제소전화해서류작성방법, 쓰는 서류·떼는 서류별 작성 주체와 날인 순서

STEP 01제소전화해서류작성방법, '쓰는 서류'와 '떼는 서류'부터 나눕니다

제소전화해서류작성방법의 첫 단계는 서류 목록을 '내가 문장을 만드는 서류'와 '기관에서 발급받아 붙이는 서류'로 가르는 일입니다. 직접 쓰는 서류는 신청서(그 안의 화해조항 포함), 위임장, 관할합의서, 그리고 목적물이 1층의 일부일 때의 도면입니다. 발급받는 서류는 부동산 등기사항전부증명서(등기부), 건축물대장, 토지대장, 인감증명서이고, 당사자가 법인이면 법인인감증명서와 법인등기부가 더해집니다.

두 묶음은 일의 성격이 다릅니다. 발급 서류는 발급 시점과 명의만 맞추면 되는 일정 관리의 문제이고, 직접 쓰는 서류는 문장 하나가 나중의 집행 범위를 정하는 설계의 문제입니다. 제소전화해가 성립하면 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 쓰는 서류에 들어간 문장이 그대로 강제집행의 근거가 됩니다. 기존 임대차계약서 사본은 새로 쓰지도 떼지도 않지만 화해조항의 원문 역할을 하므로 첨부 묶음에 함께 넣습니다.

아래 표는 서류별로 누가 쓰고 누가 서명·날인하는지 정리한 1차 조치용 표입니다. 위임장 2부와 양쪽 인감 날인, 인감증명서 2개월 이내 발급은 조문이 정한 형식이 아니라 법도가 사건을 진행할 때 쓰는 기준이라는 점도 함께 적어 둡니다.

표에서 양쪽 서명이 모두 필요한 서류는 위임장과 관할합의서입니다. 임차인과 만나는 날을 한 번으로 줄이려면 두 서류를 같은 날 준비하고, 임차인에게도 인감증명서 발급을 미리 부탁해 두는 편이 일정상 유리합니다.

STEP 02신청서는 어떤 칸으로 이뤄지나요?

제소전화해 신청서는 당사자 표시, 청구의 취지와 원인, 다투는 사정, 화해조항으로 이뤄집니다. 「민사소송법」 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 신청서의 칸은 이 조문이 요구하는 내용을 담는 그릇이라고 보면 이해가 쉽습니다.

신청서의 칸이 중요한 이유는 성립 뒤 만들어지는 조서와 바로 이어지기 때문입니다. 「민사소송법」 제386조에 따르면 화해가 성립된 때 법원사무관등은 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 신청서에 쓴 당사자와 청구의 취지·원인, 화해조항이 조서의 칸으로 옮겨 가므로, 신청서 단계의 오기는 조서의 오기로 남을 수 있습니다.

STEP 03화해조항 작성방법: 명도일·연체 해지·원상회복·보증금 반환을 한 문장씩

제소전화해서류작성방법에서 화해조항은 한 문장에 의무 하나만 담고, 누가·무엇을·언제까지 할지를 빠짐없이 적어야 집행 단계에서 그대로 읽힙니다. 계약서 특약은 '계약 종료 시 즉시 명도한다'처럼 주어와 기한이 흐릿한 경우가 많습니다. 화해조항으로 옮길 때는 특약 문장을 세 요소로 풀어 다시 쓰는 것이 1차 조치입니다. 아래 문장 틀은 이해를 돕기 위한 가상의 예이며, 실제 문구는 계약 내용에 맞춰 조정합니다.

네 번째 문장이 빠진 조항은 임차인에게 한쪽으로 기운 문서로 읽힙니다. 제소전화해는 임차인이 동의해야 성립하는 절차이므로, 인도 의무와 보증금 반환 의무를 함께 적은 균형 잡힌 조항이 성립을 쉽게 하고 나중의 다툼도 줄입니다.

연체 해지 조항은 임대차의 종류에 따라 기수가 달라집니다. 상가건물 임대차는 「상가건물 임대차보호법」(상가법) 제10조의8이 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 같은 법 제2조 제3항에 따라 환산보증금을 넘는 상가에도 이 조문이 적용됩니다. 주택처럼 상가법이 적용되지 않는 건물 임대차는 「민법」 제640조의 2기 기준을 따릅니다.

강행규정도 함께 봐야 합니다. 상가법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 권리금 회수기회나 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하는 문장을 화해조항에 넣으면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 환산보증금을 넘는 상가에는 제2조 제3항에 열거된 조문만 적용되고 제15조는 그 열거에 없어 적용되지 않으므로 판단 구조가 달라집니다.

STEP 04위임장·관할합의서는 누가 어떤 순서로 쓰고 날인하나요?

