제소전하, 바른 이름 제소전화해와 오해 5가지·임대인 임차인 자가진단

'제소전하'로 찾으셨다면, 정확한 이름은 제소전화해입니다

제소전하는 제소전화해를 빠르게 입력하다 생기는 표기이고, 법률상 바른 이름은 제소전화해(提訴前和解)입니다. 포털에서 제소전하로 검색하는 분들은 대부분 상가나 주택 임대차 계약을 앞두고 제도를 알아보는 임대인이거나, 건물주에게서 제소전화해를 하자는 제안을 받은 임차인입니다.

이름을 세 조각으로 나누면 제소전화해 뜻이 바로 보입니다. 제소는 법원에 소를 제기한다는 말이고, 전은 그보다 앞선다는 뜻이며, 화해는 당사자가 서로 양보해 다툼을 끝내기로 합의하는 것입니다. 세 조각을 합치면 소송을 내기 전에 법원에서 하는 화해가 됩니다.

제소전화해를 이렇게 풀어 두면, 왜 소송이 아닌지와 왜 상대방의 동의가 반드시 필요한지가 함께 이해됩니다. 아래에서 정의와 조문 근거를 먼저 정리하고, 흔한 오해를 하나씩 바로잡겠습니다.

제소전화해란 무엇인가요? 한 문장 정의와 근거 조문

제소전화해란 소를 제기하기 전에 민사상 다툼에 관하여 당사자가 법원에 화해를 신청하고, 판사 앞에서 합의한 내용을 화해조서로 남기는 제도입니다. 근거는 「민사소송법」(민소법) 제385조 제1항으로, 당사자는 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다.

민소법 제385조 제4항은 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용한다고 정합니다. 제소전화해는 소송 절차의 틀을 빌려 쓰지만, 누가 옳은지를 판결로 가리는 절차가 아니라 이미 합의한 내용을 법원의 조서로 굳히는 절차라는 점이 핵심입니다.

화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(민소법 제386조). 이렇게 성립한 화해조서는 확정판결과 같은 효력이 인정되고, 집행 면에서는 「민사집행법」(민집법) 제56조 제5호가 정한 집행권원이 됩니다.

제소전화해에 대한 흔한 오해 5가지, 실제는 어떨까요?

제소전화해는 이름이 어려운 만큼 잘못 알려진 내용도 많습니다. 상담에서 자주 듣는 오해 다섯 가지를 오해, 실제, 조문 근거 순서로 정리했습니다.

첫째와 둘째 오해는 같은 뿌리에서 나옵니다. 제소전화해는 판결로 승패를 정하는 절차가 아니어서, 임차인이 합의하지 않으면 조서 자체가 생기지 않습니다. 민소법 제387조 제2항은 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 이들의 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정합니다. 화해가 성립하지 않으면 당사자는 소제기신청을 할 수 있고, 그 신청은 불성립 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하며 이 기간은 불변기간입니다(민소법 제388조).

셋째 오해는 공증과의 혼동입니다. 「공증인법」 제56조의3 제1항 단서에 따르면 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있습니다. 계약을 맺는 시점에 만료 뒤 명도까지 미리 정해 두려는 임대인이 제소전화해를 찾는 이유가 여기에 있습니다.

넷째 오해는 조항의 한계입니다. 「상가건물 임대차보호법」(상가법) 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 제15조가 적용되는 상가에서 권리금 회수기회나 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하는 문구처럼 강행규정과 부딪히는 조항은 법원의 보정명령 사유가 될 수 있으므로, 처음부터 양쪽 몫을 균형 있게 설계해 두는 편이 낫습니다.

다섯째 오해는 집행의 범위입니다. 민집법 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정합니다. 그래서 화해조서도 집행문을 받아야 집행할 수 있고, 명도 기한이나 조건이 적힌 조항은 그 기한과 조건이 갖춰진 뒤에야 집행에 들어갈 수 있습니다.

임대인이라면, 제소전화해가 나에게 필요한가요? 자가진단 8문항

임대인에게 제소전화해가 필요한지는 분쟁이 생겼을 때 소송을 처음부터 다시 해야 하는 상황인지를 기준으로 보면 판단이 쉽습니다. 아래 여덟 문항 가운데 내 상황에 해당하는 항목을 세어 보세요.

1. 계약을 새로 맺거나 갱신하는 시점이다.
2. 임차인의 차임 연체가 걱정되는 사정이 있다.
3. 계약이 끝나면 제때 비워 줄지 미리 약속을 받아 두고 싶다.
4. 원상복구 범위를 두고 다툼이 생길까 걱정된다.
5. 무단 업종 변경이나 무단 전대가 걱정된다.
6. 임차인과의 약속이 말이나 문자로만 남아 있다.
7. 임차인이 화해에 응할 의사를 보이고 있다.
8. 내 건물이 상가법 적용 대상인지, 환산보증금을 넘는지 잘 모른다.

