이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다.

• 계약 갱신 만료가 다가오는데 신규 임차인 주선과 권리금 정산 절차를 두고 임차인과 이견이 있다.
• 제소전화해를 신청하려는데 권리금 관련 문구를 어디까지 넣을 수 있는지 궁금하다.
• 임차인이 권리금 회수기회를 이유로 화해조항 자체에 서명하지 않으려 한다.
• 기존에 써둔 화해조항이 나중에 보정명령을 받을까 봐 불안하다.

제소전화해와 권리금 다툼이 왜 같이 논의될까

상가 임대차에서 권리금 다툼이 벌어지는 시점은 대체로 정해져 있습니다. 계약 갱신을 앞두고 임대인이 재건축이나 직접 사용을 이유로 계약 종료를 통보할 때, 또는 임차인이 새로운 임차인을 데려와 권리금을 회수하려는 시점에 임대인이 협조하지 않을 때 갈등이 시작됩니다. 제소전화해는 이런 갈등이 실제 분쟁으로 번지기 전에, 계약 시작 단계 혹은 갱신 시점에서 양측이 지켜야 할 절차를 화해조서라는 확정판결과 동일한 효력을 가진 문서로 미리 정해두는 제도입니다.

다만 여기서 오해가 자주 생깁니다. 제소전화해를 임대인이 계약 종료와 명도를 손쉽게 하려는 수단으로만 이해하고, 권리금 조항 역시 임차인에게 불리한 방향으로만 넣으려는 경우가 있습니다. 그러나 제소전화해는 애초에 임차인의 동의 없이는 성립 자체가 불가능한 절차입니다. 임대인 전용 제도가 아니라 양쪽을 함께 지키는 균형 잡힌 조서를 만드는 것이 원칙이고, 권리금 조항 역시 이 균형이라는 틀 안에서 설계해야 실제로 다툼을 줄일 수 있습니다.

특히 권리금은 상가건물 임대차보호법에서 별도의 보호 규정을 두고 있는 영역입니다. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 신규 임차인 주선을 방해하거나 권리금 회수기회를 침해하면 손해배상 책임을 질 수 있습니다. 제소전화해 조항을 짤 때 이 부분을 무시하고 임대인에게만 유리한 문구를 넣으면, 오히려 조서 자체가 성립되지 않거나 나중에 다시 분쟁으로 이어지는 결과를 낳습니다.

그래서 권리금 조항을 다루는 제소전화해 신청서는 단순히 계약서 문구를 옮겨 적는 작업이 아닙니다. 어떤 문구가 강행법규에 걸리는지, 어떤 절차를 조항에 구체적으로 넣어야 실제 집행 단계에서 다툼의 소지를 줄이는지를 미리 가려내는 설계 작업에 가깝습니다.

실무에서 상담을 진행하다 보면, 임대인과 임차인 모두 제소전화해라는 절차 자체는 알고 있어도 그 안에 권리금 조항을 어떻게 넣을 수 있는지는 정확히 모르는 경우가 대부분입니다. 계약서에 이미 권리금 관련 특약이 있으니 그 문구를 그대로 화해조항에 옮기면 된다고 생각하시는 분들이 많은데, 계약서 특약과 화해조항은 법적으로 다른 층위에 있는 문서입니다. 계약서 특약은 당사자 사이의 채권적 합의에 그치지만, 화해조항은 법원의 조서에 담겨 확정판결과 같은 집행력을 갖기 때문에 그 안에 들어갈 수 있는 내용의 한계가 더 엄격하게 적용됩니다.

또한 권리금 조항을 계약 체결 시점에 미리 넣는 경우와, 갱신을 앞두고 뒤늦게 넣는 경우는 설계 방식이 조금 달라집니다. 계약 초기에 제소전화해를 신청한다면 아직 신규 임차인이 특정되지 않은 상태이므로 절차와 기한 위주로 조항을 짜게 되고, 갱신 시점이 임박했다면 이미 구체적인 다툼의 소지가 드러난 상태이므로 그 쟁점을 직접 겨냥한 조항을 넣는 방식으로 접근하게 됩니다. 어느 시점에 신청하느냐에 따라 조항의 초점이 달라진다는 점도 미리 알아두시면 상담이 훨씬 수월해집니다.

