명도 공증, 인도 예정일에서 거꾸로 세는 6개월 창과 작성 요건 3가지

01 · 정의명도 공증이란? 한 줄 정의와 근거 조문

명도 공증은 임대차가 끝날 때 임차인이 임차건물을 인도·반환하기로 하고, 그 의무에 강제집행을 승낙한다는 취지를 적은 공정증서입니다. 법률상 근거는 「공증인법」 제56조의3이고, 이 조문에 맞게 작성된 증서는 「민사집행법」(이하 민집법) 제56조에도 불구하고 강제집행의 집행권원으로 봅니다. 현장에서는 건물명도 공증, 임대차 공증, 임차건물 인도 공정증서라는 이름으로도 부릅니다.

공정증서가 원래 집행권원이 되는 범위는 좁습니다. 민집법 제56조 제4호는 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것을 집행권원으로 정합니다. 점포를 비워 넘겨 달라는 청구는 금전·대체물·유가증권의 급여가 아니므로 이 호만으로는 집행권원이 되기 어렵습니다.

공정증서의 이 한계를 메우는 조문이 공증인법 제56조의3 제1항입니다. 공증인은 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있습니다. 다만 임차건물에 관한 증서에는 제1항 단서의 조건이 따로 붙습니다.

02 · 요건명도 공증의 작성 요건 3가지

임차건물 인도 공정증서는 원인·시점·내용 세 요건을 모두 갖춘 경우에만 작성할 수 있습니다. 공증인법 제56조의3 제1항 단서는 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서를 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다고 정합니다.

세 번째 요건 때문에 증서는 양방향 구조가 됩니다. 임차인만 인도 의무에 강제집행을 승낙하는 것이 아니라, 임차인에 대한 금원 지급에 관하여도 강제집행을 승낙하는 합의가 증서에 들어가야 합니다. 임대인에게는 보증금을 약속대로 돌려주지 않으면 같은 증서로 집행을 당할 수 있다는 뜻이고, 임차인에게는 점포를 비워 주는 대신 돈을 받을 수단이 함께 생긴다는 뜻입니다.

특히 시점 요건은 인도·반환 시점에서 거꾸로 센 6개월 안에 작성일이 들어와야 하므로, 인도 예정일을 먼저 정하지 않은 채 공증 날짜부터 잡으면 창 밖으로 벗어나기 쉽습니다.

03 · 날짜 계산인도 예정일에서 거꾸로 세는 6개월 창

명도 공증의 6개월은 계약 종료일이 아니라 임차건물을 인도 또는 반환하는 시점에서 거꾸로 셉니다. 조문 문언이 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내라고 되어 있으므로, 기준점은 점포를 실제로 비워 넘기기로 정한 날입니다. 인도일을 만료일과 다르게 정했다면 그 날이 출발점입니다.

가상의 예로 보겠습니다. 임대인과 임차인이 올해 연말에 점포를 넘기기로 합의했다면, 그 인도일에서 6개월을 거슬러 올라간 날 이후에 작성해야 단서의 시점 조건을 충족합니다. 그보다 이른 시기라면 아직 작성할 수 없는 단계이므로 제소전화해를 먼저 검토합니다.

인도일이 나중에 바뀌는 경우도 생각해 두어야 합니다. 협의 끝에 인도일을 늦추면 작성일과 새 인도일 사이가 6개월을 넘을 수 있는데, 기존 증서를 그대로 쓸 수 있는지는 변경 내용과 방식에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

위 세 가지 중 하나라도 애매하다면 계약서와 연락 내역을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-2334

04 · 서명 동선서명하러 누가 가야 하나요? 쌍방대리 금지

임차건물 인도 공정증서는 한쪽이 상대방을 대리하거나 한 사람이 양쪽을 대리하는 방식으로는 촉탁할 수 없습니다. 공증인법 제56조의3 제2항은 제1항에 따른 공정증서 작성을 촉탁할 때에는 어느 한 당사자가 다른 당사자를 대리하거나 어느 한 대리인이 당사자 쌍방을 대리하지 못한다고 정합니다.

현장에서 문제가 되는 장면은 대개 두 가지입니다. 첫째는 임대인이 임차인에게서 위임장을 미리 받아 두고 혼자 공증 사무소에 가는 경우이고, 둘째는 임대인과 임차인이 같은 사람에게 서명 업무를 함께 맡기는 경우입니다. 두 장면 모두 조문이 막는 형태입니다.

서명 동선은 당사자 본인이 각자 출석하거나, 대리인을 쓰더라도 양쪽 대리인이 같은 사람이 되지 않도록 짜야 합니다. 임차인이 법인이면 대표해 서명할 사람을, 개인 임차인이 멀리 있으면 함께 움직일 날짜를 6개월 창 안에서 미리 맞춰 두어야 합니다.

