서명하기 전, 계약서와 화해조항이
같은 말을 하고 있나요?
제소전화해조서 계약서 검토 변호사에게 보내기 전에 직접 짚어 볼 여섯 칸과, 시점마다 달라지는 수정 범위를 순서대로 정리했습니다.
제소전화해조서 계약서 검토 변호사를 찾는 분들이 흔히 놓인 상황
- 임대차 계약서는 이미 써 두었고, 화해조항 초안을 받아 서명이나 접수만 남겨 둔 임대인
- 임대인 쪽에서 보낸 조서 초안을 받았는데 계약서와 같은 내용인지 확인하고 싶은 임차인
- 계약서에는 2기, 초안에는 3기처럼 숫자나 문구가 서로 다른 곳을 벌써 발견한 경우
- 접수는 끝났지만 화해기일 전이라 아직 손볼 수 있는지 궁금한 경우
이 글에서 확인할 갈림길은 세 가지입니다. 첫째, 지금이 계약 체결 전·신청서 접수 전·화해기일 전·조서 성립 뒤 가운데 어디인지. 둘째, 계약서의 해지·갱신·권리금 특약이 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법)보다 임차인에게 불리한지. 셋째, 양쪽이 한 사무소를 통해 진행하는지, 각자 검토받는지입니다.
01 · 검토의 실체제소전화해조서 계약서 검토, 변호사가 실제로 보는 것
제소전화해조서 계약서 검토 변호사가 실제로 하는 일은 임대차 계약서와 화해조항을 한 줄씩 나란히 놓고 서로 어긋난 곳을 찾아내는 대조입니다. 두 문서가 같은 사람·건물·금액·날짜·해지 기준을 말하는지 하나씩 맞춰 보는 일입니다.
대조가 중요한 이유는 화해가 성립한 뒤 법원과 집행관이 들여다보는 문서가 계약서가 아니라 조서이기 때문입니다. 「민사소송법」 제386조에 따라 화해가 성립되면 법원사무관등은 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 이렇게 만들어진 제소전화해 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며, 「민사집행법」 제56조 제5호에 따라 강제집행의 근거인 집행권원이 됩니다.
계약서에는 맞게 적혀 있어도 화해조항에서 빠지거나 다르게 적힌 내용은 집행 단계에서 그대로 문제로 남습니다. 반대로 화해조항에만 있고 계약서에는 없는 내용은 임차인이 그런 합의를 한 적이 없다고 느끼는 지점이 되어, 기일 직전에 협조가 끊기는 원인이 되기도 합니다. 검토는 두 방향의 틈을 모두 메우는 작업입니다.
문구 대조
당사자·목적물·금액·기간·해지 사유·특약 여섯 칸을 계약서와 한 칸씩 맞춰 봅니다.
강행규정 점검
상가법 제15조, 「민법」 제652조처럼 법이 정한 규정에 위반하는 약정으로서 임차인(민법은 전차인 포함)에게 불리한 것의 효력을 막는 규정과 부딪히는 조항을 찾습니다. 부딪히는 조항은 보정명령 사유가 될 수 있습니다.
집행 구조 점검
명도 조항이 날짜를 정한 기한형인지, 보증금 반환과 맞물린 동시이행형인지, 조건형인지 확인합니다.
집행 구조까지 보는 이유도 조문에 있습니다. 「민사집행법」 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용합니다. 집행문과 집행개시에 관한 규정이 화해조서에도 준용되는 구조라서, 조항을 어떤 형태로 썼느냐가 집행을 시작할 수 있는 시점과 갖출 서류를 좌우합니다.
02 · 대조표계약서와 조항 불일치 6유형(당사자·목적물·금액·기간·해지 사유·특약)
제소전화해조서 계약서 검토 변호사가 가장 자주 찾아내는 불일치는 당사자·목적물·금액·기간·해지 사유·특약의 여섯 유형으로 정리됩니다. 아래 표는 유형별로 계약서에 흔한 모습과 화해조항에서 생기는 어긋남, 성립 뒤 남을 수 있는 문제를 나란히 놓은 것입니다.