권리금 회수기회를 포기시키는 조항은 조서에 들어가지 않는다

제소전화해를 신청하면 법원이 서류를 살펴본 뒤 재판부를 배정하고, 재판부 배정 이후에 조항 내용에 문제가 있으면 보정명령이 나옵니다. 이 단계에서 강행법규를 위반한 조항, 즉 임차인에게 일방적으로 불리하면서 법이 강제로 보호하는 권리를 미리 포기시키는 문구는 삭제하거나 다시 쓰라는 지적을 받습니다. 권리금 회수기회를 원천 봉쇄하는 조항이 대표적인 예입니다.

따라서 처음부터 "임차인은 권리금을 일절 주장하지 않는다"는 식의 문구를 넣기보다는, 권리금 회수기회를 실제로 보장하되 그 절차와 기한을 구체적으로 못박는 방향으로 설계하는 편이 훨씬 안전합니다. 예를 들어 신규 임차인을 주선할 수 있는 기간을 계약 종료 몇 개월 전으로 명시하고, 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 없다는 절차적 의무를 조항에 담는 식입니다.

이렇게 설계하면 임대인 입장에서도 계약 종료 시점과 명도 절차를 예측 가능하게 만들 수 있고, 임차인 입장에서도 권리금을 회수할 기회 자체는 보장받는 구조가 만들어집니다. 결국 강행법규를 피해가려는 조항보다, 강행법규 안에서 절차를 명확히 하는 조항이 실제로는 다툼을 훨씬 적게 만든다는 점이 실무에서 반복적으로 확인됩니다.

반대로 권리금과 무관하게 임차인이 스스로 원해서 권리금을 포기하고 일정한 금전 보상을 받기로 합의한 경우처럼, 진정한 의사에 기반한 합의라면 조항으로 반영될 여지가 있습니다. 다만 이 부분은 개별 사안마다 판단이 달라지므로 신청서를 작성하기 전에 반드시 구체적인 사실관계를 두고 상담을 거치는 것이 안전합니다.

보정명령이 나오는 시점도 알아두시면 도움이 됩니다. 신청서를 접수했다고 바로 문제 조항이 걸러지는 것이 아니라, 사건이 재판부에 배정된 이후에야 조항 내용을 살펴본 재판부가 보정을 요구합니다. 그래서 접수 전에 강행법규 위반 소지를 최대한 걸러내지 않으면, 재판부 배정까지 걸리는 기간에 더해 보정에 걸리는 시간까지 그대로 늘어나게 됩니다. 특히 권리금처럼 법이 별도로 보호하는 영역이 조항에 섞여 있으면 보정 대상이 될 가능성이 상대적으로 높기 때문에, 처음부터 신중하게 문구를 다듬는 편이 전체 기간을 단축하는 길입니다.

또한 보정명령을 받았다고 해서 신청 자체가 무산되는 것은 아닙니다. 지적받은 조항을 수정해서 다시 제출하면 절차가 이어지지만, 그 과정에서 임차인과 다시 협의해야 하는 경우도 있어 시간이 예상보다 길어질 수 있습니다. 이런 재협의 상황을 피하려면 애초에 신청서 초안 단계에서 임차인 입장에서도 받아들일 수 있는 수준으로 조항을 설계해두는 것이 가장 확실한 방법입니다.

상담을 진행하다 보면 임대인들이 가장 궁금해하시는 부분은 "권리금 조항을 넣으면 나에게 불리해지는 것 아니냐"는 우려입니다. 하지만 실제로는 그 반대에 가깝습니다. 권리금과 관련한 절차를 조항으로 명확히 정해두지 않으면, 계약 종료 시점에 임차인이 권리금 회수기회 침해를 주장하며 명도 자체를 지연시키는 사례가 오히려 더 많이 발생합니다. 절차와 기한을 미리 못박아두는 것이 임대인에게도 명도 시점을 예측 가능하게 만들어주는 장치가 됩니다.

다툼을 막는 균형 조항, 네 가지 축으로 설계한다

권리금 다툼을 예방하는 화해조항은 대체로 다음 네 가지 요소를 함께 담을 때 실효성이 생깁니다. 어느 하나만 넣으면 나머지 빈틈에서 다시 분쟁이 생기기 쉽습니다.