자가진단에서 애매하다고 느낀 문항은 대개 계약서 문구나 건물 용도를 직접 봐야 결론이 나는 부분입니다. 특히 7번 임차인의 동의와 8번 환산보증금은 제소전화해를 진행할 수 있는지, 어떤 조항을 넣을 수 있는지를 함께 좌우합니다.

임차인이 처음부터 화해를 꺼린다면 임대인 의무 조항을 먼저 보여 주는 방식이 도움이 됩니다. 보증금 반환 시점과 방법을 조서에 함께 적으면 임차인에게도 집행할 수 있는 근거가 생기기 때문에, 제안이 일방적인 요구로 들리지 않습니다.

체크 결과가 애매하다면 계약서를 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-2334

임차인이라면, 화해조서에 서명하기 전에 무엇을 봐야 하나요?

제소전화해는 임대인 전용 제도가 아닙니다. 임차인도 조서에 자기 몫의 조항을 넣으면 그 조항으로 집행할 수 있으므로, 서명 전 점검이 곧 임차인의 권리 확보입니다. 아래 다섯 가지를 차례로 확인해 보세요.

• 보증금 반환 조항 — 임대인이 언제, 무엇과 동시에 보증금을 돌려주는지 적혀 있어야 임차인도 그 조항으로 집행할 수 있습니다.
• 명도 기한 — 날짜로 특정되어 있는지, 계약 기간과 맞는지, 갱신하면 어떻게 되는지를 함께 봅니다.
• 연체 기준 — 상가법이 적용되는 상가인데 3기보다 짧은 기준을 둔 조항은 임차인에게 불리한 약정으로 다퉈질 여지가 있습니다.
• 포기 문구 — 갱신요구권이나 권리금 회수기회를 포기하는 문구는 상가법 제15조와 부딪힐 수 있습니다. 다만 환산보증금을 넘는 상가는 제15조가 적용되지 않아 판단이 달라집니다.
• 원상복구 범위 — 일체라는 넓은 표현보다 시설 목록으로 정해 두는 편이 나중의 다툼을 줄입니다.

민소법 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정합니다. 임대인이 건넨 서류에 임차인의 대리인 선임까지 임대인에게 맡긴다는 문구가 있다면 서명 전에 반드시 짚어야 합니다.

양쪽 조항이 균형을 이룬 화해조서가 결국 분쟁을 줄입니다. 임차인 입장에서도 보증금을 지키는 근거가 조서에 함께 남는다는 점에서, 제소전화해 제안을 처음부터 거절하기보다 조항을 조정해 응하는 선택지를 검토해 볼 수 있습니다.

화해조서의 효력은 언제부터, 어디까지 생기나요?

화해조서로 강제집행할 수 있는 것은 조서에 적힌 화해조항뿐입니다. 계약서에는 있지만 조서로 옮기지 않은 약속은 그 조서로 집행할 수 없으므로, 어떤 의무를 화해조항으로 옮길지가 제소전화해의 실질입니다.

명도 기한 조항은 적는 방식에 따라 집행 시점이 갈립니다. 민집법 제57조의 준용 구조에 따라 날짜를 정한 조항은 제40조 제1항대로 그 시일이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있고, 채권자가 성취를 증명하여야 하는 조건을 붙인 조항은 제30조 제2항대로 조건 성취를 증명하는 서류를 제출하여야만 집행문을 내어 줍니다. 보증금 반환과 동시에 비워 주기로 한 조항은 제41조 제1항대로 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다.

연체 해지 조항의 기준은 건물이 상가법의 적용을 받는지에 따라 3기와 2기로 나뉩니다. 상가법은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되고 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는 경우도 포함하므로(상가법 제2조 제1항), 용도가 애매한 건물은 이름만 보고 기준을 정하지 말고 실제 사용 형태부터 따져야 합니다.

환산보증금을 넘는 상가에는 상가법 제2조 제3항에 열거된 조항(제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조)만 적용됩니다. 3기 해지 기준인 제10조의8은 이 열거에 들어 있지만 강행규정인 제15조는 들어 있지 않아, 같은 문구의 조항이라도 환산보증금에 따라 효력 판단이 달라질 수 있습니다.

결국 좋은 화해조항은 누가, 무엇을, 언제까지, 무엇과 맞바꿔 이행하는지를 빠짐없이 적은 조항입니다. 임대인의 명도 조항과 임차인의 보증금 반환 조항이 같은 기준으로 적혀 있으면, 계약이 끝나는 날 양쪽 모두 무엇을 해야 하는지가 분명해지고 다툼이 생길 여지도 줄어듭니다.

제소전화해, 자주 묻는 질문 3가지