않으며, 실제 사안에서는 계약 당시 시행되던 기준으로 정확히 계산해 보아야 합니다.

이렇게 환산보증금을 넘는 임대차가 생겨나는 이유는 대체로 임대료 수준이 높은 상권에서 보증금까지 크게 설정하는 경우, 또는 사업 규모가 커서 애초에 보증금 자체가 높게 책정되는 경우입니다. 이런 상가를 임대하고 계신 건물주분들 중에는 "이 정도 규모의 임대차라면 상가임대차법의 보호를 신경 쓰지 않아도 되겠다"고 생각하시는 분들이 실제로 많습니다. 그러나 다음 항에서 살펴보듯, 환산보증금을 넘는 임대차라 해서 상가건물임대차보호법이 완전히 배제되는 것은 아니라는 점을 정확히 알아 두셔야 합니다.

환산보증금 기준은 시행령 개정에 따라 주기적으로 조정되어 온 사항이어서, 계약을 체결한 시점과 지금 화해조서를 준비하는 시점 사이에 기준 자체가 달라져 있을 가능성도 염두에 두어야 합니다. 예전에는 초과 임대차였던 계약이 기준 상향으로 지금은 적용 대상에 들어오게 되는 경우도 있고, 반대의 경우도 이론적으로는 있을 수 있습니다. 따라서 "예전에 확인했을 때는 초과였다"는 기억만으로 판단하지 마시고, 화해조서를 준비하는 지금 시점을 기준으로 다시 한 번 계산해 보는 절차가 필요합니다.

제소전화해를 준비하면서 이 계산을 소홀히 하는 경우도 종종 있습니다. 계약 당시에는 환산보증금 기준 이하였는데 이후 차임이 인상되면서 기준을 넘게 되거나, 반대로 처음부터 기준을 넘는 조건으로 계약했지만 그 사실을 당사자들이 명확히 인지하지 못한 채 화해조서를 작성하는 경우입니다. 어느 쪽이든 환산보증금 기준을 넘는지 여부에 따라 화해조서에 담을 수 있는 조항의 범위가 달라지므로, 제소전화해 신청 전에 이 계산부터 정확히 짚고 넘어가는 것이 순서입니다.

계산 과정에서는 관리비를 차임에 포함시킬 것인지, 부가가치세를 별도로 볼 것인지, 계약 기간 중 몇 차례 조정된 차임 중 어느 시점의 금액을 기준으로 할 것인지와 같은 세부적인 쟁점도 함께 검토해야 합니다. 계약서에 관리비와 차임이 뭉뚱그려 기재되어 있거나, 부가세 포함·별도 여부가 명확하지 않은 경우에는 환산보증금 계산 자체가 애매해질 수 있습니다. 이런 경우일수록 계약서 문언과 실제 지급 내역을 함께 살펴 정확한 금액을 산정하는 과정이 중요하며, 이 산정 결과에 따라 화해조서 설계의 방향이 달라진다는 점을 미리 이해하고 계셔야 합니다.

초과 임대차에도 그대로 적용되는 조항들

상가건물임대차보호법 제2조 제3항이 이 글의 핵심입니다. 이 조항은 보증금액을 초과하는 임대차라 하더라도 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조는 그대로 적용한다고 정하고 있습니다. 하나씩 풀어 보면, 제3조의 대항력(건물 인도와 사업자등록으로 제3자에게 효력 발생), 제10조 제1항부터 제3항 본문의 계약갱신요구권과 그 거절 사유, 그리고 갱신 임대차의 조건, 제10조의2부터 제10조의9에 걸쳐 있는 권리금 관련 조항들(권리금 회수기회 보호, 권리금 적용 제외 사유, 차임연체와 해지 등)이 환산보증금을 초과하더라도 그대로 살아 있는 조항들입니다.

