제소전화해조서 동시이행 관계, 임대인·임차인이 각자 증명할 것 대칭표

제소전화해조서 동시이행 관계를 따질 때 결론을 가르는 갈림길은 세 가지입니다. 첫째, 조서 문장이 맞바꿈형·조건형·날짜형 중 무엇인지. 둘째, 집행하는 쪽이 임대인인지 임차인인지. 셋째, 임차인의 집행이 임차건물 경매 신청인지 그 밖의 집행인지입니다.

QUESTION 01제소전화해조서 동시이행 관계란 무엇인가요?

제소전화해조서 동시이행 관계란 화해조항이 임차인의 건물 인도와 임대인의 보증금 지급처럼 서로 마주 보는 의무를 맞바꾸도록 정해 둔 상태를 말합니다. 이런 조항으로 강제집행을 하려면 집행을 신청하는 사람이 자기 쪽 의무를 이행했거나 이행의 제공을 했다는 사실을 먼저 증명해야 합니다. '누가 먼저'에 대한 답은 결국 '집행하려는 쪽이 먼저'입니다.

제소전화해가 성립하면 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다(「민사소송법」 제386조). 이렇게 만들어진 제소전화해 조서는 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 「민사집행법」 제56조 제5호의 집행권원이 됩니다. 같은 법 제57조는 "제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여는 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다"고 정하고 있어, 집행개시 요건인 제41조 제1항도 화해조서 집행에 준용됩니다.

민사집행법 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 "채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다"고 정합니다. 여기서 채권자는 집행을 신청하는 사람이므로, 인도 집행이면 임대인이, 보증금 집행이면 임차인이 채권자입니다.

민법의 근거도 같은 방향입니다. 「민법」 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그렇지 않다고 덧붙입니다. 상대가 이행을 받을 때까지가 아니라 제공할 때까지 거절할 수 있다는 점이 핵심입니다. 임대차가 끝났을 때 임차인의 목적물 반환과 임대인의 보증금 반환을 동시이행 관계로 보는 것이 대법원 판결의 취지이지만, 구체적인 범위는 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

EXPRESSION 02'동시에'·'먼저'·'~한 때에는' 세 표현 구별표

조서 문장의 연결어 하나가 집행의 증명 단계를 바꿉니다. 같은 인도·보증금 조항이라도 '동시에'로 묶였는지, 날짜만 정해졌는지, '~한 때에는'으로 조건이 걸렸는지에 따라 증명할 시점과 근거 조문이 달라집니다. 아래 표는 민사집행법 제57조로 준용되는 조문 기준입니다.

가장 헷갈리는 것은 '먼저' 형태입니다. "임차인은 ○일까지 인도하고, 임대인은 인도를 받은 뒤 보증금을 반환한다"처럼 순서를 정해 두면 임대인의 인도 집행은 날짜형으로 움직이고, 임차인의 보증금 집행은 인도라는 사실이 먼저 있어야 하는 구조가 됩니다. 그 경우 임차인 쪽 조항이 조건으로 읽혀 집행문 단계에서 인도 사실의 증명을 요구받을 여지가 있습니다.

한 조서에 세 유형이 섞이는 경우도 흔합니다. 만료일 인도는 날짜형, 보증금 반환은 맞바꿈형으로 적으면 임대인과 임차인의 증명 단계가 서로 달라지므로, 각 의무를 어떤 연결어로 묶었는지 먼저 읽어야 합니다.

LANDLORD 03임대인이 인도를 집행할 때 증명할 것

임대인이 맞바꿈형 조항으로 인도를 집행하려면 보증금을 지급했거나 지급의 제공을 했다는 사실을 증명해야 집행이 개시됩니다. 집행문 단계와 집행 개시 단계는 구분해서 준비합니다.

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   조서 정본과 송달 확인

   화해조서 정본이 상대방에게 송달되었는지 확인하고 송달증명을 준비합니다. 제39조 제1항은 성명 표시와 송달을 집행개시 요건으로 둡니다(제57조 준용).

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   집행문 신청

   집행문은 신청에 따라 법원사무관등이 내어 줍니다(제28조 제2항, 제57조 준용). 맞바꿈형의 보증금 제공은 다음 단계에서 따지는 요건입니다.

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   보증금 제공과 기록

   원칙은 채무내용에 좇은 현실제공입니다(「민법」 제460조). 제공 일시·장소·방법과 금액 산정 근거를 문서로 남깁니다.

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   증명 자료를 붙여 집행 신청

   제공 사실을 보여 주는 서류를 첨부해 집행관에게 집행을 신청합니다. 증명이 부족하면 집행이 개시되지 않을 수 있습니다.

