명도소송을 진행하던 중 상대방과 어렵게 합의가 이루어지면, 대부분 "이제 끝났다"는 안도감부터 듭니다. 그런데 그 합의를 소장 취하로만 마무리하는 경우와, 화해조서라는 문서로 남기는 경우는 이후 상황이 완전히 달라질 수 있습니다. 특히 상대방이 합의한 명도 기한이나 미납 차임 지급 약속을 지키지 않았을 때, 그 차이는 결정적으로 나타납니다.

제소전화해 상담을 하다 보면 "합의서에 서로 사인했으니 이제 안심해도 되지 않느냐"고 물으시는 분이 많습니다. 그런데 그 합의서가 법원의 조서로 남았는지, 아니면 당사자끼리 주고받은 사문서로만 존재하는지에 따라 나중에 상대가 말을 바꿨을 때 대응할 수 있는 수단이 완전히 달라집니다. 이 글에서는 소취하와 화해조서라는 두 갈래길에서 어느 쪽을 선택해야 안전한지, 그리고 이미 소송이 진행 중인 사건에서도 화해조서를 받을 수 있는지를 순서대로 짚어보겠습니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

명도소송 중 합의가 됐다면 취하부터 하면 안 되는 이유

임차인을 상대로 명도소송을 진행하다 보면, 재판부가 기일을 잡기 전이나 변론 도중에도 얼마든지 합의가 성사될 수 있습니다. 문제는 그 다음 단계입니다. 많은 의뢰인이 "합의했으니 소송은 없던 일로 하자"는 생각으로 소취하서부터 작성하려 합니다. 그러나 소취하는 말 그대로 소송 자체를 처음부터 없었던 것으로 돌리는 절차이지, 합의한 내용을 문서로 확정하는 절차가 아닙니다.

소취하가 받아들여지면 법원의 기록상으로는 해당 소송이 계속되지 않았던 것으로 처리됩니다. 이 말은 곧, 그동안 들인 시간과 비용을 들여 쌓아온 소송상의 지위, 즉 법원이 인정해 줄 수도 있었던 명도 판결의 가능성이 함께 사라진다는 뜻입니다. 합의서를 따로 작성해 두었더라도 그 합의서 자체만으로는 강제집행을 곧바로 진행할 수 있는 집행권원이 되지 않는 경우가 대부분입니다.

그래서 실무에서는 합의가 이루어졌을 때 바로 취하서를 내기보다, 그 합의 내용을 법원이 인정하는 문서, 즉 화해조서 형태로 남기는 방법을 먼저 검토합니다. 제소전화해 절차를 이미 잘 아는 임대인이라면 이 차이를 직관적으로 이해하지만, 처음 소송을 겪는 임대인 입장에서는 두 절차가 비슷해 보여 혼동하기 쉽습니다.

특히 상가 명도소송처럼 임차인의 영업 마무리, 시설물 철거, 미납 차임 정산 등 여러 조건이 얽혀 있는 사건일수록, 그 조건들을 구두 합의나 사문서로만 남겨두는 것은 위험합니다. 조건 하나라도 이행되지 않으면 처음부터 다시 소송을 준비해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

실무에서 자주 보는 또 다른 착오는, 합의가 이루어졌다는 사실 자체와 그 합의가 법적으로 강제할 수 있는 형태로 남았는지를 혼동하는 것입니다. 임대인과 임차인이 서로 웃으며 악수하고 헤어졌다 하더라도, 그 자리에서 오간 말이나 메모 수준의 합의서만으로는 나중에 상대가 마음을 바꿨을 때 곧바로 집행에 들어갈 수 없는 경우가 대부분입니다. 그래서 합의가 성사된 바로 그 순간이야말로, 취하가 아니라 화해조서로 방향을 잡아야 할 결정적인 타이밍이라고 말씀드리고 싶습니다.

소취하, 정확히 무슨 뜻인가요

소취하란 원고가 제기한 소송의 전부 또는 일부를 스스로 거두어들이는 소송행위를 말합니다. 민사소송법에 따르면 취하된 부분은 처음부터 소송이 계속되지 않았던 것으로 봅니다. 즉 소장을 접수한 순간부터 지금까지의 절차가 법적으로는 존재하지 않았던 셈이 되는 것입니다.