| 유형 | 계약서에서 흔한 모습 | 조항에서 생기는 어긋남 | 성립 뒤 남을 수 있는 문제 |
|---|---|---|---|
| 당사자 | 대표자 개인 명의 서명, 공동임대인 중 한 명만 서명 | 신청서에는 법인이나 다른 공동명의자만 표시 | 조서에 표시된 사람과 실제 점유자가 달라 집행 대상이 문제될 수 있음 |
| 목적물 | 호수만 적고 층·면적 표시가 간략함 | 등기부·건축물대장 표시와 다르거나, 일부 임대인데 도면이 없음 | 어느 부분을 인도하라는 것인지 특정이 흔들릴 수 있음 |
| 금액 | 관리비·부가세 포함 여부를 특약에 따로 적음 | 차임에 관리비가 섞이거나 빠짐 | 연체 기수 계산과 지급 조항 해석이 달라질 수 있음 |
| 기간 | 시작일·만료일, 갱신 뒤 새 기간 | 갱신 전 기간이 그대로 남거나 날짜를 잘못 옮김 | 기한형 명도 조항의 날짜가 실제 만료일과 어긋남 |
| 해지 사유 | 2기 연체 시 해지처럼 적음 | 조항은 3기로, 또는 그 반대로 적음 | 어느 기준이 적용되는지 다툼이 남음 |
| 특약 | 권리금·원상복구·갱신 관련 특약 | 계약서 특약을 옮기면서 범위가 넓어짐 | 강행규정과 부딪히면 보정명령 사유가 될 수 있음 |
여섯 유형 가운데 가장 판단이 까다로운 것은 해지 사유입니다. 상가법이 적용되는 상가건물 임대차에서는 상가법 제10조의8에 따라 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 주택 등 상가법이 적용되지 않는 건물 임대차는 「민법」 제640조에 따라 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때가 기준입니다. 계약서와 조항의 숫자가 다르다면 어느 쪽이 맞는지보다 이 건물에 어느 법이 적용되는지부터 정해야 합니다.
상가인지 주택인지를 정한 뒤에도 환산보증금 갈림길이 한 번 더 있습니다. 상가법 제2조제3항은 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 임대차에도 제10조제1항, 제10조의2부터 제10조의9까지 등 열거된 규정을 적용한다고 정하는데, 제15조(강행규정)는 그 열거에 없습니다. 환산보증금을 넘는 상가에서는 3기 해지 규정은 적용되면서도 임차인에게 불리한 약정을 무효로 하는 제15조는 적용되지 않는 구조가 되므로, 같은 문구라도 건물과 보증금 규모에 따라 판단이 달라집니다.
계약서와 초안을 출력해 왼쪽과 오른쪽에 놓고, 여섯 유형마다 같음·다름·모름 세 칸 중 하나에 표시해 보세요. 다름은 고칠 문구이고, 모름은 계약서만으로 판단할 수 없어 등기부나 건축물대장, 주고받은 문자를 함께 봐야 하는 항목입니다. 표시가 끝난 대조표는 그대로 검토 요청 자료가 됩니다.
03 · 시점검토는 언제 맡겨야 하나요? 계약 전·신청 전·기일 전
제소전화해조서 계약서 검토 변호사에게 맡기는 시점은 늦어도 화해기일 전이어야 하며, 가장 넓게 고칠 수 있는 때는 계약서에 서명하기 전입니다. 시점이 뒤로 갈수록 고칠 수 있는 문서가 줄고, 고치는 데 필요한 동의와 절차가 늘어납니다.
계약 체결 전
계약서와 화해조항을 함께 설계할 수 있는 시점입니다. 해지 기준과 특약을 처음부터 두 문서에 같은 문장으로 넣을 수 있어 수정 범위가 가장 넓습니다.
신청서 접수 전
계약서는 이미 서명됐으므로 초안을 계약서에 맞추는 것이 기본입니다. 계약서와 다르게 정하려면 양쪽의 새 합의가 필요하고, 그 합의를 서면으로 남겨 두는 편이 안전합니다.
화해기일 전
접수 뒤에도 기일 전이라면 양쪽이 합의한 수정안을 법원 절차 안에서 반영하는 방법을 검토할 수 있습니다. 어느 범위까지 받아들여지는지는 진행 상황과 법원 판단에 따라 다릅니다.
조서 성립 뒤
조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로 문구를 고칠 길이 매우 좁습니다. 새로 합의해 계약을 바꿀 수는 있어도, 그 합의만으로 이미 만들어진 조서의 문구가 바뀐다고 단정하기 어렵습니다.
조서가 성립한 뒤 다투는 길로는 준재심이 거론됩니다. 「민사소송법」 제461조는 제220조의 조서 등이 확정된 경우에 제451조제1항에 규정된 사유가 있는 때에 확정판결에 대한 재심 규정에 준하여 재심을 제기할 수 있다고 정하고 있고, 제소전화해조서도 준재심의 대상이 될 수 있습니다. 다만 재심사유는 법에 열거된 사유로 한정되어 있어, 조항이 불리하다거나 계약서와 다르다는 사정만으로 받아들여진다고 기대하기는 어렵습니다. 대리권에 흠이 있었던 경우처럼 구체적 사정이 재심사유에 해당하는지는 사안마다 따져 보아야 합니다.
