임대차가 시작되면 건물은 임차인의 손에 있고 소유는 임대인에게 있습니다. 그래서 천장에서 물이 새거나 셔터가 내려오지 않는 일처럼 ‘고쳐야 할 일’은 임차인이 먼저 알게 되고, 고치는 책임은 임대인이 먼저 지는 어긋남이 생깁니다. 이 어긋남을 메우는 첫 다리가 민법 제634조가 정한 통지입니다. 이 글은 임차인 통지의무 임대인 수리를, 분쟁이 터진 뒤의 싸움이 아니라 계약서와 화해조서를 쓰는 시점에 줄이는 방법으로 풀어 봅니다.

• 상가 천장이나 배관에서 물이 샜는데 임차인이 한참 뒤에야 알렸다고 임대인이 말하는 경우
• 임차인은 문자로 알렸다고 하고 임대인은 받은 적이 없다고 하는 경우
• 수리비를 임차인이 먼저 내고 나중에 돌려 달라고 하는 경우
• 건물에 대해 자기 권리가 있다며 찾아온 사람이 있는데 임대인에게 알려야 하는지 고민되는 경우
• 임대인이 이미 알고 있었다고 해야 할지, 알렸다는 증거가 있어야 할지 헷갈리는 경우
• 제소전화해를 준비 중인데 수선과 통지 조항을 어떻게 적어야 할지 막막한 경우

민법 제634조는 임차인에게 무엇을 알리라고 정하나요?

조문은 짧습니다. 민법 제634조는 “임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그러하지 아니하다.”라고 정합니다. 이 두 문장을 나누어 읽으면 통지가 필요한 계기가 둘, 통지 시점이 하나, 예외가 하나 들어 있습니다. 임차인 통지의무 임대인 수리의 문제는 결국 이 네 가지를 계약서와 화해조서에서 어떻게 구체화하느냐로 모입니다.

첫 번째 계기는 임차물의 수리가 필요한 때입니다. 천장이나 배관에서 물이 새는 경우, 출입문이나 셔터가 작동하지 않는 경우, 전기와 급배수, 냉난방 설비가 고장 난 경우처럼 건물을 쓰고 영업하는 데 지장이 생길 수 있는 상태가 먼저 떠오릅니다. 다만 어느 정도의 손상이 이에 해당하는지는 건물의 용도와 상태, 계약 내용에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

두 번째 계기는 임차물에 대하여 권리를 주장하는 사람이 있는 때입니다. 예를 들어 건물이나 그 일부에 대해 자신에게 권리가 있다고 임차인에게 직접 말해 온 사람, 점포를 비우라거나 자신에게 차임을 내라고 요구하는 사람이 나타나는 상황을 생각해 볼 수 있습니다. 임대인이 모르는 사이에 임차인에게만 연락이 오는 경우가 많아 임대인이 곧바로 대응하도록 알려 주라는 취지로 이해할 수 있고, 어떤 경우가 이 문언에 들어가는지는 사안마다 다를 수 있습니다.

통지의 시점은 ‘지체없이’입니다. 조문에는 며칠 이내라는 숫자가 없습니다. 그래서 같은 사건이라도 임차인이 문제를 발견한 시점, 임대인과 연락이 닿기까지 걸린 시간, 그 사이의 사정에 따라 지체 여부가 다르게 평가될 수 있습니다. 바로 이 지점이 분쟁으로 번지기 쉬워서, 실무에서는 당사자의 합의로 구체적인 기간을 정해 두는 방법을 많이 고민합니다.

예외는 임대인이 이미 안 때입니다. 임대인이 직접 현장을 둘러보다 누수 흔적을 보았거나 관리인을 통해 상황을 보고받아 알고 있었다면 새삼 통지하지 않아도 된다는 구조입니다. 문제는 ‘이미 알았다’는 사실 자체가 나중에 다투어진다는 점입니다. 임차인은 알고 있었을 것이라고 말하고 임대인은 처음 듣는다고 말하는 장면이 흔하므로, 임대인이 알게 된 경위까지 기록으로 남기는 습관이 필요합니다.

마지막으로 조문에 없는 내용도 정확히 짚어야 합니다. 제634조에는 통지를 서면으로 해야 한다는 말이 없고, 통지하지 않았을 때 어떤 효과가 생기는지도 적혀 있지 않습니다. 통지를 늦게 하면 손해배상을 어디까지 해야 하는지, 수리비 정산에 얼마나 영향을 미치는지는 일반 법리와 판례의 영역이어서 이 글에서도 단정하지 않습니다. 대신 이 빈칸을 합의로 메우는 방법에 집중합니다.

