제소전화해 신청 변호사, 선임 시점·위임장 특별수권·대리 자격으로 고르는 법

제소전화해 신청 변호사를 알아보는 임대인이 가장 먼저 듣는 말은 "본인이 직접 해도 된다"는 설명입니다. 틀린 말은 아닙니다. 다만 대리인을 쓰기로 정하는 순간부터는 누가 대리인이 될 수 있는지, 위임장에 어떤 권한이 적혀야 하는지, 임차인 쪽 대리인은 누가 정하는지가 법에 정해진 대로 움직입니다. 이 글은 비용 비교가 아니라 선임 시점, 위임 범위, 대리 자격이라는 세 기준으로 변호사 선임을 판단하는 방법을 정리합니다.

제소전화해 신청 변호사, 꼭 변호사여야 하나요?

제소전화해 신청 자체는 당사자 본인이 할 수 있지만, 다른 사람에게 대리를 맡긴다면 원칙적으로 변호사여야 합니다. 「민사소송법」 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 본인이 신청하는 길은 법에 열려 있습니다.

대리인 자격은 같은 법 제87조가 정합니다. 조문은 "법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다."고 규정합니다. 제385조 제4항은 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용한다고 하므로, 제소전 화해신청에서 대리인을 세울 때도 이 원칙을 기준으로 판단하게 됩니다. 건물 관리인이나 지인이 서류를 대신 내고 기일에 나가는 방식은 이 원칙과 부딪칠 수 있습니다.

예외 조문도 있습니다. 제88조 제1항은 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때에는 제87조를 적용하지 않는다고 정합니다. 허가를 받을 수 있는 사건의 범위와 대리인의 자격은 제2항에 따라 대법원규칙으로 정하고, 법원은 제3항에 따라 언제든지 허가를 취소할 수 있습니다. 이 예외가 제소전화해 신청에 그대로 쓰일 수 있는지는 사건 범위와 법원 판단에 달려 있어 단정하기 어렵습니다.

언제 선임하나요? 계약서 서명 전·직후·연체 뒤가 다른 이유

제소전화해 신청 변호사는 계약서 서명 전에 선임할수록 미리 정할 수 있는 것이 많아집니다. 서명 전이라면 화해조항을 계약 조건과 함께 설계할 수 있고, 서명 직후라면 이미 정해진 계약 문장을 조항으로 옮기는 작업이 중심이 되며, 연체가 생긴 뒤라면 임차인의 동의를 다시 얻는 일부터 쉽지 않습니다.

제소전화해는 소송과 달리 임차인이 조항에 동의하지 않으면 성립하지 않습니다. 그래서 선임 시점의 차이는 곧 임차인이 조항을 받아들일 여지가 얼마나 남아 있느냐의 차이입니다. 차임 연체 조항도 주택은 2기, 상가는 3기를 기준으로 짜는 것이 실무이므로 계약 조건과 조항을 함께 보는 서명 전 상담이 가장 손이 덜 갑니다.

위임장과 위임 범위에서 무엇을 확인해야 하나요?

제소전화해 신청 변호사에게 맡길 때 위임장은 형식이 아니라 대리권의 증거입니다. 「민사소송법」 제89조 제1항은 "소송대리인의 권한은 서면으로 증명하여야 한다."고 정하고, 제2항은 그 서면이 사문서인 경우 법원이 공증인, 그 밖의 공증업무를 보는 사람의 인증을 받도록 소송대리인에게 명할 수 있다고 정합니다. 실무에서 위임장에 인감을 날인하고 발급 2개월 이내의 인감증명서를 붙이는 것도 대리권을 분명히 하려는 준비입니다. 같은 조 제3항은 당사자가 말로 소송대리인을 선임하고 법원사무관등이 조서에 그 진술을 적어 놓은 경우에는 제1항과 제2항을 적용하지 않는다고 정하지만, 제소전화해 신청 단계에서는 서면 위임장을 갖추는 것이 일반적입니다.

위임장에서 더 중요한 부분은 위임 범위입니다. 제90조 제1항에 따라 소송대리인은 위임받은 사건에 관하여 일체의 소송행위를 할 수 있지만, 제2항은 아래 사항에 대해서는 특별한 권한을 따로 받아야 한다고 정합니다. 제소전화해는 화해 성립이 사건의 목적이므로 위임장에 화해 권한이 적혀 있는지가 핵심입니다.

불성립 뒤 제388조의 소제기신청까지 맡길지, 조서가 나온 뒤 집행문 발급 안내까지 포함할지도 위임 단계에서 정해 두는 편이 좋습니다. 처음에 범위를 정해 두면 나중에 "그 일은 위임 범위 밖"이라는 혼선이 줄어듭니다.

제소전 화해신청 단계별로 변호사가 하는 일과 의뢰인이 하는 일

제소전화해 신청 변호사가 맡는 일은 서류 접수 대행보다 넓습니다. 접수 전 화해조항 설계부터 조서 송달 뒤 집행문 안내까지 다섯 구간으로 나뉘고, 의뢰인이 직접 챙길 일은 상담과 자료 전달, 위임장 작성이 중심입니다.

