이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다.

• 화해조서를 이미 받아두었는데 임차인이 다시 월세를 밀리고 있다
• 명도까지 가지 않고 밀린 돈만 빠르게 확보하고 싶다
• 임차인이 폐업하지 않고 매장을 운영하며 카드 매출을 계속 내고 있다
• 임차인 명의로 어떤 재산이 있는지 정확히 파악하지 못했다
• 추심명령과 전부명령 중 어떤 절차를 선택해야 할지 판단이 서지 않는다

화해조서만 있으면 카드매출채권을 바로 압류할 수 있나요?

결론부터 말하면 가능합니다. 민사소송법 제220조는 화해와 청구의 포기·인낙을 적은 조서에 확정판결과 같은 효력을 인정하고 있습니다. 제소전화해를 통해 성립된 화해조서에 임차인이 밀린 월세나 앞으로의 차임을 정해진 기한까지 지급하기로 하는 조항이 들어 있다면, 그 조항은 그 자체로 강제집행을 할 수 있는 근거인 집행권원이 됩니다. 임대인이 새로 소송을 걸어 승소 판결을 다시 받아야 하는 절차를 거치지 않아도 되는 이유가 여기에 있고, 이 점이 제소전화해를 미리 준비해 두는 실질적인 이유이기도 합니다.

화해조서가 없는 상태에서 임차인이 월세를 안 낸다면, 임대인은 지급명령이나 소송을 새로 제기해 확정판결을 받는 절차부터 다시 밟아야 합니다. 이 경우 상대방이 이의를 제기하면 절차가 소송으로 넘어가 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 반면 화해조서를 이미 갖고 있다면 이런 절차를 다시 거치지 않고 곧바로 집행문을 받는 단계로 넘어갈 수 있다는 점이 가장 큰 차이입니다.

다만 화해조서 정본을 손에 들고 있다는 사실만으로 곧바로 압류가 시작되는 것은 아닙니다. 조서에 적힌 금전 지급 의무를 실제로 강제로 실현하려면 몇 가지 절차를 순서대로 밟아야 하고, 그 첫 단계가 집행문을 받는 일입니다. 이 글에서는 집행문 신청부터 채권 압류명령, 추심명령과 전부명령의 차이, 제3채무자인 카드사의 대응, 압류할 수 없는 채권까지 순서대로 짚어보고, 마지막에는 화해조서를 처음 작성할 때 무엇을 챙겨두면 이후 집행이 수월한지도 정리합니다.

카드매출채권 압류를 검토하는 임대인들은 대체로 비슷한 상황에 놓여 있습니다. 매장을 비워달라는 명도까지 가지 않고 밀린 월세만 신속하게 회수하고 싶은 경우가 많고, 임차인이 아직 영업을 계속하고 있어 매장을 비우게 하는 것이 오히려 서로에게 부담이 되는 경우도 있습니다. 임차인이 카드 결제를 받는 업종을 운영하고 있다면, 그 카드 대금을 받을 권리 자체가 하나의 재산으로서 압류 대상이 될 수 있고, 이는 임차인의 다른 재산을 찾기 어려운 상황에서 특히 유용한 선택지가 됩니다.

화해조서는 임차인의 동의 없이는 성립되지 않는 절차이고, 조서에 담긴 의무 역시 양쪽이 받아들인 내용입니다. 그런 조서를 실제로 지키지 않는 임차인에 대해 화해조서가 가진 집행력을 구체적으로 어떻게 사용하는지가 이 글의 주제이며, 아래에서 전체 흐름을 먼저 정리한 뒤 각 단계를 하나씩 살펴보겠습니다.

전체 절차를 먼저 한눈에 정리하면 다음과 같은 다섯 단계로 이어집니다. 각 단계는 앞 단계가 마무리되어야 다음으로 넘어갈 수 있으므로, 순서를 건너뛰지 않는 것이 중요합니다.

다섯 단계 중 어디에서 시간이 더 걸릴지는 임차인과 카드사의 대응에 따라 달라지므로, 각 단계를 진행하면서 상황에 맞게 다음 절차를 판단하는 것이 필요합니다. 이 다섯 단계를 미리 알고 있으면, 실제로 임차인이 월세를 밀렸을 때 당황하지 않고 바로 다음 행동을 판단할 수 있습니다. 아래에서는 각 단계를 하나씩 자세히 설명합니다.

