공증절차, 금전·임차건물 인도 목적별 순서와 막히는 5지점

STEP 01 · 목적 정하기공증절차, 먼저 목적(금전/임차건물 인도)을 정해야 하는 이유

공증절차는 하나로 정해진 순서가 아니라, 공정증서로 무엇을 강제집행하려는지에 따라 두 갈래로 나뉩니다. 금전 지급을 확보하려는 공정증서와 임차건물의 인도·반환을 확보하려는 공정증서는 근거 조문이 다르고, 작성할 수 있는 시점과 집행문을 받는 방법도 다릅니다.

금전 쪽 근거는 「민사집행법」 제56조 4호입니다. 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것은 강제집행의 기초, 즉 집행권원이 됩니다. 건물 명도는 이 조항이 정한 대상에 들어 있지 않습니다.

임차건물 쪽 근거는 「공증인법」 제56조의3입니다. 공증인은 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있지만, 임차건물에 관해서는 작성 시점과 내용에 엄격한 조건이 붙습니다. 임대인이 공증절차를 시작하기 전에 "돈인가, 건물인가"부터 적어 보는 것이 순서인 이유입니다.

임대차 계약에서는 두 목적이 한 계약 안에 섞여 있는 경우가 많습니다. 임대인은 차임과 건물 반환을, 임차인은 보증금 반환을 확보하고 싶어 하므로, 목적을 나눠 적으면 지금 할 수 있는 공증과 아직 할 수 없는 공증이 구분됩니다.

STEP 02 · 금전 공증금전 공정증서 공증절차는 어떤 순서로 진행되나요?

금전 공정증서 공증절차는 문안 준비, 당사자 확인, 증서 작성, 정본 수령, 집행문 부여의 흐름으로 이해하면 됩니다. 다만 사무소마다 요구하는 준비물과 세부 순서가 다를 수 있으므로, 실제 진행 전에는 해당 공증사무소의 안내를 확인하는 것이 안전합니다.

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   문안 준비

   채권자와 채무자, 지급할 금액(또는 대체물·유가증권의 수량), 지급 시기, 채무자가 강제집행을 승낙한다는 취지를 항목별로 정리합니다.

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   공증사무소 촉탁·당사자 확인

   공증사무소에서 당사자 확인을 거칩니다. 대리인으로 진행할 때 갖출 서류와 확인 방식은 사무소 안내를 따릅니다.

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   공정증서 작성

   정리한 문안이 공정증서로 작성됩니다. 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있어야 제56조 4호의 집행권원이 됩니다.

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   정본 수령

   나중에 집행에 쓸 정본을 받아 보관합니다. 증서 원본은 공증인이 보존합니다.

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   집행문 부여

   채무자가 지급하지 않으면 그 증서를 보존하는 공증인에게 집행문을 신청합니다(「민사집행법」 제59조①).

가장 많이 놓치는 부분은 금액의 특정입니다. 제56조 4호는 일정한 금액의 지급 등을 목적으로 하는 청구를 대상으로 하므로, 장래에 생길 연체 차임처럼 금액이 미리 정해지지 않는 채권을 어떻게 적느냐에 따라 집행권원으로 쓸 수 있는 범위가 달라질 수 있습니다. 이 부분은 증서 문언을 놓고 판단해야 합니다.

금전 공정증서에 따른 집행에는 「민사집행법」 제57조도 함께 작동합니다. 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정합니다.

STEP 03 · 인도 공증임차건물 인도 공정증서는 언제, 어떤 조건에서 가능한가요?

임차건물 인도 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되고, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있습니다(「공증인법」 제56조의3① 단서). 6개월은 계약 체결일이 아니라 인도·반환 시점을 기준으로 거꾸로 세는 기간입니다.

두 번째 조건은 양방향 구조입니다. 임대인이 임차건물을 돌려받을 권리만 적는 것이 아니라, 임차인에 대한 금원 지급(예를 들어 보증금 반환 같은 것)에 대해서도 강제집행을 승낙하는 합의가 함께 들어가야 합니다. 임차인을 지키는 장치가 같은 증서에 담기는 구조입니다.

결국 계약하는 날 명도 조건까지 미리 정해 두고 싶은 임대인에게 임차건물 인도 공정증서는 시점상 맞지 않습니다. 그 공백을 메우는 절차가 법원의 제소전화해입니다. 「민사소송법」 제385조①에 따라 당사자는 민사상 다툼에 관하여 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다.

STEP 04 · 비교공증절차와 제소전화해 절차, 표로 비교하면

공증절차와 제소전화해는 둘 다 강제집행의 기초가 되는 문서를 미리 만들어 두는 방법이지만, 작성 기관과 가능 시점, 담을 수 있는 내용이 다릅니다. 아래 표는 임대차에서 자주 비교되는 항목을 조문 근거와 함께 정리한 것입니다.