여기서 중요한 조항이 하나 더 있습니다. 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하한 사람은 같은 소를 다시 제기하지 못한다는 재소금지 규정입니다. 즉 법원이 이미 본안에 대해 최종 판단, 예를 들어 명도를 인용하는 판결을 내린 뒤에 원고가 그 소송을 취하해 버리면, 나중에 상대방이 합의를 어기더라도 똑같은 청구원인으로는 다시 소송을 낼 수 없게 됩니다.

반대로 판결이 선고되기 전 단계, 즉 변론이 진행 중이거나 첫 기일도 열리기 전에 취하하는 경우라면 이 재소금지 규정이 적용되지 않습니다. 다만 이 경우에도 취하 자체가 합의 내용을 강제할 수 있는 문서를 만들어 주지는 않는다는 점은 동일합니다. 취하는 어디까지나 "소송을 그만둔다"는 의사표시일 뿐, "합의한 대로 이행하라"고 강제할 수 있는 근거가 되지는 못합니다.

결국 소취하는 소송을 종료시키는 데는 효과적이지만, 합의 내용의 이행을 담보하는 데는 아무런 역할을 하지 못하는 절차라고 이해하시는 것이 정확합니다.

또 한 가지 실무에서 놓치기 쉬운 점은, 취하서 제출 시점에 따라 상대방의 동의가 필요할 수도 있다는 것입니다. 상대방이 이미 본안에 관하여 준비서면을 제출하거나 변론을 진행한 뒤라면, 원고 혼자만의 의사로 취하할 수 없고 상대방의 동의를 받아야 취하의 효력이 생깁니다. 합의가 됐다고 해서 상대방이 반드시 취하에도 순순히 동의해 준다는 보장은 없으므로, 이 절차적인 부분까지 미리 염두에 두셔야 합니다.

화해조서와 소취하는 효력부터 다릅니다

이 두 절차의 가장 큰 차이는 결국 "문서에 어떤 힘이 실리는가"에 있습니다. 화해조서는 당사자들이 법원 앞에서 합의한 내용을 조서라는 공적 문서에 담아, 확정판결과 같은 효력을 부여받는 절차입니다. 이 효력 덕분에 상대방이 조서에 적힌 명도 기한을 넘기거나 정해진 금액을 지급하지 않으면, 별도의 판결을 받을 필요 없이 곧바로 집행문을 부여받아 강제집행을 신청할 수 있습니다.

반면 소취하는 애초에 그런 집행력 있는 문서를 만드는 절차가 아닙니다. 취하 이후 당사자들끼리 작성한 합의서나 각서가 있다 하더라도, 그 문서만으로 곧바로 강제집행에 들어갈 수 있는 경우는 매우 제한적입니다. 결국 상대가 약속을 지키지 않으면 그 합의서를 근거로 다시 소송을 제기해 판결을 받아야 하는 처음의 상황으로 되돌아가게 됩니다.

제소전화해나 소송 중 화해로 조서를 받아두는 실무를 오래 다뤄 온 입장에서 보면, 이 차이를 모른 채 취하부터 진행했다가 상대가 말을 바꾸어 다시 처음부터 소송을 시작해야 했던 사례를 종종 접합니다. 합의가 이루어졌다는 것 자체는 좋은 소식이지만, 그 합의를 어떤 문서 형태로 남기느냐에 따라 이후 몇 달의 시간이 갈릴 수 있습니다.

화해조서와 소취하를 비교할 때 또 하나 살펴볼 부분은, 조서가 성립되는 과정에서 이미 재판부와 상대방 앞에서 조건이 확인되고 정리된다는 점입니다. 소취하 이후 별도로 합의서를 작성하는 경우와 달리, 화해조서는 조서를 작성하는 그 자리에서 문구 하나하나를 함께 확인하기 때문에 나중에 "그런 뜻이 아니었다"는 식의 해석 다툼이 생길 여지가 상대적으로 적습니다. 이 점도 화해조서 쪽을 권해 드리는 이유 중 하나입니다.

본안 종국판결 후 취하하면 다시 소송할 수 없다는 조항

재소금지 규정은 특히 승소 판결을 받아둔 상태에서 합의가 이루어졌을 때 반드시 짚어야 할 부분입니다. 예를 들어 임대인이 명도소송에서 승소 판결을 받았는데, 임차인이 "조금만 시간을 더 달라, 대신 조용히 나가겠다"고 요청해 판결 확정 전 또는 확정 후에 취하에 합의해 주는 경우가 있습니다.