이 중에서도 임대인·건물주분들이 실무에서 가장 자주 부딪히는 부분은 계약갱신요구권과 권리금 회수기회입니다. 환산보증금을 넘는 상가라 해서 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 마음대로 거절할 수 있는 것이 아니라, 여전히 제10조 제1항이 정한 사유(3기 차임액 연체 사실, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 철거·재건축 등)가 있어야만 거절이 가능하고, 그 갱신요구권 행사 기간도 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년을 넘지 않는 범위에서 인정됩니다. 마찬가지로 임차인이 신규임차인을 주선해 권리금을 회수하려는 기회 역시 환산보증금과 무관하게 보호 대상이 됩니다. 차임연체액이 3기에 달하면 임대인이 해지할 수 있다는 조항(제10조의8) 또한 초과 임대차에 그대로 적용됩니다.

반면 이 조항 목록에 들어 있지 않은 부분, 예를 들어 차임 증액의 상한을 정한 제11조나 월 차임 전환 시 산정률을 제한하는 제12조, 최단 임대차기간을 정한 제9조, 보증금 중 일정액의 최우선변제를 정한 제14조 등은 환산보증금을 초과하는 임대차에는 적용되지 않습니다. 그 대신 제10조의2가 별도로 마련되어 있어, 초과 임대차의 계약갱신 시에는 조세·공과금, 주변 상가의 차임·보증금, 경제사정 변동 등을 고려해 당사자가 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 이 경우에는 제11조와 같은 대통령령상 상한 비율의 제약을 받지 않는다는 점이 특징입니다.

정리하면 환산보증금을 넘는 임대차는 상가건물임대차보호법이라는 하나의 법률 안에서 "일부만 적용받는 특수한 지위"에 놓이게 되는 셈입니다. 법 전체가 통째로 빠지는 것도 아니고, 그렇다고 일반 임대차와 똑같이 전면적으로 보호받는 것도 아닌, 제2조 제3항이 열거한 조항만 살아 있는 중간적인 상태입니다. 이 특수한 지위를 정확히 이해하지 못한 채 화해조서를 작성하면, 임대인 쪽에서는 자신에게 유리하다고 생각했던 조항이 나중에 효력을 인정받지 못하거나, 반대로 임차인 쪽에서는 자신이 보호받는 부분까지 스스로 포기해 버리는 결과가 생길 수 있습니다.

화해조서에 이 조항들을 배제하는 내용을 담으면 생기는 문제

제소전화해를 준비하는 임대인 중 일부는 "어차피 환산보증금을 넘으니 상가임대차법과 무관하게 자유롭게 조건을 정할 수 있다"는 전제로 화해조항을 설계하려 하십니다. 예를 들어 임차인의 계약갱신요구권을 아예 배제하거나, 임대차 종료 시 권리금 회수 기회를 인정하지 않는다는 내용을 조서에 명시하려는 식입니다. 그러나 앞서 살펴본 대로 이런 조항들은 환산보증금과 관계없이 그대로 적용되는 부분이므로, 이를 임차인에게 불리하게 배제하는 내용을 화해조서에 담는 것은 법 취지와 충돌할 소지가 있습니다.

이런 시도가 특히 위험한 이유는, 화해조서가 일반 계약서와 달리 확정판결과 같은 효력을 가지는 문서라는 데 있습니다. 일반적인 계약서 조항이라면 나중에 무효를 주장하며 다투더라도 소송을 별도로 거쳐야 하지만, 화해조서에 이미 강행규정에 반하는 내용이 담겨 있었다는 점이 드러나면 그 조항의 효력 자체가 처음부터 흔들릴 수 있습니다. 임대인 입장에서는 애써 제소전화해 절차를 거쳐 받아 둔 조서인데, 정작 핵심 조항의 효력이 다투어지는 상황은 반드시 피해야 할 결과입니다.

