이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 제소전화해를 신청했는데 상대방이 화해기일에 나오지 않거나 조항에 동의하지 않아 불성립됐다
• 화해가 깨진 뒤 저절로 소송이 되는 건지, 따로 절차를 밟아야 하는 건지 헷갈린다
• 명도소송이나 차임 청구 소송을 진행 중인데 임차인이 갑자기 반소장을 보내왔다
• 반소가 무엇인지, 아무 청구나 반소로 낼 수 있는 것인지 궁금하다
• 반소가 들어오면 재판이 늦어지거나 다른 재판부로 넘어가는 것은 아닌지 걱정된다

제소전화해란 무엇이고, 왜 불성립되나요

제소전화해는 소송을 시작하기 전에 임대인 또는 임차인 어느 한쪽이 법원에 화해를 신청하고, 담당 판사가 화해기일을 지정해 양쪽을 불러 합의 내용을 확인한 뒤 조서로 남기는 절차입니다. 이렇게 만들어진 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가진 집행권원이 되기 때문에, 나중에 상대방이 약속을 어기더라도 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있다는 점이 가장 큰 장점으로 꼽힙니다.

다만 제소전화해는 임대인만을 위한 일방적인 제도가 아닙니다. 화해기일에 임차인이 직접 출석해 조항 하나하나에 동의해야 비로소 성립되는 구조이기 때문에, 임대인이 아무리 유리한 조건을 신청서에 담았다 하더라도 임차인의 동의가 없으면 화해는 성립되지 않습니다. 양쪽의 권리를 균형 있게 담아야 실제로 성립될 가능성이 높아지는 이유가 바로 여기에 있습니다.

실무에서 불성립되는 대표적인 이유는 크게 두 가지로 나뉩니다. 하나는 임차인이 화해기일에 아예 출석하지 않거나 신청서 내용 자체에 동의하지 않는 경우이고, 다른 하나는 화해 조항 중 일부가 임차인에게 지나치게 불리한 강행법규 위반 조항, 예를 들어 권리금을 아예 포기시키거나 계약갱신요구권을 미리 포기시키는 조항이어서 법원이 보정을 요구했는데 이를 제대로 보완하지 못한 경우입니다.

특히 강행법규 위반으로 인한 보정명령은 신청서를 낸다고 곧바로 나오는 것이 아니라, 사건이 재판부에 배정된 이후 재판부가 신청서 내용을 검토하는 과정에서 나온다는 점을 알아두실 필요가 있습니다. 이 단계에서 예상보다 시간이 더 걸릴 수 있고, 보정 요구에 제대로 응하지 못하면 결국 불성립으로 종결될 수 있습니다.

어떤 이유로든 화해가 불성립되면 지금까지 들인 시간과 비용이 그대로 사라지는 것은 아닌지 걱정하시는 분들이 많습니다. 하지만 법이 정한 절차를 따라 소제기신청을 하면 처음부터 다시 소송을 시작하는 것이 아니라, 화해를 신청했던 시점으로 되돌아가 소가 제기된 것으로 인정받을 수 있습니다. 다음 항목에서 이 부분을 자세히 살펴보겠습니다.

제소전화해가 불성립되는 것 자체를 완전히 피할 수는 없더라도, 신청 단계에서 강행법규 위반 소지가 있는 조항을 미리 걸러내고 임차인이 받아들일 수 있는 균형 잡힌 조건으로 조서를 설계하면 불성립 가능성을 크게 낮출 수 있습니다. 처음부터 여러 사례를 다뤄본 곳과 상담해 조항을 검토받는 것이 이후 소송전으로 번지는 상황을 예방하는 가장 확실한 방법입니다.

특히 임대인이 인터넷 서식이나 지인의 조언만으로 신청서를 직접 작성하는 경우, 조항 문구가 애매하게 작성돼 있어 임차인이 화해기일에서 이의를 제기하고 그대로 불성립으로 끝나는 사례를 종종 볼 수 있습니다. 신청 단계에서 문구 하나하나를 실제 집행까지 염두에 두고 다듬어두면 이런 시행착오를 줄일 수 있습니다.

화해가 불성립되면 자동으로 소송이 되나요

결론부터 말씀드리면 그렇지 않습니다. 제소전화해가 불성립됐다고 해서 법원이 알아서 사건을 소송으로 넘겨주는 것이 아니라, 신청인 또는 상대방이 직접 소제기신청이라는 별도의 절차를 밟아야 합니다. 민사소송법 제388조는 화해가 성립되지 않은 경우 소제기신청을 할 수 있다고 정하고 있고, 이 신청이 적법하다면 애초에 화해를 신청했던 그 시점에 소가 제기된 것으로 봅니다.

