제소전화해조서 임차인, 요구받았을 때 수락·수정 요청·거절 3갈래 판단법

QUESTION 01제소전화해조서, 임차인이 거절할 수 있나요?

제소전화해조서 임차인은 임대인의 요구를 거절할 수 있습니다. 「민사소송법」 제385조 제1항은 민사상 다툼에 관하여 당사자가 청구의 취지·원인과 다투는 사정을 밝혀 상대방의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원에 화해를 신청할 수 있다고 정합니다. 신청은 한쪽이 하지만, 제소전 화해는 법원에서 하는 합의이므로 기일에 양쪽이 화해조항에 동의해야 성립합니다.

화해가 성립되면 같은 법 제386조에 따라 법원사무관등이 조서에 당사자, 법정대리인, 청구의 취지와 원인, 화해조항, 날짜와 법원을 표시하고 판사와 법원사무관등이 기명날인 또는 서명합니다. 반대로 임차인이 동의하지 않아 화해가 성립되지 아니한 때에는 제387조 제1항에 따라 법원사무관등이 그 사유를 조서에 적어야 합니다. 거절하면 화해조항을 담은 조서는 만들어지지 않고, 화해가 성립되지 아니한 사유가 조서에 기록되는 결과로 이어집니다.

계약서에 제소전화해에 협조한다는 특약이 이미 들어가 있다면 사정이 조금 다릅니다. 그 특약이 기일에서의 동의까지 요구하는 효과를 갖는지는 문구와 체결 경위에 따라 판단이 갈릴 수 있어 단정하기 어렵습니다. 다만 특약이 있더라도 화해조항의 구체적인 문구는 기일 전에 협의할 여지가 남아 있는 경우가 많으므로, 특약과 조항안을 함께 놓고 보는 것이 안전합니다.

제소전화해조서 임차인에게 거절은 선택할 수 있는 길이지만 유일한 답은 아닙니다. 임대인이 조서를 원하는 이유는 대개 연체나 기간 만료 때 소송 없이 인도를 받기 위해서이고, 임차인 쪽에서도 보증금 반환 시점과 인도 유예 기간을 조서로 고정해 둘 수 있다는 이점이 있습니다. 그래서 곧바로 거절하기보다 조항을 균형 있게 고쳐 받아들이는 길을 먼저 따져 보는 것이 현실적입니다.

DECISION수락·수정 요청·거절, 3갈래 판정표

제소전화해조서 임차인의 선택지는 수락, 조항 수정 요청, 거절 세 가지이고, 선택마다 절차상 결과와 챙길 것이 다릅니다. 아래 표는 화해조항안을 받은 임차인이 자기 위치를 먼저 확인하도록 정리한 것입니다.

거절이 곧 분쟁의 끝은 아닙니다. 「민사소송법」 제388조 제1항에 따라 당사자는 소제기신청을 할 수 있고, 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 봅니다(제2항). 임대인이 신청서에 적은 청구를 소송 절차로 이어 갈 수 있다는 뜻이므로, 거절을 고를 때에도 어떤 조항이 왜 받아들이기 어려운지 정리해 두는 편이 좋습니다.

세 갈림길 중 하나라도 판단이 서지 않는다면 화해조항안과 계약서를 함께 보고 정하는 것이 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-2334

TODAY화해조항안을 받은 날, 임차인이 표시할 7가지

제소전화해조서 임차인이 오늘 바로 할 수 있는 1차 조치는 받은 조항안에 표시를 해 보는 것입니다. 펜 하나로 아래 일곱 가지를 표시하면 수락할지, 고쳐 달라고 할지, 거절할지의 윤곽이 드러납니다.

1. 임차인만 의무를 지는 조항에 밑줄을 긋고, 같은 조항에 임대인 의무(보증금 반환 등)가 짝지어 있는지 확인
2. 포기한다, 청구하지 않는다, 이의를 제기하지 않는다 같은 포기 문구에 동그라미
3. 상당한 기간, 임대인이 정하는 날처럼 날짜·금액이 특정되지 않은 표현에 물음표
4. 보증금 반환 조항이 있는지, 인도와 동시인지 따로인지 표시
5. 원상복구 범위가 시설 전부인지, 임차인이 설치한 부분인지 확인
6. 비용 조항에서 누가 어떤 비용을 부담하는지 표시
7. 계약서·등기부와 당사자 이름, 호실, 면적 표시가 같은지 대조

표시가 많다고 해서 거절해야 한다는 뜻은 아닙니다. 표시한 조항을 묶어 수정 요청 목록으로 만들면 임대인과 협의할 근거가 되고, 상담할 때도 짧은 시간에 핵심을 확인할 수 있습니다.

