임대차 제소전화해, 임대인·임차인이 주고받는 조항 교환표 8가지와 협의 순서

임대차 제소전화해는 왜 합의가 전제인가요?

임대차 제소전화해는 임대인과 임차인의 뜻이 맞아야 조서가 만들어지는 절차이고, 한쪽 신청만으로 끝나지 않습니다. 「민사소송법」(이하 민소법) 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 민소법 제386조는 화해가 성립된 때 법원사무관등이 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 조서에 표시한다고 정합니다.

민소법 제387조 제2항에 따라 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에는 법원이 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있고, 임차인이 조항에 동의하지 않아도 화해는 성립하지 않습니다.

「민법」 제731조는 화해를 당사자가 상호양보하여 분쟁을 종지할 것을 약정하는 것으로 정하고, 제732조는 일방이 양보한 권리가 소멸되고 상대방이 화해로 인하여 그 권리를 취득하는 효력을 정합니다. 두 조문은 화해계약 규정이지만, 임대차 협의에서 무엇을 내주고 받을지 따지는 출발점이 됩니다.

성립한 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 「민사집행법」(이하 민집법) 제56조 제5호의 집행권원이 됩니다. 임대인이 보증금을 돌려준다는 조항도 문구가 갖춰져 있으면 임차인이 집행을 검토할 근거가 되므로, 제소전화해는 양쪽을 지키는 균형 조서로 설계하는 것이 좋습니다.

상가임대차 제소전화해의 조항 교환표 8가지

상가임대차 제소전화해의 협의는 임차인이 자기 몫의 칸을 볼 수 있을 때 수월해집니다. 아래 교환표는 임대인이 얻는 것과 임차인이 얻는 것을 한 줄씩 짝지은 것이고, 오른쪽 칸은 짝을 정한 뒤 확인할 조문이나 문구입니다(「상가건물 임대차보호법」은 상가법, 「주택임대차보호법」은 주임법으로 줄입니다). 주택 임대차에도 같은 틀을 쓰되 연체·갱신 조문을 바꿔 읽고, 6번 권리금 칸은 상가법 규정이므로 제외합니다.

8개 짝을 전부 조서에 넣어야 하는 것은 아닙니다. 계약 규모와 분쟁 가능성에 따라 1번과 2번만으로 충분한 경우도 있고, 권리금이 오간 점포라면 6번의 비중이 커집니다. 왼쪽 칸만 남기고 오른쪽 칸을 지우는 순간 임차인은 다시 "왜 내가 서명해야 하나"를 묻게 됩니다.

연체 조항은 상가 3기·주택 2기, 무엇이 다른가요?

차임 연체로 인한 해지 기준은 상가 임대차가 3기, 주택 임대차가 2기입니다. 상가법 제10조의8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 그 기준을 2기로 정합니다. 해지와 갱신거절은 근거 조문이 따로 있으니 표현을 섞지 않아야 합니다.

연체 조항에서 먼저 볼 것은 기수입니다. 차임을 한 번만 밀려도 곧바로 해지된다는 식으로 법정 기준보다 임차인에게 불리하게 낮춘 문구는 민법 제652조나 상가법 제15조와 부딪힐 수 있고, 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다.

환산보증금을 넘는 상가는 적용 조문이 달라지므로 따로 확인해야 합니다. 상가법 제2조 제3항은 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조를 초과 임대차에도 적용한다고 정합니다. 3기 해지 기준인 제10조의8은 이 목록에 있지만 제15조는 목록에 없어 적용되지 않으므로, 같은 문구라도 환산보증금 이하 상가와 판단 논리가 달라집니다. 기준 금액은 대통령령에 맡겨져 있으니 내 계약의 해당 여부를 확인해야 합니다.

차임 지급일과 입금 계좌, 일부 입금이 있을 때 어느 달 차임부터 채우는지, 연체 사실을 어떤 방법으로 통지하는지를 적어 두면 양쪽 모두 계산 다툼을 줄일 수 있습니다.

상가·주택 구분, 환산보증금 초과 여부 중 하나라도 애매하면 계약서를 봐야 정확합니다.무료 전화상담 02-591-2334

명도 조항과 보증금 반환 조항을 묶는 법

명도와 보증금 반환을 묶는 방식은 날짜형, 동시이행형, 조건형으로 나뉘며 방식마다 집행 단계에서 확인하는 것이 다릅니다. 민집법 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 제58조와 제59조에서 규정하는 바를 제외하고 제28조 내지 제55조의 규정을 준용하므로, 아래 조문은 조서에 준용되는 구조로 읽습니다.

