재소전화해, 재소와 제소 구별법과 다시 해야 하는지 가르는 5가지 변화

법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키면서, 갱신이나 재계약을 앞둔 임대인·임차인에게서 "조서를 다시 받아야 하느냐"는 질문을 꾸준히 받아 왔습니다. 재소전화해라는 검색어에는 철자 혼동과 이 질문이 함께 담겨 있는 경우가 많아, 두 가지를 한 번에 정리합니다.

재소전화해? 바른 표기는 제소전화해입니다(提訴 vs 再訴)

재소전화해는 법률 용어가 아니며, 바른 이름은 제소전화해(提訴前和解)입니다. 제소(提訴)는 소를 제기한다는 뜻이므로 제소전화해는 글자 그대로 소송을 내기 전에 하는 화해를 말합니다. 반면 재소(再訴)는 같은 소를 다시 제기한다는 뜻이어서, 발음은 비슷해도 가리키는 장면이 전혀 다릅니다.

제소전화해는 「민사소송법」 제385조 제1항에 근거합니다. 민사상 다툼에 관하여 당사자는 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있습니다. 화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(같은 법 제386조).

성립한 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 「민사집행법」 제56조 제5호가 정한 '소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것'으로서 강제집행의 근거가 됩니다. 다만 임차인이 동의하지 않으면 화해는 성립하지 않으므로, 제소전화해조서는 임대인만을 위한 문서가 아니라 양쪽이 약속한 내용을 함께 묶어 두는 균형 잡힌 문서라는 점을 먼저 기억해 두면 좋습니다.

검색창에서는 재소전화해와 제소전화해가 섞여 쓰이지만, 법원에 내는 서류와 상담에서는 제소전화해라는 이름을 씁니다. 신청서·위임장·관할합의서에도 제소전화해 또는 화해신청으로 적어야 서류의 명칭이 정확해집니다.

'재소'와 헷갈리기 쉬운 세 개념 비교표

재소전화해라는 검색어 속 '재(再)'에는 다시라는 뜻이 들어 있어, 실제로는 다시 소송하는 문제나 다시 다투는 문제를 찾는 분도 있습니다. 제소전화해 주변에서 '다시'가 붙는 장면은 크게 세 가지이고, 각각 근거 조문과 효과가 다릅니다.

재소금지는 범위를 정확히 짚어 둘 필요가 있습니다. 「민사소송법」 제267조 제2항은 본안에 대한 종국판결이 있은 뒤에 소를 취하한 사람은 같은 소를 제기하지 못한다고 정합니다. 판결이 나오기 전에 소를 취하한 경우는 이 조항의 대상이 아니므로, 취하했다는 사실만으로 다시는 소송을 못 한다고 오해할 필요는 없습니다.

세 개념 가운데 임대인·임차인이 실제로 마주치는 것은 대개 두 번째와 세 번째입니다. 화해가 성립하지 않았을 때 무엇을 다시 할지, 이미 받은 조서를 상대방이 다시 다툴 수 있는지가 핵심이며, 갱신·재계약 문제와 함께 차례로 살펴봅니다.

갱신·재계약 때 제소전화해를 다시 해야 하나요?

갱신이나 재계약을 할 때마다 제소전화해를 반드시 새로 해야 한다는 조문은 없습니다. 그러나 기존 제소전화해조서가 갱신되거나 새로 맺은 임대차에도 그대로 미치는지는 화해조항의 문언과 갱신 경위에 따라 판단이 갈릴 수 있는 쟁점이어서, 어느 쪽으로도 단정하기 어렵습니다.

첫째 갈림길은 갱신의 형태입니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제4항은 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 임대차기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간을 1년으로 봅니다(환산보증금을 넘는 상가에는 이 항이 적용되지 않습니다). 같은 조건이 이어지는 법정갱신, 차임만 바꾸는 합의갱신, 계약서를 새로 쓰는 재계약은 기존 조서와의 거리가 서로 다릅니다.