가장 많이 묻는 대목은 금액입니다. 조서에 연체 차임이나 관리비를 공제한 잔액을 지급한다고 적혀 있다면 공제 후 금액을 제공하는 구조가 되지만, 무엇을 얼마나 공제할 수 있는지는 조서 문언과 정산 자료에 따라 달라지고 판례도 사안별로 판단합니다. 공제액을 과하게 잡아 제공하면 적법한 제공으로 인정되지 않을 위험이 있으니 계산 근거를 함께 남기는 편이 안전합니다.

가상의 예로, 만료일에 임대인이 보증금 잔액을 준비해 점포를 찾아갔는데 임차인이 정산에 동의할 수 없다며 받지 않았다고 해 봅시다. 임대인에게 필요한 것은 '찾아갔다'는 말이 아니라 날짜·금액·장소·상대방 반응이 남은 자료입니다. 거절 뒤에는 아래의 통지·공탁 경로를 검토합니다.

TENANT 04임차인이 보증금을 집행할 때 증명할 것과 경매 신청 특례

임차인이 맞바꿈형 보증금 조항으로 집행할 때도 구조는 같고 방향만 바뀝니다. 임차인이 채권자가 되므로 건물을 인도했거나 인도의 제공을 했다는 사실을 증명해야 집행을 개시할 수 있습니다. 열쇠를 넘기려 한 기록이나 인도 준비 완료 통지가 그 증명 자료가 될 수 있습니다.

경매 특례에도 한계가 있습니다. 경매에서 우선변제권으로 보증금을 받는 단계에서는 임차인이 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제에 따른 보증금을 받을 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조 제3항, 「주택임대차보호법」 제3조의2 제3항). 경매 개시에는 이사가 먼저 필요하지 않아도, 배당을 받으려면 인도가 따라와야 합니다.

상가라면 환산보증금도 확인해야 합니다. 상가건물 임대차보호법 제2조 제3항은 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차에도 적용되는 조문을 열거하는데, 제5조는 그 열거에 없습니다. 따라서 환산보증금 초과 상가에는 제5조 제1항의 경매 특례가 적용되지 않고, 원칙대로 반대의무 이행의 제공을 증명하는 구조로 돌아갑니다.

아래 양방향 대칭표는 제소전화해조서 동시이행 관계를 내 조서에 바로 대어 보는 1차 점검표입니다. 집행하는 쪽의 열에서 '제공할 것'과 '증명 자료'부터 채워 보시기 바랍니다.

REFUSAL 05상대방이 받기를 거절하면 어떻게 제공하나요?

상대방이 받기를 거절해도 제공의 길은 남아 있습니다. 민법은 현실제공을 원칙으로 하면서 준비 완료 통지와 수령 최고, 그리고 공탁이라는 길을 따로 둡니다.

NO CLAUSE 06조서에 동시이행 문구가 없으면 보증금은 어떻게 되나요?

조서에 동시이행 문구가 없다면 무엇이 적혀 있는지부터 다시 읽어야 합니다. 화해조서는 적힌 화해조항의 범위에서 집행권원이 되므로, 임차인의 인도 의무만 있고 보증금 반환 조항이 없는 조서라면 그 조서만으로 임차인이 보증금을 강제집행하기는 어렵다고 볼 여지가 큽니다. 어떤 경로로 청구할지는 계약서와 조서 전체를 놓고 따져야 합니다.

임대인 쪽에서 보면, 인도 조항이 날짜형으로만 적혀 있을 때는 제57조로 준용되는 제40조 제1항에 따라 그 날이 지난 뒤 집행을 개시할 수 있다는 것이 조문 구조입니다. 다만 보증금 반환 문제가 그대로 남아 임차인이 동시이행을 주장하며 다툴 여지가 생기고, 한쪽 의무만 적힌 조서가 분쟁을 늘리는 이유가 됩니다.

임대차 관계 존속 규정도 함께 봐야 합니다. 「주택임대차보호법」 제4조 제2항과 「상가건물 임대차보호법」 제9조 제2항은 임대차가 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다. 상가법 제9조 제2항 역시 제2조 제3항 열거에 없어 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않습니다.

제소전화해조서 동시이행 관계가 처음부터 균형 있게 적혀 있으면 위 문항에서 고민할 일이 줄어듭니다. 법도 엄정숙 변호사는 15년간 제소전화해 3,600건 이상을 직접 성립시키고 강제집행 240건 이상을 경험하며, 집행 단계에서 막히지 않는 문구를 기준으로 임대인과 임차인 양쪽 의무를 함께 적는 조서를 설계해 왔습니다. 다만 조서의 강제집행 실행 자체는 직접 진행하지 않고, 집행문과 송달증명 발급까지 지원합니다(비용 별도).

CALL 07전화로 확인할 질문 3가지

제소전화해조서 동시이행 관계는 조문 구조가 같아도 조서 문장과 정산 자료에 따라 결론이 갈립니다. 아래 질문을 메모해 두시면 통화로 내 사건의 위치를 빠르게 확인할 수 있습니다.

FAQ제소전화해 조서, 자주 묻는 질문