상가건물임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다는 강행규정을 두고 있습니다. 다만 이 강행규정이 화해조서라는 형식으로 정해진 조항에 어떻게, 어느 범위까지 적용되는지는 개별 사안의 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있는 문제여서, 이 글에서 일률적으로 단정해서 말씀드리기는 어렵습니다. 다만 분명한 것은, 제10조③본문·제10조의2부터 제10조의9까지처럼 환산보증금을 넘어도 살아 있는 조항을 임차인에게 불리하게 배제하는 내용으로 화해조서를 작성하면, 훗날 그 조항의 효력을 둘러싸고 다툼이 벌어질 위험이 있다는 점입니다.

이런 사정을 고려하면, 제소전화해를 준비하는 임대인 입장에서 가장 먼저 해야 할 일은 "우리 임대차가 정말 환산보증금을 초과하는가"를 정확히 확인하는 것이고, 그다음이 초과한다면 "어떤 조항이 여전히 강행적으로 보호되는가"를 확인하는 일입니다. 이 두 단계를 건너뛰고 곧바로 화해조항 문구를 작성하면, 나중에 조항의 효력을 둘러싼 다툼이 발생했을 때 처음부터 다시 검토해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

따라서 화해조서를 설계할 때는 "환산보증금을 넘으니 무엇이든 자유롭게 정할 수 있다"는 전제 자체를 다시 점검해야 합니다. 실제로 자유롭게 정할 수 있는 영역(제11조의 증액 상한을 넘어서는 증감 협의, 제14조의 최우선변제와 무관한 보증금 반환 조건 등)과, 여전히 법이 강행적으로 보호하는 영역(대항력, 갱신요구권, 권리금 회수기회)을 구분해서 조항을 나누어 설계하는 것이 안전한 접근입니다.

실무에서는 임대인 쪽에서 "명도 조건을 확실히 해 두고 싶다"는 목적으로 화해조서를 준비하는 경우가 많은데, 이 목적 자체는 정당하더라도 그 과정에서 강행적으로 보호되는 조항을 건드리면 오히려 조서의 다른 부분까지 다툼의 대상이 될 위험이 커집니다. 예를 들어 명도 조건 하나를 명확히 하려다가 권리금 회수기회를 배제하는 문구까지 함께 넣어 버리면, 임차인 쪽에서 조서 전체의 공정성을 문제 삼을 빌미를 줄 수 있습니다. 화해조서는 한번 성립되면 확정판결과 같은 효력을 갖는 만큼, 처음 설계할 때부터 어느 조항이 강행적으로 보호되는지를 구분해 두는 신중함이 필요합니다.

초과 임대차라서 오히려 임대인에게 유리해지는 부분도 있다

환산보증금을 넘는 임대차라고 해서 임대인에게 불리하기만 한 것은 아닙니다. 앞서 설명드린 것처럼 초과 임대차에는 제11조의 증액 상한이 적용되지 않고, 대신 제10조의2에 따라 조세·공과금, 주변 시세, 경제사정 변동 등을 종합적으로 고려한 증감 청구가 가능합니다. 이는 임대인 입장에서 차임을 인상하고 싶을 때 법정 상한에 얽매이지 않고 협의할 여지가 넓어진다는 뜻이기도 합니다. 다만 이 조항 역시 "청구"할 수 있다는 것이지 일방적으로 정할 수 있다는 뜻은 아니므로, 화해조서에 증액 조건을 담을 때는 협의의 형식을 갖추는 것이 바람직합니다.

또한 최우선변제(제14조)나 최단 임대차기간(제9조)처럼 임차인 보호에 초점이 맞추어진 조항이 적용되지 않는다는 점도 임대인 입장에서는 계약 설계의 자유도가 넓어지는 지점입니다. 다만 이런 자유도가 넓어지는 영역과, 여전히 강행적으로 보호되는 영역(대항력·갱신요구권·권리금 회수기회)을 혼동해서는 안 됩니다. 화해조서를 작성할 때 이 두 영역을 명확히 구분해서 조항을 배치하면, 임대인에게 필요한 유연성은 확보하면서도 나중에 임차인 쪽에서 조항의 효력을 다투는 위험은 줄일 수 있습니다.

