제소전화의, 바른 이름 제소전화해와 합의서를 조서로 옮기는 순서

제소전화의? 바른 이름은 제소전화해, '화의'와 '화해'는 다른 말입니다

법원 절차의 정식 명칭은 제소전화해(提訴前和解)입니다. 소송을 제기하기 전에 법원에서 하는 화해라는 뜻이고, 「민사소송법」 제385조 제1항은 "민사상 다툼에 관하여 당사자는 청구의 취지ㆍ원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다"고 정합니다. 검색창에 제소전화의라고 입력하는 분이 적지 않은데, 발음이 비슷해서 생기는 표기 혼동입니다.

'화의(和議)'는 예전 도산 절차에서 쓰던 이름입니다. 빚을 감당하기 어려운 채무자와 채권자들 사이의 정리 절차를 가리키던 말이라, 임대인과 임차인이 건물 인도와 차임 문제를 미리 정해 두는 제소전화해와는 관계가 없습니다. 제소전화의로 검색해 나온 자료가 채무 정리 이야기를 하고 있다면 임대차와는 다른 제도를 다루는 글로 보시면 됩니다.

이름을 바로잡아야 하는 이유는 서류의 힘이 제도에 따라 달라지기 때문입니다. 같은 '화해'라도 당사자끼리 종이에 쓴 화해계약과, 법원의 화해기일에서 성립해 조서로 남은 제소전화해는 상대방이 약속을 어겼을 때 할 수 있는 일이 다릅니다.

화해란 무엇인가요? 민법 제731조·제732조로 보는 화해계약

민법상 화해는 다툼이 있는 두 사람이 서로 물러나 분쟁을 끝내기로 약속하는 계약입니다. 「민법」 제731조는 "화해는 당사자가 상호양보하여 당사자간의 분쟁을 종지할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 다툼이 있고, 양쪽이 서로 양보하며, 분쟁을 끝내기로 약정하는 세 요소가 갖춰지면 화해계약이 됩니다.

화해계약의 효력은 「민법」 제732조가 정합니다. 조문은 화해계약이 "당사자 일방이 양보한 권리가 소멸되고 상대방이 화해로 인하여 그 권리를 취득하는 효력이 있다"고 적습니다. 가상의 예로, 임대인이 연체 차임 일부를 받지 않기로 하고 임차인이 정해진 날 점포를 비우기로 합의했다면 임대인이 양보한 부분의 권리는 소멸하고, 합의한 내용이 두 사람 사이의 새로운 기준이 됩니다.

다만 화해계약은 어디까지나 계약입니다. 계약은 지켜야 할 의무를 만들 뿐, 상대방이 지키지 않을 때 국가 기관이 대신 실행해 주는 힘인 집행력까지 저절로 생기지는 않습니다.

합의서(화해계약)와 제소전화해조서, 무엇이 다른가요?

제소전화의로 검색한 분들이 가장 궁금해하는 합의서와 제소전화해조서의 차이는 집행력입니다. 「민사집행법」 제56조는 판결 말고도 강제집행의 근거가 되는 집행권원을 열거하는데, 제5호가 "소송상 화해, 청구의 인낙(認諾) 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것"입니다. 제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 조서로서 이 제5호의 집행권원이 되고, 공증 없이 당사자끼리 쓴 합의서는 제56조가 정한 어느 집행권원에도 해당하지 않습니다.

합의서는 두 사람이 무엇에 동의했는지 보여 주는 중요한 자료이고, 이후 소송에서 판단의 출발점이 됩니다. 다만 상대방이 합의한 날짜에 점포를 비우지 않으면 합의서만 들고 집행관에게 갈 수는 없고, 명도소송 등으로 판결을 먼저 받아야 합니다.

공증을 받은 서류는 또 다릅니다. 「민사집행법」 제56조 제4호는 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것을 집행권원으로 둡니다. 임차건물의 인도·반환은 「공증인법」 제56조의3 제1항 단서에 따라 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되고, 임차인에 대한 금원 지급에도 강제집행을 승낙하는 합의가 들어간 경우에만 공정증서를 만들 수 있습니다. 계약 초기나 갱신 시점에 명도까지 집행력을 갖추려면 제소전화해가 현실적인 선택지가 되는 이유입니다.