이 네 가지 축 가운데 실무에서 가장 자주 빠지는 부분이 통지 기한입니다. "신규 임차인을 주선할 수 있다"는 문구만 넣고 기한을 정하지 않으면, 임차인은 계약 종료 직전까지 주선을 미룰 수 있고 임대인은 명도 일정을 잡지 못해 다시 갈등이 생깁니다. 반대로 임대인이 답변 기한 없이 무기한 검토할 수 있게 해두면 임차인의 권리금 회수기회가 사실상 무력화될 수 있습니다. 양쪽 기한을 대칭적으로 짧게 잡는 것이 균형 조서의 핵심입니다.

원상회복 순서 역시 실제 명도 단계에서 자주 부딪히는 지점입니다. 권리금 정산이 끝나기 전에 원상회복을 먼저 요구하면 임차인이 이를 거부하는 경우가 많고, 반대로 원상회복 없이 권리금만 먼저 지급하면 임대인이 불리해집니다. 조항에 두 절차의 순서와 기한을 명시해두면 화해기일에서도, 실제 이행 단계에서도 다툴 여지가 크게 줄어듭니다.

네 번째 축인 정당한 거절 사유의 나열도 중요합니다. 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있는 사유를 조항에 아예 적어두지 않으면, 화해조서가 있어도 실제로는 "왜 거절했는지" 다시 다투게 됩니다. 신규 임차인의 채무 불이행 이력, 임대인의 임대료 지급 능력에 대한 합리적 의심, 업종 제한 위반처럼 실무에서 흔히 인정되는 사유를 조항에 구체적으로 나열해두면, 거절이 정당했는지를 두고 별도로 다투는 상황 자체를 크게 줄일 수 있습니다.

이 네 가지 축을 한꺼번에 조항에 담으려면 문구가 길어질 수밖에 없습니다. 그래서 실무에서는 화해조항 본문에 핵심 의무만 간결하게 담고, 세부 기한이나 절차는 별지로 첨부하는 방식을 함께 활용하기도 합니다. 다만 이 경우에도 별지가 화해조서의 일부로 인정받으려면 형식을 정확히 갖춰야 하므로, 조항 구성 단계에서부터 전체 틀을 잡아두는 것이 안전합니다.

자주 나오는 주장, 조항으로 어떻게 정리하나

조항 설계에서 실제로 자주 나오는 실수

가장 흔한 실수는 권리금 조항을 아예 넣지 않는 경우입니다. 명도와 연체에 관한 조항만 화해조서에 담고 권리금 문제는 나중에 별도로 협의하자고 미뤄두는 경우가 적지 않은데, 막상 갱신 시점이 다가오면 임대인과 임차인의 입장이 팽팽하게 갈려 별도 협의 자체가 성립하지 않는 경우가 많습니다. 화해조서를 만드는 시점에 권리금 조항까지 함께 정리해두어야 나중에 협의 테이블 자체가 사라지는 상황을 막을 수 있습니다.

두 번째 실수는 기한을 지나치게 짧게 잡는 경우입니다. 신규 임차인 주선 기간을 계약 종료 한 달 전으로만 잡아두면, 실제로 새 임차인을 구하고 계약 조건을 협의할 시간이 턱없이 부족해 임차인이 사실상 권리금을 포기하는 상황에 몰릴 수 있습니다. 이런 조항은 나중에 권리금 회수기회 침해를 이유로 다시 다툼이 불거질 가능성이 있으므로, 처음부터 현실적으로 실행 가능한 기간을 잡아두는 것이 중요합니다.

세 번째는 거절 사유를 너무 포괄적으로 적어두는 경우입니다. "임대인이 부적합하다고 판단하는 경우" 같은 추상적인 문구는 사실상 임대인이 아무 때나 거절할 수 있는 여지를 남기기 때문에, 화해조항으로서의 실효성이 떨어지고 재판부의 보정 대상이 될 가능성도 있습니다. 구체적이고 객관적으로 확인 가능한 사유로 좁혀서 나열해야 조항이 실제로 기능합니다.

네 번째는 권리금 조항과 연체·명도 조항을 뒤섞어 하나의 문장에 담는 경우입니다. 서로 다른 절차를 한 조항에 얽어놓으면 어느 하나가 문제될 때 조항 전체의 해석이 불명확해질 수 있습니다. 권리금 관련 절차와 연체로 인한 즉시 명도 절차는 각각 별도의 항목으로 분리해서 작성하는 것이 나중에 해석 다툼을 줄이는 방법입니다.

