제소전화해 절차, 신청부터 화해조서까지 5단계 — 상가 임대인이 꼭 알아야 할 순서

제소전화해 · 2026.07.29 00:53 · 조회 2

상가건물임대차보호법 기준 · 15년 실무

제소전화해 절차,
신청부터 화해조서까지 5단계로 끝내는 순서

소송은 분쟁이 벌어진 뒤에 시작됩니다. 반면 제소전화해는 계약하던 평온한 날, 다툼이 시작되기도 전에 이미 끝내 둡니다. 그 한가운데에 확정판결과 동일한 효력을 갖는 화해조서가 있습니다.

한눈에 보는 제소전화해 절차

① 전화 상담(약 10~20분) → ② 이메일 자료 전달·화해조서 설계 → ③ 비용 입금 → ④ 법원 접수(변호사 대행) → ⑤ 화해기일 출석·화해조서 송달. 신청은 임대인·임차인 한쪽이 하지만, 임차인이 동의해야 성립하는 양쪽 균형의 제도입니다. 성립된 화해조서는 재판 없이도 확정판결과 동일한 효력을 가집니다.

WHY NOW

왜 제소전화해 절차를 미리 알아야 할까

임대차 분쟁은 예고 없이 찾아옵니다. 차임 연체, 원상회복, 명도 시점을 두고 다툼이 시작되면, 그때부터 소송을 준비하는 임대인과 이미 화해조서를 손에 쥔 임대인의 출발선은 완전히 다릅니다. 그래서 제소전화해 절차는 분쟁이 터진 뒤가 아니라, 계약을 맺는 가장 평온한 순간에 밟아 두는 것이 원칙입니다.

아래에서 제소전화해 절차가 실제로 어떤 순서로 진행되는지, 무엇을 준비해야 하고 얼마나 걸리는지를 단계별로 정리했습니다.

DEFINITION

제소전화해란 무엇인가요?

Q 제소전화해란 무엇인가요?

A 민사분쟁이 소송으로 번지기 전, 당사자 한쪽의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 합의 내용을 확인받아 화해조서를 작성하는 제도입니다. 한자로 提訴前和解 — “소(訴)를 제기하기 전에 협의해서 화해한다”는 뜻으로, 민사상 분쟁의 모든 영역에 쓸 수 있지만 현실에서는 상가건물 임대차에서 가장 널리 활용됩니다.

Q 화해조서는 어떤 효력이 있나요?

A 재판이 아니지만 확정판결과 동일한 효력을 가집니다. 미리 합의한 내용을 판사 앞에서 확인(공증)받아 두면, 훗날 분쟁이 생겨도 별도 소송 없이 곧바로 강제집행이 가능합니다. 차임 연체로 인한 즉시 강제집행은 상가 3기(주택은 2기) 연체 시 신청할 수 있습니다.

STEP BY STEP

제소전화해 절차 5단계

약 10~20분 · 무료

전화 상담

☎ 02-591-2334로 사안 개요를 말씀하시면 필요한 서류와 임대차 정보를 안내해 드립니다. 계약 조건이 단순한 사안은 전화만으로도 견적이 가능합니다.

화해조서 설계

이메일로 자료 전달

임대차계약서·부동산 등기부등본 등을 검토해 화해조서의 구조를 설계하고, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

수임 확정

비용 입금

비용을 입금하시면 수임이 확정됩니다. 이때부터 신청서 작성과 법원 접수는 변호사가 전 과정 대행합니다.

변호사 대행

법원 접수

신청서를 작성해 관할 법원에 접수합니다. 강행법규 위반 조항을 미리 차단해 보정 절차 없이 한 번에 성립되도록 설계하는 것이 핵심입니다.

절차 종료

화해기일 · 화해조서 송달

화해기일에 변호사가 출석해 화해를 성립시키고, 화해조서 송달로 절차가 마무리됩니다. 이 조서가 확정판결과 동일한 효력을 갖는 안전장치가 됩니다.

