계약서 제소전 화해조서 문구, 흔한 한 줄 5가지 첨삭과 고쳐 쓰는 특약 예

이런 상황이라면 이 글이 맞습니다

• 중개 현장에서 받은 계약서 양식의 특약란에 제소전화해 문구를 한 줄 넣으려는 임대인
• '임대인이 지정하는 대리인에게 맡긴다'는 문장을 보고 서명을 망설이는 임차인
• 비용은 누가 내는지, 응하지 않으면 어떻게 되는지까지 적어야 하는지 궁금한 분
• 계약서 제소전 화해조서 문구를 이미 넣었는데, 그 문장으로 무엇을 할 수 있는지 확인하고 싶은 분

POINT 01계약서 제소전 화해조서 문구, 특약과 조서는 역할이 다릅니다

계약서 제소전 화해조서 문구는 "나중에 법원의 화해 절차를 밟을 때 협조하겠다"는 당사자 사이의 약속입니다. 계약서에 적었다고 법원 문서가 생기는 것은 아니고, 특약만 들고 곧바로 강제집행을 신청할 수도 없습니다. 강제집행의 근거가 되는 것은 법원에서 화해가 성립한 뒤 작성되는 화해조서입니다.

제소전화해는 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 신청하는 절차입니다(「민사소송법」 제385조 제1항). 화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(제386조). 이렇게 만들어진 제소전화해 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 「민사집행법」 제56조 제5호에 따라 강제집행의 기초가 됩니다.

그래서 특약은 '조서를 만들기로 한 약속', 화해조서는 '그 약속이 법원에서 완성된 결과물'로 나눠 보아야 합니다. 민법은 화해를 당사자가 상호양보하여 분쟁을 끝낼 것을 약정하는 것으로 정하고 있어(「민법」 제731조), 특약 문구가 아무리 강해도 기일에 양쪽이 동의하지 않으면 조서는 생기지 않습니다.

표의 마지막 줄이 이 글의 핵심입니다. 특약을 어긴 상대방에게는 계약상 책임을 묻는 길이 남을 뿐이고, 조서처럼 바로 집행으로 이어지지 않습니다. 따라서 특약 문구는 '조서가 실제로 만들어지도록' 쓰는 것이 목표가 되어야 합니다.

POINT 02흔한 한 줄 문구 5가지 첨삭

아래 다섯 문장은 현장에서 자주 보이는 형태를 바탕으로 만든 가상의 예입니다. 고친 문구도 하나의 예시일 뿐이고, 실제 효력은 계약 내용과 건물 종류에 따라 달라질 수 있으므로 계약서 제소전 화해조서 문구로 옮기기 전에 사안에 맞게 점검해야 합니다.

다섯 문구를 고친 방향은 같습니다. 누가, 언제까지, 어떤 서류로 협조하는지를 적고, 상대방의 선택권을 빼앗는 표현은 덜어 냅니다. 이 방향은 임대인에게도 이롭습니다. 임차인이 문구를 이해하고 서명해야 기일에서 화해가 성립할 가능성이 높아지기 때문입니다.

POINT 03대리인을 임대인이 정한다는 문구는 왜 문제인가요?

대리인을 임대인이 정한다는 문구는 「민사소송법」 제385조 제2항과 충돌하기 때문에 문제입니다. 조문은 "당사자는 제1항의 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다."고 정하고 있습니다. 임차인의 대리인을 임대인이 고르면, 그 대리인이 임차인의 뜻을 대변하는지 의심받을 수밖에 없습니다.

법원은 필요한 경우 대리권의 유무를 조사하기 위하여 당사자본인 또는 법정대리인의 출석을 명할 수 있습니다(제385조 제3항). 또 소송대리인이 화해를 하거나 대리인을 선임하려면 특별한 권한을 따로 받아야 합니다(제90조 제2항). 임차인 본인이 대리인을 정하고 위임장에 화해 권한을 분명히 적어 주는 구조가 조문 흐름에 맞습니다.

「민법」 제124조는 대리인이 본인의 허락이 없으면 동일한 법률행위에 관하여 당사자쌍방을 대리하지 못한다고 정합니다. 이 조문이 제소전화해의 소송대리에 그대로 적용되는지는 단정하기 어렵지만, 한 사람이 양쪽을 대리하는 구조는 피하는 것이 안전합니다. 변호사법에도 한쪽 당사자로부터 상의를 받아 수임을 승낙한 사건의 상대방이 위임하는 사건에 관하여 변호사의 직무 수행을 제한하는 규정이 있습니다.

