제소전화해조서명도소송, 조서가 있어도 소송이 다시 등장하는 4장면 판정법

제소전화해조서명도소송 문제를 검색하는 분들의 질문은 결국 하나로 모입니다. 조서만으로 끝나는지, 아니면 소송을 다시 해야 하는지입니다. 이 글은 조서 집행의 기본 경로를 먼저 정리하고, 조서가 있어도 소송이 등장하는 네 장면과 명도 조항 세 유형을 차례로 판정합니다.

제소전화해는 양쪽이 합의해야만 성립하므로 조서에는 양쪽의 권리와 의무가 함께 담깁니다. 그래서 후반부에는 임차인이 집행 전에 확인할 내용도 정리했습니다.

제소전화해조서가 있으면 명도소송 없이 바로 집행할 수 있나요?

명도 조항이 목적물과 기한까지 특정된 채 성립한 제소전화해조서라면, 원칙적으로 별도 명도소송 없이 강제집행 절차로 갈 수 있습니다. 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로 다뤄지고, 「민사집행법」 제56조 제5호가 '소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것'을 강제집행의 근거, 즉 집행권원으로 정하고 있기 때문입니다.

조서를 들고 곧바로 집행관에게 가는 것은 아닙니다. 「민사집행법」 제57조는 '제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다'고 정합니다. 그래서 조서 집행에도 제57조로 준용되는 제28조에 따라 집행문이 붙은 정본, 즉 집행력 있는 정본이 필요하고, 집행문은 신청에 따라 법원사무관등이 내어 줍니다.

집행을 시작하는 단계에서도 준용 규정이 작동합니다. 제57조로 준용되는 제39조①에 따르면 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달했거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있는데, 조서 집행에서는 판결 자리에 조서를 넣어 읽으면 됩니다. 실무에서 집행문과 함께 송달증명을 챙기는 이유가 여기에 있습니다. 요건이 갖춰지면 집행관이 「민사집행법」 제258조①에 따라 채무자(임차인)로부터 점유를 빼앗아 채권자(임대인)에게 인도하는 인도집행으로 이어집니다.

'원칙적으로'라는 단서가 붙는 데는 이유가 있습니다. 조서 문구가 조건부이거나, 조서에 적히지 않은 사람이 점유하고 있거나, 임차인이 소송으로 다투면 절차 중간에 소송이 끼어듭니다. 그래서 먼저 내 조서가 어느 경로에 놓였는지 판정하는 것이 순서입니다.

조서 집행과 명도소송 판결 집행, 같은 점과 다른 점

제소전화해조서 명도소송 고민에서 가장 먼저 비교할 것은 두 경로의 출발점입니다. 조서로 하는 집행과 판결로 하는 집행은 마지막 단계가 같습니다. 두 경우 모두 집행관이 「민사집행법」 제258조에 따라 인도집행을 하고, 그 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제258조②).

표에서 보듯 조서는 판결을 받는 과정을 계약 단계에서 미리 마쳐 둔 문서에 가깝습니다. 명도소송은 소장 접수부터 판결 확정이나 가집행 선고까지 다툼을 거쳐야 집행 단계에 들어가지만, 조서는 성립한 시점에 그 단계를 이미 지났습니다. 임대인이 조서로 아끼는 것은 집행 자체의 기간이 아니라 그 앞의 소송 기간입니다.

조서가 있어도 소송이 다시 등장하는 4장면

제소전화해조서명도소송 고민이 실제로 소송으로 이어지는 경우는 대체로 네 장면으로 나뉩니다. 장면마다 소송의 종류와 소송을 거는 사람이 다르므로, 내 상황이 어느 칸에 해당하는지부터 확인하는 것이 좋습니다.

1번과 2번은 임대인이, 3번은 임차인이 움직이는 장면입니다. 4번은 엄밀히 말하면 집행할 화해조서가 없는 장면이지만, 불성립 조서등본을 받고도 다음 단계를 정하지 못해 2주를 넘기는 일이 없도록 함께 정리했습니다.

장면 2는 현장을 직접 봐야 판단할 수 있습니다. 새 점유자가 조서상 임차인의 승계인에 해당하는지는 점유를 넘겨받은 경위에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.

명도 조항 3유형, 유형마다 막히는 단계가 다릅니다

제소전화해조서의 명도 조항은 문구에 따라 크게 기한형, 동시이행형, 조건형으로 나뉩니다. 세 유형 모두 제57조로 준용되는 제28조 내지 제55조의 요건을 따르지만, 요건이 걸리는 단계가 집행문 부여 단계인지 집행 개시 단계인지로 갈립니다.

세 유형이 한 조서에 섞여 있는 경우도 많습니다. 근거 조항에 따라 준비할 서류가 달라지므로 집행 신청 전에 근거 조항을 하나로 정해 두는 것이 실무상 중요합니다. 차임 연체를 사유로 한 조항이 조건형 구조에 해당하는지는 조항 문구에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

임차인이 버틸 때 임대인이 할 일 순서

제소전화해조서 명도소송 고민 단계에서 임대인이 할 일은 순서가 정해져 있습니다. 순서를 건너뛰면 서류 보완으로 시간이 늘어나므로 아래 1차 조치부터 점검하시기 바랍니다.

법도는 조서의 강제집행 실행 자체를 직접 진행하지는 않고, 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다(비용 별도). 대신 엄정숙 변호사는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키고 강제집행 240건 이상을 경험하면서, 처음부터 집행 단계에서 막히지 않는 문구를 설계하는 데 집중해 왔습니다.

임차인이라면 집행 전에 무엇을 확인해야 하나요?

임차인은 집행이 들어오기 전에 조서에 적힌 자기 권리와 대응 수단부터 확인해야 합니다. 제소전화해조서는 임대인만을 위한 문서가 아닙니다. 임차인의 동의 없이는 성립할 수 없고, 보증금 반환이나 인도 기한 같은 임차인 쪽 권리도 같은 조서에 담깁니다. 아래는 임차인이 흔히 하는 질문과 조문에 따른 판정입니다.

임차인이 흔히 놓치는 부분은 구두 약속만 믿고 기한을 넘기는 것입니다. 기한 연장이나 분할 이행에 합의했다면 날짜와 대상을 적은 서면을 남겨 두어야 합니다. 임대인 쪽에서도 그런 서면이 기존 조서의 효력에 어떤 영향을 주는지 검토한 뒤 작성하는 것이 안전합니다.

제소전화해조서 명도소송, 자주 묻는 질문