제소전화해 강제집행기간, 조항별 첫날 판정과 인도 목표일 역산 달력

임대인이 가장 많이 하는 오해는 화해조서를 받은 날부터 시계가 돈다고 생각하는 것입니다. 제소전화해로 만든 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지고, 「민사집행법」 제56조 제5호가 정한 집행권원(소송상 화해 등 확정판결과 같은 효력을 가지는 것)에 해당합니다. 그러나 조서에 적힌 인도 의무가 언제 집행할 수 있는 상태가 되는지는 조항 문구가 결정합니다.

같은 날 성립한 조서라도 날짜형 조항은 기한이 지나야, 맞바꿈형 조항은 보증금 지급이나 그 제공을 증명해야, 조건형 조항은 조건이 이루어졌다는 서류를 내야 다음 단계로 넘어갑니다. 아래에서는 제소전화해 강제집행기간의 첫날을 조항 유형으로 판정하고, 인도받고 싶은 날에서 거꾸로 세는 준비 달력을 만들어 봅니다.

제소전화해 강제집행기간, 시계는 어느 날부터 도나요?

제소전화해 강제집행기간의 첫날은 화해조서에 적힌 인도 의무가 집행할 수 있는 상태가 된 날입니다. 화해조서처럼 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 「민사집행법」 제57조에 따라 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정이 준용됩니다. 판결을 집행할 때 따지는 집행문과 집행개시 요건을 화해조서에도 같은 틀로 확인해야 한다는 뜻입니다.

준용되는 규정을 시간 순서로 놓으면 세 개의 관문이 보입니다. 첫째, 강제집행은 집행문이 있는 정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있습니다(제28조①). 둘째, 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 표시되어 있고 조서 정본을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(제39조①). 셋째, 조항에 기한·반대의무·조건이 붙어 있다면 그 요건을 각각 채워야 합니다.

임차인 쪽에서 보아도 기준은 같습니다. 조서에 적힌 인도 기한이나 조건을 확인하면 집행이 시작될 수 있는 가장 이른 날을 가늠할 수 있고, 그 전까지 스스로 비워 주는 일정을 임대인과 다시 맞춰 볼 여지도 생깁니다. 제소전화해는 임차인의 동의로 성립한 조서인 만큼, 양쪽이 같은 달력을 보고 있어야 불필요한 충돌이 줄어듭니다.

조항 유형별 시작일, 날짜형·맞바꿈형·조건형

인도 조항은 대체로 세 가지 모양 중 하나이고, 모양에 따라 시계가 출발하는 날과 그 날을 보여 주는 방법이 다릅니다. 아래 카드와 표는 화해조서에 「민사집행법」 제57조로 준용되는 조문을 조항 유형별로 나누어 정리한 것입니다.

날짜형과 맞바꿈형은 집행을 시작하는 단계에서, 조건형은 그보다 앞서 집행문을 받는 단계에서 요건을 따진다는 점이 가장 큰 차이입니다. 그만큼 조건형은 증명 서류를 정리하는 시간이 달력에 한 칸 더 들어갑니다.

실무에서 자주 문제 되는 것은 차임 연체 조항입니다. 상가건물은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있고(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8), 주택은 민법 제640조의 2기 기준을 봅니다. 조서가 연체만으로 인도 의무가 생기도록 쓰였는지, 임대인의 해지 의사표시를 거치도록 쓰였는지는 문구마다 달라 조건형으로 볼지도 단정하기 어렵습니다.

해지를 거치는 구조라면 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고(민법 제543조①), 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생깁니다(민법 제111조①). 그러니 해지 통지가 임차인에게 도달한 날이 출발점이 될 여지가 있고, 통지를 보냈다는 기록과 도달을 보여 줄 자료를 함께 남겨 두는 편이 안전합니다.

세 갈림길 중 하나라도 판단이 서지 않으면 조서 문구와 송달 서류를 함께 보아야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-2334

목표일에서 거꾸로 세는 준비 달력

제소전화해 강제집행기간은 인도 목표일을 먼저 정하고 거꾸로 세면 오늘 할 일이 보입니다. 법도가 안내하는 일반적인 흐름에서 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸리므로, 목표일에서 약 3개월을 앞당긴 날보다 먼저 집행 신청서가 접수되어 있어야 하고, 그 전에 집행문과 송달증명이 손에 있어야 합니다.