임차인 쪽에서 보면 동시이행형은 양날을 가집니다. 임대인이 명도 집행을 하려면 보증금 잔액 지급이나 제공을 증명해야 하고, 임차인이 반환 집행을 할 때도 원칙은 인도의 이행이나 제공을 증명하는 것입니다. 다만 임차인이 임차건물·임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 민집법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니합니다(상가법 제5조 제1항, 주임법 제3조의2 제1항). 상가법 제5조는 제2조 제3항 목록에 없어 환산보증금을 넘는 상가에는 적용되지 않습니다. 어느 쪽이 먼저 움직일지, 제공을 어떤 자료로 남길지를 함께 정해 두면 집행 단계의 공백을 줄이는 데 도움이 됩니다.

보증금에서 연체 차임 등을 빼고 돌려준다는 문구는 잔액을 어떻게 정할지까지 적어야 합니다. 공제 항목과 산정 시점이 빠지면 잔액 자체가 다툼이 되어 제공 증명이 어려워질 수 있습니다.

갱신·권리금은 어디까지 합의할 수 있나요?

갱신과 권리금 조항은 강행규정과 맞닿아 있어, 임차인의 권리를 미리 없애는 문구는 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 상가법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 제2항은 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 갱신요구권을 행사할 수 있다고 정합니다. 주택은 주임법 제6조의3 제2항에 따라 1회에 한하여 행사하고 갱신 기간은 2년으로 봅니다.

합의로 풀 수 있는 길도 조문에 있습니다. 상가법 제10조 제1항 제3호는 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우를 갱신거절 사유로 둡니다. 다만 무엇이 상당한 보상인지는 사안별로 판단되므로, 보상의 내용과 합의 경위를 서류로 남기는 것이 좋습니다.

권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가입니다(상가법 제10조의3 제1항). 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 같은 항 각 호의 행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정하고, 제10조 제1항 각 호의 사유가 있으면 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다.

권리금 칸의 교환은 포기가 아니라 절차로 설계하는 편이 안전합니다. 상가법 제10조의4 제5항은 임차인이 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하도록 정합니다. 임대인은 그 정보를 받는 시기와 방법을, 임차인은 회수기회를 유지한다는 문구를 얻는 구성입니다.

임대차계약 제소전화해, 새 계약과 갱신 때 어떤 교환부터 꺼내나요?

임대차계약 제소전화해 제안은 새 계약이면 명도·반환 짝부터, 갱신이면 연체·유예 짝부터 꺼내는 편이 자연스럽습니다.

1. 제안 문자 · 양쪽 칸이 있는 초안임을 먼저 알립니다.
2. 협의표 공유 · 아래 표를 보내 임차인이 수정할 칸을 표시하게 합니다.
3. 문구 확정 · 짝을 유지한 채 날짜·금액 산정 기준·목적물 표시를 특정합니다.
4. 서류 준비 · 임대차계약서, 등기부 등 자료와 위임장·인감증명서를 안내받아 맞춥니다.
5. 접수와 기일 · 관할 법원에 신청하고 기일에 화해가 성립하면 법원사무관등이 조서를 작성합니다.

민소법 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정합니다. 계약서나 문자에 "화해 대리인 선임을 임대인에게 맡긴다"는 취지가 들어 있다면 지워야 합니다.

임대차 제소전화해조항, 서명 전 양측 점검

임대차 제소전화해조항은 서명 전에 양측이 같은 표를 놓고 대조할 때 빠진 칸이 잘 드러납니다. 아래 협의표의 칸을 채워 보세요. 법률 효과를 판단하는 표가 아니라 빠진 약속을 찾는 표입니다.

• 당사자 이름과 목적물 표시가 계약서·등기부와 일치하는가, 1층의 일부라면 도면이 있는가
• 임대인의 의무도 "지급한다"처럼 이행 의무로 적혔는가, 임차인이 집행을 검토할 수 있는 문장인가

법도 엄정숙 변호사는 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키고 명도 800건 이상을 다룬 경험으로 집행 단계에서 읽히는 문구를 설계합니다. 다만 조서의 강제집행 실행 자체를 직접 진행하지는 않으며 집행문·송달증명 발급까지 지원합니다.

임대차 제소전화해 자주 묻는 질문