제소전화해 필요서류, 블로그마다 다른 목록을 정리한 기본표와 오해 6가지

처음 제소전화해를 준비하는 임대인이 가장 먼저 부딪히는 벽은 법리가 아니라 서류 목록입니다. 어떤 글은 도면을 꼭 내야 한다고 하고, 어떤 글은 계약서 원본을 챙기라고 하며, 관할합의서가 없으면 신청이 안 된다고 적은 글도 있습니다. 임차인 역시 위임장과 인감증명서까지 달라는 요청을 받으면 이걸 보내도 괜찮은지 망설이게 됩니다.

제소전화해 필요서류는 생각보다 단순한 뼈대를 갖고 있습니다. 신청서 한 부와 첨부서류 8종, 그리고 당사자의 인감증명서입니다. 목록이 글마다 달라 보이는 이유는 대부분 당사자가 개인인지 법인인지, 목적물이 건물 전체인지 1층의 일부인지, 관할을 합의하는지에 따라 붙는 서류가 달라지기 때문입니다. 아래에서 기본 목록을 한 표로 정리한 뒤, 자주 엇갈리는 오해 6가지를 「민사소송법」 조문에 비추어 하나씩 바로잡습니다.

BASIC LIST제소전화해 필요서류, 한 표로 보는 기본 목록

제소전화해 필요서류는 신청서와 첨부 8종, 그리고 당사자의 인감증명서로 이루어집니다. 신청서의 핵심은 화해조항이고, 첨부서류는 그 화해조항이 누구와 누구 사이의, 어떤 건물에 관한 약속인지를 보여 주는 자료입니다. 법도의 진행 기준으로 정리하면 아래 표와 같습니다.

표에서 기준 시점에 기간이 적힌 서류는 인감증명서 하나뿐입니다. 등기부와 대장은 법도 진행 기준으로 접수 직전에 새로 떼도록 안내하는데, 소유자가 바뀌었거나 건물 표시가 변경되었다면 최신본이어야 신청서의 목적물 표시와 어긋나지 않기 때문입니다.

「민사소송법」 제386조는 화해가 성립된 때 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시한다고 정합니다. 조서에 옮겨질 당사자 이름과 목적물이 첨부서류와 한 글자라도 다르면 바로잡는 과정이 생기므로, 제소전화해 서류는 개수보다 서로 내용이 맞는지가 더 중요합니다.

MYTH 01오해 1: 계약서 원본을 내야 한다?

제소전화해에 첨부하는 계약서는 사본입니다. 원본을 법원에 내 버리면 계약 기간 내내 손에 없는 상태가 되고, 나중에 차임 연체나 원상회복 분쟁이 생겼을 때 오히려 근거 서류를 찾기 어려워집니다. 법도 진행 기준에서도 원본은 의뢰인이 보관하고 최종 서명된 계약서의 사본을 받습니다.

주의할 점은 어느 계약서의 사본인가입니다. 가계약서나 협의 중인 초안이 아니라 양쪽이 서명·날인을 마친 최종본이어야 하고, 특약을 별지로 붙였다면 별지까지 함께 복사해야 합니다. 화해조항은 계약서 특약을 토대로 설계되기 때문에, 사본에 빠진 페이지가 있으면 조항과 계약서가 서로 다른 말을 하게 됩니다.

MYTH 02오해 2: 도면은 항상 필요하다?

도면은 목적물이 1층의 일부일 때만 필요한 서류입니다. 건물 한 동 전체를 빌려주거나, 등기부와 건축물대장에 호수로 특정되는 한 칸을 빌려주는 경우에는 공적 장부만으로 목적물이 특정되므로 도면을 따로 붙이지 않습니다.

반대로 1층 매장을 여러 칸으로 나눠 쓰면서 장부상 구분이 없는 경우에는 임차인이 점유하는 부분이 어디인지 문서만으로 알 수 없습니다. 도면 없이 조서가 만들어지면 나중에 강제집행 단계에서 어디까지 비워야 하는지가 다툼거리가 될 수 있습니다. 도면에는 출입구와 경계선을 알아볼 수 있게 표시하고, 신청서 목적물 표시에 쓴 기호를 그대로 맞춰 적는 것이 요령입니다.

제소전화해 필요서류 목록에 도면이 들어가기도 하고 빠지기도 하는 까닭이 바로 이 목적물 특정 문제입니다. 계약서의 목적물 표시와 건축물대장을 나란히 놓고 호수 구분이 있는지부터 보시면 도면이 필요한지 쉽게 가려집니다.

MYTH 03오해 3: 인감증명서는 기한이 없고, 법인도 대표 개인 인감이면 된다?

인감증명서는 발급 후 2개월 이내의 것을 쓰고, 법인 당사자는 대표자 개인 인감이 아니라 법인인감증명서와 법인등기부를 냅니다. 법도의 진행 기준이며, 위임장에 찍힌 인감과 인감증명서의 인영이 같아야 위임이 본인 뜻이라는 점이 드러납니다.

가장 흔한 실수는 법인 임차인이 대표이사 개인의 인감증명서를 보내오는 경우입니다. 계약 당사자가 법인이면 화해의 당사자도 법인이므로, 조서에 표시될 당사자와 인감의 주인이 같아야 합니다. 대표자가 최근 바뀌었다면 법인등기부에 변경이 반영되어 있는지도 함께 봅니다.