임대인의 수리 책임은 어떤 조문에서 나오나요?

임대인의 책임은 제623조에서 시작합니다. 이 조문은 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.”고 정합니다. 건물을 넘겨주는 것으로 끝나지 않고 계약이 이어지는 동안 쓸 수 있는 상태를 유지하게 해야 한다는 뜻이어서, 수리 책임의 출발점으로 읽습니다.

다만 이 조문만으로 모든 수리의 부담이 임대인에게 정해지는 것은 아닙니다. 어디까지가 임대인의 몫인지는 약정과 사안에 따라 달라지고, 이 글은 부담 비율이 아니라 알림과 응답의 절차에 집중합니다.

임차인이 먼저 비용을 쓴 경우는 제626조가 다룹니다. 제1항은 “임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.”고 정합니다. 누수를 막는 응급 공사처럼 건물을 쓸 수 있는 상태로 보존하는 데 들어간 비용이 대표적인 예로 거론됩니다. 어디까지가 필요비인지, 금액이 얼마가 적정한지는 사안별 판단이어서 여기서 다루지 않습니다.

제2항은 유익비를 따로 정합니다. 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 하고, 이 경우 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다. 필요비와 달리 유익비에는 임대차 종료 시점과 가액 증가의 현존이라는 조건이 붙으므로, 두 비용을 섞어서 조항을 쓰면 정산 단계에서 다툼이 생기기 쉽습니다.

그렇다면 제634조의 통지와 제626조의 상환 청구는 어떻게 이어질까요? 두 조문은 서로 다른 조문이고, 제626조에는 통지를 상환의 요건으로 적은 문구가 없습니다. 그렇다고 통지를 하지 않아도 정산에 아무 영향이 없다고 말할 수도 없습니다. 임차인이 알리지 않고 공사를 진행한 뒤 비용을 청구하면, 임대인은 미리 알았다면 다른 방법으로 고칠 수 있었다는 취지로 다툴 수 있기 때문입니다. 이런 다툼의 결론은 사안별이어서 단정할 수 없고, 그래서 통지와 정산의 순서를 미리 합의해 두는 가치가 생깁니다.

제624조도 함께 봐 두면 좋습니다. 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인이 이를 거절하지 못한다는 취지의 조문입니다. 수리를 하려면 점포 안으로 기술자가 들어가야 하는 경우가 많으므로, 출입 일정과 협조 방식을 어떻게 맞출지도 조항에 담을 항목입니다.

통지가 문제 되는 장면은 어떤 때인가요?

첫 번째 장면에서는 시간이 곧 증거입니다. 임차인이 천장 얼룩을 처음 본 날과 임대인에게 알린 방법이 사진 촬영 일시와 메시지 기록으로 남아 있으면 이후의 대화가 훨씬 단순해집니다. 구두로만 이야기했다면 알렸다는 사람과 들은 적 없다는 사람의 말이 맞서게 됩니다.

두 번째 장면은 드물지만 한번 생기면 파장이 큽니다. 임차인은 건물의 소유자가 아니어서 임대인이 사정을 알아야 대응할 수 있으므로, 임차인이 할 일은 상대방의 이름과 연락처, 주장하는 내용, 받은 서류를 정리해 임대인에게 바로 알리는 일입니다. 상대방의 요구에 임차인이 혼자 응하기 전에 임대인과 먼저 상의하는 순서를 조항에 적어 두는 것도 방법입니다.

세 번째 장면은 임대인이 이미 안 경우입니다. 건물 관리를 맡은 사람이 순찰을 하다가 벽의 균열을 보았다거나, 임대인이 다른 일로 방문해 직접 상태를 확인한 경우가 해당할 수 있습니다. 이때에도 임차인이 따로 알려 두면 예외를 둘러싼 논쟁 자체를 피할 수 있습니다.

통지 방법과 응답 기한은 화해조항에 어떻게 적나요?

제소전화해로 만든 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원이라서 모호한 표현이 남지 않도록 설계해야 합니다. 통지와 수리 조항은 조문이 비워 둔 부분, 즉 누구에게 어떤 수단으로 무엇을 언제까지 알리고 임대인은 언제까지 어떻게 응답하는지를 채우는 조항입니다. 아래 다섯 단계를 순서로 잡으면 뼈대가 생깁니다.