예를 들어 임대차기간을 1년 미만으로 짧게 정하고 싶은 경우, 일반적인 상가 임대차라면 제9조에 따라 임차인이 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있어 임대인이 원하는 짧은 기간이 그대로 관철되지 않을 수 있습니다. 그러나 환산보증금을 초과하는 임대차에는 제9조 자체가 적용되지 않으므로, 당사자가 합의한 기간이 그대로 효력을 가지게 될 여지가 커집니다. 다만 이 경우에도 대항력이나 갱신요구권처럼 초과 임대차에 여전히 적용되는 조항과의 관계는 별도로 검토해야 하므로, 기간 조항 하나만 떼어 놓고 판단하기보다는 화해조서 전체의 정합성을 함께 살펴보는 것이 안전합니다.

제소전화해로 이 경계를 어떻게 조서에 담을 것인가

환산보증금을 초과하는 상가에 대해 제소전화해를 준비할 때는 우선 임대차 관계의 성격을 정확히 파악하는 작업부터 시작해야 합니다. 계약서상 보증금과 차임을 확인해 환산보증금을 계산하고, 그 결과 초과 임대차에 해당한다면 어떤 조항이 강행적으로 살아 있고 어떤 조항이 당사자 협의에 맡겨지는지를 먼저 구분합니다. 그 다음 화해조항을 설계할 때는 대항력·갱신요구권·권리금 회수기회와 충돌하지 않는 범위에서 명도 조건, 차임 조건, 이행기한을 정리하는 방식으로 접근합니다.

특히 명도소송의 부담을 줄이기 위해 제소전화해를 이용하는 임대인이라면, 화해조서에 "임대차가 종료되면 임차인은 목적물을 인도한다"는 원론적인 조항만 넣기보다, 계약갱신요구권 행사 기간이 남아 있는지, 권리금 회수 기회를 어떻게 보장할 것인지까지 함께 고려해 조항을 짜는 것이 이후 분쟁을 줄이는 방법입니다. 반대로 임차인 쪽에서도 환산보증금을 넘는 임대차라 해서 자신의 권리가 전부 사라진 것으로 오해하지 않고, 어떤 부분이 여전히 보호받는지를 정확히 알고 협의에 임하는 것이 중요합니다.

실무적으로는 화해조항을 몇 가지 층위로 나누어 작성하는 방식을 권해 드립니다. 우선 대항력과 관련해서는 사업자등록·인도 관계를 조서에 정확히 기재하고, 갱신요구권 행사 기간이 얼마나 남았는지를 별도 조항으로 명시합니다. 권리금 부분은 임대차 종료 시 신규임차인 주선 절차를 어떻게 진행할 것인지를 구체적으로 담아 두는 것이 좋습니다. 그 위에 임대인과 임차인이 자유롭게 협의할 수 있는 영역, 즉 차임 증감 조건이나 명도 시점, 원상회복 범위와 같은 사항을 별도 조항으로 정리하면, 강행적으로 보호되는 부분과 협의 가능한 부분이 조서 안에서 명확히 구분됩니다.

저희 법도종합법률사무소는 제소전화해를 3,600건 이상 직접 성립시켜 온 경험을 바탕으로, 환산보증금 초과 여부부터 확인한 뒤 화해조항이 강행규정과 충돌하지 않도록 설계하는 데 특히 신경을 쓰고 있습니다. 관할합의서를 통해 전국 어디서나 동일한 절차로 진행할 수 있으며, 절차는 보통 평균 6개월 정도 소요됩니다.