일정 면에서도 기일 전 검토가 낫습니다. 제소전화해는 접수부터 조서 송달까지 평균 6개월(3~9개월) 걸리는데, 성립 뒤 문구를 바로잡으려면 그보다 긴 다툼이 필요할 수 있습니다.
04 · 임차인 쪽임차인이 받은 초안도 검토받을 수 있나요?
임차인도 임대인 쪽에서 보낸 화해조항 초안을 서명·출석 전에 검토받을 수 있고, 제소전화해는 양쪽이 합의해야 성립하므로 임차인의 의견이 조항에 반영될 여지가 있습니다. 제소전화해는 임대인만을 위한 제도가 아니라 양쪽의 권리와 의무를 한 문서에 정리하는 절차이고, 보증금 반환 시기나 원상복구 범위처럼 임차인을 지키는 조항도 함께 담을 수 있습니다.
임차인이 특히 확인할 것은 대리 구조입니다. 「민사소송법」 제385조제2항은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정하고, 「민법」 제124조는 대리인이 본인의 허락 없이 동일한 법률행위에 관하여 당사자 쌍방을 대리하지 못하게 합니다. 또 소송대리인이 화해를 하려면 「민사소송법」 제90조제2항에 따라 특별한 권한을 따로 받아야 하므로, 위임장에 무엇을 맡기는지 적힌 부분을 읽고 서명하는 것이 좋습니다.
한 사무소를 통해 진행
서류 준비와 일정이 한 창구로 모여 단순합니다. 대리 구조를 제385조제2항·민법 제124조와 변호사법상 수임 제한에 맞게 짜는 것이 전제이고, 임차인이 원하면 조항 설명을 따로 듣는 기회를 둡니다.
각자 검토받기
임차인이 별도로 검토를 받아 수정 요청을 정리해 오는 방식입니다. 일정은 조금 늘 수 있지만 기일 전에 이견이 정리되어, 성립 뒤 몰랐다는 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다.
써 준 대로 서명만 하면 된다던데요.
판정 · 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로 서명 전에 계약서와 같은 내용인지 대조해야 합니다. 이해되지 않는 조항은 기일 전에 설명을 요청하는 것이 맞습니다.
기일에 안 나가면 없던 일이 되는 것 아닌가요?
판정 · 「민사소송법」 제387조제2항은 신청인 또는 상대방이 기일에 출석하지 아니한 때에 법원이 화해가 성립되지 아니한 것으로 볼 수 있다고 정합니다. 법원의 판단에 맡겨진 규정이고, 계약서에 협조 약정이 있다면 그와 별개의 문제가 남을 수 있습니다.
05 · 결과검토 결과 세 갈래(그대로·부분 수정·다시 설계)
제소전화해조서 계약서 검토 변호사의 의견은 대체로 그대로 진행, 부분 수정, 다시 설계의 세 갈래로 나뉩니다. 어느 갈래인지는 불일치의 개수보다 불일치가 어느 유형에서 나왔는지로 정해집니다.
그대로 진행
여섯 유형이 모두 일치하고 강행규정과 부딪히는 특약이 없는 경우입니다. 표기를 한 번 더 확인하고 접수 일정으로 넘어갑니다.
부분 수정
당사자 표시, 호수·면적, 금액, 날짜처럼 사실관계를 바로잡으면 되는 경우입니다. 등기부·건축물대장·계약서와 맞춰 문구만 고칩니다.
다시 설계
해지 기준이 적용 법률과 맞지 않거나, 명도 조항 구조가 실제 합의와 다르거나, 특약이 강행규정과 부딪히는 경우입니다. 조항의 뼈대부터 다시 짭니다.
가상의 예로, 상가 임대인이 계약서에는 관리비 별도라고 적어 두었는데 초안의 차임 조항에는 관리비를 합친 금액이 들어가 있었다고 해 봅시다. 숫자 하나만 고치면 될 것 같지만, 연체 기수를 셀 때 무엇을 차임으로 보느냐가 달라지므로 해지 조항과 지급 조항을 함께 손봐야 하는 다시 설계 쪽에 가깝습니다.
내 사건은 어느 갈래일까, 세 질문
- 불일치가 이름·호수·날짜 같은 사실관계에만 있는가
- 해지 기준이나 명도 조항 구조처럼 조항의 뼈대에 있는가
- 특약이 상가법이나 민법의 강행규정과 부딪히는가
1번만 해당하면 부분 수정, 2번이나 3번이 하나라도 있으면 다시 설계를 검토합니다.
세 질문 가운데 하나라도 답이 애매하면 계약서와 초안을 직접 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-2334에서 상황을 들은 뒤 필요한 자료를 안내해 드립니다.