1. 1
   발견과 기록수리가 필요한 상태나 권리 주장을 알게 되면 날짜와 상태를 사진, 영상, 메모로 남깁니다.
2. 2
   통지조항에서 정한 연락처로, 기록이 남는 수단으로 알립니다. 발견 일시, 장소, 상태, 요청 사항을 넣습니다.
3. 3
   접수 회신임대인 또는 지정된 관리인이 통지를 받았다는 사실을 정해 둔 방법으로 회신합니다.
4. 4
   응답과 수리 일정임대인이 현장 확인 일정과 수리 착수 시점을 알리고, 출입 협조 방식을 맞춥니다.
5. 5
   정산임차인이 보존을 위해 쓴 비용이 있으면 정산 방식과 시기를 조항대로 정리합니다.

누구에게 알리는지부터 정합니다. 계약서에 임대인의 주소와 연락처가 있어도 건물 관리를 맡은 사람이 따로 있는 경우가 많습니다. 통지를 받을 사람과 연락처를 조항에 적고 바뀔 때는 서로 서면으로 알리도록 하면 엉뚱한 사람에게 알렸다는 다툼이 줄어들고, 임대인이 바뀌어도 통지의 공백이 생기지 않습니다.

수단은 기록이 남는 방법으로 정합니다. 문서, 이메일, 문자메시지처럼 내용과 시각이 남는 수단을 기본으로 하고, 전화로 먼저 알렸다면 같은 내용을 문자나 이메일로 다시 남기는 방식이 안전합니다. 상대방이 평소 확인하지 않는 채널만 적지 않도록 양쪽이 실제로 쓰는 수단을 확인해서 적어야 합니다.

내용은 임대인이 바로 판단할 수 있도록 구체적으로 적게 합니다. 발견한 일시와 장소, 눈에 보이는 상태, 사진, 영업에 미치는 영향, 임차인이 요청하는 조치를 넣습니다. 권리를 주장하는 사람이 나타난 경우에는 그 사람의 성명과 연락처, 주장하는 내용, 받은 서류의 사본을 첨부하도록 합니다.

시점은 조문의 ‘지체없이’를 구체화하는 부분입니다. 며칠 이내로 적을지, 긴급한 하자와 일반 하자를 나눌지는 건물과 영업의 사정에 맞게 양쪽이 합의해서 정합니다. 다만 합의한 기간이 조문의 취지와 어떻게 맞물리는지, 기간을 넘겼을 때 법원이 어떻게 볼지는 단정할 수 없습니다. 그래서 기간을 적을 때에도 조문의 문언을 함께 적어 둘지 설계 단계에서 신중하게 검토합니다.

임대인의 응답은 접수 회신과 착수 시점 두 가지로 나누어 정합니다. 접수 회신은 받았다는 사실만 짧게 알리는 것이고, 착수 시점은 현장 확인이나 수리가 언제 시작되는지를 알리는 것입니다. 두 가지를 나누면 임대인이 아직 원인을 파악하지 못한 단계에서도 응답 의무를 지킬 수 있어 현실적이고, 기한 안에 응답이 없을 때 임차인이 직접 응급 조치를 하고 비용을 정산하는 방식도 함께 적습니다.

긴급한 하자는 따로 다룹니다. 물이 번지는 누수처럼 기다릴 수 없는 상황에서는 임차인이 먼저 응급 조치를 하고 곧바로 알리는 흐름을 조항에 넣을 수 있고, 이때 든 비용은 제626조 제1항의 상환 청구와 연결해 정산 방식을 적어 둡니다. 어디까지를 응급 조치로 볼지는 당사자가 합의로 정할 부분이며 금액의 상한은 건물마다 달라 이 글에서 제시하지 않습니다.

마지막으로 임대인이 이미 안 때의 예외를 조항에 반영하되, 임대인이나 관리인이 현장을 점검한 뒤에는 점검 일시와 확인한 내용을 간단히 회신하도록 덧붙이면 예외를 둘러싼 이견이 줄어듭니다.

임차인 통지의무 임대인 수리 조항, 임차인 의무만 적으면 왜 곤란한가요?