위임장은 대리를 맡기는 당사자 본인이 서명·날인하는 서류이고, 관할합의서는 임대인과 임차인이 함께 서명·날인하는 서류입니다. 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용하므로(「민사소송법」 제385조 제4항), 소송대리인의 권한은 서면으로 증명하여야 한다는 제89조 제1항과 합의관할에 관한 제29조가 두 서류를 쓰는 기준이 됩니다.

위임장에서 놓치기 쉬운 조문은 제385조 제2항입니다. 당사자는 제소전화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없습니다. 임차인이 '대리인은 임대인이 알아서 정한다'는 식으로 선임 권한 자체를 넘기는 문서는 쓰지 않는 것이 맞고, 위임장에는 위임하는 사람과 위임받는 사람이 분명히 드러나야 합니다. 법도 진행 기준으로는 위임장 2부에 양쪽 인감을 날인받고 인감증명서를 함께 받습니다.

관할합의서는 어느 법원에 신청할지를 미리 정하는 서류입니다. 제385조 제1항의 원칙은 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이지만, 제29조 제1항은 당사자가 합의로 제1심 관할법원을 정할 수 있다고 하고, 제2항은 그 합의를 "일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 하여야 한다"고 정합니다. 그래서 관할합의서에는 합의할 법원과 함께 대상 임대차계약을 계약일과 목적물로 특정해 적습니다.

순서에서 화해조항 확정을 맨 앞에 두는 이유가 있습니다. 문구가 정해지기 전에 서명부터 받으면 조항이 바뀔 때 임차인을 다시 만나 확인을 받아야 하는 번거로움이 생길 수 있습니다.

STEP 05도면이 필요한 경우와 그리는 요령

제소전화해 도면은 임대차 목적물이 1층의 일부일 때 필요한 서류이고, 건물 전체를 빌렸다면 등기부와 건축물대장의 표시로 목적물을 특정하는 것이 보통입니다. 법도 진행 기준으로도 도면은 1층의 일부일 때 필수로 준비합니다. 도면이 필요한 이유는 집행 단계에서 드러나는데, 화해조서에 따라 인도를 집행할 때 집행관이 현장에서 어디부터 어디까지가 목적물인지 찾을 수 있어야 하기 때문입니다.

가상의 예를 들면, 1층 점포 중 도로 쪽 앞부분만 빌리고 뒤쪽은 임대인이 창고로 쓰는 경우입니다. 칸막이 위치를 기준으로 경계를 그려 두지 않으면 인도 범위를 두고 다툼이 남을 수 있습니다.

STEP 06서류마다 가장 자주 틀리는 한 칸

서류 오류는 대부분 서로 다른 서류의 같은 칸이 어긋나는 데서 생깁니다. 아래는 서류마다 가장 자주 틀리는 한 칸을 흔히 듣는 말과 함께 정리한 것으로, 제소전화해서류작성방법에서 가장 실수가 몰리는 지점입니다.

위임장·관할합의서·도면에도 자주 틀리는 칸이 있습니다. 위임장은 인감증명서와 다른 도장을 찍는 경우, 관할합의서는 대상 임대차계약을 특정하지 않은 경우, 도면은 신청서 별지의 면적과 도면의 면적이 다른 경우가 대표적입니다.

STEP 07서명 전 점검표

서명 전 점검은 임대인과 임차인 모두에게 필요합니다. 임대인은 집행에 필요한 문장이 빠지지 않았는지를, 임차인은 보증금 반환처럼 자신을 지키는 문장이 들어 있는지를 봅니다. 제소전화해서류작성방법의 마지막 단계는 아래 항목을 하나씩 지워 가는 일입니다.

• 신청서의 목적물 표시가 등기부·건축물대장과 같다
• 명도 조항에 인도 기한이 날짜로 적혀 있다
• 연체 해지 조항의 기수가 건물 용도(상가 3기, 상가법이 적용되지 않는 건물 2기)에 맞다
• 보증금 반환 조항이 인도와 맞물려 적혀 있다
• 위임장의 인영이 인감증명서와 같고, 인감증명서가 발급 후 2개월 안에 있다(법도 진행 기준)
• 관할합의서에 합의 법원과 대상 임대차계약이 특정돼 있다
• 1층의 일부라면 도면 경계가 별지 목록·면적과 맞다

점검표에서 하나라도 '모르겠다'가 나오면 그 칸이 서류를 직접 봐야 판단되는 부분입니다. 법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시킨 경험을 바탕으로, 이 칸들을 집행 단계까지 고려해 맞추는 방식으로 사건을 진행합니다.

FAQ제소전화해서류작성방법, 자주 묻는 질문