다섯 번째는 조항에 쓰인 용어를 계약서와 다르게 표현하는 경우입니다. 계약서에는 "권리금"이라고 썼는데 화해조항에는 "시설비" 또는 "영업권 대가" 같은 다른 용어를 섞어 쓰면, 나중에 두 문서의 문구가 같은 것을 가리키는지 다른 것을 가리키는지를 두고 다시 다툼이 생길 수 있습니다. 계약서와 화해조항에서 같은 개념은 처음부터 끝까지 동일한 용어로 통일해서 쓰는 것이 해석의 여지를 없애는 기본 원칙입니다.

권리금 조항을 담은 제소전화해, 진행은 이렇게 이어진다

이 절차에서 의뢰인이 직접 신경 써야 하는 부분은 사실상 1~3단계뿐입니다. 화해기일에 직접 출석하지 않아도 되고, 재판부가 조항 내용에 의문을 제기하는 보정명령 단계도 대리로 대응합니다. 다만 권리금 조항처럼 강행법규와 맞닿아 있는 내용은 신청서 초안 단계에서부터 꼼꼼히 짚어야 접수 이후 보정 절차가 늘어지지 않습니다.

1단계 전화 상담에서는 계약 기간, 임대료와 연체 여부, 권리금 관련 특약 유무, 신규 임차인 주선 계획이 있는지 등을 확인합니다. 이 정보만으로도 조항 초안의 큰 방향을 잡을 수 있습니다. 2단계에서 계약서와 등기부 등본 같은 자료를 받아보면 실제 조항 문구를 구체적으로 다듬을 수 있고, 이 시점에 정확한 비용 견적도 함께 안내해 드립니다. 견적을 먼저 받아보고 진행 여부를 결정하실 수 있으므로 부담 없이 문의하셔도 됩니다.

4단계 법원 접수 이후에는 재판부 배정과 기일 지정을 기다리는 시간이 있습니다. 이 기간에 보정명령이 나오면 즉시 대응해서 신청서를 보완하고, 별다른 보정 없이 진행되면 곧바로 화해기일이 잡힙니다. 권리금 조항이 포함된 신청서라도 처음부터 강행법규 위반 소지를 걸러내고 접수했다면, 이 단계에서 시간이 크게 늘어지는 경우는 많지 않습니다.

신청 서류, 권리금 조항이 있을 때 특히 챙길 것

제소전화해 신청서의 핵심은 화해조항 설계 그 자체이고, 여기에 계약서 사본, 등기부 등본, 건축물대장, 토지대장, 인감이 날인된 위임장 2부, 관할합의서 등 첨부서류가 함께 들어갑니다. 건물이 한 층의 일부만 임대차 대상인 경우에는 도면도 필수로 첨부해야 합니다.

권리금 조항이 들어가는 신청서는 일반 명도용 조항보다 검토할 지점이 많습니다. 신규 임차인 주선 기간, 통지 기한, 원상회복과 정산의 순서까지 조항에 담아야 하므로, 계약서상 권리금 관련 특약이 있다면 그 문구를 미리 정리해서 상담 단계에 함께 전달하시는 편이 신청서 초안 작성 속도를 크게 줄여줍니다.

위임장은 임대인과 임차인 양측 모두에게 필요합니다. 제소전화해는 편면적 신청이 아니라 양쪽이 함께 절차에 참여하는 구조이기 때문에, 대리로 진행하려면 양측의 인감이 날인된 위임장이 각각 준비되어야 합니다. 인감증명서 역시 발급일로부터 2개월 이내의 것이어야 하고, 임대인이나 임차인이 법인인 경우에는 개인 인감증명서 대신 법인인감증명서와 법인등기부등본을 함께 첨부해야 합니다. 서류 하나라도 빠지면 접수 자체가 지연될 수 있으므로 상담 단계에서 미리 목록을 확인해두시는 것이 좋습니다.

