상가 임차인 제소전화해조서, 상가법 조문 대조표와 환산보증금 갈림길

상가 임차인 제소전화해조서, 임차인에게도 효력이 미치나요?

상가 임차인 제소전화해조서는 임차인이 화해기일에 합의한 조항만으로 만들어지며, 만들어진 뒤에는 임차인에게도 그대로 효력이 미칩니다. 제소전화해는 소송을 내기 전에 「민사소송법」 제385조에 따라 법원에 화해를 신청하고, 화해가 성립하면 그 내용을 법원이 조서로 남기는 제도입니다. 임차인이 합의하지 않으면 조서는 만들어지지 않으므로, 서명과 위임 단계가 임차인이 조항을 고칠 수 있는 사실상 가장 좋은 기회입니다.

성립한 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 문서로 다뤄집니다. 집행 측면에서는 「민사집행법」 제56조 제5호가 '소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것'을 집행권원으로 정하고 있어, 조서에 적힌 명도 의무는 임대인이 별도 소송 없이 집행 절차로 나아가는 근거가 됩니다. 반대로 조서에 임대인의 보증금 반환 의무가 구체적으로 적혀 있으면, 같은 조서가 임차인의 집행권원이 되기도 합니다.

법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키면서, 임대인 쪽 신청이라도 임차인 조항을 함께 넣는 균형 조서를 원칙으로 삼아 왔습니다. 한쪽 의무만 빽빽한 조서는 화해기일에서 다툼이 생기기 쉽고, 성립한 뒤에도 문구 해석을 둘러싼 분쟁이 남기 때문입니다.

조서 기재 사항, 임차인 눈으로 읽는 6칸

화해조서에 무엇이 적히는지는 「민사소송법」 제386조가 정합니다. 화해가 성립된 때에는 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 상가 임차인은 이 칸들을 '내 의무가 어디까지이고, 상대방 의무는 어디에 적혔는가'라는 눈으로 읽어야 합니다.

6칸 가운데 임차인이 가장 오래 들여다봐야 할 곳은 화해조항입니다. 아래 대조표로 화해조항을 상가법 조문과 하나씩 맞춰 봅니다.

상가법 조문 대조표: 조서 조항과 한 줄씩 맞추기

상가 임차인이 조서 조항을 검토할 때 기준이 되는 법은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법)입니다. 상가법 제15조는 '이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다'고 정하므로, 아래 조문보다 임차인에게 불리해 보이는 조항은 협의 단계에서 반드시 짚어야 합니다.

대조표의 둘째 줄과 셋째 줄은 숫자가 같아도 다른 장면입니다. 상가법 제10조의8은 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 조문이고, 제10조① 단서 1호는 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있으면 '정당한 사유 없이 거절하지 못한다'는 본문이 적용되지 않는다는 조문입니다. 조서에 '2기 연체 시 인도' 같은 기준이 있다면 어느 조문과 비교해도 임차인에게 불리한지 따져 볼 여지가 큽니다.

권리금 조항은 제10조의4① 단서와 함께 읽어야 합니다. 제10조의4① 단서는 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정하므로, 3기 연체 사실처럼 갱신거절 사유가 생기면 권리금 회수기회 보호도 적용되지 않습니다. 조서의 연체 문구 하나가 권리금까지 좌우할 수 있는 셈입니다.

제소전화해 신청 단계에서 강행규정에 어긋나 보이는 조항은 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있습니다. 다만 이미 조서에 들어가 성립한 조항의 효력을 어떻게 볼지는 판례와 개별 사정에 따라 판단이 갈리는 영역이어서, 문구만 보고 '무효'라고 단정하기는 어렵습니다.

환산보증금을 넘는 상가는 무엇이 달라지나요?

