임대차 계약을 여러 건 관리하는 건물주라면 제소전화해라는 이름을 한 번쯤 들어보셨을 것입니다. 그런데 막상 이 제도를 알아보기 시작하면 설명이 두 갈래로 갈립니다. 한쪽에서는 "판결과 똑같으니 무조건 안전하다"고 하고, 다른 쪽에서는 "막상 쓸 때가 되니 아무 소용이 없더라"고 합니다. 둘 다 절반씩 맞는 말입니다. 효력의 성질만 놓고 보면 앞의 말이 맞고, 효력의 범위를 놓고 보면 뒤의 말이 맞습니다.

이 글은 제소전화해 효력이라는 하나의 주제를 범위라는 잣대로만 파고듭니다. 제도의 정의나 신청 절차를 처음부터 설명하는 글이 아니라, 이미 제도를 알고 계신 분이 "그래서 내가 받을 조서로 무엇을 할 수 있고 무엇을 할 수 없는가"를 판단할 수 있게 만드는 것이 목적입니다. 조서를 받아 든 뒤에 후회하지 않으려면, 조서를 만들기 전에 이 범위 감각을 먼저 갖추셔야 합니다.

제소전화해 효력은 정확히 어떤 힘을 말하나요?

제소전화해는 소송을 제기하기 전에 당사자가 법원에 화해를 신청하는 제도입니다. 임대인이든 임차인이든 한쪽이 신청하면 판사가 화해기일을 지정하고, 그 자리에서 양쪽이 합의한 내용을 확인해 화해조서를 작성합니다. 이 조서가 성립하는 순간 사건은 판결과 같은 무게를 갖게 됩니다. 법정에서 몇 차례 변론을 거쳐 얻어야 할 결론을, 다툼이 벌어지기 전에 미리 종이 위에 못 박아 두는 셈입니다.

여기서 말하는 제소전화해 효력의 핵심은 두 가지입니다. 첫째는 기판력에 준하는 확정력입니다. 조서에 적힌 사항에 대해서는 나중에 같은 내용으로 다시 소송을 걸 수 없습니다. 둘째는 집행력입니다. 조서 자체가 집행권원이므로, 조건이 충족되면 별도의 판결을 받을 필요 없이 집행문을 부여받아 강제집행 단계로 넘어갈 수 있습니다. 임대인이 이 제도를 찾는 이유는 사실상 이 두 번째 힘 때문입니다.

많은 분이 "화해"라는 단어 때문에 이것을 당사자끼리 쓰는 합의서 정도로 오해합니다. 그러나 임대인과 임차인이 사무실에서 도장을 찍은 합의서는 아무리 정교하게 써도 그 자체로는 집행력이 없습니다. 상대가 약속을 어기면 결국 소송을 걸어 판결을 받아야 하고, 그 시간과 비용은 고스란히 임대인의 부담이 됩니다. 법원 판사가 확인해 만든 조서와 사인 간 합의서 사이에는 이렇게 건널 수 없는 강이 하나 있습니다.

또 하나 짚어야 할 것은, 제소전화해는 임대인 혼자 밀어붙여 만들 수 있는 서류가 아니라는 점입니다. 임차인이 동의하지 않으면 조서는 성립하지 않습니다. 화해기일에 임차인이 출석해 그 내용에 동의해야 비로소 판사가 조서를 작성합니다. 그래서 실무에서는 임대인의 요구만 잔뜩 담은 조서가 오히려 성립되지 않는 일이 자주 벌어집니다. 양쪽을 지키는 균형 잡힌 조서가 원칙이며, 이것은 도덕적인 권고가 아니라 조서를 실제로 완성시키기 위한 조건입니다.

효력이 미치는 범위는 조서에 적힌 내용까지입니다

이 글에서 가장 강조하고 싶은 문장이 바로 이것입니다. 제소전화해 효력은 화해조서에 기재된 사항에 한해 발생합니다. 조서에 적히지 않은 것은, 그것이 임대차 계약서에 있든 당사자 사이에서 구두로 여러 번 확인되었든, 조서의 힘을 빌리지 못합니다. 조서는 계약서 전체를 통째로 옮겨 담는 그릇이 아니라, 필요한 조항만 골라 담아 집행 가능한 형태로 다듬은 별도의 문서이기 때문입니다.

