부동산 제소전 화해조서 내용, 가상 상가 조서 한 통을 줄 단위로 읽기

01부동산 제소전 화해조서 내용, 법이 정한 표시사항

부동산 제소전 화해조서 내용은 법률이 정한 다섯 가지 표시사항에 부동산의 표시가 더해진 구성입니다. 「민사소송법」 제386조는 화해가 성립된 때에는 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명한다고 정합니다.

제소전화해조서를 쓰는 사람은 신청인이나 변호사가 아니라 법원사무관등입니다. 당사자와 대리인은 신청서와 화해조항안을 준비하고, 청구의 취지와 원인 칸도 신청서에서 옵니다(「민사소송법」 제385조 제1항은 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 화해를 신청할 수 있다고 정합니다). 그래서 화해조항안을 얼마나 정확히 쓰느냐가 조서의 문장으로 그대로 이어지는 경우가 많습니다.

부동산의 표시는 제386조가 열거한 칸은 아니지만, 인도·원상회복 조항이 있는 조서에서는 별지 목록으로 붙는 것이 일반적입니다. 화해조항이 별지 목록 기재 부동산을 가리키므로 별지가 틀리면 조항 전체가 엉뚱한 곳을 가리키게 됩니다.

02가상의 상가 한 호실 조서를 줄 단위로 읽기

아래는 설명을 위해 만든 가상의 예로, 실제 사건의 조서가 아닙니다. 왼쪽은 줄 번호, 오른쪽 메모는 읽는 요령과 집행 경로 한 줄입니다.

가상의 조서에서 효력을 좌우하는 줄은 8~13번 화해조항과 15번 별지입니다. 1~7번은 누가 누구와 어떤 다툼을 정리했는지 보여 주는 머리말이고, 14번은 법원 문서로 완성되었다는 표시입니다. 부동산 제소전 화해조서 내용을 검토할 때 화해조항과 별지에 시간을 가장 많이 써야 하는 이유입니다.

제소전화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 「민사집행법」 제56조 제5호의 집행권원이 됩니다. 같은 법 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 "제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정합니다. 그래서 집행문을 받는 절차와 기한·조건·동시이행에 따른 집행 개시 요건이 준용 구조로 따라옵니다.

03부동산의 표시는 왜 등기부와 글자까지 맞춰야 하나요?

부동산의 표시는 화해조항이 가리키는 대상을 하나로 특정하는 줄이라 등기부와 글자까지 맞춰야 합니다. 인도 조항을 집행할 때 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(「민사집행법」 제258조 제1항), 어느 공간이 대상인지는 별지 문장으로 확인합니다.

흔한 실수는 계약서의 약식 표현(○○빌딩 1층 왼쪽 점포)을 그대로 옮기는 것입니다. 별지는 등기부 표제부의 소재지·지번·건물 명칭·층·호수·구조·면적을 기준으로 적는 편이 안전하고, 건축물대장과 표시가 다르면 신청 전에 기준을 정리해야 합니다.

한 층의 일부만 빌려주는 경우가 가장 조심할 부분이라, 법도의 필요서류 기준에서도 목적물이 1층의 일부일 때는 도면을 필수로 챙깁니다. 같은 층에 점포가 붙어 있으면 글로만 적은 표시로는 경계가 분명하지 않아 집행 단계에서 대상 특정이 문제될 수 있습니다.

오늘 할 수 있는 1차 조치는 계약서와 등기부를 나란히 놓고 아래 다섯 칸을 대조해, 다른 칸을 메모해 두는 것입니다.

1. 당사자 이름·주소 — 계약서와 신분증 또는 법인등기부
2. 소재지·지번 — 계약서와 등기부 표제부
3. 건물 명칭·층·호수 — 계약서와 등기부·건축물대장
4. 임대 범위 — 건물 전부인지 일부인지, 일부면 도면 준비
5. 인도 날짜·지급 시기 — 계약서의 만료일과 화해조항안의 날짜

04화해조항 줄마다 누가·무엇을·언제까지를 찾는 법

화해조항 한 줄은 누가·무엇을·언제까지 하는지가 모두 보여야 집행할 수 있는 문장이 됩니다. 하나라도 비면 약속을 확인하는 문장에 머물 수 있습니다.

표의 제30조·제40조·제41조는 「민사집행법」 제57조에 따라 제소전화해조서의 집행에 준용되는 조문입니다. 임차인의 원상회복 의무는 민법 제654조가 임대차에 준용하는 제615조에서 나오므로, 무엇을 철거해 어디까지 회복하는지를 조항에 적어 두는 편이 좋습니다.

인도 집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(「민사집행법」 제258조 제2항). 인도 기한이 지나도 공간이 저절로 비워지지는 않고, 집행문과 송달증명을 갖춰 집행관에게 위임하는 단계가 따로 있습니다. 법도는 집행문·송달증명 발급(비용 별도)까지 지원하고, 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않습니다.

05임대인 의무가 적힌 줄은 어디인가요?

임대인 의무가 적힌 줄은 보통 보증금 반환 조항이고, 가상의 조서에서는 11번 줄(화해조항 4)이 그 자리입니다. 제소전화해는 임차인이 동의해야 성립하므로, 양쪽 의무가 짝을 이루는 균형 조서가 성립과 이행 모두에서 무리가 적습니다.

보증금 반환 줄은 인도와 동시이행으로 적는 경우가 많습니다. 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다(「민사집행법」 제41조 제1항, 제57조로 준용). 인도 조항까지 보증금 지급과 동시이행으로 적으면 임대인의 인도 집행에도 같은 요건이 붙습니다.

임차인이 보증금 반환 줄을 근거로 집행을 구할 수 있는지는 문장의 형태에 달려 있습니다. 지급한다처럼 이행할 의무로 적혀 있으면 임차인 쪽에서 집행을 구할 여지가 생기지만, 정산하기로 한다처럼 막연하면 다툼이 다시 남을 수 있습니다. 공제할 항목(연체 차임, 관리비 등)을 조항 안에 적어 두면 나중의 계산 다툼이 줄어듭니다.

06조서 내용에 넣지 않는 것과 그 약속을 적어 둘 곳

조서 내용에는 집행할 수 있게 특정된 의무와 법이 막지 않는 약속만 남기는 것이 원칙입니다. 그 밖의 약속은 버릴 것이 아니라 임대차계약서 특약이나 별도 합의서처럼 적어 둘 곳을 따로 정하면 됩니다.

부동산 제소전 화해조서 내용은 많이 적을수록 좋은 문서가 아니라, 나중에 집행할 장면을 기준으로 줄을 고르는 문서입니다.

07전화로 확인할 질문 3가지

부동산 제소전 화해조서 내용을 혼자 읽어 보았다면, 남는 질문은 대개 계약서와 등기부를 봐야 답이 나옵니다. 아래 세 가지를 그대로 물어보시면 상담이 짧고 정확해집니다.

법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키며, 집행 단계에서 막히지 않는 문구를 기준으로 조항을 설계해 왔습니다. 전화로 상황만 말씀해 주시면, 사안에 맞는 정확한 견적을 이메일로 보내드립니다.

Q제소전화해 조서, 자주 묻는 질문