이 상황에서 본안에 대한 종국판결이 이미 선고된 뒤라면, 취하 이후 임차인이 약속을 지키지 않더라도 임대인은 같은 청구원인으로 다시 명도소송을 제기할 수 없다는 문제에 부딪힙니다. 판결까지 받아둔 유리한 지위를 스스로 포기하는 셈이 될 수 있는 것입니다.

그래서 판결을 받은 뒤에 상대가 취하를 요청해 오면, 취하에 응하는 대신 화해조서 형식으로 합의 내용을 다시 정리하거나, 판결 자체를 그대로 확정시키고 집행 시기만 조정하는 방식을 검토하는 것이 안전합니다. 이미 받아둔 승소 판결이라는 강력한 카드를 재소금지 조항 때문에 스스로 무력화시키지 않도록 주의가 필요한 대목입니다.

물론 판결이 선고되기 전 단계의 취하라면 재소금지 규정이 적용되지 않으므로 상대적으로 부담이 적습니다. 다만 이 경우에도 합의 내용을 문서로 확실히 남기지 않으면, 처음부터 소송을 다시 준비해야 하는 시간적 손실은 여전히 남습니다.

재소금지 규정이 무섭게 느껴질 수 있지만, 반대로 생각하면 이 조항이 있기 때문에 임차인 입장에서도 승소 판결을 받아둔 임대인에게 취하를 요청할 때는 그만큼 신중해야 합니다. 임대인 입장에서는 판결 이후 취하를 요구받았을 때 "왜 굳이 취하를 원하는지"부터 확인하고, 화해조서나 판결 확정이라는 대안을 먼저 검토해 보시길 권해 드립니다.

소송 중에도 화해로 마무리하는 방법 — 화해권고결정

이렇게 소송 도중에 화해권고결정을 통해 사건을 마무리하면, 굳이 소취하라는 방법을 거치지 않고도 합의 내용에 강제력을 실을 수 있습니다. 임대인 입장에서는 이 방법이 재소금지 문제를 피하면서도 확정판결과 같은 집행력을 확보할 수 있는 실무적으로 안전한 선택지가 됩니다.

다만 화해권고결정에 이의가 제기되면 사건은 다시 통상의 소송 절차로 돌아가게 되므로, 상대방이 이의를 제기할 가능성까지 염두에 두고 조항을 신중하게 설계하는 작업이 함께 필요합니다.

화해권고결정은 재판부가 직권으로 내리는 것이지만, 실무에서는 당사자들이 먼저 합의안을 어느 정도 정리해 재판부에 제시하고 그 내용을 반영해 달라고 요청하는 방식으로 진행되는 경우가 많습니다. 즉 화해권고결정을 그저 법원이 알아서 내려주는 결정으로만 기다리기보다, 당사자 스스로 합의 조건을 구체적으로 정리해 재판부에 전달하는 편이 원하는 내용대로 조서를 확정 짓는 데 훨씬 유리합니다.

제소전화해는 소송을 시작하기 전에만 가능한가요

제소전화해는 원래 분쟁이 소송으로 번지기 전에, 당사자 일방의 신청으로 법원에 화해를 신청하는 절차를 가리킵니다. 그래서 이름 그대로 "소송을 제기하기 전"에 이용하는 제도로 알려져 있습니다.

그런데 실제로는 이미 명도소송이 진행 중인 사건에서도, 화해권고결정이나 재판상 화해라는 형태를 통해 제소전화해와 사실상 동일한 효과, 즉 확정판결과 같은 효력을 가진 조서를 받아낼 수 있습니다. 이 점에서 "제소전화해=소송 전 전용 제도"라고만 이해하면, 이미 소송 중인 사건에서 합의가 이루어졌을 때 어떤 문서로 마무리해야 하는지 놓치기 쉽습니다.

반대로 아직 소송을 시작하지 않은 단계, 예를 들어 새로운 임대차 계약을 체결하면서 향후 분쟁을 대비해 두고 싶은 경우라면 원래의 제소전화해 절차, 즉 소를 제기하기 전 화해 신청을 활용하는 것이 정석입니다. 신청서와 첨부 서류를 갖추어 법원에 화해를 신청하고, 화해기일에서 임차인의 동의를 얻어 조서를 성립시키는 방식입니다.