실무에서 이 차이가 드러나는 순간은 대개 이렇습니다. 임대인이 조서를 받아 두었다가 몇 년 뒤 임차인이 차임을 밀리기 시작합니다. 조서를 꺼내 보니 "차임을 3기분 이상 연체하면 임차인은 목적물을 인도한다"는 문구가 있어 안심합니다. 그런데 정작 임대인이 받아내고 싶었던 것은 밀린 차임과 관리비, 원상복구까지 합친 금액이었습니다. 조서에는 인도에 관한 문구만 있고 금전에 관한 문구가 없다면, 인도는 조서로 해결되지만 돈은 다시 별도로 청구해야 합니다.

반대로 조서에 금전 조항만 정성껏 넣고 인도 조항의 요건을 애매하게 적어 둔 경우도 있습니다. 이때는 밀린 차임은 조서로 집행할 수 있는데 정작 점포를 비우게 하는 데는 쓸 수 없는, 임대인 입장에서 가장 답답한 상황이 만들어집니다. 결국 제소전화해 효력의 실체는 "얼마나 강하냐"가 아니라 "무엇을 적어 두었느냐"에 달려 있습니다.

여기서 한 걸음 더 들어가면, 적어 두었다는 사실만으로도 부족한 경우가 있습니다. 조서에 문장은 들어 있으나 그 문장이 집행 단계에서 무엇을 하라는 것인지 특정되지 않으면, 집행기관은 그 문구를 근거로 움직일 수 없습니다. 뒤에서 다룰 '집행되는 문구'가 바로 이 지점의 이야기입니다. 범위의 문제와 특정의 문제는 조서를 읽을 때 반드시 함께 봐야 하는 두 개의 눈입니다.

조서에 적힌 사항	실제로 벌어지는 일
목적물 인도 의무와 그 발생 요건	요건이 충족되면 별도 소송 없이 집행 단계로 진행할 수 있습니다.
연체 차임·관리비의 지급 의무	금액과 기준이 특정되어 있으면 금전 집행의 근거가 됩니다.
원상복구 범위와 시점	범위가 구체적으로 적혀 있어야 나중에 원상복구 다툼이 줄어듭니다.
조서에 적지 않은 사항	계약서에 있어도 조서의 효력은 미치지 않습니다. 필요하면 별도 절차로 다퉈야 합니다.

조서에 적지 않은 사항은 왜 별도 분쟁이 되나

조서에 없는 사항이 왜 그냥 넘어가지지 않는지 이해하려면, 집행기관의 시각을 잠깐 빌려 보는 것이 도움이 됩니다. 집행 단계에서 담당자는 사건의 사정을 새로 조사하지 않습니다. 제출된 집행권원에 적힌 문장을 읽고, 그 문장이 명령하는 바를 그대로 실행합니다. 그러므로 문장에 없는 내용은 집행 담당자에게는 존재하지 않는 사실과 같습니다.

예를 들어 임대인이 "당연히 원상복구는 해 주고 나가는 것 아니냐"고 생각해 조서에 원상복구 조항을 넣지 않았다고 합시다. 임차인이 인도는 했지만 내부 시설을 그대로 두고 떠났다면, 임대인은 원상복구 비용을 회수하기 위해 새로 절차를 밟아야 합니다. 인도 부분에서 아낀 시간과 비용을, 원상복구 부분에서 다시 지출하게 되는 것입니다.

관리비도 자주 빠지는 항목입니다. 상가 건물에서는 차임보다 관리비 연체가 먼저 쌓이는 경우가 적지 않습니다. 그런데 조서에 차임만 적혀 있고 관리비의 성격과 산정 기준이 빠져 있으면, 관리비 연체를 이유로 조서를 곧바로 쓰기 어렵습니다. 어떤 항목을 조서에 넣을지는 건물의 실제 운영 방식을 보고 정해야 하며, 표준 양식을 그대로 쓰는 방식으로는 이런 빈틈을 막지 못합니다.

보증금 정산과 인도의 선후 관계도 조서에서 자주 빠지는 부분입니다. 임차인은 보증금을 먼저 돌려받아야 나가겠다고 하고, 임대인은 점포를 먼저 비워야 정산이 가능하다고 합니다. 이 순서가 조서에 적혀 있지 않으면 양쪽 모두 자기 논리를 들고 버티게 되고, 결국 조서를 가지고 있으면서도 아무것도 진행되지 않는 상태가 이어집니다. 두 의무의 관계를 어떻게 정할 것인지는 보증금 규모와 연체 예상액을 함께 놓고 판단해야 하는 문제입니다.