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   조항 설계

   변호사 계약서를 화해조항으로 옮기고 강행규정 위반 소지를 검토 · 의뢰인 계약서·등기부 등 자료 전달

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   접수

   변호사 신청서와 첨부서류를 관할 법원에 제출 · 의뢰인 위임장과 인감증명서 준비

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   보정 대응

   변호사 법원의 보정 요구에 맞춰 조항과 서류 정리 · 의뢰인 추가 서류가 있으면 발급

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   화해기일

   변호사 기일 출석 · 의뢰인 법원이 제385조③에 따라 본인 출석을 명하면 출석

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   조서 송달 뒤

   변호사 조서 문구 확인, 집행문·송달증명 발급 안내 · 의뢰인 조서 보관, 위반이 생기면 연락

강행규정 검토가 첫 구간에 들어가는 데에는 이유가 있습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."고 정합니다. 권리금이나 계약갱신요구권을 미리 포기시키는 조항은 법원의 보정명령 사유가 될 수 있어, 접수 전에 걸러 두면 기간을 줄이는 데 도움이 됩니다. 환산보증금을 넘는 상가는 같은 법 제2조 제3항에 열거된 조문만 적용되므로 적용 조문을 따로 확인합니다.

기일 이후 역할도 미리 알아 두어야 합니다. 법도는 조서에 따른 강제집행 실행 자체를 직접 진행하지 않고, 강제집행 상담과 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지 지원합니다. 신청부터 조서까지는 평균 6개월(3~9개월) 정도 걸리므로 계약 기간과 명도 기한을 정할 때 이 기간도 함께 고려합니다.

임차인 쪽 대리인은 누가 선임하나요?

임차인이 대리인을 둔다면 그 대리인을 선임하는 권리를 상대방인 임대인에게 넘길 수는 없습니다. 「민사소송법」 제385조 제2항은 "당사자는 제1항의 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다."고 정합니다.

제소전화해조서는 양쪽의 합의로 만들어지는 문서입니다. 임대인이 임차인의 대리인까지 고르면 임차인의 뜻이 조항에 제대로 담겼는지 의심받게 되고, 나중에 조서의 효력을 다투는 빌미가 될 수 있습니다. 화해조서는 임대인만을 위한 문서가 아니라 보증금 반환 시기처럼 임차인을 지키는 조항도 함께 담는 균형 잡힌 문서라는 점을 기억해 둘 만합니다.

「민법」 제124조도 같은 방향을 가리킵니다. 대리인은 본인의 허락이 없으면 동일한 법률행위에 관하여 당사자 쌍방을 대리하지 못합니다. 쌍방대리 문제를 이 글에서 깊이 다루지는 않지만, 임차인 위임장은 임차인 본인이 내용을 확인하고 직접 서명·날인하는 방식이 가장 분명합니다.

대리권에 흠이 있으면 어떤 일이 생기나요?

대리권에 흠이 있는 채 성립한 제소전화해조서는 나중에 준재심으로 다퉈질 여지가 있습니다. 「민사소송법」 제451조 제1항 제3호는 법정대리권·소송대리권 또는 대리인이 소송행위를 하는 데에 필요한 권한의 수여에 흠이 있는 때를 재심사유로 들고, 다만 제60조 또는 제97조의 규정에 따라 추인한 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다.

같은 법 제461조는 제220조의 조서 등이 확정된 경우에 제451조 제1항에 규정된 사유가 있는 때에는 확정판결에 대한 제451조 내지 제460조의 규정에 준하여 재심을 제기할 수 있다고 정합니다. 제소전화해조서도 준재심의 대상이 될 수 있다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 다만 실제로 조서가 취소되는지는 흠의 내용과 추인 여부에 따라 달라지므로 결과를 단정할 수는 없습니다.

화해조서는 확정판결과 같은 효력이 있다는 것이 대법원 판결의 취지이고, 「민사집행법」 제56조 제5호는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 집행권원으로 듭니다. 힘이 큰 문서인 만큼 위임장 날인, 인감증명서, 특별수권 문구를 성립 전에 점검하는 일이 조서를 지키는 현실적인 방법입니다.

점검 순서는 단순합니다. 위임장의 당사자 이름과 주소가 계약서·등기부와 일치하는지, 인감 날인과 인감증명서의 인영이 같은지, 화해 권한이 위임 사항에 적혀 있는지를 차례로 확인합니다. 법인 임대인이나 법인 임차인이라면 법인인감증명서와 법인등기부로 대표자 권한까지 함께 맞춰 봅니다.

선임 전 확인 7문항, 상담 전에 체크해 보세요

제소전화해 신청 변호사를 고를 때는 경력 소개보다 아래 일곱 가지를 직접 물어보는 편이 정확합니다. 답이 구체적일수록 조서가 집행 단계에서 막힐 가능성을 미리 줄일 수 있습니다.

• 계약서 문장을 화해조항으로 옮기는 설계 경험이 충분한가
• 상가건물 임대차보호법 등 강행규정 위반 소지를 접수 전에 검토하는가
• 위임장에 화해(제90조②2호) 등 특별수권 문구가 들어가는가
• 임차인 위임장을 임차인 본인이 직접 확인·날인하도록 안내하는가
• 기일에 누가 출석하고, 본인 출석명령이 나오면 어떻게 대응하는가
• 불성립 시 조서등본이 송달된 날부터 2주(제388조③④, 불변기간) 안의 소제기신청 대응이 포함되는가
• 조서가 나온 뒤 집행문·송달증명 발급 안내까지 포함되는가

법도의 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해를 다뤄 왔고, 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켰습니다. 그 과정에서 확인한 점은 조서의 문구가 성립 순간보다 집행 단계에서 시험받는다는 사실입니다. 위 일곱 가지 질문에 대한 답이 곧 변호사 선택의 기준이 되는 이유입니다.

제소전화해신청, 자주 묻는 질문 3가지