월세전화해, 월세·전세·반전세 계약 유형별 필수 조항과 집행 조건 비교

'월세전화해'로 검색하는 분은 대개 계약서를 앞에 두고 화해조항에 무엇을 넣어야 할지 고민하는 임대인이거나, 임대인에게서 제소전화해를 하자는 말을 들은 임차인입니다. 같은 제소전화해라도 월세 계약과 전세 계약은 다툼이 생기는 지점이 다르기 때문에, 한쪽 계약의 조항을 다른 쪽에 그대로 옮기면 정작 필요한 순간에 쓸 수 없는 조서가 됩니다.

01 · 이름 바로잡기월세전화해·전세전화해, 바른 이름은 '월세·전세 제소전화해'

월세전화해는 정식 법률 용어가 아니라 월세 임대차에서 하는 제소전화해를 줄여 부르는 검색어입니다. 전세전화해도 같은 방식으로 생긴 말이고, 법원에 신청하는 절차의 이름은 둘 다 제소전화해(提訴前和解)입니다. 「민사소송법」 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다.

제소전화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시합니다(같은 법 제386조). 성립한 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 그리고 「민사집행법」 제56조 제5호가 정한 '그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것'에 해당해 강제집행의 기초가 되는 집행권원으로 쓰입니다.

다만 제소전화해는 임대인 혼자 만드는 서류가 아닙니다. 임차인이 화해조항에 동의하지 않으면 화해는 성립하지 않으므로, 월세든 전세든 양쪽이 받아들일 수 있는 균형 잡힌 조항이 출발점입니다. 그 균형점이 계약 유형마다 다르다는 것이 아래 내용의 핵심입니다.

02 · 한눈에 비교월세 vs 전세 제소전화해, 조항은 무엇이 다른가요?

월세 제소전화해는 차임 연체가 쌓였을 때 계약을 끝내고 건물을 돌려받는 조항이 중심이고, 전세 제소전화해는 만료일에 건물 인도와 보증금 반환을 맞바꾸는 조항이 중심입니다. 아래 표는 두 계약과 반전세를 네 가지 기준으로 나란히 놓은 것입니다.

표의 집행 개시 조건은 「민사집행법」 제56조 제5호와 제57조의 준용 구조에서 나옵니다. 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정하고 있어, 화해조서에도 집행개시 요건(제40조·제41조)과 집행문 부여 요건(제30조)이 준용됩니다.

03 · 연체 기수월세 계약은 차임 연체 기수를 어떻게 세나요?

월세 제소전화해의 연체 해지 기준은 상가법이 적용되는 상가는 3기, 그 밖의 건물은 2기입니다. 주택은 여기에 더해 2기 연체가 법정갱신을 막는 사유로도 작동하므로, 해지 사유와 갱신 배제 사유를 나눠서 적어야 합니다.

주택 월세 조서에서 "2기 연체 시 해지"와 "2기 연체 시 갱신되지 않음"을 한 문장으로 섞으면, 근거가 다른 두 효과가 엉켜 나중에 어느 조항으로 집행하는지가 흐려집니다. 해지는 민법 제640조, 갱신 배제는 주택임대차보호법 제6조 제3항으로 조항을 나누어 쓰는 것이 안전합니다.

법보다 짧은 기수를 넣는 것도 조심해야 합니다. 민법 제652조는 제640조 등에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고, 상가건물 임대차보호법 제15조도 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 상가에 '2기 연체 시 해지'를 넣으면 이 문제가 생길 수 있고, 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 환산보증금을 넘는 상가에는 제15조가 적용되지 않으므로 따로 따져야 하고, 사무실·점포처럼 영업에 쓰는 건물은 '주택이 아니면 2기'로 묶지 말고 상가법 적용 여부부터 확인해야 합니다.

04 · 문구 예시월세 제소전화해 조항은 이렇게 씁니다

월세 제소전화해 조항은 차임 지급, 연체 해지와 인도, 기한 인도, 지연손해금의 네 줄로 짜는 것이 기본입니다. 아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예이며, 실제 문구는 계약 내용에 맞춰 조정해야 합니다.

지연손해금 비율을 따로 약정하지 않았다면, 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없는 한 「민법」 제379조의 연 5%가 기준이 됩니다. 다만 상행위로 생긴 채무처럼 다른 법률이 적용될 여지가 있는 계약인지는 사안마다 달라질 수 있으므로, 비율을 정하려면 계약 성격부터 확인하는 것이 좋습니다.