의뢰인은 1~3단계만 진행하면 되고, 4~5단계는 변호사가 대행합니다. 화해기일에 직접 출석할 필요가 없습니다.

Q 제소전화해 절차는 얼마나 걸리나요?

A 신청부터 화해조서 송달까지 평균 약 6개월입니다. 빠르면 3개월, 길면 9개월 정도로 법원 일정과 사안의 복잡도에 따라 달라집니다.

내 계약에 맞는 화해조항 설계와 예상 절차가 궁금하다면?

02-591-2334

BALANCE

왜 임차인 동의가 있어야 성립하나요?

한쪽에만 유리한 조서는 결국 누구도 지키지 못합니다. 제소전화해는 임대인·임차인이 “계약대로 서로 약속을 지키자”고 미리 정하는 절차이며, 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않습니다. 임차인이 모르는 내용은 조서에 담길 수 없습니다.

임대인이 얻는 것

분쟁이 생겼을 때 별도 소송 없이 즉시 강제집행할 수 있는 안정을 얻습니다.

동시
이행

임차인이 얻는 것

명도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 명확히 하여 계약 유지의 안전을 얻습니다.

강행법규 위반 조항은 처음부터 넣지 않습니다. 권리금 포기·계약갱신요구권 포기처럼 법이 막아 둔 조항은 법원이 인정하지 않아 보정명령의 원인이 됩니다. 법원이 인정하는 균형 잡힌 조서만이 양쪽의 약속을 지켜냅니다.

COMPARE

소송과 제소전화해, 무엇이 다른가

일반 소송(예: 명도소송)

분쟁이 벌어진 뒤 시작
끝나기까지 평균 약 6개월~1년
변호사 선임료 약 300~500만원
결과가 나올 때까지 심리적 부담

제소전화해

분쟁이 시작되기도 전에 미리 끝냄
화해조서 = 확정판결과 동일한 효력
분쟁 시 별도 소송 없이 즉시 강제집행
자발적 이행률을 높이는 의무이행 압박 효과

CHECK

필요 서류와 비용 기준

필요 서류

제소전 화해 신청서(핵심은 화해조항 설계)
임대차계약서 사본 · 부동산 등기부등본
일반건축물대장 · 토지대장
위임장 2종(신청인·피신청인, 인감 필수)
관할 합의서 · 도면(1층 일부인 경우)

위임장 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하며, 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 합니다. 서류는 각 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

비용 기준

쌍방 변호사 선임 기준(VAT 별도)

월 임대료 1,000만원 미만 70만원 1,000만원 이상 100만원

법원비용(인지대·송달료)은 통상 15만원 안팎 별도이며, 사안·목적물 가액에 따라 달라집니다. 관할합의서로 전국 어디서나 동일 비용(지방 의뢰인도 추가 출장비 없음)입니다.

정확한 견적은 전화로 상황을 말씀해 주시면 이메일로 안내해 드립니다. 무료 온라인 상담·비용 안내는 상단 메뉴를 이용하시면 됩니다.

FOR WHOM

이런 분께 필요합니다

신규 계약을 앞둔 임대인 갱신 시점의 임대인·임차인 보증금 반환이 걱정인 임차인 차임·원상회복·권리금 분쟁이 우려되는 양측

TRUST

15년, 그리고 3,600건의 실무

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제소전화해 전문
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부동산·민사법
대한변협 인가

법도 종합법률사무소 엄정숙 변호사는 부동산 전문변호사이자 민사법 전문변호사로서, 명도소송 800건·부동산인도 강제집행 240건의 경험을 바탕으로 실제로 ‘집행되는 조서’, 즉 분쟁이 생겼을 때 그대로 힘을 발휘하는 문구를 설계합니다.

제소전화해 절차, 전화 한 통이면 시작됩니다

당신의 계약 조건·점유 상황·임차인 동의 여부·목적물 형태에 따라 화해조항 설계와 비용은 달라집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.