임차인 제소전화해신청, 먼저 낼 때와 응할 때 갈리는 조항과 서명 전 점검

임차인 제소전화해신청을 검토하거나 임대인의 신청을 받았을 때 결론을 가르는 갈림길은 세 가지입니다. 내가 신청인인지 상대방(피신청인)인지, 조서에 보증금 반환 조항과 기한이 들어 있는지, 내 대리인을 내가 직접 선임했는지입니다. 아래 순서대로 읽으면 세 질문에서 내 위치가 어디인지 자연스럽게 정리됩니다.

1임차인 제소전화해신청, 임차인이 먼저 신청할 수 있나?

임차인 제소전화해신청은 법이 막지 않는 절차이고, 임차인이 신청인이 되어 임대인을 상대방으로 삼을 수 있습니다. 「민사소송법」(이하 민소법) 제385조 제1항은 "민사상 다툼에 관하여 당사자는 청구의 취지ㆍ원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다"고 정합니다. 조문은 신청할 수 있는 사람을 당사자라고만 적고 있어, 임대차의 한쪽 당사자인 임차인도 여기에 들어갑니다.

임차인이 신청인이 되면 접수할 법원도 달라집니다. 상대방이 임대인이므로 임대인의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 기준이 되고, 보통재판적은 사람이면 주소(민소법 제3조), 법인이면 주된 사무소 또는 영업소가 있는 곳(제5조 제1항)에 따라 정해집니다. 건물이 있는 곳과 임대인 주소지가 다른 지역이라면 접수 법원부터 다시 확인해야 하고, 실무에서는 관할합의서를 함께 쓰는 경우도 있습니다.

다만 신청할 수 있다는 것과 조서가 만들어진다는 것은 다른 문제입니다. 화해는 기일에 양쪽이 같은 조항에 동의해야 성립하므로, 임차인이 신청서를 냈다고 해서 임대인이 그 조항에 묶이지는 않습니다. 임차인이 먼저 움직이는 실익은 협상의 출발점이 되는 화해조항 초안을 임차인 쪽에서 짠다는 데 있습니다.

2임대인의 신청에 응할 때와 직접 신청할 때 무엇이 다른가?

임차인 제소전화해신청과 임대인 신청에 응하는 경로의 가장 큰 차이는 신청서와 화해조항 초안을 누가 쓰느냐, 그리고 화해가 성립하지 않았을 때 비용을 누가 떠안느냐입니다. 성립한 조서의 효력은 어느 쪽이 신청했든 같습니다.

비용 조문은 민소법 제389조입니다. "화해비용은 화해가 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담하고, 화해가 성립되지 아니한 경우에는 신청인이 부담한다. 다만, 소제기신청이 있는 경우에는 화해비용을 소송비용의 일부로 한다." 임차인이 직접 신청하면 불성립 위험을 임차인이 지는 구조이므로, 임대인과 조항을 어느 정도 맞춘 뒤 신청하는 편이 현실적입니다.

기일 불출석은 신청인 여부와 상관없이 문제가 됩니다. 민소법 제387조 제2항은 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정합니다. 불성립 뒤 화해신청 절차를 그대로 소송으로 이어 가려면 제388조 제3항에 따라 불성립 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 소제기신청을 해야 하고, 이 기간은 불변기간입니다(제4항).

3임차인 제소전화해조서에 넣어 둘 조항 5가지

임차인 제소전화해조서는 임대인 전용 서류가 아니라 양쪽의 약속을 함께 적는 균형 조서일 때 임차인에게도 쓸모가 생깁니다. 임대인의 의무가 하나도 없는 초안을 받았다면 아래 다섯 칸을 채워 달라고 요청할 수 있습니다.

보증금 반환 조항이 담긴 조서는 임차인에게도 집행의 근거가 됩니다. 「민사집행법」(이하 민집법) 제56조 제5호는 소송상 화해 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 집행권원으로 정하고 있어, 성립한 조서의 보증금 반환 조항은 그 조항에 관해 임차인이 강제집행을 신청할 근거가 될 수 있습니다. 다만 민집법 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용하므로, 건물 인도와 동시에 지급한다는 식의 동시이행 조항은 준용되는 제41조 제1항에 따라 임차인이 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행이 개시되는 구조입니다.

보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차건물에 경매를 신청할 때 반대의무 이행을 집행개시 요건으로 하지 않는 특례(상가법 제5조 제1항, 「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항)도 있습니다. 하지만 화해조서에 의한 경매 신청에 그대로 적용되는지는 사안별 확인이 필요하고, 특례가 경매를 신청하는 경우에 한정된 규정이라는 점도 기억해 둘 부분입니다. 환산보증금이 일정 기준을 넘는 상가라면 상가법 제5조가 제2조 제3항의 적용 목록에 없어 이 특례가 적용되지 않습니다.

