임대차 제소전화해조항, 조항 6가지별 증명 자료 짝짓기표와 첫날 보관법

임대차 제소전화해조항, 조항마다 증명 서류가 따로 있는 이유

임대차 제소전화해조항은 유형에 따라 집행 단계에서 요구되는 증명이 서로 다릅니다. 화해가 성립되면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고(「민사소송법」 제386조), 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지며 「민사집행법」 제56조 제5호의 집행권원이 됩니다.

화해조서에 기초한 강제집행에는 민사집행법 제57조에 따라 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정이 준용됩니다. 준용되는 조문 가운데 조항의 생김새에 따라 문턱이 갈리는 것이 아래 세 가지입니다.

확정 날짜형과 맞바꿈형은 집행을 시작하는 단계에서, 조건형은 그보다 앞선 집행문 단계에서 문턱이 생기므로 한 조서 안에서도 조항마다 준비할 자료가 달라집니다.

임대차 제소전 화해조서를 준비할 때 문장과 증거를 함께 설계해야 하는 까닭도 여기에 있습니다. 조항이 작동하는 날은 대개 분쟁이 이미 시작된 날이어서, 그날 상대방의 협조를 얻어 자료를 새로 만들기는 어렵습니다. 초안 단계에서 문장마다 "무엇으로 증명하나"를 한 줄씩 적어 두십시오.

조항·작동 조건·증명 자료 짝짓기표

임대차 제소전화해조항 가운데 자주 쓰이는 여섯 가지를 작동 조건, 그날 필요한 증명 자료와 한 줄씩 짝지으면 아래 표와 같습니다. 문장 형태는 가상의 예이고, 실제 유형은 문장을 어떻게 썼는지에 따라 달라집니다.

표에서 증명 자료 칸을 채우지 못하는 조항이 가장 먼저 손볼 조항입니다. 문장이 정교해도 그 칸이 비어 있으면 조건형 조항은 집행문 단계에서, 맞바꿈형 조항은 집행 개시 단계에서 멈출 수 있습니다.

날짜가 조항에 적혀 있는 확정 날짜형은 따로 증명할 사실이 적은 편입니다. 다만 그 사이 계약이 갱신되었거나 계약서를 새로 썼다면 예전 조서로 집행할 수 있는지가 다투어질 수 있으므로, 갱신과 관련해 주고받은 통지와 새 계약서를 함께 보관해야 합니다.

무단 전대 조항은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못하고 이를 위반한 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 「민법」 제629조를 조항으로 옮긴 것입니다. 전대가 있었다는 사실은 임대인 혼자 서류로 보여 주기 어려운 경우가 많아, 조항을 넣을 때부터 무엇을 남길지 정해 두어야 합니다.

원상회복 조항은 인도 조항과 집행 경로가 다릅니다. 시설 철거처럼 다른 사람이 대신 할 수 있는 작위는 채무자의 비용으로 제삼자에게 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있고(민법 제389조 제2항), 제1심 법원은 채권자의 신청에 따라 결정을 하여야 합니다(민사집행법 제260조 제1항). 되돌릴 범위가 조항에 특정되어 있지 않으면 그 단계에서 범위가 다투어질 수 있습니다.

연체 해지 조항은 무엇으로 증명하나요?

연체 해지 조항은 입금 기록으로 연체액을, 통지서와 도달 자료로 해지의 의사표시를 보여 줄 준비가 필요합니다. 상가건물 임대차는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8), 주택 임대차는 2기의 차임액에 달하는 때(민법 제640조) 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고(민법 제543조 제1항), 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생깁니다(민법 제111조 제1항). 연체가 쌓였다는 사실만으로 계약이 저절로 끝나는 것이 아니므로, 연체 기록과 함께 "언제, 어떤 방법으로, 누구에게 닿았는지"를 보여 주는 자료가 한 쌍이 됩니다.

1. 입금 기록차임을 받는 계좌의 거래내역을 계약 기간 전체로 뽑아 둡니다.
2. 연체액 계산표월별 약정 차임, 입금액, 연체 누계를 한 표로 정리합니다.
3. 해지 통지해지한다는 뜻을 내용증명 같은 서면으로 보냅니다.
4. 도달 자료배달증명, 수령을 확인한 문자처럼 닿은 날을 남깁니다.

두 조문은 모두 연체 횟수가 아니라 연체액이 3기 또는 2기의 차임액에 달하는지를 기준으로 삼습니다. 일부만 입금된 달이 섞여 있으면 그 돈이 어느 달 차임에 채워지는지에 따라 계산이 달라질 수 있어, 월별 계산표를 만들어 놓고 확인을 받는 것이 좋습니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 답이 바로 나오지 않는다면 조항 문장과 계약서를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-2334에서 조항 유형부터 확인해 드립니다.

보증금과 인도를 맞바꾸는 조항은 누가 먼저 움직이나요?