이 부분이 실무적으로 중요한 이유는, 소제기신청을 하면 처음부터 소장을 새로 작성해 접수하는 경우보다 시간과 절차를 아낄 수 있고, 더 나아가 화해신청 시점으로 소급해 소가 제기된 것으로 인정되기 때문에 여러 법률적 효과에서도 유리하게 작용할 수 있다는 점입니다. 다만 소제기신청에는 조서등본을 송달받은 날부터 2주라는 불변기간이 있으므로, 이 기한을 넘기면 신청 자체가 부적법해질 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

소제기신청을 하지 않고 그대로 두면 화해 절차는 그 상태로 종결되고, 임대인은 명도나 차임 청구를 위해 처음부터 별도로 소장을 작성해 소송을 새로 시작해야 합니다. 이렇게 되면 그동안 화해 절차에 들인 시간이 그대로 늦춰지는 셈이 되므로, 화해가 불성립될 조짐이 보인다면 소제기신청 준비를 미리 해두시는 것이 안전합니다.

소제기신청이 받아들여지고 나면 사건은 통상적인 민사소송 절차를 따라 진행됩니다. 임대인이 애초에 화해신청서에 담았던 청구 취지와 원인이 사실상 소장의 역할을 하게 되고, 법원은 이를 바탕으로 변론기일을 지정해 본격적인 심리에 들어갑니다. 바로 이 시점부터 임차인이 반소를 제기할 수 있는 국면이 열리게 됩니다.

정리하면 제소전화해 불성립은 소송의 끝이 아니라 또 다른 시작점입니다. 소제기신청 기한과 절차를 놓치지 않고 챙기는 것이 이후 소송 전체의 흐름을 좌우한다고 볼 수 있습니다.

혹시라도 2주라는 기한을 놓쳤다면 곧바로 별도의 소송을 준비하셔야 합니다. 이 경우 기존 화해신청서에 정리해둔 청구 취지와 근거자료를 그대로 활용할 수 있어 처음보다는 소장 작성 시간을 줄일 수 있지만, 여러 법률적 효과의 기산점이 달라질 수 있으므로 기한을 넘겼다는 사실을 인지한 즉시 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.

반소는 아무 때나 제기할 수 있나요

임대인이 명도나 차임 지급을 구하는 소송을 진행하는 중에, 임차인 쪽에서 보증금을 돌려달라는 반소장을 보내오는 경우가 적지 않습니다. 반소란 소송이 진행되는 중에 피고, 즉 반소를 내는 쪽이 원고를 상대로 같은 소송 절차 안에서 별도의 청구를 하는 것을 말합니다. 그런데 반소는 원하는 시점에 아무 내용이나 자유롭게 낼 수 있는 것이 아닙니다.

민사소송법 제269조 제1항은 반소를 제기할 수 있는 요건을 세 가지로 정리하고 있습니다. 첫째, 소송절차를 현저히 지연시키지 않아야 하고, 둘째, 변론이 종결되기 전까지만 제기할 수 있으며, 셋째, 다른 법원의 전속관할에 속하지 않고 본소의 청구 또는 방어방법과 관련이 있어야 합니다. 이 세 가지 요건 중 하나라도 어긋나면 법원은 반소를 받아들이지 않을 수 있습니다.

여기서 특히 중요한 요건이 본소와의 관련성입니다. 제소전화해 불성립 후 이어진 소송에서는 대부분 같은 임대차 계약에서 비롯된 명도청구와 보증금반환청구가 맞물려 있기 때문에 관련성이 인정될 가능성이 높은 편입니다. 하지만 전혀 다른 계약이나 별개의 채권관계에서 비롯된 청구를 이 소송에 끼워 넣으려 한다면 관련성이 부정돼 반소로 받아들여지지 않을 수 있습니다.

또한 절차를 현저히 지연시키는 목적으로 소송 막바지에 반소를 제기하는 경우도 법원이 제한할 수 있는 사유가 됩니다. 다만 변론이 종결되기 전까지는 원칙적으로 반소 제기 자체가 막혀 있는 것은 아니기 때문에, 임대인 입장에서는 소송이 진행되는 내내 상대방의 반소 가능성을 염두에 두고 대응 전략을 준비해두시는 것이 바람직합니다.

