제소전화해 화해조서, 절차와 결과물 구별부터 상가·법인·권리금 조항까지

계약서 특약이나 상대방의 문자에서 제소전화해 화해조서라는 말을 보고 찾아오신 분이 많습니다. 임대인이든 임차인이든 먼저 나눌 것은 절차의 이름과 그 끝에 받는 문서의 이름입니다.

이 글에서 확인할 갈림길 3가지

제소전화해와 화해조서는 무엇이 다른가요?

제소전화해는 밟아 가는 절차의 이름이고, 화해조서는 그 절차에서 화해가 성립할 때 남는 문서의 이름입니다. 「민사소송법」 제385조①은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 같은 법 제386조는 화해가 성립된 때 법원사무관등이 조서를 만들고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다.

제소전화해 화해조서를 한 단어처럼 검색하는 분이 많지만, 신청했다고 조서가 저절로 나오지는 않습니다. 상대방의 합의 없이는 화해가 성립하지 않고, 성립하지 않으면 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적어 등본을 당사자에게 송달합니다(제387조①③). 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원이 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있습니다(제387조②). 이때 당사자는 소제기신청을 할 수 있는데, 불성립 조서등본이 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 이 기간은 불변기간입니다(제388조①③④).

화해조서로 강제집행을 할 수 있는 자리는 「민사집행법」 제56조 5호입니다. 제56조 5호는 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것을 집행권원의 하나로 듭니다. 계약서의 제소전화해 협조 특약은 제56조가 든 목록에 들어 있지 않으므로, 특약 문구만 가지고 강제집행을 시작할 수 있다고 보기는 어렵습니다.

제소전 화해조서 내용: 법정 기재 5항목 표

제소전 화해조서 내용은 민사소송법 제386조가 정한 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원의 다섯 항목으로 표시됩니다. 다섯 항목 가운데 당사자들이 실제로 문안을 두고 협의하는 곳은 화해조항입니다. 나머지 항목이 사건을 특정한다면, 화해조항은 서로 지킬 약속 자체를 담습니다.

제소전화해 화해조서에서 문구를 두고 의견이 갈리기 쉬운 곳도 화해조항입니다. 조서는 법원사무관등이 작성하지만 그 안에 들어갈 조항은 대개 신청 단계에서 양쪽이 맞춰 둔 문안에서 나옵니다. 그래서 신청서를 쓰기 전에 계약 내용을 먼저 정리해 두면 수정 왕복을 줄일 수 있습니다.

제소전화해조서 법원, 어디에 신청하나요?

제소전화해조서 법원은 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원을 기준으로 살핍니다(민사소송법 제385조①). 조문이 먼저 드는 기준은 건물 소재지가 아니라 상대방입니다. 사람의 보통재판적은 주소에 따라 정하고(제3조), 법인의 보통재판적은 주된 사무소 또는 영업소가 있는 곳에 따라 정합니다(제5조①).

합의관할은 제385조④의 준용 구조에서 살핍니다. 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용하고, 제29조는 당사자가 합의로 제1심 관할법원을 정할 수 있되 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 하도록 정합니다. 관할합의서가 실무 첨부 서류에 들어가는 것도 이 구조와 맞닿아 있으며, 제소전화해 신청 전에 합의서가 해당 임대차 관계를 가리키는지와 서명자가 당사자와 같은지를 봐야 합니다.

상가제소전화해조서: 3기 연체와 갱신 조항은 어떻게 나누나요?

상가제소전화해조서에서 3기 연체는 해지 조항과 갱신거절 조항으로 나누어 적어야 문구가 덜 흔들립니다. 「상가건물 임대차보호법」(상가법) 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 제10조①1호는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우를 갱신 요구 거절 사유로 듭니다.

같은 3기라도 앞의 조문은 해지권의 요건이고, 뒤의 조문은 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유입니다. 주택은 기준이 달라 해지는 민법 제640조의 2기, 갱신거절은 「주택임대차보호법」 제6조의3①1호의 2기로 살핍니다. 주택용 양식을 상가 계약에 그대로 옮기면 연체 기수부터 어긋날 수 있습니다.

