제소전화해신청하는법, 신규 계약·연체 후·만료 임박 세 시점별 실행 매뉴얼

이런 상황이라면 이 글이 순서를 잡아 드립니다

• 새 임차인과 계약서를 쓰면서 화해 신청도 함께 끝내 두려는 임대인
• 월세가 몇 달째 밀려 이제라도 조서를 받아 둘지 고민하는 임대인
• 계약 만료가 다가와 합의한 명도 날짜를 문서로 확정하고 싶은 임대인
• 임차인에게 제소전화해를 어떻게 설명해야 할지 막막한 경우

제소전화해신청하는법을 찾는 분들이 가장 많이 놓치는 것은 서류 목록이 아니라 신청하는 때입니다. 계약서·등기부·위임장 같은 첨부서류는 어느 시점이든 비슷하지만, 화해조항에 무엇을 중심에 두는지, 신청서의 다투는 사정을 어떻게 적는지, 그리고 제소전화해 대신 비교해 볼 제도가 무엇인지는 시점마다 달라집니다. 아래 갈림길 세 가지를 먼저 확인하고 본문을 읽으면 자기 사건이 어느 경로에 있는지 빨리 찾을 수 있습니다.

• 지금이 신규 계약, 연체 발생 후, 만료 임박 중 어느 시점인가
• 화해조항 초안에 강행규정과 부딪힐 수 있는 문구가 있는가
• 임차인에게 조항을 설명하고 동의를 이미 받았는가

STEP 0 · 공통 순서제소전화해신청하는 법, 공통 순서 5단계는 어떻게 되나요?

제소전화해신청하는 법은 어느 시점이든 조항 합의, 신청서 작성, 법원 접수, 화해기일, 조서 송달이라는 큰 흐름을 따릅니다. 「민사소송법」(이하 민소법) 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 사람의 보통재판적은 그의 주소에 따라 정하고(민소법 제3조), 상대방이 법인이면 주된 사무소 또는 영업소가 있는 곳에 따라 정하며(민소법 제5조 제1항), 실무에서는 관할합의서를 함께 내는 경우도 많습니다.

1. 1
   전화상담(10~20분)신청 시점, 연체 여부, 임차인 동의 상황을 먼저 확인합니다.
2. 2
   자료 전달과 견적계약서·등기부 등을 이메일로 받고 시점에 맞는 화해조항 초안을 설계합니다.
3. 3
   입금과 첨부서류 준비위임장 2부(인감), 인감증명서, 건축물대장 등을 갖춥니다.
4. 4
   법원 접수(변호사 대행)신청서와 첨부서류를 내고 법원의 보정 요구에 대응합니다.
5. 5
   화해기일과 조서 송달성립하면 화해조서가 송달되고, 불성립하면 다음 단계를 고릅니다.

의뢰인이 챙길 일은 1~3단계에 몰려 있습니다. 법도의 쌍방 선임 기준 수임료는 월 임대료 1,000만 원 미만 70만 원, 1,000만 원 이상 100만 원(VAT 별도)이고, 인지·송달료 같은 법원비용은 실비로 사안별로 안내합니다. 기간은 법도 진행 기준 평균 6개월, 사건에 따라 3~9개월 정도이며, 조항 협의와 보정이 얼마나 빨리 끝나느냐가 기간을 좌우합니다.

CASE 1 · 신규 계약신규 계약과 함께 제소전 화해신청을 할 때는 무엇을 넣나요?

신규 계약과 함께 하는 제소전 화해신청은 아직 일어나지 않은 분쟁에 대비해 연체 시 해지·명도와 만료 시 인도를 미리 조서에 담는 방식입니다. 차임 연체를 이유로 한 해지 조항은 건물 종류별 법정 기준과 맞춰 적어야 합니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 상가법이 적용되지 않는 주택 등 건물의 임대차에는 「민법」 제640조가 2기의 차임액을 기준으로 둡니다.

다투는 사정을 적는 방식도 이 시점의 핵심입니다. 계약 체결 단계에서는 실제 다툼이 아직 드러나지 않은 경우가 많아, 장래 분쟁에 관한 다투는 사정의 기재가 어느 범위까지 인정되는지는 판례와 법원 실무의 영역이고 사안별로 달라질 수 있습니다. 그래서 차임 지급일, 인도 시점, 원상회복 범위처럼 당사자 사이에 견해가 갈릴 수 있는 지점을 구체적으로 적어 두는 것이 실무상 중요합니다.

임대인 쪽 의무도 함께 적어야 임차인이 받아들이기 쉽습니다. 보증금 반환 시점과 방법, 수선 범위 같은 임대인의 약속이 빠진 조서는 한쪽만 지키는 문서로 보이기 쉽고, 기일 전에 협의가 길어지는 원인이 됩니다.

CASE 2 · 연체 발생 후연체가 생긴 뒤 제소전화해신청은 어떻게 달라지나요?

연체가 생긴 뒤의 제소전화해신청은 이미 발생한 연체를 정리하는 조항이 중심이 됩니다. 밀린 차임의 기준일과 정산 방법, 분할 변제 일정, 분할금을 한 번이라도 어기면 남은 금액을 한꺼번에 갚기로 하는 기한이익 상실 약정, 그리고 일정한 경우 건물을 인도한다는 조항이 한 묶음으로 들어갑니다. 다투는 사정은 실제 연체 사실과 당사자의 입장 차이를 중심으로 적게 되어 신규 계약 때보다 내용이 분명해지는 편입니다.

