제소전화해 셀프, 요건 4가지와 화해조항 종류로 가르는 셀프 판정표

• 이 글에서 확인할 갈림길
• 새 임차인과 계약하면서 화해조서를 받아 두고 싶은데, 변호사 없이 직접 신청할 수 있는지 궁금하다
• 요건과 조건, 종류, 양식이라는 말이 섞여 있어 무엇부터 준비해야 할지 정리가 안 된다
• 명도 날짜만 넣을지, 보증금 정산과 원상회복까지 넣을지에 따라 난도가 달라지는지 알고 싶다
• 권리금이나 계약갱신요구권과 관련된 문구를 넣어도 되는지 확신이 서지 않는다

DEFINITION제소전화해란 무엇인가요? 셀프 전에 알아 둘 한 줄 정의

제소전화해란 소송을 내기 전에 당사자 한쪽이 법원에 화해를 신청하고, 화해기일에 양쪽 합의가 성립하면 그 내용을 조서로 남기는 절차입니다. 「민사소송법」 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 신청인을 변호사로 한정하는 문구가 없으므로, 임대인이 자기 이름으로 진행하는 제소전화해 셀프는 법적으로 가능합니다.

성립한 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 강제집행의 근거가 되는 집행권원 목록에서는 「민사집행법」 제56조 제5호가 정한 소송상 화해 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 해당합니다. 차임이 밀리거나 기간이 끝났는데 점포가 비워지지 않을 때 별도 소송 없이 집행 절차로 넘어갈 길이 열린다는 점이 임대인이 조서를 받아 두는 이유입니다.

셀프로 진행할 때 이 균형이 무너지면 기일에 임차인이 조항에 동의하지 않아 성립 자체가 어려워질 수 있습니다. 임대인에게 유리한 문구를 많이 넣는 것보다, 임차인도 받아들일 수 있고 집행 단계에서도 그대로 쓰이는 문구를 고르는 것이 결과적으로 빠른 길입니다.

REQUIREMENTS제소전화해 요건과 조건은 무엇인가요? 조문 요건 3개와 실무 점검 1개

제소전화해 요건은 조문에서 바로 읽히는 세 가지와, 조문상 요건은 아니지만 접수 뒤 보정 여부를 가르는 실무 점검 한 가지로 나눠 보는 것이 정확합니다. 흔히 넷을 묶어 제소전화해조건이라고 부르지만 성격이 다르기 때문에, 셀프 판정에서는 반드시 구분해서 봐야 합니다.

네 번째 점검의 기준은 「상가건물 임대차보호법」(상가임대차법) 제15조입니다. 이 조문은 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다. 권리금 회수기회를 미리 포기하게 하거나 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 문구처럼 이 조문과 닿는 조항은 법원이 보정을 명하는 사유가 될 수 있고, 조서를 받은 뒤에도 그 부분의 효력을 두고 다툼이 생길 여지가 남습니다.

환산보증금이 대통령령으로 정한 기준을 넘는 상가는 사정이 다릅니다. 상가임대차법 제2조 제3항은 기준을 넘는 임대차에도 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조를 적용한다고 열거하는데, 제15조는 이 열거에 없어 적용되지 않습니다. 다만 갱신요구(제10조 제1항)와 권리금 회수기회 보호(제10조의4)는 열거에 들어 있어 초과 상가에도 적용되므로, 관련 문구의 효력은 따로 따져 봐야 합니다.

MATRIX제소전화해 종류: 화해조항 유형별 셀프 난이도 매트릭스

제소전화해종류를 신청 방식으로 나누는 법정 분류는 따로 없고, 실무에서 결과를 가르는 것은 조서에 담는 화해조항의 유형입니다. 같은 제소전화해 셀프 신청이라도 단순 명도 조항 하나만 담는 경우와 보증금 정산·원상회복·조건부 명도가 섞이는 경우는 준비 난도가 전혀 다릅니다. 아래 표는 앞의 요건·점검 4개를 조항 유형별로 대입해 본 판정표입니다.

매트릭스의 셀프 무난은 양식대로 아무렇게나 써도 된다는 뜻이 아니라, 목적물과 날짜·금액을 숫자로 특정하기만 하면 보정이나 집행 단계에서 걸릴 지점이 적다는 뜻입니다. 반대로 설계 필요 칸은 문구 한 줄에 따라 조서가 집행에 쓰일 수 있는지가 갈리는 영역입니다. 예를 들어 새 임차인이 들어오면 명도한다는 식의 조건부 조항은 조건이 이루어졌다는 사실을 증명해야 집행 단계로 넘어갈 수 있어, 증명 방법까지 정해 두지 않으면 조서가 있어도 바로 쓰기 어렵습니다.

3기 연체 해지 조항은 상가임대차법 제10조의8이 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 정한 기준과 맞춰 쓰는 것이 안전합니다. 제10조의8은 제2조 제3항 열거에 포함되어 환산보증금을 넘는 상가에도 적용됩니다. 환산보증금 이하 상가에서 이보다 임차인에게 불리한 해지 사유를 적으면 제15조와 닿아 보정 사유가 될 수 있습니다.