화해계약은 착오를 이유로 취소할 수 있나요? 서명 전에 확인할 것

화해계약은 원칙적으로 착오를 이유로 취소하지 못합니다. 「민법」 제733조 본문은 "화해계약은 착오를 이유로 하여 취소하지 못한다"고 정하고, 단서에서 "화해당사자의 자격 또는 화해의 목적인 분쟁 이외의 사항에 착오가 있는 때에는 그러하지 아니하다"고 예외를 둡니다.

합의서에 서명하기 전에는 금액, 날짜, 면적 같은 숫자를 상대방과 함께 다시 계산해 보는 것이 안전합니다. 제소전화해조서 역시 성립한 뒤에는 쉽게 뒤집을 수 없으므로, 조항 문구를 확정하기 전에 임대인과 임차인 모두 내용을 충분히 읽어 보는 시간이 필요합니다.

이미 합의서나 명도확약서를 썼다면, 제소전화해로 옮기는 순서

이미 쓴 합의서나 명도확약서가 있다면 그 내용을 바탕으로 제소전화해를 신청할 수 있습니다. 다만 합의서 문장을 그대로 복사하는 것이 아니라, 법원이 조서에 적고 집행 단계에서 그대로 실행할 수 있는 화해조항으로 바꾸는 작업이 필요합니다. 순서는 다음 다섯 단계입니다.

신청부터 조서 송달까지는 평균 6개월(3~9개월) 정도가 걸립니다. 또 「민사소송법」 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정하므로, 임차인이 대리인 선임을 임대인에게 맡기는 방식은 쓸 수 없습니다.

상대방이 신청에는 동의했지만 기일에 나오지 않는 경우도 있습니다. 「민사소송법」 제387조 제2항에 따라 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원은 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다. 불성립이 되면 당사자는 제388조에 따라 소제기신청을 할 수 있는데, 이 신청은 불성립 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고(송달 전에도 가능), 이 기간은 불변기간입니다.

여섯 질문 가운데 '아니요'나 '모르겠다'가 나온 항목이 화해조항으로 옮길 때 손봐야 할 곳입니다.

합의서를 화해조항으로 옮길 때 빠지기 쉬운 것은 무엇인가요?

합의서를 화해조항으로 옮길 때 가장 자주 빠지는 것은 날짜·면적 특정, 동시이행 관계, 임차인 보호 조항 세 가지입니다. 합의서는 두 사람이 이해하면 충분하지만, 화해조항은 제3자인 법원과 집행관이 읽어도 같은 뜻이어야 하기 때문입니다.

합의서의 '계약이 끝나면'은 계약 만료일이 바뀌면 해석이 갈립니다. 화해조항에는 확정된 날짜를 적고, 1층의 일부처럼 건물 일부만 빌린 경우에는 도면으로 위치와 면적을 특정해야 집행 대상이 분명해집니다. 「민사집행법」 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정하므로, 날짜를 적은 명도 조항은 준용되는 제40조 제1항에 따라 그 날이 지난 뒤에 강제집행을 개시할 수 있습니다.

보증금 반환과 건물 인도를 맞바꾸는 조항이라면, 제57조로 준용되는 제41조 제1항에 따라 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시할 수 있습니다. 임대인은 보증금 반환 준비 시점을, 임차인은 보증금이 돌아오는 시점을 조항에서 확인할 수 있어 양쪽 모두를 지키는 장치가 됩니다.

임차인 보호 조항도 빠뜨리지 말아야 합니다. 제소전화해는 임차인이 동의해야 성립하는 절차이므로, 임대인에게만 유리한 조항으로 채우기보다 양쪽 권리를 균형 있게 담는 것이 원칙입니다. 법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키고 명도 800건 이상을 다룬 경험을 바탕으로, 조항이 집행 단계에서 막히지 않는 문구인지를 먼저 확인합니다.

제소전화해, 자주 묻는 질문