제소전화해 관할, 임차인 여럿이면 호실마다 법원이 갈리는 이유와 5열 정리표

제소전화해 관할, 계약 한 건마다 따로 보는 이유

제소전화해 관할은 건물이 아니라 계약의 상대방을 기준으로 정해집니다. 「민사소송법」(이하 민소법) 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 조문 어디에도 부동산이 있는 곳이라는 표현은 없습니다.

제소전화해는 소송을 내기 전에 법원에서 화해를 성립시켜 화해조서로 남기는 절차입니다. 임대차에서 화해의 당사자는 임대인과 임차인이고, 임대인이 신청하면 상대방은 그 계약의 임차인입니다. 같은 건물의 101호와 201호라도 계약이 따로라면 상대방이 다르고, 상대방의 보통재판적도 따로 확인해야 합니다. 건물주에게는 건물이 하나지만 법원이 보는 단위는 계약 한 건입니다.

보통재판적은 '그 사람을 상대로 한 사건을 원칙적으로 맡는 법원이 있는 곳'으로 이해하면 됩니다. 민소법 제2조는 소는 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할한다는 원칙을 두고, 제3조와 제5조가 사람과 법인의 보통재판적이 어디인지를 각각 정합니다. 제385조 제1항은 화해신청에서 보통재판적을 '상대방' 기준으로 가져다 쓴 구조입니다.

호실마다 법원이 달라지는 지점, 임차인 주소 칸 하나

호실마다 신청 법원이 달라지는 원인은 계약서의 임차인 주소 칸 하나입니다. 개인 임차인의 보통재판적은 주소에 따라 정하고, 대한민국에 주소가 없거나 주소를 알 수 없으면 거소, 거소가 일정하지 않거나 거소도 알 수 없으면 마지막 주소에 따라 정합니다(민소법 제3조). 법인 임차인은 주된 사무소 또는 영업소가 있는 곳에 따라 정합니다(제5조 제1항).

점포 주소와 임차인의 주소는 다른 개념이라는 점에서 착오가 자주 생깁니다. 임차인이 그 점포에서 장사를 하더라도 살고 있는 집이 다른 시·도에 있다면 개인 임차인의 보통재판적은 집 주소 쪽에서 정해집니다. 법인 임차인도 매장만 건물에 있고 주된 사무소는 다른 지역에 있는 경우가 있어, 법인등기부를 확인하는 것이 출발점입니다.

아래는 가상의 예로 채운 5열 정리표입니다. 호실, 임차인, 주소지, 원칙상 예상 법원, 관할합의서 유무를 한 줄씩 적으면 되고, 지역 이름은 설명을 위해 가·나·다로 바꿨습니다.

정리표를 채워 보면 건물은 하나인데 예상 법원 칸에 서로 다른 이름이 적히는 것을 확인할 수 있습니다. 합의서 칸이 '없음'이거나 '확인 필요'인 줄이 먼저 손볼 곳입니다. 어느 지방법원이 그 주소지를 맡는지는 주소지별로 확인이 필요하므로, 예상 법원 칸은 확정이 아니라 메모로 두는 것이 좋습니다.

가상의 예에서 101호는 합의서가 계약을 특정하고 있어 합의한 법원으로 진행할 바탕이 있고, 102호는 합의서가 없어 나 지역을 맡는 지방법원이 원칙입니다. 201호와 301호는 합의서가 있어도 대상 계약이나 서명이 빠져 있어 보완부터 필요한 줄입니다.

임차인이 여럿이면 한 법원에 모을 수 있나요?

임차인이 여럿이라는 사실만으로 신청 법원이 한 곳으로 모이지는 않으며, 계약 구조에 따라 답이 달라집니다. 호실별로 계약이 따로인 임차인들은 각자의 보통재판적이 기준이므로 법원이 흩어지는 것이 원칙이고, 한 법원에 맞추려면 계약별 서면 합의라는 별도의 길을 써야 합니다.

소송에는 여러 사람을 한 법원에 모으는 관련재판적 규정이 있습니다(민소법 제25조). 다만 제25조 제2항은 소송목적이 되는 권리나 의무가 여러 사람에게 공통되거나 사실상 또는 법률상 같은 원인으로 말미암아 그 여러 사람이 공동소송인으로서 당사자가 되는 경우에 제1항을 준용합니다. 민소법 제65조가 공동소송을 허용하는 또 하나의 유형, 곧 권리나 의무가 같은 종류의 것이고 사실상 또는 법률상 같은 종류의 원인으로 말미암은 경우는 제25조 제2항에 들어 있지 않습니다.

호실별 임대차는 계약서가 따로 작성된 별개의 계약입니다. 인도 의무나 차임 지급 의무의 모양은 비슷해도 각 임차인의 의무는 각자의 계약에서 나오므로, 관련재판적으로 당연히 한 법원에 모인다고 보기는 어렵습니다. 더구나 제25조는 소를 전제로 한 문언이고, 화해신청에는 그 성질에 어긋나지 아니하면 소에 관한 규정을 준용하는 구조(제385조 제4항)여서 여러 임차인을 한 신청서로 묶을 수 있는지도 단정할 수 없습니다.

우리 건물이 어느 쪽에 가까운지는 계약서의 임차인 칸과 서명란을 봐야 판단됩니다. 계약서를 앞에 두고 무료 전화상담 02-591-2334로 확인해 보세요.

관할합의서는 계약별로 받아야 하나요?

관할합의서는 계약별로, 그 계약의 임대인과 임차인 사이에서 받아 두는 것이 원칙에 맞습니다. 민소법 제29조 제1항은 당사자가 합의로 제1심 관할법원을 정할 수 있다고 하고, 제2항은 그 합의를 일정한 법률관계로 말미암은 소에 관하여 서면으로 하여야 한다고 정합니다. 합의는 합의한 당사자 사이의 약속이므로 101호 임차인과 맺은 합의가 102호 임차인에게까지 미치지는 않습니다.