NEGOTIATE임차인 제소전화해, 협상할 조항 5가지

조항 수정 요청을 고른 임차인은 아래 다섯 가지를 먼저 협상 대상으로 올려 보세요. 다섯 조항은 서로 맞물려 있어 한 곳만 고치면 다른 곳에 빈칸이 생기기 쉽습니다.

예를 들어 인도 기한만 날짜로 정하고 보증금 반환 시점을 함께 적지 않으면, 임차인 의무에는 날짜가 정해지고 임대인 의무는 빈칸으로 남습니다. 제소전화해 조서는 양쪽을 함께 지키는 균형 조서일 때 분쟁을 줄이는 도구가 됩니다.

가상의 예로, 조항안에 임차인은 기간 만료일에 점포를 인도한다는 문장만 있고 보증금 문구가 없다면, 임차인은 임대인은 인도와 동시에 보증금을 반환한다는 한 줄을 짝으로 넣어 달라고 요청할 수 있습니다. 한 줄을 더하는 것만으로 조서가 어느 한쪽만의 문서에서 양쪽의 약속으로 바뀝니다.

QUESTION 02조서 조항과 갱신요구·권리금 회수기회는 어떤 관계인가요?

상가 임차인의 갱신요구권과 권리금 회수기회는 상가법이 직접 정한 권리입니다. 상가법 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 각 호의 사유가 있으면 예외로 둡니다. 제10조의4 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 각 호의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다.

조서가 성립한 뒤 화해조항과 갱신·권리금 규정이 부딪칠 때 어느 쪽으로 판단될지는 조항 문구와 사안에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 주택이라면 주임법 제10조가 같은 취지의 강행규정이고, 갱신거절 사유인 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실(제6조의3 제1항 제1호)과 민법 제640조의 해지는 서로 다른 제도이니 조항안에서 둘이 섞여 있지 않은지 보세요.

HEARING화해기일에 임차인이 할 수 있는 것

화해기일은 제소전화해조서 임차인이 조항에 동의할지 마지막으로 정하는 자리입니다. 기일 전후로 일어나는 일을 순서대로 보면 거절이나 수정 요청이 어느 단계에서 어떤 기록으로 남는지 알 수 있습니다.

거절하려는 임차인이라면 기일에 나가지 않는 방식보다 동의하지 않는다는 뜻을 분명히 밝히거나 미리 전달해 두는 편이 기록상 명확합니다. 비용은 제389조에 따라 화해가 성립되지 아니한 경우 신청인이 부담하고, 소제기신청이 있으면 화해비용을 소송비용의 일부로 합니다.

QUESTION 03조서가 성립하면 임차인도 집행할 수 있나요?

보증금 반환 조항이 조서에 들어가 있다면 제소전화해조서 임차인도 그 조항으로 강제집행을 검토할 수 있습니다. 화해조서는 「민사집행법」 제56조 제5호의 소송상 화해, 청구의 인낙 등 그 밖에 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 집행권원이 되고, 제57조는 제56조의 집행권원에 기초한 강제집행에 대하여 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정을 준용한다고 정합니다. 그래서 집행문은 준용되는 제28조 제2항에 따라 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주는 구조가 됩니다.

보증금 반환이 건물 인도와 동시이행으로 적혀 있으면 집행을 시작할 때 반대의무를 이행했는지가 문제될 수 있습니다. 구체적인 처리는 조항 문구와 사안에 따라 달라지므로, 조항을 쓰는 단계에서 반환 시점과 인도 순서를 분명히 정해 두는 것이 가장 확실한 대비입니다. 반환할 보증금에서 무엇을 공제하는지도 조항에 적어 두면 집행 단계의 다툼이 줄어듭니다.

FAQ제소전화해 조서, 임차인이 자주 묻는 질문