가상의 예입니다. 날짜형 조항의 인도 기한이 이미 지났고 조서 송달도 끝난 상가 임대인이라면, 집행문과 송달증명을 갖춰 집행관에게 신청하는 날부터 약 3개월 뒤가 현실적인 인도 예상 시점입니다. 반대로 새 임차인의 입점일이 정해져 있다면 그 날짜에서 약 3개월을 앞당긴 날이 신청 마감선이 되고, 집행문과 송달증명은 그보다 먼저 준비되어 있어야 합니다.

약 3개월은 평균적인 흐름일 뿐 사건마다 달라질 수 있습니다. 법원과 집행관사무소의 사정, 남은 물건의 양, 임차인의 대응에 따라 달라지므로 달력에는 여유 칸을 하나 두는 편이 현실적입니다.

제소전화해 강제집행절차 다섯 구간과 내가 줄일 수 있는 날

제소전화해 강제집행절차는 요건 확인, 집행문·송달증명, 집행 신청과 예납, 집행관의 준비, 본집행의 다섯 구간으로 나누어 보면 이해가 쉽습니다. 다섯 구간 가운데 앞의 두 구간은 임대인이 서류를 얼마나 빨리 갖추느냐에 따라 기간이 달라지고, 뒤의 세 구간은 법원과 집행관이 진행하는 몫이 큽니다.

임대인이 앞당길 수 있는 날은 결국 집행 신청 전의 날들입니다. 기한이 오기 전부터 조서 송달 여부를 확인하고 집행문 신청에 필요한 사항을 정리해 두면, 출발점이 오는 날 곧바로 다음 구간으로 넘어갈 수 있습니다.

법도는 엄정숙 변호사가 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 집행 단계까지 이어지는 문구를 설계해 왔고, 조서가 성립한 뒤에는 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다(비용 별도). 집행관과 함께하는 강제집행의 실행 자체는 직접 진행하지 않으므로, 본집행 일정은 채권자 본인이나 대리인이 집행관사무소와 맞추게 됩니다.

공휴일·야간·부재중이면 어떻게 되나요?

공휴일과 야간에는 법원의 허가가 있어야 집행행위를 할 수 있습니다(「민사집행법」 제8조①). 허가명령은 민사집행을 실시할 때에 내보여야 하므로(제8조②), 평일 낮 집행이 어려운 사정이 있다면 허가가 필요한지 미리 확인해 두어야 달력이 흔들리지 않습니다.

임차인이 문을 잠그고 자리에 없더라도 집행이 곧바로 멈추는 것은 아닙니다. 집행관은 집행을 하기 위하여 필요한 경우 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있고(제5조①), 저항을 받으면 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있습니다(제5조②).

집행관은 집행하는 데 저항을 받거나, 채무자의 주거에서 집행을 실시하려는데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 증인을 참여하게 하여야 합니다(제6조). 다만 영업용 점포가 채무자의 주거에 해당하는지는 사안에 따라 달리 볼 여지가 있어, 현장 진행은 집행관의 판단과 안내를 따르게 됩니다.

반대로 채권자 본인도 대리인도 현장에 나오지 않으면 인도 집행은 할 수 없습니다. 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 하므로(제258조②), 집행일이 정해지면 출석할 사람의 일정부터 비워 두어야 합니다.

'언제까지 집행할 수 있나'는 다른 질문입니다

제소전화해 강제집행기간을 물을 때 '얼마나 걸리나'와 '언제까지 할 수 있나'는 서로 다른 질문입니다. 얼마나 걸리는지는 출발점과 약 3개월의 절차 흐름으로 답하고, 언제까지 할 수 있는지는 소멸시효의 문제로 따로 따져야 합니다.

인도 기한을 조서 성립 뒤로 정한 경우처럼 성립 당시 아직 이행기가 오지 않은 의무라면 10년 규정이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 건물 인도 청구 자체가 소멸시효의 대상인지도 청구의 성격에 따라 달리 볼 수 있어, 몇 년이 지나면 집행할 수 없다고 일률적으로 말하기는 어렵습니다.

몇 년 전에 받은 조서로 지금 집행하려는 경우라면 조서 성립일, 인도 기한, 그 사이 계약 갱신이나 새 계약이 있었는지를 함께 확인해야 합니다. 이후 사정에 따라 집행 범위를 달리 볼 여지가 있어 서류를 보고 판단해야 정확합니다.

전화로 확인할 질문 3가지

여기까지 읽고도 내 조항의 출발점이 분명하지 않다면, 아래 세 질문을 그대로 물어보시면 상담 시간이 짧아집니다. 화해조서 정본과 송달 서류, 계약서를 옆에 두고 전화하시면 더 정확합니다.

제소전화해 강제집행, 자주 묻는 질문