4임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다는 규정, 조서에서는 어떻게 될까?

「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정하고, 주택임대차보호법 제10조도 "이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 정합니다. 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하거나 권리금 회수기회를 막는 문구가 대표적인 점검 대상입니다.

강행규정에 어긋나는 조항이 신청서에 들어 있으면 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있습니다. 그런 조항이 고쳐지지 않은 채 조서에 들어갔을 때 효력이 어떻게 되는지는 판례의 영역이어서, 조항 내용과 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다. 성립 전에 걸러 내는 것이 가장 확실한 방법인 까닭입니다.

환산보증금이 일정 기준을 넘는 상가라면 한 가지를 더 봐야 합니다. 상가법 제2조 제3항은 기준을 넘는 임대차에도 적용되는 조문을 따로 열거하는데, 제15조는 그 목록에 없어 적용되지 않습니다. 반면 제10조의4(권리금 회수기회 보호)와 제10조의8(차임연체와 해지)은 목록에 들어 있습니다.

5서명 전에 위임장에서 확인할 것은 무엇인가?

제소전화해에서 임차인이 가장 놓치기 쉬운 서류가 위임장입니다. 민소법 제385조 제2항은 "당사자는 제1항의 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다"고 정합니다. 임차인의 대리인을 상대방이 고르는 구조를 막는 규정이므로, 위임장의 대리인 칸이 비어 있거나 상대방 쪽이 정한 사람으로 채워져 있다면 서명 전에 경위를 물어보는 것이 좋습니다.

위임 범위도 확인 대상입니다. 민소법 제90조 제2항 제2호는 소송대리인이 소의 취하, 화해, 청구의 포기·인낙 등에 관하여 특별한 권한을 따로 받아야 한다고 정하므로, 위임장에 화해에 관한 권한이 적혀 있다면 그 대리인이 기일에서 화해조항에 동의할 수 있다는 뜻입니다. 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있으므로(제385조 제3항), 출석 요구를 받으면 따르는 것이 안전합니다.

서명 전 체크리스트 8문항

• 위임장의 대리인을 내가 직접 정했고, 그 대리인과 연락이 닿는가
• 위임 사항에 화해 권한이 적혀 있고, 그 의미를 이해했는가
• 위임장과 함께 받은 화해조항 초안을 끝까지 읽었는가
• 보증금 반환 날짜와 방법이 조항에 들어 있는가
• 건물 인도 기한이 날짜로 특정돼 있는가
• 해지 사유의 연체 기준이 법정 기준(상가법 적용 상가 3기, 그 밖의 주택 등 2기)보다 낮게 잡혀 있지 않은가
• 원상복구 범위가 사진·목록 등으로 특정돼 있는가
• 갱신요구권·권리금 회수기회를 포기하는 문구가 들어 있지 않은가

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6성립한 뒤에는 착오를 이유로 되돌리기 어렵다

화해조서가 성립한 뒤 그런 뜻인 줄 몰랐다는 이유로 되돌리기는 어렵습니다. 「민법」 제733조는 "화해계약은 착오를 이유로 하여 취소하지 못한다. 그러나 화해당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 때에는 그러하지 아니하다"고 정합니다. 다툼을 서로 양보해 끝내기로 한 이상, 그 다툼 자체에 관한 착오는 취소 사유가 되지 않는다는 구조입니다.

조서 자체를 다투는 길로는 준재심이 거론됩니다. 민소법 제461조는 제220조의 조서 등이 확정된 경우 제451조 제1항의 재심사유가 있으면 확정판결에 대한 재심 규정에 준하여 재심을 제기할 수 있다고 정하고, 대법원 판결은 제소전화해조서도 준재심의 대상이 된다는 취지입니다. 임차인에게 현실적으로 문제 되는 사유는 제451조 제1항 제3호, 곧 법정대리권·소송대리권 또는 대리인이 소송행위를 하는 데에 필요한 권한의 수여에 흠이 있는 때이고, 같은 호 단서에 따라 제60조 또는 제97조의 규정으로 추인한 때에는 그러하지 아니합니다.

준재심이 받아들여질지, 받아들여지면 조서가 어떻게 되는지는 사안마다 다릅니다. 위임장을 누가 받아 갔는지, 대리인이 받은 권한의 범위가 어디까지였는지 같은 사실관계가 결론을 가르므로, 성립 뒤 불리한 조항을 발견했다면 위임장 사본과 조서 정본부터 챙겨 두는 것이 1차 조치입니다. 시간 순서로 보면 임차인 제소전화해신청이든 응하는 쪽이든 선택지는 아래처럼 점점 좁아집니다.

7제소전화해 임차인이 자주 묻는 질문