06 · 준비검토 전에 보낼 자료 묶음
제소전화해조서 계약서 검토 변호사에게 자료를 보낼 때는 계약서 사본, 등기사항전부증명서(등기부), 건축물대장, 화해조항 초안, 주고받은 문자·메일을 한 묶음으로 보내면 대조가 빨라집니다. 자료가 갖춰져 있으면 여섯 유형 가운데 모름으로 남는 칸이 줄어듭니다.
- 임대차 계약서 사본 · 특약 페이지와 날인 면까지 전부
- 등기부·건축물대장 · 소유자, 호수, 면적 표시 대조용
- 화해조항 초안 · 받은 파일 그대로, 수정 표시도 지우지 말고
- 주고받은 문자·메일 · 계약서에 없는 합의가 있는지 확인용
- 이전 계약서 · 갱신 계약이라면 직전 계약서도 함께
- 임대 부분 도면 · 1층의 일부를 빌려주는 경우
법도는 제소전화해를 3,600건 넘게 직접 성립시켜 왔고, 엄정숙 변호사는 15년 동안 명도와 강제집행 사건을 다루며 집행 단계에서 막히지 않는 집행되는 문구를 설계해 왔습니다. 검토 의견도 그 경험에 맞춰, 문장이 맞는지와 함께 나중에 그대로 집행될 수 있는지를 기준으로 드립니다.
진행은 전화상담(10~20분), 이메일로 자료와 견적 전달, 입금, 변호사의 법원 접수, 화해기일 출석과 조서 송달 순서입니다. 의뢰인이 직접 하는 일은 대체로 앞의 세 단계이고 기일에는 대리인이 출석하는 것이 보통입니다. 다만 「민사소송법」 제385조제3항에 따라 법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있으므로, 출석 요청이 오면 일정을 맞춰야 합니다.
07 · 상담 준비전화로 확인할 질문 3가지
검토를 맡기기 전에 전화로 먼저 확인해 두면 좋은 질문을 정리했습니다. 세 질문 모두 계약서와 초안을 봐야 답이 정해집니다.
전화로 확인하면 좋은 질문 3가지
- 계약서에는 2기, 초안에는 3기로 되어 있는데 어느 쪽에 맞추나요?건물이 상가법 적용 대상인지, 환산보증금을 넘는지에 따라 답이 달라집니다.
- 이미 접수했는데 조항을 고칠 수 있나요?화해기일 전인지, 양쪽이 수정에 합의했는지가 출발점입니다.
- 조서가 성립한 뒤 잘못을 발견하면 어떻게 되나요?준재심 대상이 될 수 있지만 재심사유가 한정되어 있어, 사정을 들어 봐야 가능성을 말씀드릴 수 있습니다.
무료 전화상담 02-591-2334
자주 묻는 질문
제소전화해조서 변호사 비용은 어떻게 정해지나요?
제소전화해조서 변호사 비용은 월 임대료 규모에 따라 나뉜 구간 기준으로 안내되고, 인지대·송달료 같은 법원비용은 실비로 별도입니다. 관할합의서를 첨부해 진행하면 건물이 어느 지역에 있든 같은 비용 기준이 적용됩니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.
제소전화해 조서는 꼭 변호사가 써야 하나요?
꼭 그렇지는 않습니다. 조서 자체는 화해가 성립하면 법원사무관등이 작성하고, 당사자가 준비하는 것은 신청서와 화해조항안이며, 「민사소송법」 제385조제1항은 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정하고 있어, 변호사 없이 신청하는 것도 가능합니다. 다른 사람에게 대리를 맡긴다면 화해신청에도 성질에 어긋나지 않는 범위에서 소에 관한 규정이 준용되므로(제385조제4항) 소송대리인 자격(제87조)을 함께 보아야 합니다. 직접 쓰는 경우에도 계약서와 조항의 대조는 같은 기준으로 해 두는 것이 좋습니다.
조서가 성립한 뒤 계약서와 다른 점을 발견하면 어떻게 되나요?
성립한 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로 문구를 바로잡기가 쉽지 않습니다. 제소전화해조서도 「민사소송법」 제461조의 준재심 대상이 될 수 있지만, 제451조제1항의 재심사유에 해당해야 하므로 불일치가 있다는 사정만으로 받아들여진다고 보기는 어렵습니다. 어떤 길이 남아 있는지는 조서와 계약서, 성립 경위를 함께 보고 판단해야 합니다.
계약서와 초안을 아직 서명·접수하기 전이라면 지금이 가장 넓게 고칠 수 있는 때입니다. 계약서 사본과 초안을 준비해 두시면 통화가 짧아집니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다. 온라인 상담과 비용 안내는 상단 메뉴에서도 확인할 수 있습니다.
02-591-2334
댓글 0
아직 댓글이 없습니다. 첫 댓글을 남겨주세요.