집행문을 먼저 받아야 하는 이유

민사집행법 제28조는 강제집행이 집행문이 있는 판결정본으로 하여야 한다고 정하고 있습니다. 화해조서의 경우에도 조서 정본에 집행문을 받아야 이를 근거로 압류명령 등 강제집행 절차를 시작할 수 있습니다. 집행문은 신청에 따라 사건 기록을 갖고 있는 제1심 법원의 법원사무관등이 내어주며, 신청 자체는 말로도 할 수 있어 서류 작성 부담이 크지 않다는 점도 함께 알아두면 좋습니다.

화해조서 자체는 임대인과 임차인이 합의한 내용을 법원이 기록한 문서이고, 집행문은 그 기록된 내용을 실제로 강제로 실현해도 좋다는 것을 법원이 다시 확인해 주는 절차라고 이해하면 됩니다. 이 단계를 거쳐야 이후의 압류명령 신청에서 화해조서를 집행권원으로 사용할 수 있고, 이 절차 없이는 어떤 강제집행도 시작할 수 없습니다. 집행문 신청 시에는 화해조서 정본과 신청서 외에 특별히 추가로 준비할 서류가 많지 않아, 다른 강제집행 절차에 비해 시작 단계의 부담이 크지 않다는 점도 특징입니다.

집행문은 화해조서에 적힌 금전 지급 조항에 한정해서 그 범위 안에서만 강제집행의 근거가 됩니다. 조서에 명도 조항과 금전 지급 조항이 함께 있다면, 각각의 조항마다 필요한 절차가 다르게 진행될 수 있으므로 어떤 조항을 근거로 이번 절차를 밟을 것인지부터 먼저 확인해야 합니다.

만약 이미 집행문을 받아 사용했는데 다시 필요한 경우, 예를 들어 임차인의 여러 재산에 동시에 절차를 진행해야 하거나 정본을 분실한 경우에는 별도의 확인 절차를 거쳐야 다시 내어줍니다. 이런 사정이 있다면 미리 사무소에 상황을 알려두는 것이 절차 지연을 줄이는 방법이고, 어떤 재산부터 절차를 밟을지 순서를 정하는 데도 도움이 됩니다.

사무소는 집행문 신청서 작성과 접수를 대행하고, 이후 압류명령 신청에 필요한 서류를 함께 준비합니다. 화해조서를 갖고 계시다면 전화(02-591-2334)로 조서 내용을 먼저 확인받아보시는 것을 권합니다. 조서에 적힌 지급 조항의 표현에 따라 이후 절차가 조금씩 달라질 수 있기 때문입니다.

임차인의 '카드매출채권'이란 무엇인가

매장에서 신용카드로 결제를 받으면 그 대금이 곧바로 임차인의 계좌에 들어오는 것이 아니라, 카드사나 밴사를 거쳐 일정한 주기로 정산되어 지급됩니다. 임차인이 카드사에 대해 갖는 이 정산금을 받을 권리 자체가 하나의 금전채권이고, 이 채권을 제3채무자인 카드사에 대한 채권으로 특정해 압류 대상으로 삼는 것이 바로 카드매출채권 압류입니다.

현금 매출은 그 자리에서 오가는 돈이라 특정하기 어렵고 압류 대상으로 잡기도 쉽지 않습니다. 반면 카드매출채권은 카드사 전산에 결제와 정산 내역이 남아 있어 채권의 존재와 대략적인 규모를 비교적 분명하게 특정할 수 있는 재산입니다. 그래서 임차인이 어떤 재산을 갖고 있는지 파악하기 어려운 상황에서도, 카드매출채권은 상대적으로 접근하기 쉬운 압류 대상으로 거론되는 편입니다.

이 방법이 특히 효과적인 경우는 대체로 매장이 정상적으로 영업을 계속하고 있고, 카드 결제 비중이 높은 음식점이나 판매업 등일 때입니다. 다만 매출 규모나 카드사와의 계약 구조는 업종과 매장마다 달라서, 실제로 압류할 만한 금액이 꾸준히 발생하는지는 사안별로 확인이 필요하고, 매출이 거의 없는 매장이라면 이 방법의 실효성도 함께 낮아질 수 있습니다.

압류명령을 신청할 때는 임차인이 거래하는 카드사나 밴사를 특정해서 신청서에 적어야 합니다. 어느 카드사와 거래하는지 정확히 특정되지 않으면 절차가 지연되거나 압류의 실효성이 떨어질 수 있으므로, 매장에 설치된 결제 단말기나 영업 형태를 통해 미리 확인해 두는 준비가 필요하며, 이 확인 과정도 사무소가 함께 도와드릴 수 있는 부분입니다.

제3채무자를 특정할 때 실무에서 확인하는 것들

임차인이 여러 카드사와 동시에 거래하는 경우도 많습니다. 이런 경우에는 주로 거래하는 카드사부터 특정해 압류를 신청하고, 필요하면 나머지 카드사에 대해서도 순차적으로 압류를 검토할 수 있습니다.