제소전화해는 임차인이 동의하지 않으면 성립할 수 없는 제도입니다. 임차인의 의무만 줄줄이 적은 조서는 성립 단계에서 막히거나 이행 단계에서 불신을 키우므로, 저희는 제소전화해를 임대인 전용 제도로 쓰지 않고 양쪽을 지키는 균형 조서를 원칙으로 설계합니다. 보증금 반환 조항 같은 임대인의 의무도 같은 집행권원에 담깁니다.

임대인에게도 이 구조는 이익입니다. 임차인이 보낸 통지와 그에 대한 회신이 모두 기록으로 남아 있으면, 수리 요청을 받고 바로 대응했다는 점을 임대인이 보여 주기 쉽습니다. 반대로 임차인이 알리지 않았다고 다툴 때에도 약정한 수단과 연락처가 있으니 확인할 범위가 분명합니다.

강행법규와의 관계도 짚어 둡니다. 통지와 수리 조항을 쓰다 보면 임차인의 권리를 사전에 포기시키는 문구를 넣고 싶어지는 때가 있는데, 상가건물 임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 그래서 상가법이 보장하는 권리를 깎는 문구는 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 환산보증금을 초과하는 상가는 제15조가 제2조 제3항에 열거된 적용 조문에 없어 적용 여부가 불분명하다는 점도 살펴야 합니다.

가상 사례로 보면 기록이 있을 때와 없을 때는 어떻게 다른가요?

설명을 위한 가상의 비교입니다. 두 점포 모두 영업 중에 천장에서 물이 새어 임차인이 응급 조치와 공사를 했고 이후 필요비 상환을 요청했다고 가정하며, 어떤 결론이 난다는 예측은 아닙니다. A 점포의 임대차 화해조서에는 통지 수단과 연락처, 접수 회신, 응급 조치 뒤 정산 방식이 적혀 있었습니다. 임차인은 누수를 발견한 날 사진을 찍고 정해 둔 이메일 주소로 상황을 보냈고, 임대인은 접수 회신과 함께 현장 방문 일정을 알렸습니다. 공사가 끝난 뒤 임차인이 영수증과 작업 사진을 보내자 정산 절차도 조서에 적힌 순서대로 진행됐습니다.

B 점포의 계약서에는 수리를 어떻게 알린다는 내용이 없었습니다. 임차인은 전화로 이야기했다고 하고 임대인은 그런 통화를 기억하지 못한다고 합니다. 임차인에게는 공사비 영수증만 있고 알린 날짜를 보여 줄 자료가 마땅치 않으며, 임대인은 미리 알았다면 다른 업체에 맡겼을 것이라고 말합니다. 필요비 상환의 법적 쟁점에 앞서 사실관계를 두고 말이 갈립니다.

두 점포의 차이는 법리가 아니라 준비의 차이입니다. 둘 다 같은 조문에서 출발하지만 A 점포는 기록으로 사실을 보여 줄 수 있고 B 점포는 그럴 수 없습니다. 법원에서 어떻게 평가될지는 사안별이어서 단정할 수 없지만, 사실관계를 보여 줄 자료가 있으면 이야기의 출발선이 같아집니다. 그 출발선을 계약서와 화해조서 단계에서 만들어 두자는 것이 이 글의 제안입니다.

통지 증빙은 평소에 어떻게 남기나요?

조항을 잘 적어도 증빙이 없으면 힘이 약합니다. 임차인과 임대인이 평소에 할 수 있는 일을 나누어 정리했고, 두 목록은 짝을 이루므로 한쪽이 기록을 남겨도 다른 쪽이 응답 기록을 남기지 않으면 반쪽짜리가 됩니다.

• 문제를 발견한 즉시 날짜가 보이는 사진과 영상을 찍어 둡니다
• 통지는 조항에서 정한 수단으로 보내고, 전화로 먼저 알렸다면 같은 날 문자로 내용을 다시 남깁니다
• 보낸 메시지와 임대인의 답변을 한 폴더에 모아 보관합니다
• 수리 업체의 견적서와 영수증, 작업 전후 사진을 보관합니다
• 임대인이 이미 알고 있을 것 같을 때에도 한 번은 알려 둡니다

• 통지를 받는 창구를 한 곳으로 정해 두고, 연락처가 바뀌면 바로 알립니다
• 접수 회신은 받은 즉시 짧게라도 남깁니다
• 현장을 점검할 때에는 일시와 확인한 내용을 기록으로 남깁니다
• 수리 업체 선정과 일정 협의 내용을 메시지로 남깁니다
• 임차인이 응급 조치를 했다면 비용 자료를 받아 정산 순서를 정리합니다

어디까지가 조문이고 어디부터 사안별 판단인가요?