즉 "언제든 반소를 낼 수 있다"는 생각은 정확하지 않습니다. 반소는 관련성과 절차 지연 여부라는 두 가지 기준을 통과해야 비로소 법원이 심리하는 청구로 인정받을 수 있는 절차입니다.

반소가 제기됐다고 해서 임대인의 본소 청구 자체가 약해지는 것은 아닙니다. 법원은 본소와 반소를 각각 독립된 청구로 놓고 요건과 증거를 따로 심리하기 때문에, 반소 대응에 집중하느라 정작 본소 쪽 주장과 증거 정리를 소홀히 하지 않도록 균형 있게 준비하시는 것이 중요합니다.

임대인의 본소와 임차인의 반소, 무엇이 다른가요

제소전화해 불성립 후 이어진 소송에서 임대인과 임차인의 청구가 어떻게 맞물리는지 비교해보면 이해가 쉽습니다.

이렇게 본소와 반소가 함께 심리되면, 임대인의 명도청구와 임차인의 보증금반환청구가 서로 동시이행 관계로 묶이는 경우가 있습니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약에서 상대방이 채무의 이행을 제공할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있다고 정하고 있는데, 임대차 종료에 따른 목적물 반환의무와 보증금 반환의무가 이런 관계로 다뤄질 수 있습니다.

다만 실제로 두 청구가 동시이행 관계로 인정되는지, 그리고 법원이 최종적으로 어떤 결론을 내릴지는 계약 내용과 그동안의 사실관계에 따라 사안마다 달라지는 영역입니다. 일반적인 설명만으로 결론을 단정하기보다는, 계약서와 그간의 정황을 놓고 구체적으로 검토받으시는 것이 정확합니다.

실무에서는 임대인이 명도청구와 함께 연체 차임이나 원상회복 비용을 청구하고, 임차인은 보증금 반환청구와 함께 필요비나 유익비 상환을 함께 주장하는 경우도 있습니다. 이렇게 여러 청구가 얽히면 각 항목별로 금액과 근거를 명확히 구분해 정리하는 작업이 소송의 결과를 가르는 핵심이 됩니다.

반소가 들어오면 사건이 다른 재판부로 넘어가나요

반소가 제기됐다고 해서 사건이 다른 지역 법원으로 옮겨가는 것은 아닙니다. 다만 본소가 단독판사가 심리하는 사건인데 반소로 합의사건에 속하는 청구를 하게 되면, 법원은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따른 결정으로 본소와 반소를 함께 합의부로 이송해야 합니다.

이는 민사소송법 제269조 제2항에 근거한 것으로, 같은 법원 안에서 재판부만 단독판사에서 합의부로 바뀌는 것이지 관할 법원 자체가 다른 지역으로 이동하는 것은 아닙니다. 다만 합의부가 이미 그 사건에 관할권이 있다고 인정하는 경우에는 이송하지 않고 그대로 심리를 이어갈 수도 있습니다.

실무적으로 이 부분이 중요한 이유는, 재판부가 바뀌면 그동안 진행된 변론 내용을 새 재판부가 다시 파악하는 시간이 필요해 절차가 다소 지연될 수 있기 때문입니다. 또한 합의부 사건은 단독 사건보다 절차나 서면 작성에서 더 꼼꼼한 준비가 요구되는 경우가 많습니다. 단독판사가 심리하던 사건이라 해서 절차가 항상 더 간단한 것은 아니지만, 합의부로 넘어가면 여러 명의 판사가 함께 기록을 검토하는 만큼 서면 하나하나의 논리와 근거 제시가 더욱 꼼꼼하게 요구되는 경향이 있다는 점은 미리 염두에 두시는 것이 좋습니다.

임대인 입장에서는 반소로 인해 재판부가 바뀔 가능성이 있다는 점을 미리 인지하고, 서면과 증거 정리를 처음부터 체계적으로 해두는 것이 좋습니다. 재판부가 바뀌더라도 이미 제출한 자료와 주장의 흐름이 명확하게 정리돼 있으면 새 재판부도 사건을 빠르게 파악할 수 있습니다.

이송이 결정되면 통상 새 재판부에서 변론준비절차나 첫 변론기일을 다시 지정하는 경우가 많으므로, 그 사이 기간을 활용해 그동안 주고받은 서면과 증거를 한 번 더 정리해두는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다.

반소에 대응하는 절차, 이렇게 흘러갑니다

반소장을 받았다고 해서 곧바로 불리해지는 것은 아닙니다. 아래 순서를 따라 차분히 대응하시면 됩니다.