매장에 설치된 카드 단말기에 표시된 결제 대행사나 밴사 정보, 영수증에 인쇄된 카드사 정보 등을 통해 어느 카드사와 거래하는지 짐작할 수 있는 경우가 많습니다. 다만 정확한 특정을 위해서는 별도의 확인 절차가 필요할 수 있습니다.

특정이 정확하지 않으면 압류명령이 제대로 송달되지 않거나, 송달되더라도 카드사가 해당 채권을 찾지 못해 진술 절차에서 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 그래서 신청 전에 최대한 구체적으로 카드사를 특정해 두는 것이 절차를 빠르게 진행하는 데 도움이 됩니다.

사무소는 이런 특정 작업까지 포함해 신청서 준비를 지원하며, 필요한 경우 어떤 정보를 미리 확인해 오면 좋을지도 안내해 드립니다.

압류명령 뒤 추심명령과 전부명령, 어떤 차이가 있나요?

채권을 압류한 뒤에는 그 채권으로 실제 돈을 받아오기 위한 절차가 한 번 더 필요합니다. 민사집행법 제229조①은 압류채권자가 추심명령이나 전부명령을 신청할 수 있다고 정하고 있고, 두 절차는 구조와 그에 따른 위험 부담이 서로 다르기 때문에 상황에 맞게 선택하는 것이 중요합니다.

정리하면 전부명령은 확정만 되면 채권을 온전히 넘겨받는 효과가 있지만, 신청 당시 임차인에게 다른 채권자가 있는지 확인하기 어려운 경우라면 그만큼 무효가 될 위험을 안고 진행하는 셈입니다. 추심명령은 이런 위험 없이 추심 행위 자체를 진행할 수 있다는 점에서 상대적으로 안정적인 선택으로 거론되지만, 어느 절차가 더 적합한지는 임차인의 다른 채무 상황과 압류 대상 채권의 성격에 따라 달라질 수 있어 사전 상담을 통해 판단하는 것이 안전합니다. 두 절차 모두 압류명령을 근거로 이어서 진행할 수 있어, 처음부터 별도의 소송을 다시 시작할 필요는 없습니다.

카드사가 진술하지 않거나 지급을 미루면

압류명령을 받았다고 해서 카드사가 곧바로 협조하는 것은 아닙니다. 이런 경우를 대비해 민사집행법 제237조①은 압류채권자가 제3채무자, 즉 카드사에게 압류명령을 송달받은 날부터 1주 이내에 서면으로 채권이 있는지와 그 한도, 지급할 의사와 한도, 다른 사람의 청구가 있는지, 다른 압류가 있는지를 진술하도록 법원에 신청할 수 있다고 정하고 있습니다.

카드사가 이 진술을 게을리하면 법원이 직접 심문할 수 있습니다(③). 실무적으로 이 진술 절차를 거치면 임차인의 카드매출 규모나 이미 다른 채권자가 압류를 해 두었는지를 확인할 수 있어, 이후 추심명령과 전부명령 중 어느 쪽을 선택할지 판단하는 데도 실질적인 도움이 됩니다.

카드사가 채권이 있다는 사실을 인정하면서도 지급을 계속 미루는 경우에는 추심의 소를 제기해 대응할 수 있습니다(제238조). 이 소송은 일반 관할법원에 제기하고, 임차인에게도 소가 제기되었다는 사실을 알려야 합니다. 다만 임차인이 외국에 있거나 있는 곳이 분명하지 않을 때는 이 통지 절차가 필요하지 않습니다.

실무에서는 대부분 진술 절차와 그 이후의 지급 협의 단계에서 정리가 되는 경우가 많고, 추심의 소까지 가는 사례는 상대적으로 드문 편입니다. 다만 그 단계까지 가더라도 대응할 수 있는 절차가 법으로 마련되어 있다는 점은 미리 알아두시는 것이 마음의 부담을 줄이는 데 도움이 됩니다.

진술 절차를 거쳐 카드사가 지급 의사를 밝히면, 이후에는 정해진 주기에 따라 정산금이 압류채권자에게 지급되는 방식으로 정리되는 경우가 많습니다. 이 과정에서 카드사가 임차인에게 지급해야 할 금액과 압류된 금액을 어떻게 구분해 처리하는지도 함께 확인해두면 이후 정산 과정에서 혼선을 줄일 수 있습니다.