임차인 입장에서는 소송 대신 분할 변제 기회를 얻는 구조여서 합의에 응할 이유가 생기기도 합니다. 반대로 임차인이 연락을 끊었다면 기일에 양쪽 의사가 맞기 어려워 화해가 성립하기 어려우므로 다른 경로를 함께 봐야 합니다.

연체 후의 제소전화해 신청하는 법을 고를 때 어느 쪽이 빠른지는 임차인의 태도와 연체 규모, 인도까지 필요한지에 따라 달라집니다. 임차인이 분할 변제 의사를 보이고 있다면 화해로 정리하는 편이 현실적인 경우가 많고, 연락이 닿지 않는다면 일방 절차를 먼저 검토하게 됩니다. 다만 지급명령은 대한민국에서 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에만 할 수 있으므로, 임차인의 송달 가능한 주소가 확인되지 않으면 명도소송 쪽을 함께 살펴야 합니다.

CASE 3 · 만료 임박만료가 다가올 때, 제소전화해와 공정증서 중 무엇이 맞을까?

만료가 다가온 시점의 제소전화해는 합의한 명도일과 이사 유예 기간, 보증금 반환 방법을 조서로 확정해 두는 방식입니다. 이 시점에는 「공증인법」 제56조의3에 따른 공정증서도 비교 대상이 됩니다. 공증인법 제56조의3 제1항 단서에 따르면 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있습니다.

공정증서는 법원 기일 없이 공증사무소에서 작성되지만, 인도·반환 전 6개월 이내라는 시기 제한과 임차인에 대한 금원 지급까지 강제집행 승낙을 담아야 한다는 조건이 붙습니다. 또 공증인법 제56조의3 제2항은 공정증서 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못하게 합니다.

인도·반환 예정일까지 6개월보다 많이 남았다면 그 공정증서는 작성 시기 요건을 갖추지 못하므로 제소전화해가 남은 선택지가 되는 경우가 많습니다. 6개월 이내라면 두 제도를 일정, 임차인의 수용도, 조항에 담을 내용의 범위로 비교해 고르면 됩니다. 만료 임박 시점의 제소전화해 신청하는 법은 결국 명도일과 보증금 반환일을 먼저 확정하는 데서 시작합니다.

세 갈림길 중 하나라도 판단이 서지 않으면 계약서와 연체 내역을 보고 정해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-2334

FIRST ACTION · 오늘 할 일시점별 화해조항 체크 카드 3장으로 초안 점검하기

제소전화해신청하는 법을 실제로 옮기는 첫 단계는 지금 시점에 맞는 카드 한 장을 골라 계약서와 대조해 보는 것입니다. 빠진 칸이 있으면 그 부분이 상담에서 가장 먼저 정할 항목입니다.

위 문구는 설명용 예시이며, 화해조항의 법적 효과는 조항 내용과 법원 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

STEP 4 · 접수 뒤접수 뒤 기일까지 할 일: 보정과 본인 출석명령 대비

접수 뒤 기일까지 신청인이 할 일은 법원의 보정 요구에 맞춰 신청서와 화해조항을 다듬고 기일 통지를 확인하는 것입니다. 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용하므로(민소법 제385조 제4항), 기재가 부족하거나 조항 문구가 문제 되면 보정을 요구받을 수 있습니다. 보정명령이 어느 단계에서 나오는지는 법원과 사건에 따라 다르므로, 접수 이후에는 연락이 오는 대로 대응할 수 있게 자료를 정리해 두는 편이 좋습니다.

보정에서 자주 문제 되는 지점은 목적물 표시, 당사자 표시, 그리고 강행규정과 충돌할 수 있는 조항입니다. 문구를 보정 단계에서 고치면 일정이 늦어지므로 신청 전에 미리 걸러 두는 것이 기간을 줄이는 현실적인 방법이며, 제소전화해 신청하는 법에서 시간을 가장 아끼는 대목이기도 합니다.

본인 출석도 미리 알아 둘 부분입니다. 변호사를 선임하면 기일 출석은 대리인이 맡는 것이 일반적이지만, 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자 본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(민소법 제385조 제3항). 또 당사자는 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없으므로(같은 법 제385조 제2항), 임대인이 임차인 측 대리인을 정해 주는 방식은 이 조항과 맞지 않습니다.

STEP 5 · 기일 결과기일 결과와 다음 단계: 성립하면 조서, 불성립하면 2주

화해기일에 화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(민소법 제386조). 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가진다는 것이 대법원 판결의 취지이고, 강제집행의 근거가 되는 집행권원으로는 「민사집행법」 제56조 제5호가 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 정하고 있습니다.

화해가 성립되지 아니한 때에는 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적고(민소법 제387조 제1항), 그 조서등본을 당사자에게 송달하여야 합니다(제387조 제3항). 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(제387조 제2항).

불성립 뒤에는 당사자가 소제기신청을 할 수 있고, 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(민소법 제388조 제1항·제2항). 이 신청은 제387조 제3항의 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 송달 전에도 할 수 있으며, 이 기간은 불변기간입니다(제388조 제3항·제4항). 화해비용은 성립하면 특별한 합의가 없는 한 당사자들이 각자 부담하고, 불성립하면 신청인이 부담하되 소제기신청이 있으면 소송비용의 일부로 합니다(민소법 제389조).

FAQ · 자주 묻는 질문제소전화해신청, 자주 묻는 질문 3가지