보증금과 인도를 맞바꾸는 조항에서는 집행하려는 쪽이 자기 몫의 이행 또는 이행의 제공을 먼저 증명하여야 합니다. 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있기 때문입니다(민사집행법 제41조 제1항, 제57조 준용).

제소전화해는 임차인의 동의 없이는 성립할 수 없고, 임대인의 인도 청구와 임차인의 보증금 반환 조항을 함께 담아 양쪽을 지키는 균형 조서가 원칙입니다. 제소전화해 조항을 협의할 때 임차인도 보증금 조항으로 집행하는 쪽이 될 수 있다는 점을 함께 살펴야 합니다.

임차인이 임차건물에 대하여 경매를 신청하는 경우에는 법이 따로 정한 특례가 있고, 그 특례가 미치는 범위는 계약 조건에 따라 달라집니다. 어떤 방법으로 집행할지에 따라 준비할 증명이 달라지므로 조항 문장과 함께 확인해야 합니다.

조항에 "동시에"라는 말이 없고 인도 날짜만 적혀 있다면 확정 날짜형으로 읽힐 수 있습니다. 같은 보증금과 인도 문제라도 문장 하나에 따라 누가 무엇을 증명하는지가 바뀌므로, 초안에서 "동시에", "먼저", "~한 때에는"이 어디에 붙어 있는지 표시해 두십시오.

증명 자료를 계약 첫날부터 모으는 법

증명 자료는 조항이 작동하는 날이 아니라 계약 첫날부터 모아야 합니다. 분쟁이 생긴 뒤에는 상대방의 서명이나 협조가 필요한 자료를 새로 만들기 어렵기 때문입니다. 아래 네 시점마다 남길 것을 정해 두면 짝짓기표의 증명 자료 칸이 차례로 채워집니다.

• 계약 첫날입주 전 상태를 촬영 날짜가 남는 사진·영상으로 찍고, 시설·비품 목록과 도면을 계약서에 붙입니다. 차임을 받을 계좌와 통지를 받을 주소도 계약서에 적습니다.
• 매달차임은 정해 둔 계좌로만 받고 월별 계산표를 갱신합니다. 일부 입금이나 늦은 입금은 날짜와 금액을 그때그때 적어 둡니다.
• 일이 생긴 날연체, 무단 전대, 용도 위반을 알게 된 날의 사진과 기록을 남기고, 서면 통지와 도달 자료, 주고받은 문자 원본을 보관합니다.
• 종료 무렵인도 확인서, 열쇠 반환 기록, 종료 시점 사진, 보증금 정산서를 양쪽이 한 부씩 나눠 가집니다.

임차인도 같은 표를 자기 쪽에서 채워 두면 됩니다. 차임을 보낸 이체 확인증, 수리 요청과 답변, 인도한 날의 사진과 열쇠 반환 기록은 보증금 조항을 집행하거나 임대인의 연체 주장에 답할 때 그대로 쓰입니다.

통지를 받을 주소를 계약서와 화해조항에 적어 두고 주소가 바뀌면 서면으로 알리기로 정해 두면, 통지가 닿았는지를 둘러싼 다툼을 줄이는 데 도움이 됩니다.

엄정숙 변호사는 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시킨 15년의 경험을 바탕으로 조항 문장과 그날 낼 자료를 함께 점검합니다. 조서의 강제집행 실행 자체를 직접 진행하지는 않으며, 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다(비용 별도).

증명이 안 될 때 남는 길

조건 성취를 서류로 증명할 수 없을 때에는 집행문부여의 소가 남습니다. 민사집행법 제30조 제2항에 따라 필요한 증명을 할 수 없는 때에는 채권자는 집행문을 내어 달라는 소를 제1심 법원에 제기할 수 있습니다(제33조, 제57조 준용).

소를 제기한다는 것은 조서를 받아 두고도 다시 재판 절차를 거친다는 뜻이어서, 제소전화해로 줄이려던 시간이 다시 들어갑니다. 막히는 지점별로 남는 길을 정리하면 아래와 같습니다.

조항 자체가 문제 되는 경우도 구별해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정하고 있어, 그런 내용의 조항은 신청 단계에서 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 기간 만료 인도 조항이 임차인의 계약갱신요구권과 어떤 관계에 놓이는지도 계약 내용과 경과에 따라 달라질 수 있습니다.

환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가 임대차에는 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항에 열거된 조문만 적용됩니다. 제10조의8(3기 연체 해지)은 열거되어 있어 적용되지만 제15조는 열거되어 있지 않아 적용되지 않으므로, 내 계약이 어느 쪽인지부터 확인해야 합니다.

전화로 확인하면 좋은 질문 3가지

임대차 제소전화해조항 짝짓기표를 채우다 보면 서류를 직접 보아야 답이 나오는 칸이 남습니다. 아래 세 가지는 전화로 물어보시면 조항 문장을 기준으로 확인해 드리는 질문입니다.

임대차 제소전화해조항 자주 묻는 질문