제소전화해조서 계약서, 신청서에서 맡는 세 역할과 서류 대조 7지점

제소전화해조서 계약서는 어떤 관계인가요?

제소전화해조서 계약서 관계는 '당사자가 한 약속의 기록'과 '법원에서 성립한 화해의 기록'으로 나눠 보면 정리됩니다. 임대차 계약서는 임대인과 임차인이 보증금·차임·기간·인도 조건을 정해 서명한 문서이고, 제소전화해조서는 그 약속 가운데 화해기일에 양쪽이 동의한 내용을 법원사무관등이 적어 둔 문서입니다. 「민사소송법」(이하 민소법) 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다.

제소전화해조서가 성립하면 확정판결과 같은 효력이 생기고, 강제집행은 「민사집행법」(이하 민집법) 제56조 제5호가 정한 집행권원, 즉 소송상 화해·청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것에 기초해 이루어집니다. 집행 단계에서 기준이 되는 문서는 계약서가 아니라 조서의 화해조항입니다. 계약서에 분명히 적힌 약속이라도 화해조항으로 옮겨지지 않았다면 조서로 집행할 수 없다는 점이 두 문서 관계의 출발점입니다.

민소법 제386조는 화해가 성립된 때 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다. 조서의 당사자 표시와 목적물 표시는 신청서에서, 신청서는 다시 계약서와 공부(등기부·건축물대장)에서 출발합니다. 계약서 단계의 작은 표시 차이가 조서까지 그대로 따라가기 쉬운 까닭입니다.

계약서가 신청서 속에서 하는 세 가지 일

제소전화해조서 계약서 준비의 첫 단계는 임대차 계약서가 신청 절차에서 맡는 역할을 나눠 보는 것입니다. 계약서는 첨부서류, 화해조항의 원재료, 절차에 관한 약정을 담는 서면이라는 세 가지 일을 동시에 합니다. 한 묶음의 계약서가 세 역할을 함께 맡기 때문에 어느 한 역할만 보고 준비하면 다른 역할에서 빈칸이 생깁니다.

관할 합의에 대해 민소법 제29조 제1항은 당사자가 합의로 제1심 관할법원을 정할 수 있다고 하고, 같은 조 제2항은 그 합의를 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 하여야 한다고 정합니다. 화해신청에는 민소법 제385조 제4항에 따라 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정이 준용되므로, 계약서의 관할 문구가 화해신청 법원을 정하는 데 어떻게 작용하는지는 문구와 사안에 따라 따져 봐야 합니다. 법도가 계약서 문구와 별도로 관할합의서를 첨부서류로 갖추는 이유도 여기에 있습니다.

인감증명서는 발급 후 2개월 이내의 것이 필요하고, 임대인이나 임차인이 법인이면 법인인감증명서와 법인등기부를 준비합니다. 계약서에 적힌 당사자 이름과 이 서류들의 명의가 같은지가 첫 번째 대조 항목이 됩니다.

계약서와 조서가 어긋나기 쉬운 7지점 대조표

제소전화해조서는 계약서·공부·신청서가 같은 사람, 같은 목적물, 같은 조건을 가리킬 때 깔끔하게 성립하므로, 제소전화해조서 계약서 대조는 표시를 맞추는 일에서 시작합니다. 아래 7지점은 임대차 계약서를 등기부·건축물대장과 나란히 놓았을 때 표시가 갈라지기 쉬운 칸을 정리한 것입니다.

7지점 가운데 1·2번은 조서의 당사자 표시와 목적물 표시로 곧장 이어지고, 3~7번은 화해조항의 숫자와 날짜로 이어집니다. 가상의 예로, 계약서에는 차임이 '부가세 별도'로 적혀 있는데 화해조항안에는 부가세 언급이 없다면 연체액을 셀 때 어느 금액을 기준으로 할지 다툼이 생길 수 있습니다.

등기부상 소유자가 여러 명인데 계약서에는 한 명만 임대인으로 적혀 있는 경우도 꼭 대조해야 하는 지점입니다. 누가 신청인이 되는지, 다른 공유자의 동의나 위임이 있는지에 따라 신청서의 당사자 구성이 달라질 수 있기 때문입니다. 표시가 맞지 않으면 접수 뒤 법원으로부터 보완을 요구받을 수 있습니다.