업종에 따라 추가로 짚어야 할 항목도 달라집니다. 음식점처럼 배기·급배수 설비를 크게 손보는 업종이라면 원상복구의 범위가 특히 문제되고, 학원이나 병원처럼 인허가가 얽힌 업종이라면 인도 시점과 폐업 신고의 관계를 정리해 두는 편이 좋습니다. 무인 매장처럼 설비를 통째로 들여놓는 형태라면 잔존 시설의 처리 기준이 쟁점이 됩니다. 같은 상가라도 임차인이 무슨 일을 하는가에 따라 조서에 들어갈 문장이 달라진다는 뜻입니다.

정리하면, 조서를 만들 때 던져야 할 질문은 "이 문구를 넣어도 되나"가 아니라 "이 사안에서 실제로 문제가 될 지점이 어디인가"입니다. 임대인이 지금까지 그 건물에서 겪었던 분쟁, 임차인의 업종 특성, 시설 투자 규모, 관리비 구조를 짚어 보면 조서에 반드시 들어가야 할 항목이 자연스럽게 드러납니다. 이 작업이 신청서 작성의 본체이고, 나머지 서류 준비는 부속 절차에 가깝습니다.

• 차임 연체의 기준일과 계산 방법을 어떻게 적을 것인가
• 관리비를 차임과 함께 볼 것인가, 별도 항목으로 적을 것인가
• 인도 대상 목적물의 표시를 어디까지 특정할 것인가
• 보증금 정산과 인도의 순서를 어떻게 정할 것인가
• 원상복구의 범위를 어느 상태 기준으로 적을 것인가

즉시 강제집행이 되는 요건: 주택 2기, 상가 3기

조서를 손에 쥐고 있다고 해서 언제든 집행을 시작할 수 있는 것은 아닙니다. 조서에 적힌 조건이 실제로 충족되어야 집행이 열립니다. 임대차에서 가장 흔한 조건이 차임 연체이고, 여기에는 널리 쓰이는 기준이 있습니다. 주택 임대차는 차임 연체액이 2기분에 이를 때, 상가 임대차는 3기분에 이를 때입니다.

이 숫자를 오해 없이 이해하는 것이 중요합니다. 2기·3기는 '연속으로 몇 달을 밀렸느냐'가 아니라 '연체된 차임의 합계가 몇 기분에 해당하느냐'로 보는 것이 실무의 이해 방식입니다. 매달 일부만 내면서 몇 달을 끌어 온 임차인의 경우, 겉으로는 매달 입금이 있었더라도 미납액을 합치면 기준을 넘길 수 있습니다. 그래서 임대인은 입금 내역을 항목별로 정리해 두어야 하고, 조서에도 연체를 어떻게 계산하는지 적어 두는 편이 안전합니다.

또 하나 자주 나오는 질문이 관리비 연체입니다. 관리비는 성질상 차임과 다르게 볼 여지가 있어서, 관리비만 밀린 상황을 차임 연체와 똑같이 취급하기는 어렵습니다. 이 부분을 조서에서 어떻게 정리해 두었느냐에 따라 결과가 갈립니다. 상가 건물에서 관리비 비중이 큰 경우라면, 이 항목을 조서 설계 단계에서 반드시 짚어야 합니다.

요건이 충족된 뒤의 순서도 알아 두시면 좋습니다. 조서만으로 곧바로 현장에 사람이 나가는 것이 아니라, 집행문을 부여받고 조서가 상대에게 송달되었다는 증명을 갖춘 뒤에 집행 신청이 이루어집니다. 이 서류들이 준비되는 데도 시간이 걸리고, 신청 이후 본집행까지도 통상 몇 달이 소요됩니다. "조서가 있으니 내일 당장 비울 수 있다"는 기대는 현실과 거리가 있습니다.

효력을 살리는 문구와, 있으나 마나 한 문구

같은 취지의 조항이라도 어떻게 적느냐에 따라 집행 단계에서의 운명이 갈립니다. 실무에서는 이를 '집행되는 문구'라고 부릅니다. 집행되는 문구의 요건은 단순합니다. 누가, 무엇을, 어떤 조건이 성취되면, 언제까지 해야 하는지가 제3자가 읽어도 하나의 의미로만 읽혀야 한다는 것입니다.

가령 "임차인은 임대차 종료 시 목적물을 인도한다"는 문장은 계약서에서는 자연스럽지만, 조서에서는 약합니다. 임대차 종료가 언제인지, 종료 사유가 무엇인지, 인도 대상이 어디까지인지가 문장 안에서 확정되지 않기 때문입니다. 반대로 연체 기준과 그 계산 방식, 목적물의 표시, 인도 시점이 문장 안에 함께 들어가 있으면 집행 담당자가 판단을 보탤 여지가 사라집니다.