결국 시점이 소송 전이냐 소송 중이냐에 따라 절차의 이름과 진행 방식은 달라지지만, "법원이 인정하는 화해조서를 확보해 확정판결과 같은 효력을 만든다"는 목적 자체는 동일합니다. 어느 단계에 있든 취하로 서둘러 마무리하기보다, 이 목적을 기준으로 절차를 선택하시길 권해 드립니다.

간혹 "이미 소송을 냈으니 제소전화해는 이제 이용할 수 없는 것 아니냐"고 아쉬워하시는 분들이 있는데, 그럴 필요가 없습니다. 소송의 진행 단계와 무관하게 언제든 재판부에 화해 의사를 전달할 수 있고, 재판부 역시 소송경제를 위해 화해를 적극적으로 유도하는 경우가 많습니다. 소송을 이미 시작했다는 사실이 화해조서를 받는 데 걸림돌이 되지는 않는다는 점을 기억해 두시면 좋겠습니다.

합의 상대방이 화해기일에 나오지 않으면 어떻게 되나요

화해조서는 당사자들이 법원에 함께 출석해 합의 내용을 확인하고 조서에 담는 절차를 거쳐야 성립합니다. 그런데 실제로는 화해기일이 잡혔는데도 상대방이 마음을 바꾸어 출석하지 않는 상황이 종종 벌어집니다. 이런 경우 신청인이 취할 수 있는 다음 단계를 미리 알아두는 것이 좋습니다.

제소전화해 신청 단계에서 상대방이 화해기일에 출석하지 않으면, 신청인은 소제기신청으로 절차를 전환해 통상의 소송으로 넘어갈 수 있습니다. 즉 화해가 무산됐다고 해서 그동안의 노력이 완전히 사라지는 것은 아니고, 이미 준비해 둔 서류와 사실관계를 바탕으로 정식 소송 절차로 이어갈 수 있는 길이 마련되어 있습니다.

이미 소송이 진행 중인 사건에서 화해권고결정이나 변론기일 화해를 시도하다가 상대방이 태도를 바꾸는 경우라면, 그 소송 자체는 계속 진행되고 있으므로 별도의 전환 절차 없이 통상의 변론과 심리로 돌아가면 됩니다. 다만 상대방이 왜 갑자기 태도를 바꿨는지, 다른 곳에 재산을 빼돌리려는 의도는 없는지 등을 함께 점검해 보아야 하는 시점이기도 합니다.

이런 상황에서는 화해가 무산된 원인을 정확히 파악해 다음 절차, 즉 정식 판결을 향한 소송 진행이나 보전처분 검토 등으로 신속히 방향을 전환하는 것이 중요합니다. 시간을 끌수록 상대방에게 대응할 여지를 더 주게 되므로, 화해기일 불출석이 확인되는 즉시 다음 단계를 상담받으시길 권해 드립니다.

화해기일에 상대방이 불출석하는 사례는 실무에서 드물지 않게 나타납니다. 처음에는 합의할 뜻이 있는 듯 보였다가도 막상 법원에 서류를 내야 하는 단계가 되면 부담을 느끼고 발을 빼는 경우도 있고, 다른 채권자와의 관계나 자금 사정 때문에 태도를 바꾸는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 신청인 입장에서는 화해가 무산된 이유를 짐작만 하기보다, 다음 절차로 넘어가기 위한 준비를 곧바로 시작하는 편이 시간 손실을 줄이는 길입니다.

화해조서에 명도 조건을 담을 때 확인할 점

화해조서는 한번 성립되면 확정판결과 같은 효력을 가지는 만큼, 그 안에 담기는 문구 하나하나가 이후 강제집행 단계에서 그대로 기준이 됩니다. 그래서 화해조서를 작성하는 단계에서부터 "이 조항만으로 집행관이 곧바로 집행에 나설 수 있는지"를 염두에 두고 문구를 다듬는 작업이 중요합니다.

특히 임대차 관계에서는 임차인을 지나치게 불리하게 만드는 조항, 예를 들어 정당한 권리를 포기시키는 내용을 조서에 그대로 담으려 하면 법원 단계에서 받아들여지지 않을 수 있습니다. 이런 부분은 화해조서를 준비하는 단계에서 미리 걸러내야 화해기일에서 시간을 낭비하지 않습니다.