상가 갱신 문구는 상가법 제10조의 구조를 벗어나지 않게 적어야 합니다. 임차인의 갱신 요구 기간은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지이고(①), 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(②). 갱신요구권을 미리 포기하게 하는 문구는 임차인에게 불리한 약정인지가 문제 되어 보정명령 사유가 될 수 있습니다.

환산보증금 기준은 지역별로 대통령령이 정하는 사항이고 차임이 있으면 환산액을 포함하므로(제2조①②), 이 글에는 숫자를 적지 않습니다. 계약서의 보증금과 차임을 놓고 구간부터 확인하는 것이 순서입니다.

법인 제소전화해조서: 대표자 표시와 권한 증명

법인 제소전화해조서는 법인이 당사자이고, 대표자는 법인을 대표해 절차를 밟는 사람이라는 구조로 읽어야 합니다. 민사소송법 제64조는 법인의 대표자에게 법정대리와 법정대리인에 관한 규정을 준용합니다. 제58조①은 법정대리권이 있는 사실 또는 소송행위를 위한 권한을 받은 사실을 서면으로 증명하여야 한다고 정합니다.

법인의 대표자가 바뀌어도 계약 당사자인 법인 자체가 달라지는 것은 아닙니다. 다만 신청 전후로 대표자가 바뀌면 위임장, 법인인감증명서, 법인등기부의 이름이 서로 어긋날 수 있어 어느 시점의 서류를 낼지 다시 맞춰야 합니다.

소송대리인은 화해에 관해 특별한 권한을 따로 받아야 하므로(제90조②2호) 위임장의 수권 문구도 함께 봅니다. 당사자는 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없습니다(제385조②). 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있으므로(제385조③), 법인은 제64조와 함께 대표자에게 미칠 수 있는 부분으로 살핍니다.

제소전화해조서 권리금 조항: 강행규정과 보정 가능성

제소전화해조서 권리금 조항은 임차인의 권리금 회수기회를 해치는지부터 살펴야 하고, 해치는 문구라면 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 상가법 제10조의3①의 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

상가법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 다만 제10조① 각 호의 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니합니다. 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 아래 문구는 설명을 위한 가상의 예입니다.

임대인 쪽 사정도 함께 봅니다. 제10조의4①4호의 정당한 사유는 제10조의4②가 든 경우에 있는 것으로 보고, 제10조① 각 호 사유가 있으면 제10조의4① 본문은 적용되지 않습니다. 임대인이 이런 사정을 조항에 담고 싶다면 포기 문구 대신 근거 사실을 특정하는 방향이 보정 위험을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다.

임대차 제소전화해조서를 받은 뒤 집행까지

임대차 제소전화해조서를 받았다면 집행부터 떠올리기보다 조항 유형을 먼저 가른 뒤 집행문과 개시 요건을 확인합니다. 민사집행법 제56조 5호의 집행권원에 기초한 강제집행에는 제57조에 따라 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정이 준용됩니다. 아래 표의 제40조①·제41조①·제30조②와 단계 2·3의 제28조·제39조는 제56조 5호와 제57조를 연결한 이 준용 구조로 읽습니다.

1. 1조서 다시 읽기다섯 항목과 목적물 표시, 인도 날짜, 당사자 이름에 잘못이 없는지 봅니다.
2. 2집행문 신청집행문은 신청에 따라 법원사무관등이 내어 주고, 신청은 말로도 할 수 있습니다(제28조②③).
3. 3개시 요건 확인신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 조서나 집행문에 표시되어 있고, 조서를 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(제39조①).
4. 4비용 예납과 집행 신청채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 합니다(제18조①).
5. 5집행관의 인도 집행집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고, 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제258조①②). 강제집행 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리며 사건별로 차이가 있습니다.

제소전화해 화해조서의 값은 성립 순간보다 집행 단계에서 드러나므로, 조항은 처음부터 위 세 유형 중 어디에 속하는지 정해 두는 편이 좋습니다. 법도의 엄정숙 변호사는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키고 명도 800건 이상, 강제집행 240건 이상을 다룬 경험으로 집행되는 문구를 설계합니다. 조서의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않으며, 집행문과 송달증명 발급(비용 별도)까지 지원합니다.

제소전화해 화해조서, 자주 묻는 질문