상가 임대차 · 제소전화해 셀프 가이드

‘제소전화해 셀프’로 비용은 아껴도, 이 조항을 넣으면 조서가 무효가 됩니다

화해조서는 확정판결과 똑같은 효력을 갖는 문서입니다. 그래서 직접 신청하실 때 딱 한 가지, 조항 설계에서 길이 갈립니다.

STEP 1. 개념 잡기

제소전화해 셀프란 무엇이고, 무엇을 직접 해야 하나

‘제소전화해(提訴前和解)’는 말 그대로 소를 제기하기 전에 협의해 화해해 두는 절차입니다. 셀프로 하려면 아래 세 갈래를 스스로 준비하게 됩니다.

STEP 2. 왜 하는가

Q. 셀프든 대리든, 결국 얻으려는 것은 무엇인가요?

이 효력 때문에 제소전화해는 ‘돌다리도 두드려 보고 건너는’ 안전망으로 쓰입니다. 대표적인 이점은 다음과 같습니다.

다만 즉시 강제집행에는 기준이 있습니다. 차임 연체를 이유로 한 강제집행은 상가는 3기, 주택은 2기 연체 시 신청할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가 임대차라면 이 3기 기준을 정확히 조서에 반영해야 합니다.

STEP 3. 셀프의 함정

화해조서에 넣으면 안 되는 대표 조항

셀프 제소전화해에서 가장 자주 생기는 문제는, 신청인이 자신에게만 유리하도록 법이 허용하지 않는 조항을 넣는 경우입니다. 아래 조항들은 법원이 보정명령을 내리거나 성립을 거부하는 대표 사례입니다.

STEP 4. 비용의 진실

Q. 셀프로 하면 정말 비용이 절약되나요?

STEP 5. 안전한 조서의 조건

한쪽에만 유리한 조서는, 결국 아무도 지키지 못합니다

제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아닙니다. 임차인이 동의하지 않으면 성립되지 않고, 임차인이 모르는 내용은 조서에 들어갈 수 없습니다. 임대인·임차인이 서로의 약속을 법대로 지키자는 취지이며, 그래서 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서가 원칙입니다.

법원 기준에 맞춰 처음부터 적법하게 작성하면 보정 절차가 최소화되어 빠르고 안정적으로 성립됩니다. 저희는 2010년부터 15년, 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켜 온 실무 경험으로 ‘법원이 받아 주는 조서, 분쟁 때 실제로 집행되는 조서’를 설계합니다.

참고 자료

셀프로 준비하신다면 알아 둘 절차·서류

직접 진행하실 때 흐름과 서류를 미리 파악해 두시면 시행착오를 줄일 수 있습니다.

신청부터 조서 송달까지는 평균 약 6개월이 걸립니다(빠르면 3개월, 길면 9개월 — 법원 일정과 사안 복잡도에 따라 달라집니다).

첨부서류 8종

위임장 인감은 인감증명서 인감과 완전히 일치해야 하며, 인감증명서는 발급 2개월 이내여야 합니다. 서류는 각 사안에 따라 일부 달라질 수 있습니다.

이런 분께 특히 필요합니다

셀프로 시작하셨어도, 조항 하나면 결과가 달라집니다

당신의 계약 조건, 점유 상황, 임차인의 동의 여부, 목적물의 형태에 따라 화해조항 설계와 비용이 달라집니다. 지금 준비 중인 조서가 법원에서 그대로 받아들여질지, 어떤 조항을 바꿔야 안전하게 성립될지 — 이 판단만큼은 개별 상황을 직접 해석해야 정확합니다. 혼자 고민하며 시간을 흘려보내기보다, 전화 한 통으로 방향을 먼저 잡으시길 권합니다.

본 내용은 정보 제공을 위해 작성된 일반적인 설명으로, 실제와 다를 수 있고 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 정확한 사항은 무료 전화상담(02-591-2334) 시 안내해 드립니다.