기한도 마찬가지입니다. 위임장 서명을 받은 날과 접수하는 날 사이가 길어지면 처음 받은 인감증명서가 2개월을 넘길 수 있습니다. 계약일에 서류를 한꺼번에 받고 접수까지 간격을 짧게 잡으면 다시 떼어 달라는 부탁을 하지 않아도 됩니다.

MYTH 04오해 4: 임차인 쪽 제소전화해 서류는 나중에 받아도 된다?

임차인 쪽 제소전화해 서류는 계약 체결과 같은 시점에 받아 두는 것이 안전합니다. 임차인의 위임장과 인감증명서가 없으면 법도 진행 방식으로는 신청 준비가 끝나지 않고, 입주와 잔금이 끝난 뒤에는 임차인이 서류를 서둘러 보낼 이유가 줄어들기 때문입니다.

「민사소송법」 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정합니다. 그래서 임대인이 임차인 쪽 대리인까지 대신 골라 선임하는 방식은 쓸 수 없습니다. 법도 진행 방식에서는 임차인 쪽 제소전화해 위임장도 임차인 본인이 내용을 직접 보고 서명·날인하도록 안내합니다. 서류를 요청받은 임차인도 위임장에 적힌 사건과 목적물이 자신의 계약과 맞는지, 화해조항 초안을 받아 보았는지 확인한 뒤 날인하면 됩니다.

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   계약 조건 확정 — 기간, 차임, 원상회복, 보증금 반환 방식을 정리합니다.
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   화해조항 초안 공유 — 양쪽이 같은 초안을 보고 문장을 맞춥니다.
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   계약일에 서류 수령 — 위임장 서명·날인과 인감증명서를 함께 받습니다.
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   장부 최신본 발급 후 접수 — 등기부·대장을 새로 떼어 신청서와 맞춥니다.

제소전화해 필요서류 가운데 임차인 몫은 위임장과 인감증명서 두 가지입니다. 계약서에 서명하는 자리에서 함께 받는 흐름을 만들어 두면 서류 때문에 접수가 늦어지는 일이 크게 줄어듭니다.

MYTH 05오해 5: 서류만 완벽하면 보정명령은 없다?

서류가 다 갖춰져도 화해조항의 내용 때문에 보정을 요구받을 수 있습니다. 법원은 첨부서류의 개수만 보는 것이 아니라 신청서에 적힌 청구의 취지와 원인, 화해조항의 문장도 살피기 때문입니다.

대표적인 예가 임차인에게 불리한 약정입니다. 「상가건물 임대차보호법」(상가법) 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 계약서 특약을 그대로 옮기다 보면 권리금 회수기회나 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하는 문장이 섞이기 쉬운데, 이런 조항은 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 환산보증금이 대통령령으로 정한 보증금액을 넘는 상가 임대차는 같은 법 제2조 제3항이 적용 조항을 따로 열거하고 있고, 그 목록에 제15조는 들어 있지 않아 판단이 달라질 여지가 있습니다.

보정은 서류를 다시 떼는 일이 아니라 문장을 다시 쓰는 일입니다. 그래서 첨부서류 준비와 별개로, 특약을 화해조항으로 옮기기 전에 강행규정과 부딪히는 문장이 없는지 먼저 걸러 내는 단계가 필요합니다. 보정이 언제, 어떤 형태로 나오는지는 사건과 법원에 따라 달라 일률적으로 말하기 어렵습니다. 법도 엄정숙 변호사가 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 가장 공을 들인 부분도 서류보다 이 문장 설계였습니다.

MYTH 06오해 6: 관할합의서가 없으면 신청할 수 없다?

관할합의서가 없어도 제소전화해는 신청할 수 있습니다. 「민사소송법」 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정하고 있습니다.

관할합의서는 신청을 가능하게 하는 서류가 아니라 신청할 법원을 정하는 서류입니다. 같은 조 제4항은 화해신청에 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용하도록 하고, 제29조는 당사자가 합의로 제1심 관할법원을 정할 수 있으며 그 합의는 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 하여야 한다고 정합니다. 그래서 관할합의서에는 이 임대차계약에 관한 분쟁처럼 대상이 되는 법률관계를 특정해 적습니다.

관할을 합의하지 않으면 상대방, 즉 임차인의 보통재판적을 기준으로 법원이 정해지므로 임차인 주소지가 목적물과 멀면 진행 법원도 달라질 수 있습니다. 법도 진행 기준으로는 관할합의서를 받아 지방에 있는 상가도 같은 방식과 같은 비용 체계로 진행합니다. 관할합의서를 제소전화해 필요서류에 넣어 두는 이유는 신청 요건이어서가 아니라 진행할 법원을 미리 정해 두기 위해서입니다.

CROSSROADS내 사건의 서류는 어느 갈림길에서 달라지나요?

같은 제소전화해 필요서류라도 세 가지 갈림길에서 붙는 서류가 달라집니다. 내 사건이 각 갈림길의 어느 쪽인지 먼저 표시해 두면 준비 순서가 정리됩니다.

공동임차인은 특히 서류가 한 사람 몫만 들어오는 일이 잦습니다. 계약서에 두 사람 이름이 올라 있는데 한 사람의 위임장만 받으면 당사자 표시와 첨부서류가 맞지 않게 되므로, 계약서 당사자란을 기준으로 필요한 부수를 먼저 세어 보는 것이 좋습니다.

FAQ제소전화해 서류, 자주 묻는 질문