위 갈림길 중 내 계약서가 어느 쪽인지 애매하다면 특약란과 조서 초안을 함께 보아야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-2334

POINT 04협조 기한과 서류를 적은 고친 문구 예

협조 기한과 서류를 적은 특약은 대상 계약, 신청 시기, 협조 서류, 비용, 조항 협의 방식의 다섯 요소로 짜면 빠짐이 적습니다. 계약서 제소전 화해조서 문구를 새로 쓰든 기존 문장을 고치든, 이 다섯 칸이 채워져 있는지부터 확인하면 됩니다.

표를 문장으로 옮기면 다음과 같은 특약이 됩니다. 아래는 가상의 예이고, 숫자 자리와 부담자는 계약마다 달라지므로 비워 두었습니다.

서류의 유효기간도 함께 챙겨야 합니다. 인감증명서는 발급일부터 2개월 이내의 것을 쓰는 것이 일반적이어서, 계약 당일 미리 받아 두면 신청 시점에 다시 발급받아야 할 수 있습니다. 그래서 '잔금 지급일 전까지'처럼 실제 신청 일정에 맞춘 기한을 적는 편이 양쪽 모두 덜 번거롭습니다.

관할합의서처럼 신청에 함께 내는 서류는 건물 상태나 당사자가 법인인지에 따라 달라집니다. 그래서 계약서 제소전 화해조서 문구에는 '신청에 필요한 서류'라고 포괄적으로 적고, 구체 목록은 따로 안내하는 방식이 무난합니다.

POINT 05임차인이 서명 전에 되물을 세 가지

임차인이 서명 전에 되물을 것은 대리인을 누가 정하는지, 조항 초안을 미리 받을 수 있는지, 비용을 어떻게 나누는지 세 가지입니다. 세 가지에 대한 답이 특약에 적혀 있으면 임차인은 안심하고 서명할 수 있고, 임대인은 기일에서 화해가 무산될 위험을 줄일 수 있습니다.

제소전화해조서는 임차인에게 불리하기만 한 문서가 아닙니다. 건물 인도 조항과 함께 보증금 반환 조항을 넣으면 임차인도 같은 조서로 보증금 반환을 구할 수 있는 구조가 됩니다. 양쪽을 지키는 균형 조서를 목표로 할수록 임차인의 동의를 얻기도 쉬워집니다.

상가건물 임대차라면 「상가건물 임대차보호법」 제15조가 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다."고 정합니다. 권리금 회수기회나 계약갱신요구권을 미리 포기하게 하는 조항처럼 강행규정과 부딪히는 내용은 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다. 다만 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가에는 제15조가 제2조 제3항의 적용 조문 목록에 들어 있지 않아 제15조가 적용되지 않으므로, 건물마다 따로 살펴야 합니다.

POINT 06문구를 어겼을 때 할 수 있는 것과 없는 것

특약 문구를 어겼을 때 임대인이 할 수 있는 것은 이행 요청과 약정에 따른 해지·위약금 문제 제기이고, 할 수 없는 것은 임차인 없이 조서를 만들거나 특약만으로 강제집행하는 것입니다. 무엇을 청구할 수 있는지는 문구와 계약 전체를 함께 보아야 해 단정하기 어렵습니다.

'자동 해지'나 '보증금을 돌려주지 않는다'는 문구의 효력이 강행규정과 어떤 관계에 있는지는 계약 유형과 보증금 규모에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 보증금 전액을 돌려주지 않는다는 식의 문구는 감액 다툼으로 이어질 여지가 크므로, 처음부터 협조 기한과 해지 절차를 차례로 적는 쪽이 분쟁을 줄입니다.

POINT 07전화로 확인할 질문 3가지

계약서 제소전 화해조서 문구는 한 단어 차이로 협조 약속이 되기도 하고 다툼의 씨앗이 되기도 합니다. 아래 세 가지는 글만으로 답하기 어렵고, 계약서와 초안을 직접 보아야 정확히 답할 수 있는 질문입니다. 상담 전에 메모해 두시면 통화가 짧고 정확해집니다.

법도 엄정숙 변호사는 15년 동안 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키면서, 계약서 특약 단계의 한 문장이 화해기일과 그 뒤의 집행 단계에서 어떻게 작동하는지를 살펴 왔습니다. 특약 문구는 계약을 맺는 날 정해지지만, 그 효과는 몇 년 뒤 조서를 꺼내는 날 드러납니다.