이 과정에서 답변서 제출 기한을 놓치거나 항변 사유를 제대로 정리하지 못하면 불리한 결론으로 이어질 수 있으므로, 반소장을 받은 즉시 대응 전략을 세우시는 것이 중요합니다. 특히 답변서는 정해진 기한 안에 제출하지 않으면 반소 청구 사실을 다투지 않은 것으로 볼 여지가 있으므로, 반소장을 받은 즉시 기한부터 확인하고 일정을 역산해 준비 계획을 세우시는 것을 권해드립니다.

반소 리스크 자체를 줄이려면 제소전화해를 확실히 성립시켜야 합니다

지금까지 살펴본 반소 대응은 이미 화해가 불성립돼 소송으로 넘어간 이후의 이야기입니다. 가장 좋은 대응은 애초에 화해가 확실히 성립되도록 신청 단계에서부터 조항을 꼼꼼히 설계해, 나중에 반소를 포함한 복잡한 소송전으로 번지는 상황 자체를 줄이는 것입니다.

법도종합법률사무소는 15년간 제소전화해 절차를 직접 진행해 3,600건이 넘는 성립 경험을 쌓아왔고, 이 과정에서 명도소송 800건 이상, 강제집행 240건 이상을 함께 다뤄온 실무 노하우를 가지고 있습니다. 화해 조항 하나를 설계할 때도 실제로 문제가 생겼을 때 집행까지 이어질 수 있는 문구인지를 기준으로 검토합니다.

절차도 복잡하지 않습니다. 전화로 상황을 말씀해주시면 10분에서 20분 정도 상담을 통해 대략적인 방향을 안내해드리고, 이후 이메일로 필요한 자료와 정확한 견적을 보내드립니다. 입금이 확인되면 법원 접수부터 화해기일 출석까지 변호사가 대행하기 때문에 의뢰인이 직접 법원에 나가실 필요는 없습니다.

서류도 임대인이 전부 직접 발급받아야 하는 것은 아닙니다. 계약서 사본이나 위임장처럼 임대인이 직접 준비해야 하는 서류가 있는 반면, 등기부나 건축물대장처럼 저희가 대신 발급받아 진행할 수 있는 서류도 있어 실제로 의뢰인이 신경 쓰셔야 하는 부분은 생각보다 많지 않습니다. 위임장에는 인감증명서가 함께 필요하고 법인이라면 법인인감증명서와 법인등기부까지 챙겨야 하므로, 상담 시 미리 안내받아 두시면 진행이 한결 수월해집니다. 발급 유효기간이 정해진 서류도 있으니 미리 체크리스트를 받아 순서대로 빠짐없이 준비해두시길 권해드립니다.

의뢰인이 직접 챙기셔야 하는 부분은 상담, 자료 전달, 입금 확인까지 세 단계뿐이고 나머지는 저희가 진행합니다. 이렇게 처음부터 꼼꼼하게 화해 조항을 설계해두면 화해가 불성립돼 소송으로 번지고, 다시 반소까지 얽히는 복잡한 상황을 상당 부분 예방할 수 있습니다. 특히 보증금 반환 시기와 방법, 연체 차임 정산 기준을 화해 조항에 구체적으로 못박아두면, 나중에 분쟁이 생기더라도 조서 문구 자체가 명확한 기준이 되어 반소로 다툴 여지를 상당 부분 줄일 수 있습니다.

반소에 맞서 임대인이 준비할 수 있는 항변은 무엇인가요

임차인이 보증금 반환을 구하는 반소를 제기했다고 해서 임대인이 곧바로 전액을 돌려줘야 하는 것은 아닙니다. 그동안 연체된 차임이나 관리비가 있다면 보증금에서 이를 공제하고 남은 금액만 반환하면 된다는 주장을 할 수 있고, 임차인이 원상회복 의무를 다하지 않아 발생한 비용이 있다면 이 역시 상계 주장으로 다툴 수 있습니다.

민법 제492조는 같은 종류의 채무를 서로 부담하고 쌍방의 채무 이행기가 모두 도래한 경우, 각 채무자는 대등액에서 상계할 수 있다고 정하고 있습니다. 임대인이 임차인에게 받을 연체 차임 채권과 임차인이 임대인에게 받을 보증금 반환 채권은 모두 금전채권으로 성질이 같기 때문에, 요건을 갖추면 상계 주장을 통해 반소 청구 금액을 실질적으로 줄이는 효과를 기대할 수 있습니다.