압류할 수 없는 채권도 있습니다

모든 채권을 자유롭게 압류할 수 있는 것은 아닙니다. 민사집행법 제246조는 부양료나 유족부조료처럼 법령에서 정한 성격의 돈, 구호사업이나 제3자의 도움으로 계속 받는 수입, 급여채권과 퇴직금 중 일정 비율에 해당하는 부분, 소액임차인이 우선변제받을 수 있는 금액, 보장성보험금, 생계비를 위한 예금 등을 압류할 수 없는 채권으로 열거하고 있습니다. 급여채권은 그중 2분의 1까지만 압류할 수 있다는 정도가 법률에 직접 정해져 있고, 구체적인 최저·최고 한도는 대통령령으로 정해지는 사항이라 이 글에서는 금액을 밝히지 않습니다.

카드매출채권은 이 열거 목록에 급여나 퇴직금처럼 명시적으로 올라 있는 항목은 아닙니다. 그렇다고 해서 모든 경우에 제한 없이 압류할 수 있다고 단정할 수는 없고, 채권의 구체적인 성격과 규모, 이미 다른 압류나 가압류가 있는지에 따라 법원의 판단이 달라질 수 있으므로 개별 사안에서 확인이 필요합니다.

압류를 검토할 때 함께 확인해 둘 목록입니다.

카드매출채권만 확인하고 끝내기보다는 임차인이 사용하는 은행 계좌나 다른 자산이 있는지도 함께 살펴보는 것이 안전합니다. 한 가지 채권만 압류 대상으로 삼았다가 그 채권의 실제 규모가 예상보다 작으면, 밀린 금액 전부를 회수하지 못하는 경우도 있기 때문입니다. 여러 채권을 동시에 검토해두면 어느 한쪽에서 회수가 지연되더라도 다른 쪽에서 진행할 수 있는 여지가 생깁니다.

카드매출채권 압류는 임차인의 영업을 중단시키는 절차가 아닙니다. 매장 운영 자체에는 영향을 주지 않고, 카드사가 지급할 정산금 중 압류된 부분만 임대인에게 돌아가는 방식으로 진행되기 때문에, 임차인이 계속 영업하며 채무를 갚아나가는 구조를 유지할 수 있다는 점도 함께 알아두시면 좋습니다. 압류명령을 신청하면서 그동안 밀린 월세 내역과 화해조서 조항을 함께 정리해두면, 법원과 카드사 양쪽에 채권의 성격을 설명하는 과정이 한결 매끄러워집니다.

그래서 압류명령을 신청하기 전에 어떤 채권을 대상으로 할 것인지, 그 채권이 압류금지 목록에 걸리는 성격은 아닌지를 먼저 점검하는 과정이 필요합니다. 사무소는 화해조서를 근거로 강제집행을 준비하는 단계에서 이 점검을 함께 진행하고, 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다. 이 단계 이후 실제 압류·추심이 진행되는 과정과 관련한 비용은 사안에 따라 별도로 안내드립니다.

임대인의 법정질권과는 다른 절차입니다

상가 임대인에게는 카드매출채권 압류와는 별개로 법정질권이라는 제도도 있습니다. 민법 제650조는 건물 기타 공작물의 임대인이 임대차에 관한 채권으로 그 건물에 부속한 임차인 소유의 동산을 압류하면 질권과 동일한 효력이 생긴다고 정하고 있습니다.

이 조문이 다루는 대상은 매장 안에 있는 집기나 설비 같은 '동산'입니다. 카드사에 대해 임차인이 갖는 무형의 채권인 카드매출채권과는 대상의 성격 자체가 다르고, 법정질권은 물건을 압류하는 방식인 반면 카드매출채권 압류는 채권 자체를 압류하는 방식이라는 점에서 근거 조문과 절차가 각각 다르게 진행됩니다.

두 절차를 함께 검토해야 하는 경우라도, 어느 쪽을 먼저 진행하든 화해조서에 그 근거가 되는 조항이 마련되어 있어야 합니다. 조서 작성 당시 금전 지급 조항과 함께 매장 부속 동산에 관한 내용까지 폭넓게 다뤄두면, 나중에 상황에 따라 선택할 수 있는 절차의 폭도 넓어집니다.

그래서 임차인의 매장 안 집기를 대상으로 하는 접근과, 카드매출채권처럼 채권 자체를 대상으로 하는 접근은 서로 다른 절차이고, 사안에 따라 두 가지를 함께 검토하는 경우도 있습니다. 어느 쪽이 더 실효성이 있을지는 임차인의 영업 형태와 매장에 남아 있는 재산의 종류에 따라 달라집니다.