둘째 갈림길은 당사자입니다. 조서에 적힌 임대인·임차인과 지금의 임대인·임차인이 같은지부터 확인해야 합니다. 셋째 갈림길은 문언입니다. 화해조항에 갱신되거나 연장된 임대차에도 이 조항을 적용한다는 취지의 문장이 들어 있는지에 따라, 기존 조서를 활용할 여지가 달라질 수 있습니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 기존 조서와 새 계약서를 함께 봐야 정확히 판단할 수 있습니다. 무료 전화상담 02-591-2334

제소전화해를 다시 할지 판단할 5가지 변화

제소전화해를 다시 할지는 기존 조서와 지금 계약 사이에 무엇이 달라졌는지에서 출발합니다. 아래 다섯 가지 변화는 갱신·재계약 상담에서 새 신청을 검토하게 되는 대표적인 경우입니다.

다섯 가지 중 하나에 해당한다고 해서 기존 조서를 곧바로 쓸 수 없게 된다고 단정할 수는 없습니다. 다만 해당 항목이 많을수록 새 제소전화해를 신청해 화해조항을 지금 계약에 맞추는 편이 분쟁의 여지를 줄이고, 특히 당사자가 바뀐 경우는 집행 단계에서 문제 되기 쉬워 가장 먼저 점검하는 것이 좋습니다.

오늘 해 볼 1차 조치: '달라진 항목' 체크표

기존 제소전화해조서와 새 계약서를 나란히 펴 놓고 아래 여섯 칸을 하나씩 대조해 보세요. '다름'이 하나라도 나오면 그 항목이 상담에서 확인할 부분입니다.

연체 기준은 차임 연체를 이유로 한 강제집행을 염두에 둔 조항이라 특히 중요합니다. 실무에서는 주택은 2기, 상가는 3기의 차임 연체를 기준으로 조항을 짜는 경우가 많으므로, 계약 형태나 용도가 바뀌었다면 기준이 지금 계약과 맞는지 함께 살펴야 합니다.

불성립 뒤 '다시' 하는 두 갈래: 소제기신청과 새 신청

제소전화해가 성립하지 않았을 때 다시 움직이는 길은 소제기신청과 새 제소전화해 신청 두 갈래입니다. 화해가 성립되지 아니한 때 법원사무관등은 그 사유를 조서에 적어야 하고, 그 조서등본을 당사자에게 송달하여야 합니다(「민사소송법」 제387조 제1항·제3항). 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에도 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(민사소송법 제387조 제2항).

두 갈래는 목적이 다릅니다. 상대방이 합의할 생각이 없어 판결로 결론을 내야 한다면 소제기신청이 맞고, 조건 일부만 조율하면 다시 합의할 수 있는 상황이라면 새 신청이 검토 대상이 됩니다. 소제기신청은 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보는 효과가 있어, 시점이 중요한 사건에서는 이 차이가 의미를 가질 수 있습니다.

2주는 불변기간이므로 조서등본을 받은 날짜를 기록해 두는 것이 가장 먼저 할 일입니다. 기한 계산이 애매하거나 날짜가 촉박하다면 송달일이 적힌 서류를 곁에 두고 곧바로 확인하는 편이 안전합니다.

이미 받은 화해조서, 다시 다툴 수 있을까? 준재심과 청구이의

성립한 제소전화해조서를 다시 다투는 길로는 준재심과 청구이의가 거론되지만, 어느 길이 열리는지와 그 요건은 사안별로 판단해야 합니다. 「민사소송법」 제461조는 '제220조의 조서 또는 즉시항고로 불복할 수 있는 결정이나 명령이 확정된 경우에 제451조제1항에 규정된 사유가 있는 때에는 확정판결에 대한 제451조 내지 제460조의 규정에 준하여 재심을 제기할 수 있다'고 정합니다.

민사소송법 제220조는 화해 등을 변론조서·변론준비기일조서에 적은 때의 효력을 정한 조문입니다. 그래서 제소전화해조서에 준재심이 허용되는지와 구체적인 요건은 대법원 판결 취지에 따라 판단되는 영역이고, 제451조 제1항이 열거한 재심사유도 그대로 대입하기보다 개별 사정을 살펴야 합니다.

청구이의는 「민사집행법」 제57조의 준용 구조에서 검토됩니다. 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정하고, 그 범위에 청구에 관한 이의의 소를 정한 제44조가 들어 있습니다. 예를 들어 조서 성립 뒤에 밀린 차임을 모두 갚았거나 기간 연장을 합의했다면 그 사정을 들어 청구이의를 검토할 수 있지만, 받아들여질지는 사안별로 달라집니다.

재소전화해·제소전화해 자주 묻는 질문 3가지