표에서 보듯 계약 시점에 명도와 금전을 한 문서로 함께 정하려면 제소전화해가 맞고, 인도·반환이 6개월 안으로 다가온 시점이라면 임차건물 인도 공정증서도 선택지가 됩니다. 어느 쪽이든 상대방이 내용에 동의해야 만들어지는 문서라는 점은 같습니다. 그래서 임대인 한쪽에만 유리한 문안보다 양쪽을 지키는 균형 잡힌 문안이 실제로 성립하고 집행까지 이어지기 쉽습니다.

STEP 05 · 집행 뒤공정증서로 집행한 뒤 다툼은 어디서, 어떤 이유로 하나요?

공증인이 작성한 증서는 집행 단계의 다툼에서도 판결과 다른 규칙을 따릅니다. 「민사집행법」 제59조③은 청구에 관한 이의의 주장에 대하여는 제44조제2항의 규정을 적용하지 아니한다고 정합니다. 제44조②는 이의 이유가 변론이 종결된 뒤에 생긴 것이어야 한다는 제한인데, 공정증서에는 이 제한이 적용되지 않는다는 뜻입니다.

그 결과 채무자는 증서 작성 전부터 있던 사정도 청구이의의 이유로 주장할 수 있는 구조이고, 채권자는 공증을 받아 두었더라도 채무자가 증서 내용 자체를 다툴 여지가 남는다는 점을 알아 두어야 합니다.

다툼의 관할도 정해져 있습니다. 집행문을 내어 달라는 신청에 관한 공증인의 처분에 대하여 이의신청이 있는 때에는 그 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사가 결정으로 재판합니다(제59조②). 집행문부여의 소, 청구에 관한 이의의 소 또는 집행문부여에 대한 이의의 소는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할하고, 그러한 법원이 없는 때에는 「민사소송법」 제11조의 규정에 따라 채무자에 대하여 소를 제기할 수 있는 법원이 관할합니다(제59조④).

제소전화해조서는 법원의 화해기일에 판사 앞에서 성립하고 확정판결과 같은 효력을 가지며, 「민사집행법」 제56조 5호에 따라 집행권원이 됩니다. 공정증서처럼 제44조② 적용을 배제하는 규정은 따로 없고, 제57조에 따라 청구이의에 관한 규정이 준용되며, 어떤 사유가 받아들여지는지는 사안마다 달라질 수 있습니다.

STEP 06 · 점검공증절차에서 단계별로 막히는 지점 5가지

공증이 중간에 멈추거나, 받았는데 원하는 집행을 할 수 없는 경우는 대개 다섯 지점에서 생깁니다.

1. 촉탁 대리 제한 — 임차건물 인도 공정증서는 한 당사자가 상대방을 대리하거나 한 대리인이 쌍방을 대리하는 방식으로 촉탁할 수 없습니다(「공증인법」 제56조의3②). 임대인이 임차인 몫까지 한꺼번에 처리하려다 여기서 막힙니다.
2. 6개월 시점 — 인도·반환 예정일보다 6개월 넘게 앞선 때에는 임차건물 인도 공정증서를 작성할 수 없습니다. 계약 당일 명도 공증을 하려다 멈추는 지점입니다.
3. 금원 지급 승낙 문언 누락 — 임차인에 대한 금원 지급에도 강제집행을 승낙하는 합의가 빠지면 임차건물 인도 공정증서의 요건을 갖추지 못합니다.
4. 집행문 허가 — 인도 공정증서의 집행문은 공증인이 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여하므로, 허가 과정에서 당사자 본인이나 대리인 심문이 있을 수 있습니다(제56조의3④).
5. 청구이의 다툼 — 공정증서에는 제44조② 제한이 적용되지 않아(「민사집행법」 제59조③) 채무자가 증서 작성 전 사정으로 다툴 수 있습니다. 문안이 모호하면 다툼의 빌미가 됩니다.

다섯 지점 가운데 1~3번은 증서를 만들기 전에, 4~5번은 집행 단계에서 문제가 되며, 뒤의 두 가지도 처음 문안이 명확한지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

STEP 07 · 선택우리 계약에 맞는 선택은? 자가진단과 1차 조치

아래 질문에 차례로 답해 보면 공증과 제소전화해 중 어느 쪽을 먼저 검토할지 방향이 잡힙니다. 답이 "모르겠다"인 항목이 계약서와 일정을 놓고 확인할 부분입니다.

법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 임대차 문안을 다뤄 왔고, 공증과 제소전화해 중 무엇이 맞는지 계약 일정과 문안을 함께 보고 안내합니다.

FAQ공증절차와 제소전화해, 자주 묻는 질문