제29조도 문언은 소를 전제로 하고 있어, 제소전화해에서는 소에 관한 규정의 준용(제385조 제4항)을 바탕으로 실무상 관할합의서를 신청서에 첨부하는 방식으로 진행됩니다. 눈여겨볼 낱말은 '일정한 법률관계'와 '서면'입니다. 합의서에 어느 임대차계약에 관한 합의인지가 드러나지 않거나 말로만 약속했다면 합의의 효력이 문제될 수 있습니다.

계약서 안의 관할 조항만으로 충분한지는 문구를 봐야 답할 수 있습니다. 계약서도 서면이므로 관할 조항이 합의로 인정될 여지는 있습니다. 다만 그 조항이 소송만 가리키는지 제소전화해 신청까지 포함하는지, 법원이 별도의 합의서를 요구하는지는 문구와 법원에 따라 달라질 수 있어, 계약서 조항만 믿고 접수하기 전에 확인하는 편이 안전합니다.

합의로 법원을 정할 수 없는 경우도 법에 있습니다. 민소법 제31조는 전속관할이 정하여진 소에는 제29조 등을 적용하지 아니한다고 정합니다. 화해신청을 정한 제385조 제1항에는 전속관할이라는 문언이 없고, 관할합의서를 첨부하는 실무는 이 구조 위에서 이해할 수 있습니다.

1. 호실별로 관할합의서가 있는지 정리표의 마지막 칸에 표시합니다.
2. 합의서가 어느 계약(목적물·계약일·당사자)에 관한 것인지 특정돼 있는지 봅니다.
3. 임대인과 그 계약의 임차인 전원이 서명 또는 날인했는지 확인합니다.
4. 합의한 법원 이름이 신청서의 법원 표시와 같은지 맞춰 봅니다.

합의서 문구 예시는 이 글에서 다루지 않습니다. 문구보다 먼저 '누구와, 어느 계약에 대해' 합의했는지가 빠지지 않았는지를 보는 것이 순서이기 때문입니다.

모든 임차인에게서 관할합의서를 받지 못했다고 해서 길이 막히는 것은 아닙니다. 합의서를 갖춘 호실은 합의한 법원에, 갖추지 못한 호실은 원칙대로 상대방 주소지를 맡는 지방법원에 나눠 내는 방법도 있습니다. 어느 쪽이 덜 번거로운지는 호실 수와 임차인 주소지의 분포에 따라 달라집니다.

관할을 잘못 골랐을 때 생기는 일

관할을 잘못 골라 접수하면 가장 먼저 잃는 것은 시간입니다. 민소법 제34조 제1항은 법원이 소송의 전부 또는 일부에 대하여 관할권이 없다고 인정하는 경우에는 결정으로 이를 관할법원에 이송한다고 정합니다. 다만 제34조도 소송을 전제로 한 문언이어서, 관할이 맞지 않는 화해신청이 반드시 이송된다거나 반드시 각하된다고 단정할 수는 없습니다. 벌어질 수 있는 일은 세 갈래 정도로 정리됩니다.

접수한 뒤 임차인이 이사하는 경우는 사정이 다릅니다. 민소법 제33조는 법원의 관할은 소를 제기한 때를 표준으로 정한다고 하므로, 준용 구조에서는 신청 당시의 주소를 기준으로 볼 여지가 큽니다. 다만 주소가 바뀌면 기일통지 같은 서류가 닿는 곳이 달라져 송달 문제로 이어질 수 있으니, 이사 사실을 알게 되면 진행을 맡은 쪽에 바로 알리는 것이 좋습니다.

제소전화해는 성립까지 평균 6개월(3~9개월)이 걸리는 절차입니다. 임차인이 여럿인 건물에서 호실 하나의 법원을 잘못 잡으면 그 호실만 일정이 뒤로 밀리므로, 접수 전에 정리표의 예상 법원 칸을 한 번 더 확인하는 것이 가장 손쉬운 예방입니다.

제소전화해 양식에서 관할이 적히는 세 곳

제소전화해 양식에서 관할이 드러나는 자리는 신청서의 법원 표시, 당사자 주소, 첨부 합의서 세 곳입니다. 내려받은 제소전화해 양식은 법원 이름 칸이 비어 있는 경우가 많은데, 법원 이름 칸은 나머지 두 곳과 맞물려 채워집니다. 세 곳이 서로 다른 말을 하면 법원이 관할부터 묻게 됩니다.

양식에 붙이는 다른 첨부서류(계약서 사본, 등기부, 건축물대장, 토지대장, 위임장 등)도 계약별로 한 묶음씩 준비합니다. 호실이 여럿이면 묶음이 섞이기 쉬우므로 정리표의 줄 번호를 묶음 표지에 적어 두면 접수 단계의 착오를 줄일 수 있습니다.

법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시켜 왔고, 임차인이 여럿인 건물은 계약별 정리표부터 맞추는 방식으로 진행합니다. 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지지만 화해 자체가 임차인의 동의 없이는 성립하지 않으므로, 관할을 정하는 단계부터 임대인과 임차인 양쪽이 받아들일 수 있게 설계하는 것이 원칙입니다.

전화로 확인할 질문 3가지

전화로 확인하면 좋은 질문 3가지를 미리 적어 두면 통화가 짧아지고 답이 정확해집니다. 아래 질문은 계약서와 주소 자료를 봐야 답이 정해지는 것들입니다.

제소전화해 관할 자주 묻는 질문