글을 읽고 나면 모든 것이 명확해진 것처럼 느껴질 수 있지만, 임차인 통지의무 임대인 수리에는 조문만으로 답이 나오지 않는 지점이 있습니다.

• ‘지체없이’가 구체적으로 며칠을 뜻하는지
• 통지를 하지 않았거나 늦게 했을 때의 효과, 즉 손해배상의 범위와 정산에 미치는 영향
• 필요비에 해당하는 비용의 범위와 적정한 금액
• 통지를 이행한 경우 차임 감액이나 해지로 이어지는지
• 임대인이 이미 알았다고 인정되는 범위

위 항목들은 조문에 직접 답이 없어서 판례와 일반 법리의 영역에 속하고, 같은 사실도 법원이 다르게 볼 여지가 있어 저희는 결론을 장담하지 않고 기록과 조항 설계에 집중합니다. 화해조서에 조항을 적어도 합의가 강행법규에 어긋나거나 한쪽에게만 지나치게 불리하면 법원의 보정 사유가 될 수 있고, 조서에 적힌 조항이 집행되는 범위도 문구에 따라 달라지므로 통지 조항을 어겼을 때의 효과를 적을 때에는 집행이 가능한 문구인지까지 신중하게 설계합니다.

통지·수리 조항과 명도 집행 조항은 구분해서 보셔야 합니다. 통지와 수리 조항은 분쟁을 줄이는 정리 조항이고, 명도 집행의 중심은 차임 연체와 같은 이행 조항입니다. 저희는 즉시 강제집행 기준을 상가는 차임 연체 3기, 주택은 2기로 설계하고, 통지·수리 조항은 이와 구분해 적습니다. 집행은 조서에 적힌 조항의 범위 안에서 이루어진다는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

제소전화해는 이 조항을 어떻게 담아 진행하나요?

제소전화해는 소송을 제기하기 전에 법원에 화해를 신청하는 절차입니다. 민사소송법 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지와 원인, 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 판사가 화해기일을 지정하고 화해가 성립되면 작성되는 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 집행권원입니다(민사집행법 제56조 제5호). 임차인이 동의하지 않으면 성립할 수 없다는 점은 앞에서 말씀드린 대로입니다.

통지와 수리 조항은 신청서의 핵심인 화해조항 설계 안에 들어갑니다. 누구에게 어떤 수단으로 알리는지, 임대인이 언제까지 어떻게 응답하는지, 이미 안 때의 예외와 긴급 조치의 정산은 어떻게 하는지를 문장으로 구체화하는 일이 저희가 하는 일이고, 의뢰인께서는 계약 내용과 수선 이력 같은 사실관계만 알려 주시면 됩니다.

진행은 다섯 단계이고 의뢰인께서 직접 하시는 일은 앞의 세 단계뿐입니다. 법원 접수와 기일 출석은 변호사가 대리하지만, 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위해 당사자 본인이나 법정대리인의 출석을 명할 수 있다는 규정(민사소송법 제385조 제3항)이 있어 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

준비하실 서류는 신청서 외에 모두 여덟 가지입니다. 임대차계약서 사본, 등기부, 건축물대장, 토지대장, 위임장(인감 날인 2부), 인감증명서(2개월 이내이며 법인은 법인인감증명서와 법인등기부), 관할합의서, 그리고 임차 부분이 건물 1층의 일부일 때에만 필요한 도면입니다.

비용은 쌍방 선임 기준으로 월 임대료가 1,000만 원 미만이면 70만 원, 그 이상이면 100만 원이며 부가가치세는 별도입니다. 법원에 내는 비용은 실비로 별도이고 금액은 사안별로 안내해 드립니다. 관할합의서를 쓰면 전국 어디서나 같은 비용으로 진행되고, 기간은 평균 6개월(3~9개월)입니다. 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시킨 경험으로 집행되는 문구를 설계하며, 조서의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다(비용 별도).

임차인 통지의무 임대인 수리 조항을 넣은 제소전화해를 고려하고 계신다면 무료 전화상담(02-591-2334)으로 상황을 먼저 말씀해 주세요. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서도 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문