다만 상계가 인정되려면 각 채권의 존재와 금액을 구체적으로 증명해야 하고, 상대방이 반대 의사를 표시하면 적용되지 않는 경우도 있으므로, 임대차계약서와 차임 입금 내역, 연체 사실을 뒷받침하는 자료를 미리 정리해두는 것이 중요합니다.

이 밖에도 임차인이 시설물을 훼손했거나 원상회복 약정을 어긴 경우라면 그에 따른 손해배상 채권도 함께 검토 대상이 될 수 있습니다. 다만 손해 항목을 지나치게 폭넓게 잡으면 오히려 법원이 신빙성을 낮게 볼 수 있으므로, 실제로 지출했거나 지출이 예정된 비용을 항목별로 명확히 구분해 제시하는 것이 설득력을 높이는 방법입니다.

항변 사유를 준비할 때는 반소장을 받은 시점부터 임대차 관계 전체를 다시 한번 정리해보는 것이 도움이 됩니다. 계약 체결 시점부터 차임 입금 내역, 연체가 있었다면 그 시기와 금액, 시설물 상태에 관한 사진이나 기록까지 시간 순서대로 모아두면 답변서와 향후 변론에서 훨씬 설득력 있는 주장을 펼칠 수 있습니다.

또한 앞서 살펴본 동시이행 항변도 함께 검토할 수 있습니다. 임대인이 건물 명도를 받기 전까지는 보증금 중 다투는 부분의 반환을 미루겠다는 취지의 항변을 제출하면, 법원이 두 의무를 함께 이행하도록 조정하는 판단을 내리는 경우도 있습니다. 다만 이 역시 사안별로 결론이 달라지므로 구체적인 서면 작성은 전화상담을 통해 사안을 말씀해주신 뒤 함께 준비하시는 것이 안전합니다.

소송 중에도 다시 화해로 마무리할 수 있나요

본소와 반소가 함께 진행되는 소송이라고 해서 반드시 끝까지 판결로 마무리해야 하는 것은 아닙니다. 소송이 진행되는 도중에도 법원이 직권으로 화해권고결정을 내릴 수 있고, 당사자들이 스스로 합의에 이르러 소송상 화해로 사건을 종결하는 경우도 실무에서 자주 볼 수 있습니다.

민사소송법 제225조에 따르면 법원, 수명법관 또는 수탁판사는 소송이 계속되는 중에 사건에 대해 직권으로, 당사자의 이익 등을 참작해 청구 취지에 어긋나지 않는 범위 안에서 화해권고결정을 할 수 있습니다. 이 결정에 대해 양쪽이 정해진 기간 안에 이의를 제기하지 않으면 확정되고, 확정된 화해권고결정은 재판상 화해와 마찬가지로 확정판결과 같은 효력을 가지게 됩니다.

본소와 반소가 얽힌 복잡한 소송이라도, 임대인과 임차인 모두 소송을 오래 끌기보다는 적정한 선에서 정리하고 싶어하는 경우가 많습니다. 이럴 때 화해권고결정이나 당사자 간 합의를 통한 소송상 화해는 시간과 비용을 아끼면서도 확정판결과 같은 집행력을 확보할 수 있는 현실적인 방법이 될 수 있습니다.

다만 화해권고결정에 이의가 있다면 정해진 기간 안에 이의신청을 해야 하고, 그렇지 않으면 그대로 확정되어버리기 때문에 결정문을 받으면 내용을 꼼꼼히 검토하는 절차가 반드시 필요합니다. 제소전화해 단계에서부터 화해로 사건을 마무리하는 경험을 충분히 쌓아온 저희가 이 과정에서도 도움을 드릴 수 있습니다.

결국 제소전화해든, 소송 중의 화해권고결정이든 핵심은 같습니다. 조서나 결정문에 담기는 문구 하나하나가 나중에 강제집행 단계에서 그대로 기준이 되기 때문에, 처음부터 애매한 표현 없이 명확하게 정리해두는 것이 분쟁을 줄이는 가장 확실한 방법이라는 점입니다.

제소전화해 신청부터 소송 중 화해권고결정 대응까지, 임대인이 단계마다 마주치는 판단은 조금씩 다르지만 흐름을 이해하고 있으면 당황하지 않고 대응하실 수 있습니다. 지금 어느 단계에 계시든 전화로 상황을 말씀해 주시면 다음에 무엇을 준비해야 하는지 구체적으로 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문