원상복구 조항도 마찬가지입니다. "원상으로 회복한다"는 문장 하나만 있으면 어느 시점의 원상인지, 임차인이 설치한 시설 중 무엇을 철거해야 하는지가 남습니다. 인테리어 투자가 큰 상가일수록 이 다툼은 금액이 커지고 길어집니다. 조서 단계에서 기준 시점과 대상 범위를 적어 두면, 나중에 감정과 감정이 부딪히는 상황을 문서 한 줄로 정리할 수 있습니다.

결국 제소전화해 효력을 실제로 쓸 수 있느냐 없느냐는 이 문장 설계의 밀도에서 결정됩니다. 저희가 명도소송과 강제집행 현장에서 쌓은 경험을 조서 설계에 그대로 옮기는 이유도 여기에 있습니다. 집행 단계에서 어떤 문구가 실제로 통했고 어떤 문구가 멈춰 섰는지를 본 사람만이, 처음부터 통하는 문장을 쓸 수 있습니다.

약한 문구	강한 문구가 갖춰야 할 요소
임대차 종료 시 목적물을 인도한다	연체 기준·계산 방식·목적물 표시·인도 시점이 문장 안에 들어가야 합니다.
연체된 차임을 지급한다	차임과 관리비의 구분, 산정 기준, 지급 기한이 특정되어야 합니다.
원상으로 회복한다	기준 시점과 철거 대상 범위가 구체적으로 적혀야 합니다.
상호 협의하여 처리한다	협의를 전제로 한 문장은 집행 단계에서 근거가 되기 어렵습니다.

효력이 아예 생기지 않는 경우도 있습니다

조서에 넣고 싶다고 해서 모든 문구를 넣을 수 있는 것은 아닙니다. 임차인 보호를 위한 강행법규에 어긋나는 내용은 화해조서에 담기지 못합니다. 대표적으로 권리금 회수 기회를 미리 포기하게 하는 조항, 계약갱신요구권을 처음부터 배제하는 조항이 그렇습니다. 이런 문구를 신청서에 넣으면 사건이 재판부에 배정된 뒤 보정명령을 통해 다시 돌아옵니다.

이 지점에서 시간 손실이 크게 발생합니다. 접수 직후에는 아무 연락이 없다가, 재판부 배정 이후에 보정명령이 나오기 때문에 이미 몇 주가 지난 뒤 처음부터 문구를 다시 다듬어야 합니다. 화해기일도 뒤로 밀립니다. 담을 수 있는 문구와 담을 수 없는 문구를 처음부터 구분해 설계하는 일이, 결국 전체 기간을 줄이는 가장 확실한 방법인 이유입니다.

또 하나, 임차인이 화해기일에 나오지 않거나 내용에 동의하지 않으면 조서 자체가 만들어지지 않습니다. 이 경우 임대인에게는 아무 효력도 남지 않습니다. 그래서 조서를 설계할 때는 임차인이 받아들일 수 있는 선을 함께 고려해야 합니다. 임차인에게도 분쟁 없이 계약 기간을 안정적으로 쓸 수 있다는 이익이 있고, 그 이익이 문서에 보이도록 적히면 동의를 얻기가 훨씬 수월합니다.

정리하면 제소전화해 효력은 세 개의 문턱을 모두 넘어야 비로소 생깁니다. 담을 수 있는 문구여야 하고, 임차인이 동의해야 하며, 집행 단계에서 읽히는 문장이어야 합니다. 이 중 하나라도 빠지면 조서는 종이로 남습니다.

조서를 받은 뒤, 효력을 실제로 쓰는 순서

화해조서가 성립하면 조서 정본이 당사자에게 송달됩니다. 임대인은 이 서류를 계약서와 함께 보관하시면 됩니다. 이후 임차인이 조서에 적힌 조건을 어기는 상황이 오면, 그때부터 집행 준비가 시작됩니다. 순서는 집행문 부여 신청, 송달증명원 발급, 그리고 관할 법원에 집행 신청을 하는 흐름입니다.

집행문은 조서가 집행할 수 있는 상태라는 것을 법원이 확인해 붙여 주는 문서이고, 송달증명은 그 조서가 상대에게 적법하게 전달되었음을 증명하는 서류입니다. 이 둘이 갖춰져야 집행 신청이 가능합니다. 조건이 붙은 조항의 경우, 그 조건이 충족되었다는 점을 소명하는 자료도 함께 요구될 수 있으므로 연체 내역과 통지 자료를 평소에 정리해 두시는 것이 좋습니다.