환산보증금을 넘는 상가에도 갱신요구권·권리금 회수기회·3기 연체 해지 조문은 적용되지만, 제15조 강행규정과 제9조②는 적용 목록에 없습니다. 상가법 제2조① 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 법을 적용하지 않는다고 정하고, 같은 조 ②는 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하도록 합니다. 기준 보증금액은 지역별로 구분해 대통령령으로 정하므로, 계약서의 보증금과 차임으로 따로 확인해야 합니다.

상가법 제2조③은 초과 임대차에도 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조를 적용한다고 정합니다. 따라서 대항력(제3조), 갱신요구권(제10조①②), 권리금 회수기회 보호(제10조의4), 3기 연체 해지(제10조의8)는 환산보증금과 관계없이 대조표 기준이 됩니다. 반면 제15조, 제9조②, 법정갱신(제10조④)은 이 열거에 없어 초과 상가에는 적용되지 않습니다.

상가 임차인 제소전화해조서에서 초과 상가 임차인에게 보증금 반환 조항이 더 중요한 이유가 여기에 있습니다. 상가법이 보증금 반환 때까지 임대차 존속을 간주해 주지 않으므로, 인도와 보증금 반환의 순서를 조서 문장으로 직접 정해 두지 않으면 임차인이 기댈 장치가 줄어듭니다.

임차인 제소전화해신청·조서에 넣으면 좋은 조항

임차인 쪽에서 챙겨야 할 핵심 조항은 보증금 반환, 인도와 보증금의 동시이행, 원상회복 범위 세 가지입니다. 「민사소송법」 제385조①은 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 화해를 신청할 수 있다고 정하므로 임차인이 먼저 제소전화해신청을 하는 것도 가능하고, 임대인이 신청하는 경우에도 화해조항 초안은 성립 전 협의로 다듬을 수 있습니다.

대리인 문제도 서명 전에 정리해야 합니다. 「민사소송법」 제385조②는 당사자는 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정합니다. 계약서에 임대인이 임차인 대리인을 정한다는 취지의 문구가 있더라도 그 문구로 선임권을 넘길 수는 없으므로, 위임장의 대리인이 누구인지 임차인이 직접 확인해야 합니다. 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(제385조③).

아래 7문항은 서명 전에 해 볼 1차 점검표입니다.

1. 조서의 해지 기준이 3기보다 짧게 적혀 있지 않은가
2. 만료일 인도 조항이 갱신요구권 행사 가능성을 미리 지우고 있지 않은가
3. '권리금 청구 포기'처럼 제10조의4①과 부딪히는 문구가 있는가
4. 보증금 반환 조항이 지급 주체·공제 항목까지 특정되어 있는가
5. 인도와 보증금 반환이 동시이행으로 묶여 있는가
6. 원상회복 범위가 목록이나 도면으로 나뉘어 있는가
7. 내 위임장의 대리인을 내가 직접 정했는가

일곱 문항 가운데 '아니요'나 '모르겠다'가 하나라도 나오면, 계약서와 조서 초안을 나란히 놓고 대조하는 것이 첫 번째 할 일입니다. 권리금 계약서는 따로 보관되는 경우가 많아 충돌을 놓치기 쉽습니다.

조서를 이미 받은 상가 임차인이 집행 전에 확인할 것

조서를 이미 받은 상가 임차인은 화해조항의 인도 기한과 동시이행 여부를 먼저 확인하고, 성립 뒤 생긴 변제나 유예 합의는 증서로 남겨 두어야 합니다. 「민사집행법」 제57조는 '제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다'고 정하므로, 제44조나 제49조 같은 규정이 화해조서에 기초한 집행에도 준용되는 구조입니다.

집행을 앞두고 임대인 쪽에서 자주 나오는 말과 판단 기준은 다음과 같습니다.

"조서에 만료일 인도라고 썼으니 갱신요구권은 이제 없습니다."

"조서가 있으니 보증금은 인도가 끝나고 정산하겠습니다."

상가 임차인 제소전화해조서 자주 묻는 질문