세 번째 날짜형 조항은 민사집행법 제57조로 준용되는 제40조 제1항에 따라, 정한 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있습니다. 두 번째 해지형 조항은 연체와 해지라는 조건이 붙어 있어, 제57조로 준용되는 제30조 제2항에 따라 조건이 성취되었음을 증명하는 서류를 내야 집행문이 나옵니다. 그래서 월세 임대인은 입금 내역과 해지 통지 자료를 처음부터 모아 두는 것이 좋습니다.

월세전화해 조서에는 임차인 쪽을 지키는 문구도 함께 들어가야 합니다. 해지 뒤 인도 기한을 현실적으로 정하거나, 연체가 기준에 이르기 전에 밀린 차임을 모두 갚으면 해지하지 않는다는 문구를 두면 임차인이 조항을 받아들이기 쉬워집니다. 임차인이 동의해야 화해가 성립하므로, 이런 조항은 결국 임대인에게도 조서를 받아 내는 지름길이 됩니다.

05 · 전세 계약전세 제소전화해는 보증금 반환과 인도를 어떻게 묶나요?

전세 제소전화해는 만료일의 건물 인도와 보증금 반환을 동시이행으로 묶는 조항이 중심입니다. 전세에는 차임이 없으므로 월세 조서의 연체 해지 조항은 쓸 자리가 없고, 대신 "보증금을 지급받음과 동시에 건물을 인도한다"는 한 줄이 조서 전체의 무게를 지탱합니다.

「민법」 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 화해조서의 집행도 같은 구조를 따릅니다. 민사집행법 제57조로 준용되는 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다. 임대인이 명도를 집행하려면 보증금을 지급했거나 지급을 제공했다는 증명이 먼저 필요하다는 뜻입니다.

균형 잡힌 전세 조서는 임차인 쪽 조항도 함께 둡니다. "신청인은 피신청인으로부터 건물을 인도받음과 동시에 보증금을 지급한다"는 조항이 있으면 임차인도 그 조서를 근거로 보증금을 집행할 수 있습니다. 특히 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택이나 임차건물에 대해 경매를 신청하는 경우에는 주택임대차보호법 제3조의2 제1항·상가건물 임대차보호법 제5조 제1항에 따라 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시의 요건이 되지 않습니다. 다만 이 특례는 경매 신청에 한정되고, 예금 압류 같은 다른 집행에는 제41조 제1항의 증명이 그대로 요구됩니다. 또 상가건물 임대차보호법 제5조는 제2조 제3항에 열거된 조문이 아니어서 환산보증금을 넘는 상가에는 적용되지 않습니다.

전세전화해를 준비하는 임대인이라면 만료일에 보증금을 어떻게 마련할지부터 점검해야 합니다. 새 임차인의 보증금으로 돌려주려는 계획이라면 일정이 어긋날 때를 대비해, 반환이 늦어질 때의 지연손해금이나 인도 시점 조정 방법을 조항으로 정해 두는 편이 분쟁을 줄입니다.

06 · 반전세와 판별반전세(보증금+월세)는 두 축을 함께 씁니다

반전세 제소전화해는 월세의 연체 해지 축과 전세의 동시이행 반환 축을 모두 담아야 합니다. 보증금이 큰 반전세는 연체가 쌓여도 보증금에서 공제하면 된다는 생각 때문에 해지가 늦어지기 쉬우므로, 인도할 때 보증금에서 연체 차임 등을 공제한 잔액을 반환한다는 정산 조항을 함께 두는 것이 좋습니다. 공제 항목을 조서에 구체적으로 적어 두면 임차인도 무엇이 빠지는지 미리 알 수 있습니다.

월세전화해와 전세전화해 중 내 계약이 어느 쪽인지 헷갈린다면 아래 순서로 판별해 보시기 바랍니다. 조항을 설계하기 전에 해 둘 1차 점검입니다.

07 · 자주 묻는 질문전세에도 제소전화해가 필요한가요?

전세에도 제소전화해를 할 수 있고, 만료일에 인도와 보증금 반환이 엇갈릴 걱정이 있다면 의미가 있습니다. 다만 법이 강제하는 절차는 아니므로 필요성은 계약 기간, 보증금 규모, 당사자 사이의 신뢰 정도로 판단합니다. 전세 조서를 월세 계약서처럼 연체 해지 중심으로 쓰면 정작 핵심인 동시이행 조항이 빠질 수 있다는 점만은 꼭 기억해 두시기 바랍니다.