제소전 화해조서 법무사, 맡기기 전에 볼 조서 기재사항과 품질 점검표

제소전 화해조서 법무사를 검색하는 임대인은 대개 견적보다 먼저 '누구에게 맡겨야 실제로 집행되는 조서가 나오는가'를 궁금해합니다. 결론부터 말하면 맡기는 사람의 직함보다 아래 세 갈림길에서 각각 누가 책임지는지가 결과를 가릅니다. 이 글은 조서의 정의에서 출발해 세 갈림길을 차례로 짚습니다.

1제소전 화해조서란 무엇인가

제소전 화해조서란 소송을 내기 전에 임대인과 임차인이 법원에서 화해한 내용을 법원이 조서로 남긴 공문서입니다. 민법 제731조는 화해를 당사자가 서로 양보하여 분쟁을 끝내기로 약정하는 것으로 정하고, 제소전화해는 그 약정을 법원 절차 안에서 확인받는 제도입니다. 신청은 「민사소송법」 제385조 제1항에 따라 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 할 수 있습니다.

화해가 성립하면 민사소송법 제386조에 따라 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 따라서 제소전 화해조서는 당사자가 만들어 내는 계약서가 아니라 법원이 작성하는 문서입니다. 신청인이 준비하는 것은 신청서와 그 안에 담길 화해조항 초안이고, 조서의 최종 문언은 기일에서 확정된 화해 내용을 바탕으로 적힙니다.

효력 면에서 대법원 판결은 제소전 화해조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다는 취지입니다. 「민사집행법」 제56조 제5호도 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 강제집행의 기초가 되는 집행권원으로 열거합니다. 그래서 임차인이 조서에 적힌 날짜에 점포를 비우지 않으면 임대인은 새 소송 없이 집행 절차로 넘어갈 길이 열립니다. 다만 그 길이 실제로 열리는지는 조항이 얼마나 구체적으로 적혔는지에 달려 있습니다.

표의 칸 가운데 당사자가 실제로 내용을 설계하는 곳은 사실상 화해조항입니다. 당사자 표시나 날짜는 서류를 정확히 옮기면 되지만, 화해조항은 임대차의 끝을 미리 그려 두는 작업이라 경험이 결과를 바꿉니다. 그래서 제소전화해조서란 질문의 실무적인 답은 '법원이 확인해 준 화해조항 묶음'에 가깝고, 제소전 화해조서 법무사 상담에서도 이 조항을 누가 검토하는지가 핵심 질문이 됩니다.

2제소전 화해조서 법무사, 맡길 수 있는 일과 구별할 일은?

제소전 화해조서 법무사 상담에서 먼저 나눠 볼 것은 '서류 작성'과 '기일 대리'입니다. 법무사는 법원에 제출하는 서류의 작성을 맡는 자격사이므로 화해신청서와 첨부서류를 갖추는 일을 의뢰할 수 있습니다. 반면 화해기일에 출석해 당사자를 대신해 화해 진술을 하는 일은 서류 작성과는 다른 층위의 문제입니다.

민사소송법 제87조는 "법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다."고 정합니다. 화해신청에는 같은 법 제385조 제4항에 따라 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정이 준용되므로, 기일에 누가 대리인으로 설 수 있는지는 이 자격 규정과 함께 살펴야 합니다. 또 제90조 제2항 제2호는 소송대리인이 화해에 대하여 특별한 권한을 따로 받아야 한다고 정하므로, 위임장에 화해 권한이 담겼는지도 확인 대상입니다.

당사자 본인이 서류 작성만 도움을 받고 기일에는 직접 출석하는 구조도 생각할 수 있습니다. 반대로 기일에 대리인이 출석하는 경우에는 법원이 제385조 제3항에 따라 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다. 또 제385조 제2항에 따라 당사자는 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없으므로, 임차인이 임대인 쪽에 대리인 선임을 통째로 맡기는 방식은 문제가 됩니다.

3조서 내용에서 집행이 갈리는 7곳은 어디인가?

제소전 화해조서의 집행 가능성은 조항 문언이 집행관이 따로 해석하지 않아도 될 만큼 특정됐는지로 갈립니다. 같은 법원 양식을 써도 아래 일곱 곳이 숫자·날짜·도면으로 채워졌는지에 따라 결과가 달라집니다. 제소전 화해조서 내용을 점검할 때 이 순서로 보면 빠뜨리는 곳이 줄어듭니다.

다만 대통령령으로 정하는 보증금액, 이른바 환산보증금을 넘는 상가에는 상가법 제15조가 적용되지 않습니다. 그런 상가는 상가법 제2조 제3항에 열거된 조문만 적용되므로, 어떤 문구가 문제 되는지 조문별로 따로 확인해야 합니다. 화해조항은 임대인만 지키는 문서가 아니라 임차인의 법정 권리를 침해하지 않는 선에서 양쪽을 함께 지키는 균형 조서여야 성립과 집행이 모두 순조롭습니다.