도면은 임대차 목적물이 건물 한 층 전체가 아니라 일부 구획인 경우에만 필수로 요구됩니다. 상가건물에서는 한 층에 여러 점포가 나뉘어 있는 경우가 많아 이 요건에 해당하는 사례가 적지 않습니다. 목적물의 위치와 면적을 정확히 특정하지 않으면 나중에 명도 집행 단계에서 대상 범위를 두고 다시 다툼이 생길 수 있으므로, 도면이 필요한 상황이라면 반드시 정확하게 준비해야 합니다.

서류 준비 과정에서 시간이 가장 많이 걸리는 항목은 대개 인감증명서입니다. 발급일 기준 2개월 이내라는 조건이 있기 때문에, 서류를 너무 일찍 준비해두면 접수 시점에 유효기간이 지나 다시 발급받아야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 신청서 초안이 어느 정도 완성된 시점에 맞춰 인감증명서를 발급받는 순서로 진행하면 이런 낭비를 줄일 수 있습니다. 법인인 경우에는 법인등기부등본 역시 최신 내용으로 발급받아야 목적물과 당사자 정보가 정확히 일치합니다.

비용과 기간은 어떻게 되나

제소전화해 비용은 쌍방을 함께 선임하는 경우를 기준으로, 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도) 수준이며, 여기에 인지대와 송달료 같은 법원비용이 통상 15만원 안팎 추가됩니다. 명도 집행이 실제로 진행될 때 드는 실비 50만원에서 100만원과는 별개의 항목이므로 혼동하지 않으셔야 합니다.

기간은 사안마다 다르지만 평균적으로 6개월 정도 소요되고, 서류가 간단하고 재판부 배정이 빠른 경우 3개월, 보정명령이 여러 차례 오가는 경우 9개월까지 걸리기도 합니다. 권리금 조항처럼 검토할 내용이 많은 신청서는 초안 작성 단계에서 시간을 들이는 편이, 접수 이후 보정으로 시간을 허비하는 것보다 결과적으로 더 빠릅니다.

관할합의서를 함께 제출하면 신청인의 주소지와 상관없이 전국 어디서나 동일한 비용과 절차로 진행할 수 있습니다. 지방에 있는 상가라도 별도로 방문할 필요 없이 전화와 이메일로 신청 절차를 끝까지 진행할 수 있는 이유입니다.

권리금 조항 설계에 드는 비용을 별도로 청구하지는 않습니다. 다만 조항 내용을 두고 임대인과 임차인 사이에 여러 차례 조율이 필요한 경우, 신청서 완성까지 걸리는 시간이 단순 명도 조항만 담은 신청서보다 조금 더 걸릴 수 있습니다. 그래서 처음 상담 시점에 권리금 관련 쟁점을 최대한 구체적으로 말씀해 주시면, 조율에 걸리는 시간을 줄이고 전체 기간을 단축하는 데 도움이 됩니다.

기간을 단축하고 싶다면 계약 갱신 시점보다 여유를 두고 미리 신청하는 편이 유리합니다. 갱신이 임박한 상태에서 급하게 신청하면 재판부 배정과 보정 절차에 걸리는 시간을 그대로 감내해야 하지만, 몇 개월 전에 미리 준비하면 설령 보정명령이 나오더라도 갱신 시점 전에 조서를 확정할 여유가 생깁니다.

비용을 아끼려고 임대인 단독으로만 변호사를 선임하고 임차인은 대리인 없이 화해기일에 참여하도록 하는 경우도 있습니다. 이 방식 자체가 불가능한 것은 아니지만, 권리금 조항처럼 강행법규와 맞닿아 있는 내용은 임차인이 조항의 의미를 충분히 이해하지 못한 채 서명하면 나중에 절차상 문제로 이어질 여지가 있습니다. 쌍방을 함께 선임해 양측 모두 조항 내용을 정확히 이해한 상태에서 화해기일에 임하는 편이, 장기적으로는 다툼을 예방하는 더 안전한 방식입니다.

비용을 문의하실 때는 임대료 규모뿐 아니라 권리금 관련 쟁점이 얼마나 복잡한지도 함께 말씀해 주시면 좋습니다. 신규 임차인이 이미 특정되어 있는지, 임대인과 임차인 사이에 이미 감정적인 갈등이 있는지에 따라 신청서 초안을 다듬는 데 걸리는 시간이 달라지고, 이는 곧 전체 진행 기간에도 영향을 미치기 때문입니다.

권리금 조항 관련 자주 묻는 질문