또한 화해조서는 임차인의 동의 없이는 성립될 수 없는 절차입니다. 임대인에게만 유리한 방향으로 조항을 밀어붙이면 오히려 임차인이 동의를 거부해 화해 자체가 무산될 수 있으므로, 양쪽이 받아들일 수 있는 균형 잡힌 조항으로 설계하는 것이 실제로는 더 빠른 길입니다.

조서에 담을 조항을 준비할 때는 명도 기한과 지급 조건 외에도, 이행하지 않았을 때 어떤 절차로 넘어가는지를 함께 적어 두는 편이 실무적으로 유리합니다. 예를 들어 정해진 기한까지 명도가 이루어지지 않으면 바로 강제집행을 신청할 수 있다는 취지를 조서 문구에 반영해 두면, 이후 상대방이 이런저런 사정을 들어 시간을 끌 여지를 줄일 수 있습니다.

화해조서 성립 절차는 실제로 어떻게 진행되나요

화해조서를 성립시키는 실제 과정은 앞서 살펴본 화해권고결정이든, 원래의 제소전화해 신청이든 큰 틀에서 비슷하게 흘러갑니다. 먼저 당사자 간에 어떤 조건으로 합의할지 방향을 잡고, 그 내용을 조서에 그대로 옮겨 적을 수 있는 문구로 다듬는 작업부터 시작합니다. 이 단계에서 문구를 얼마나 꼼꼼하게 준비하느냐가 이후 집행 단계의 수월함을 좌우합니다.

문구가 정리되면 법원에 화해를 신청하거나, 이미 진행 중인 소송이라면 재판부에 화해권고결정을 요청하는 절차로 넘어갑니다. 이후 화해기일이 지정되면 당사자 쌍방이 출석해 조서 내용을 최종 확인하고, 법원이 이를 조서로 작성하면서 절차가 마무리됩니다. 조서가 작성되고 송달되는 순간부터 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지게 됩니다.

이 과정에서 의뢰인이 직접 신경 써야 할 부분은 생각보다 많지 않습니다. 조건을 정리하고 서류를 준비하는 실무적인 작업은 대리인이 맡아 진행하고, 의뢰인은 초반 상담에서 상황을 정확히 설명해 주시고 필요한 경우 화해기일에 출석하는 정도로 충분한 경우가 대부분입니다.

비용과 기간은 어떻게 정해지나요

화해조서를 받는 절차에 들어가는 비용은 사건의 성격과 쌍방 대리 여부에 따라 달라지지만, 통상 쌍방을 함께 대리하는 방식으로 진행하는 경우 월 임대료 규모에 따라 정해진 기준을 적용하고 있습니다. 정확한 견적은 계약 조건과 쟁점의 개수에 따라 달라지므로 전화 상담에서 사안을 말씀해 주시면 안내해 드립니다.

기간 역시 사건마다 차이가 있지만, 신청부터 조서 성립까지 대략 여러 달이 걸리는 것이 일반적입니다. 소송 중 화해권고결정으로 진행하는 경우에는 이미 소송이 진행되어 온 기간이 있는 만큼, 별도의 제소전화해 신청보다 오히려 더 짧은 시간 안에 조서를 확정지을 수 있는 경우도 있습니다.

의뢰인이 직접 부담해야 하는 절차는 전화 상담과 자료 전달, 그리고 필요한 경우 화해기일 출석 정도로 비교적 간단한 편입니다. 나머지 서류 준비와 법원 절차 진행은 대리인이 맡아 처리하므로, 바쁜 일정 중에도 큰 부담 없이 진행하실 수 있습니다.

이미 진행 중인 명도소송을 화해로 전환하는 경우라면, 처음부터 새로 제소전화해를 신청하는 것보다 절차가 한 단계 줄어드는 만큼 시간이 단축되는 경우가 많습니다. 반대로 아직 소송을 시작하지 않은 단계에서 미리 화해조서를 받아두고자 한다면, 상대방의 협조 정도와 서류 준비 상황에 따라 기간이 달라질 수 있습니다. 어느 경우든 정확한 일정은 사안을 구체적으로 확인한 뒤에 안내해 드리는 것이 가장 정확합니다.

자주 묻는 질문