FORMS제소전화해 양식과 서류: 신청서 구성과 첨부 8종

제소전화해양식은 정해진 서식 한 장을 채우는 방식이 아니라, 신청서의 뼈대 위에 사건마다 다른 화해조항을 얹는 구조입니다. 신청서에는 당사자, 신청 취지, 신청 원인(임대차계약 내용과 다투는 사정), 화해조항을 적습니다. 민사소송법 제386조는 화해가 성립된 때 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하도록 정하므로, 신청서 단계에서 이 칸들이 그대로 조서로 옮겨질 수 있게 써 두는 것이 핵심입니다.

• 1임대차계약서 사본
• 2건물 등기사항증명서
• 3건축물대장
• 4토지대장
• 5위임장(대리인을 세울 때, 인감 날인)
• 6인감증명서(위임장 인감 확인용)
• 7관할합의서(합의한 법원에 낼 때)
• 8도면(목적물이 1층의 일부일 때)

제소전화해 서류 가운데 셀프 신청인이 자주 놓치는 것은 도면과 관할합의서입니다. 임차 부분이 건물 1층의 일부라면 도면으로 범위를 특정해야, 나중에 집행 단계에서 어느 부분을 인도받는지를 두고 다툼이 생기지 않습니다. 인감증명서는 발급일 기준을 접수 전에 해당 법원에 확인해 두면 다시 떼는 일을 줄일 수 있습니다.

위임장은 본인이 직접 신청하고 기일에도 직접 나가는 당사자에게는 필요하지 않습니다. 임차인이 대리인을 세운다면 그 대리인의 위임장과 인감증명서를 갖추는 것이 실무입니다. 당사자는 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다는 점(제385조 제2항)도 기억해 두어야 하므로, 임대인이 임차인 쪽 대리인을 정해 주는 방식은 피해야 합니다.

PROCESS제소전화해 방법: 접수부터 조서 송달까지 5단계

제소전화해 방법은 접수, 기일통지서, 화해기일, 조서 작성, 송달의 다섯 단계로 정리됩니다. 제소전화해 셀프 진행에서도 단계는 같고, 달라지는 것은 각 단계의 보정 요구와 일정 조율을 본인이 직접 처리해야 한다는 점입니다. 법도에서 진행한 사건 기준으로 평균 6개월(3~9개월) 정도 걸리며, 법원 일정과 보정 횟수에 따라 차이가 납니다.

기일 출석은 셀프 진행에서 가장 신경 쓸 부분입니다. 민사소송법 제387조 제2항은 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정합니다. 임대인이든 임차인이든 기일에 빠지면 진행 방법을 다시 정해야 하는 상황이 생길 수 있으므로, 기일통지서를 받으면 양쪽 일정부터 맞춰 두어야 합니다.

CROSSROADS제소전화해 셀프로 갈까, 맡길까? 결과가 갈리는 세 지점

제소전화해 셀프의 성패는 접수가 되느냐가 아니라, 조서가 필요한 순간 그대로 집행에 쓸 수 있느냐로 갈립니다. 아래 세 갈림길 중 하나라도 설계 필요 쪽에 해당하면, 양식을 채우기 전에 화해조항부터 점검하는 것이 순서입니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 조항 초안을 함께 봐야 정확히 판단할 수 있습니다. 무료 전화상담 02-591-2334로 상황만 말씀해 주셔도 어느 칸에 해당하는지 정리해 드립니다.

CHECKLIST접수 전 셀프 판정 점검표 8항목

제소전화해셀프 진행을 정했다면, 접수 전에 아래 항목을 하나씩 확인해 두면 보정 요구를 줄일 수 있습니다. 체크가 되지 않는 항목이 있다면 그 칸이 바로 서류를 함께 봐야 하는 부분입니다.

1. 목적물 주소·층·호수가 등기부·건축물대장과 같은지
2. 임차 부분이 1층의 일부라면 범위를 표시한 도면을 붙였는지
3. 임대인·임차인 성명(법인은 상호와 대표자)과 주소가 계약서와 일치하는지
4. 명도 조항을 확정 날짜로 적었는지
5. 금전 조항의 금액·지급일·지급 방법을 숫자로 특정했는지
6. 해지 사유를 상가임대차법 제10조의8의 3기 기준과 맞췄는지
7. 조건부 조항이 있다면 조건이 이루어졌음을 무엇으로 증명할지 정했는지
8. 권리금·갱신요구권 포기로 읽히는 문구가 없는지, 양쪽 출석 가능일과 대리 여부를 합의했는지

법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키면서 이런 항목이 보정과 집행에서 어떻게 문제 되는지 확인해 왔습니다. 셀프 신청이 가능하다는 사실과, 그 조서가 필요한 순간 집행에 쓰일 수 있느냐는 별개의 문제라는 점을 기억해 두시면 좋습니다.

FAQ제소전화해 셀프, 자주 묻는 질문