제소전화해에도 비슷한 취지의 규정이 있습니다. 「민사소송법」(이하 민소법) 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정하고, 같은 조 제3항은 법원이 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있다고 둡니다.

05 · 집행문집행문은 공증인이, 단독판사 허가를 받아: 판결·화해조서와 다른 길

임차건물 인도 공정증서의 집행문은 그 증서를 보존하는 공증인이 관할 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여합니다. 공증인법 제56조의3 제4항은 집행권원으로 보는 증서에 대한 집행문을 그 증서를 보존하는 공증인이 그 공증인의 사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원 단독판사의 허가를 받아 부여한다고 정하고, 단독판사는 허가 여부를 결정하기 위하여 필요하면 당사자 본인이나 그 대리인을 심문할 수 있다고 덧붙입니다.

금전 지급을 목적으로 한 일반 공정증서는 민집법 제59조 제1항에 따라 보존 공증인이 집행문을 내어 주지만, 임차건물 인도 증서에는 단독판사의 허가라는 관문이 하나 더 있습니다.

제소전화해조서는 경로가 다릅니다. 화해조서는 민집법 제56조 제5호의 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 해당하는 집행권원이고, 같은 법 제57조가 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용하므로 제28조 제2항의 구조에 따라 법원사무관등에게 집행문을 신청합니다.

다툼이 생겼을 때의 길에도 차이가 있을 수 있습니다. 민집법 제59조 제3항은 공정증서의 청구에 관한 이의의 주장에 대하여 제44조 제2항(이의 이유를 변론이 종결된 뒤 생긴 것으로 한정하는 규정)을 적용하지 아니한다고 정하는데, 이 규정이 임차건물 인도 증서에 그대로 적용되는지는 단정하기 어려워 사안별 검토가 필요합니다.

06 · 비교제소전화해 공증 차이: 명도 공증과 제소전화해가 갈리는 지점

제소전화해와 명도 공증의 가장 큰 차이는 작성할 수 있는 시점과 문서를 만드는 기관입니다. 공증은 인도·반환 전 6개월 이내에 공증인이 작성하고, 제소전화해는 그런 시점 제한 없이 법원에 신청해 화해가 성립하면 조서가 만들어집니다.

제소전화해는 민소법 제385조 제1항에 따라 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 신청할 수 있고, 화해가 성립하면 같은 법 제386조에 따라 법원사무관등이 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시한 조서를 작성해 판사와 함께 기명날인 또는 서명합니다.

법도 엄정숙 변호사는 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키고 명도 사건 800건 이상을 다뤄 온 경험을 바탕으로, 두 절차 중 어느 쪽이 사안에 맞는지부터 함께 판단합니다.

07 · 문안명도 공증 문안 점검표: 서명 전에 볼 7칸

공증 문안은 누가, 무엇을, 언제까지 하는지가 한 문장으로 읽히도록 구체적이어야 합니다. 집행 단계에서는 증서에 적힌 문언을 기준으로 움직이므로, 대략적인 표현이나 해석이 갈리는 문장은 나중에 그대로 걸림돌이 됩니다.

1. 임차건물 특정 — 소재지와 건물 표시를 등기부·건축물대장과 맞추고, 건물의 일부라면 층·호수와 위치를 구체적으로 적습니다.
2. 임대차 종료 원인 — 기간 만료인지 합의 해지인지 종료 원인을 분명히 적습니다.
3. 인도·반환일 — 확정된 날짜로 적고, 작성일이 6개월 창 안인지 다시 셉니다.
4. 임차인에 대한 금원 지급 — 보증금 반환 등 지급할 금액의 항목과 지급 시기를 적습니다.
5. 쌍방의 강제집행 승낙 — 인도 의무와 금원 지급 의무 모두에 강제집행 승낙 취지가 들어갔는지 확인합니다.
6. 정산 방식 — 연체 차임·관리비를 보증금에서 공제할지, 공제 순서와 방법을 적습니다.
7. 원상회복·잔존물 — 원상회복 범위와 인도일 이후 남은 물건의 처리 방법을 적어 둡니다.

보증금 반환과 인도가 맞물리는 조항은 순서를 정해 두는 것이 중요합니다. 인도와 보증금 반환을 동시에 하기로 적을지, 인도를 확인한 뒤 정해진 기간 안에 반환하기로 적을지에 따라 각 당사자가 집행을 시작할 수 있는 때가 달라질 수 있기 때문입니다.

임차인은 인도일과 공제 항목이 계약서보다 넓어지지 않았는지를, 임대인은 금원 지급 시기가 실제로 지킬 수 있는 날짜인지를 먼저 봅니다.

08 · FAQ자주 묻는 질문 3가지