4제소전 화해조서와 공증은 어떻게 다른가?

제소전 화해조서와 임차건물 인도 공정증서는 둘 다 집행권원이 될 수 있지만, 작성 시점과 담아야 할 내용이 다릅니다. 「공증인법」 제56조의3 제1항 단서는 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서를 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있게 합니다.

같은 조 제2항은 공정증서 작성을 촉탁할 때 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다고 정합니다. 제4항은 그 증서에 대한 집행문을 증서를 보존하는 공증인이 사무소 소재지 관할 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여하도록 합니다. 이처럼 제1항 단서가 작성 시점을 인도·반환 전 6개월 이내로 묶어 두므로, 계약을 새로 맺는 시점에 종료 뒤 인도 약속까지 미리 받아 두려는 임대인에게는 제소전화해가 검토 대상이 되는 경우가 많습니다.

제소전 화해조서 공증 문제를 고민하는 임대인이라면, 지금이 계약 체결 시점인지 종료가 임박한 시점인지부터 확인하면 선택지가 정리됩니다. 계약 체결 단계에서 장래 인도까지 정해 두려면 제소전화해를, 종료가 가까운 시점의 합의라면 공정증서도 함께 비교해 볼 수 있습니다.

5조서를 받은 뒤 강제집행까지는 어떤 순서인가?

제소전 화해조서로 강제집행을 하려면 조서 정본을 받은 뒤 집행문을 부여받는 단계를 거쳐야 합니다. 민사집행법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다."고 정합니다. 이 준용 구조에 따라 집행문은 신청에 따라 법원사무관등이 내어 준다는 제28조 제2항이 화해조서에도 준용됩니다.

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   조서 정본 확인

   성립 뒤 받은 조서 정본의 당사자·목적물·기한이 신청서와 같은지 대조합니다.
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   기한·조건 도래 확인

   조서에 적힌 인도 날짜가 지났는지, 조건을 붙였다면 그 조건이 이루어졌는지 확인합니다.
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   집행문 신청

   제57조가 준용하는 제28조 제2항 구조에 따라 법원사무관등에게 집행문을 신청합니다.
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   송달증명 발급

   조서가 상대방에게 송달됐다는 증명을 받아 집행 신청 서류에 함께 갖춥니다.
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   집행관에게 강제집행 신청

   집행관이 고시문으로 자진 인도를 알린 뒤, 그래도 비우지 않으면 본집행으로 반출합니다.

인도 기한이 날짜가 아니라 조건으로 적혀 있으면 집행문을 받는 단계에서 그 조건이 이루어졌음을 증명해야 하는 부담이 생길 수 있습니다. 실무상 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸리는 경우가 많아, 기한 조항을 설계할 때 이 시간까지 계산해 두는 편이 안전합니다. 법도는 조서 성립 뒤 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급까지 지원하고(비용 별도), 집행 실행 자체는 직접 진행하지 않습니다. 제소전 화해조서 법무사에게 서류를 맡기는 경우에도 성립 뒤 집행문 단계의 안내 범위를 미리 정해 두면 좋습니다.

6누구에게 맡기든 확인할 질문은 무엇인가?

제소전 화해조서 법무사든 변호사든, 맡기기 전에 같은 질문을 던지면 서비스 범위가 선명해집니다. 아래 '내 조서 품질 점검표' 7문항은 상담 전에 혼자 체크해 볼 수 있는 1차 조치입니다. '아니오'나 '모르겠다'가 나온 문항이 바로 상담에서 물어볼 지점입니다.

• 목적물이 주소·층·호수·면적으로 특정됐고, 일부 임대라면 도면이 붙어 있는가
• 인도 기한이 '종료 시'가 아니라 날짜로 적혀 있는가
• 연체 차임·사용료 상당액의 산정 기준과 기산일이 적혀 있는가
• 원상복구 대상 시설이 목록으로 정리돼 있는가
• 연체 해지 조항이 상가 3기·주택 2기의 법정 기준과 맞물리는가
• 권리금·갱신요구권처럼 강행규정과 부딪히는 문구가 없는가
• 성립 뒤 집행문·송달증명을 누가 안내하는지 정해져 있는가

점검표와 함께 흔한 오해 세 가지도 바로잡아 두면 상담 시간이 줄어듭니다.

법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 임차인이 동의할 수 있으면서도 집행되는 문구를 설계해 왔습니다. 제소전화해 법무사를 알아보는 단계라도 위 질문에 대한 답을 비교해 보면 어느 쪽이 내 사건에 맞는지 판단하기 쉬워집니다.

7제소전 화해조서 자주 묻는 질문