결국 화해조서를 실제로 집행하는 단계에서는 임차인의 재산 상황을 먼저 파악하고, 그에 맞는 절차를 개별적으로 설계하는 과정이 필요합니다. 이 판단은 사안마다 달라지므로, 매장 운영 상태와 밀린 금액을 함께 전해주시면 어떤 절차부터 검토할지 안내해 드립니다.

화해조서를 쓸 때 미리 챙겨두면 좋은 점

카드매출채권 압류까지 순조롭게 이어지려면 애초에 화해조서에 담긴 금전지급 조항이 명확해야 합니다. 지급할 금액과 기한이 분명하게 특정되어 있어야 이후 집행문을 받는 절차와 압류명령 신청이 매끄럽게 진행되고, 조항이 모호하면 집행 단계에서 오히려 다시 다툼이 생길 수 있습니다.

다만 화해조서에는 강행법규를 위반하는 조항, 예를 들어 임차인의 권리금 회수 기회나 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하는 조항 등은 넣을 수 없습니다. 이런 사정이 있으면 보정명령이 나올 수 있고, 보정명령은 재판부가 배정된 이후에 나온다는 점도 함께 알아두시면 절차를 예상하는 데 도움이 됩니다.

임차인의 동의 없이는 화해조서 자체가 성립되지 않기 때문에, 처음부터 양쪽이 받아들일 수 있는 균형 잡힌 조항으로 설계하는 것이 오히려 나중에 집행 단계까지 이어지는 실효성을 높여줍니다. 한쪽에만 치우친 조항은 성립 자체가 어렵거나, 성립되더라도 다툼의 여지를 남기기 쉽습니다.

화해조서 작성 경험이 쌓일수록 어떤 표현이 나중에 집행 단계에서 문제가 되는지도 함께 쌓입니다. 사무소는 제소전화해 조서를 3,600건 넘게 직접 성립시켜온 경험을 바탕으로, 금전 지급 조항을 처음부터 집행이 수월한 방식으로 설계하는 데 주의를 기울입니다.

화해조서를 작성한 지 오래되었더라도 조항 자체의 집행력은 유지되므로, 시간이 지났다고 해서 이런 절차를 이용할 수 없는 것은 아닙니다. 다만 오래된 조서일수록 임차인의 현재 상황과 조서 내용이 맞는지 다시 확인해보는 과정이 필요합니다.

이미 화해조서를 갖고 있는데 임차인이 약속한 대로 월세를 내지 않는 상황이라면, 조서에 적힌 조항이 지금 상황에서 어떻게 집행될 수 있는지부터 확인받아보시기를 권합니다. 상단 메뉴의 온라인 상담이나 전화 상담을 통해 조서 내용을 먼저 살펴볼 수 있습니다.

카드매출채권 압류와 명도소송, 함께 진행할 수 있나요?

밀린 월세를 카드매출채권 압류로 회수하는 절차와, 매장을 비워달라는 명도소송은 서로 목적이 다른 절차입니다. 압류는 돈을 받아내는 절차이고, 명도는 매장의 점유를 돌려받는 절차이기 때문에, 하나를 진행한다고 해서 다른 하나가 자동으로 해결되지는 않습니다.

사무소는 명도소송과 강제집행 분야에서도 800건이 넘는 경험을 쌓아왔습니다. 화해조서에 금전 지급 조항과 명도 조항이 함께 들어 있다면, 임대인은 상황에 맞게 카드매출채권 압류만 먼저 진행할 수도 있고, 필요하다면 명도 절차를 함께 검토할 수도 있습니다.

어느 쪽을 먼저 진행할지는 임차인이 계속 영업을 하면서 월세만 밀리고 있는지, 아니면 영업 자체를 정상적으로 이어가기 어려운 상황인지에 따라 달라집니다. 매장을 계속 운영하며 카드 매출이 꾸준히 발생한다면 압류를 통한 회수가 더 실용적일 수 있고, 영업이 사실상 어려운 상황이라면 명도까지 함께 검토하는 것이 필요할 수 있습니다.

두 절차 모두 화해조서라는 같은 집행권원에서 출발하지만, 각각 별도의 집행문과 신청 절차가 필요합니다. 어떤 조합으로 진행하는 것이 상황에 맞는지는 매장 운영 상태와 밀린 금액, 임차인과의 관계 등을 종합적으로 살펴야 판단할 수 있습니다. 실제로 상담을 받다 보면, 처음에는 압류만 고려하다가 임차인의 영업이 계속 어려워지는 것을 지켜보며 명도까지 함께 준비해두는 임대인들도 있습니다. 화해조서에 두 조항이 모두 들어 있다면 상황 변화에 따라 다음 단계를 유연하게 선택할 수 있다는 점이 장점입니다.

자주 묻는 질문