신청서에는 화해조항 설계 외에도 계약서 사본, 등기부, 건축물대장, 토지대장, 위임장(인감 첨부), 관할합의서 등의 첨부서류가 필요하고, 임대차 목적물이 건물의 일부에 해당하는 경우에는 도면도 함께 준비해야 합니다. 환산보증금을 초과하는 대형 임대차일수록 계약서와 부속 서류의 양도 많고 조항도 복잡한 경우가 많아, 서류를 준비하는 단계에서부터 꼼꼼하게 챙겨 두시는 것이 신청 이후 절차를 매끄럽게 진행하는 데 도움이 됩니다.

절차는 전화상담으로 시작해 이메일로 필요한 자료와 견적을 안내받고, 비용을 입금하신 뒤 법원 접수까지는 변호사가 대행하며, 화해기일에는 대리인이 출석하므로 의뢰인이 직접 법원에 나가실 필요가 없습니다. 환산보증금 계산부터 화해조항 설계, 서류 준비, 법원 접수까지 전 과정을 하나씩 짚어 가며 진행하기 때문에, 처음 제소전화해를 접하시는 분이라도 절차 자체에 대한 부담은 크지 않습니다. 대형 상가일수록 이해관계자가 많고 서류도 복잡해지기 쉬우므로, 초기 상담 단계에서 시간을 들여 임대차 관계 전체를 정리해 두는 편이 이후 절차를 훨씬 순조롭게 만들어 줍니다.

지금 계약이 초과 임대차에 해당하는지부터 확인하세요

환산보증금을 둘러싼 오해는 임대인뿐 아니라 임차인 쪽에서도 자주 발견됩니다. "보증금이 크니까 우리는 법의 보호를 받을 수 없다"고 지레짐작하고 임대인이 제시하는 화해조항을 그대로 받아들이는 경우입니다. 하지만 앞서 살펴본 대로 대항력과 갱신요구권, 권리금 회수기회는 환산보증금과 무관하게 보호되므로, 임차인 쪽에서도 이 부분을 정확히 알고 협의에 임하는 것이 자신의 권리를 지키는 데 도움이 됩니다. 임대인과 임차인 양쪽 모두 정확한 법률관계를 파악한 상태에서 화해조서를 작성해야, 훗날 어느 한쪽이 일방적으로 불리했다는 이유로 조항의 효력을 다투는 상황을 줄일 수 있습니다.

환산보증금 계산과 그에 따른 적용 조항 구분은 계약서만 봐서는 한눈에 판단하기 어려운 경우가 많습니다. 차임이 여러 차례 조정되어 왔거나 관리비·부가세 처리 방식이 계약마다 다르게 되어 있는 경우 특히 그렇습니다. 전화로 계약 조건을 말씀해 주시면 환산보증금 해당 여부부터 확인해 드리고, 그에 맞추어 화해조항을 어떻게 설계할지 상황에 맞게 안내해 드립니다.

상담은 보통 10분에서 20분 정도 진행되며, 이후 필요한 자료를 이메일로 안내받아 정리하시고, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 받아보실 수 있습니다. 상단 메뉴에서도 온라인 상담과 비용 안내를 확인하실 수 있으니 참고해 주십시오. 계약서와 최근 차임 변동 내역을 미리 정리해 두시면 상담이 한결 수월하게 진행됩니다.

이미 임차인과 갈등이 시작된 상황이라면 그동안 오고 간 대화나 문자, 내용증명이 있는지도 함께 정리해 주시면 좋습니다. 아직 갈등이 표면화되지 않았지만 계약 갱신 시점이 다가오고 있어 미리 대비해 두고 싶으신 경우라면, 지금 계약이 환산보증금을 초과하는지부터 확인하는 것에서 시작해 화해조서로 갈지, 다른 방식으로 조건을 정리할지를 함께 판단해 드립니다. 어느 단계에 계시든 전화 한 통으로 현재 상황에 맞는 다음 걸음을 안내받으실 수 있습니다. 보증금이 크고 임대차 관계가 복잡할수록 미리 점검해 두는 것이 나중에 급하게 대응하는 것보다 훨씬 수월합니다.

자주 묻는 질문