저희 사무소의 지원 범위를 분명히 말씀드립니다. 조서를 만드는 단계, 그리고 조서를 실제로 쓰기 위한 집행문과 송달증명 발급까지는 지원해 드립니다. 다만 조서에 따른 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않습니다. 집행 단계는 별도의 절차이고 실비 구조도 다르기 때문에, 이 부분은 처음 상담 때 미리 안내드려 오해가 없도록 하고 있습니다.

기간에 대한 감각도 미리 가지고 계시면 좋습니다. 강제집행을 신청한 뒤 본집행까지는 통상 3개월 안팎이 걸립니다. 조서가 있으면 판결을 받는 몇 달이 사라지는 것이지, 집행 절차 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 그래도 분쟁이 터진 다음에 처음부터 소송을 시작하는 경우와 비교하면, 전체 시간표는 크게 달라집니다.

조서를 받아 두고도 한 번도 쓰지 않고 계약이 끝나는 경우가 사실은 가장 많습니다. 이것을 두고 돈이 아깝다고 보실 필요는 없습니다. 조서가 있다는 사실 자체가 임차인에게 기준을 인식시키고, 연체가 시작되었을 때 대화가 훨씬 빨리 정리되기 때문입니다. 실제로 조서를 근거로 통지 한 번을 보낸 뒤 임차인이 밀린 차임을 정리하거나 자진해서 일정을 조율하는 사례가 적지 않습니다. 집행까지 가지 않고 끝나는 것이 임대인에게도 가장 좋은 결과입니다.

비용과 기간, 그리고 진행 방식

비용 구조는 단순합니다. 쌍방 선임을 기준으로 월 임대료가 1,000만 원 미만인 경우 70만 원, 1,000만 원 이상인 경우 100만 원이며 부가세는 별도입니다. 여기에 법원에 내는 인지대와 송달료가 통상 15만 원 안팎으로 들어갑니다. 이 법원비용은 명도 집행 단계의 실비와는 전혀 다른 항목이니 혼동하지 않으셔도 됩니다.

관할합의서를 통해 사건 관할을 정리하기 때문에 건물이 어느 지역에 있든 비용은 동일하게 적용됩니다. 지방 건물이라고 해서 출장비가 따로 붙는 구조가 아닙니다. 기간은 평균 6개월 정도이고, 사건에 따라 3개월에서 9개월 사이에서 움직입니다. 화해기일 지정과 보정 여부가 기간을 좌우하는 가장 큰 변수입니다.

진행은 다섯 단계로 이루어집니다. 전화상담 10~20분, 이메일로 자료와 견적 확인, 입금, 변호사의 법원 접수 대행, 마지막으로 화해기일 출석과 조서 송달입니다. 의뢰인이 직접 움직이는 구간은 앞의 세 단계뿐이고, 화해기일에 임대인이 법원에 나가실 필요는 없습니다. 서류 준비도 대부분 발급 대행으로 처리됩니다.

준비 서류는 신청서와 첨부 서류로 나뉩니다. 신청서의 핵심은 앞에서 계속 말씀드린 화해조항 설계이고, 첨부 서류로는 임대차계약서 사본, 부동산 등기부, 건축물대장, 토지대장, 위임장 2부, 관할합의서 등이 필요합니다. 위임장에는 인감이 반드시 들어가야 하고 인감증명서는 발급 2개월 이내여야 합니다. 법인이라면 법인인감증명서와 법인등기부가 추가됩니다. 도면은 1층의 일부를 임대하는 경우에만 필수입니다.

항목	내용
변호사 비용	쌍방 선임 기준 월 임대료 1,000만 원 미만 70만 원 / 1,000만 원 이상 100만 원 (VAT 별도)
법원비용	인지대·송달료 통상 15만 원 안팎
지역	관할합의서로 전국 동일 비용
기간	평균 6개월 (사안에 따라 3~9개월)
의뢰인 부담	화해기일 출석 불필요, 서류는 대부분 발급 대행

비용안내와 온라인 상담은 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다. 다만 조서 설계는 건물과 임차인의 사정에 따라 달라지는 작업이라, 문서로 주고받는 것보다 전화로 상황을 말씀해 주시는 편이 훨씬 빠릅니다. 02-591-2334로 전화 주시면 10분 정도 통화로 어떤 조항이 필요한지 방향을 잡아 드립니다.

자주 묻는 질문