계약서가 여러 장일 때 기준 문서 정하기

제소전화해조서 계약서 준비에서 의외로 시간이 걸리는 부분은 계약서가 한 장이 아닐 때입니다. 본계약서 외에 특약서, 차임이나 기간을 바꾼 변경합의서, 전대 동의서가 따로 있으면 같은 항목이 문서마다 다르게 적혀 있을 수 있습니다. 화해조항으로 옮길 숫자가 어느 문서에서 왔는지 먼저 정해야 조항안이 흔들리지 않습니다.

여러 장의 계약서 사이에서 어느 문서가 우선하는지는 각 문서의 문언과 작성 경위, 당사자의 의사에 따라 달라질 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다. 신청 전에 '화해조항의 차임은 나중에 작성한 변경합의서 기준'처럼 기준 문서를 양쪽이 함께 확인해 두면 기일에서 이견이 생길 여지를 줄일 수 있습니다.

전대 동의서가 있다면 실제로 점포를 쓰는 사람이 누구인지도 함께 봐야 합니다. 임차인이 아닌 전차인이 매장을 운영하고 있다면 누구를 상대로 어떤 조항을 둘지 별도 검토가 필요하고, 그 판단은 계약서 묶음 전체를 봐야 가능합니다.

계약서 특약만으로 안 되는 것

임대차 계약서 특약은 당사자 사이의 약속으로는 의미가 있지만, 특약만으로 법원의 강제집행까지 이어지지는 않습니다. 흔히 듣는 세 가지 말을 조문에 비추어 판정해 보면 계약서와 조서의 경계가 선명해집니다.

계약서를 바꾸면 제소전화해 조서는 어떻게 되나요?

계약서를 고치거나 새로 써도 이미 성립한 제소전화해 조서의 문언은 저절로 바뀌지 않습니다. 갱신, 차임 변경, 임대인 명의 변경처럼 계약 내용이 달라졌다면 기존 조서의 어느 칸이 새 계약과 어긋나는지부터 확인해야 합니다.

기존 조서를 그대로 쓸 수 있는지, 새로 제소전화해를 해야 하는지는 바뀐 내용과 조서 문언을 함께 봐야 판단할 수 있어 사안마다 다릅니다. 변경합의서를 쓰는 단계에서 기존 조서 정본도 함께 꺼내 비교해 두면 판단에 필요한 자료가 한 번에 갖춰집니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 판단이 애매하다면 계약서 묶음과 등기부를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-2334

제소전화해조서 계약서 서명 전 점검표 7문항

임대차 계약서에 서명하기 전, 또는 이미 쓴 계약서로 신청을 준비하기 전에 아래 7문항을 확인하면 화해조항안 작성이 수월해집니다. 각 문항은 앞의 대조표와 같은 순서로 배치했습니다.

• 임대인란 명의가 등기부 소유자와 같다(공유자가 있으면 전원 확인)
• 목적물 표시가 건축물대장·도면의 호실과 면적과 같다
• 차임 금액에 부가가치세 포함 여부가 적혀 있다
• 지급일과 연체 기준이 숫자로 적혀 있다
• 임대차 기간의 시작일과 종료일이 날짜로 적혀 있다
• 보증금 반환 시기와 건물 인도의 관계가 적혀 있다
• 제소전화해 협조·비용·관할에 관한 약정이 서면으로 남아 있다

7문항 가운데 '아니오'가 나온 칸은 계약서를 고치거나 화해조항안에서 보완할 지점입니다. 제소전화해조서는 임차인이 기일에 동의하지 않으면 성립하지 않으므로, 보증금 반환처럼 임차인을 지키는 조항까지 함께 담아 균형 있게 설계하는 편이 성립에 유리합니다. 임차인에게도 같은 점검표를 보여 주면 양쪽이 같은 숫자를 보며 조항을 협의할 수 있습니다.

법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며 계약서와 화해조항안을 한 묶음으로 검토해 왔습니다. 계약서 문장을 집행되는 문구로 옮길 때 무엇을 확인하는지는 상담 때 실제 서류를 보며 설명해 드립니다.

제소전화해조서, 계약서와 관련해 자주 묻는 질문