백화점 로비, 신도시 상가 1층, 복합몰 유휴 공간에 짧게는 열흘, 길게는 서너 달 들어왔다 빠지는 팝업스토어는 요즘 상가·복합시설 임대 시장에서 가장 빠르게 회전하는 계약 형태입니다. 그런데 이 회전이 빠른 만큼, 계약 만료 시점에 임차인이 제때 나가지 않으면 뒤에 예정된 다음 입점사 일정까지 통째로 어그러지는 문제가 생깁니다. 이 글은 팝업스토어 공간을 빌려주는 건물주·상가 운영사·복합시설 관리 주체가, 계약을 체결하는 그 순간부터 명도를 담보해두는 실무적인 방법을 다룹니다.

• 팝업스토어 공간을 단기로 임대해주는 건물주·상가 운영사·몰 관리 주체이신 경우
• 계약서에 명도 관련 조항을 어떻게 넣어야 할지 막막하신 경우
• 이전 팝업 입점사가 기간이 지나도 철수하지 않아 골치를 앓아본 경험이 있으신 경우
• 임대기간이 짧다 보니 소송으로는 대응이 늦을 것 같아 불안하신 경우

일반적인 상가 임대차 상담과 달리, 팝업스토어 임대차는 '이미 벌어진 명도 분쟁을 어떻게 풀 것인가'보다 '앞으로 벌어질 수 있는 명도 지연을 계약 단계에서 어떻게 차단할 것인가'에 초점이 맞춰집니다. 계약기간이 1~2년인 일반 상가와 달리 팝업스토어는 며칠 단위의 지연도 뒤에 예정된 여러 건의 일정을 동시에 흔들 수 있기 때문입니다. 그래서 이 글에서는 이미 발생한 분쟁의 해법보다, 계약을 맺는 시점에 갖춰야 할 화해조서 설계 방법에 집중해서 다룹니다.

팝업스토어 임대차, 왜 명도가 더 골치 아픈가요?

팝업스토어는 브랜드 홍보, 신제품 체험, 시즌 한정 판매를 목적으로 짧은 기간만 운영되는 경우가 대부분입니다. 문제는 이 짧은 계약이 끝난 뒤에도 벌어집니다. 다음 입점 예정 브랜드가 이미 확정되어 인테리어 공사 일정까지 잡혀 있는 상태에서, 앞선 입점사가 원상복구를 미루거나 집기를 그대로 둔 채 퇴거하지 않으면 건물주는 이중의 손해를 떠안게 됩니다. 다음 입점사에게 지체 지연에 따른 위약금이나 손해배상을 물어줘야 할 수도 있고, 정작 나가지 않은 임차인으로부터는 그 손해를 곧바로 회수하기 어렵습니다.

더 큰 문제는 팝업스토어 임대차의 법적 성격이 애매한 경우가 많다는 점입니다. 짧은 기간 때문에 사업자등록을 하지 않거나, 정식 상가 임대차 계약서 대신 간단한 입점 계약서나 이용약정서 형태로 처리하는 경우도 있습니다. 이런 상황에서 임차인이 기간 만료 후에도 버티면, 통상적인 내용증명 발송 → 명도소송 제기 → 판결 확정 → 강제집행이라는 절차를 그대로 밟아야 하는데, 이 절차 전체가 팝업스토어의 계약기간보다 몇 배는 더 걸립니다.

결국 팝업스토어 임대차에서는 '분쟁이 생긴 다음 대응'이 아니라 '분쟁이 생기기 전에 이미 결론을 받아두는' 접근이 필요합니다. 이것이 바로 제소전화해 제도가 팝업스토어 임대차에 특히 유용한 이유이며, 뒤에서 구체적인 설계 방법을 다루겠습니다.

실제로 상담을 하다 보면 비슷한 패턴이 반복됩니다. 계약 만료를 며칠 앞두고 임차인 측에서 '조금만 더 있게 해달라'는 요청이 들어오고, 건물주는 다음 입점사와의 관계 때문에 난처해하다가 결국 며칠을 더 내주게 되는 경우입니다. 문제는 이 며칠이 한 번으로 끝나지 않고, 원상복구 지연이나 잔존 집기 처리 문제로까지 이어지면서 다음 입점사의 인테리어 공사 착공일이 연쇄적으로 밀리는 상황입니다. 이런 흐름은 계약서에 구체적인 이행기와 위약 기준이 없을 때 특히 자주 나타나며, 화해조서가 미리 갖춰져 있었다면 애초에 협상 자체가 임차인에게 불리하게 시작됐을 사안들입니다.

팝업스토어 계약의 특수성부터 짚어봅니다

팝업스토어 임대차를 일반 상가 임대차와 같은 방식으로 다루면 곳곳에서 어긋납니다. 계약 설계에 앞서 아래 세 가지 특수성을 먼저 이해해야 화해조항도 정확하게 짤 수 있습니다.

이 세 가지 특수성이 겹치면, 임차인이 기간 만료 후 며칠만 버텨도 건물주 입장에서는 다음 입점사와의 신뢰 문제, 위약금 문제, 원상복구 지연에 따른 손해가 동시에 발생합니다. 그래서 팝업스토어 계약서는 일반 상가 임대차 표준계약서를 그대로 가져다 쓰기보다, 짧은 회전 주기에 맞춘 명도·원상복구 조항을 별도로 설계하는 것이 바람직합니다.

여기에 더해 계약 당사자 구조도 함께 짚어야 합니다. 복합몰이나 백화점의 경우 건물 소유자가 직접 팝업 입점사와 계약하지 않고, 몰을 위탁 운영하는 운영사(MD사)가 입점사와 계약을 맺는 구조가 흔합니다. 이런 경우 제소전화해 신청인을 누구로 할지, 화해조서상 명도 의무자를 누구로 특정할지가 중요해집니다. 위탁 운영사가 계약 당사자라면 위탁 계약서와 건물 소유자의 위임 관계까지 함께 확인해 화해조서에 명도 청구권자를 정확히 반영해야, 나중에 강제집행 단계에서 당사자 적격 문제로 지연되는 일을 막을 수 있습니다. 건물 소유자와 운영사가 서로 다른 법인인 경우에는 위임장과 위탁운영계약서 사본을 함께 첨부해, 화해조서상 권리자와 실제 등기부상 소유자 사이의 관계를 명확히 소명해두는 절차도 빠뜨리지 않아야 합니다.

팝업스토어 계약서 필수 확인 조항 7가지

화해조서를 설계하기 전에, 계약서 자체에 아래 항목들이 구체적으로 담겨 있는지부터 점검해야 합니다. 항목이 애매하게 적혀 있으면 화해조항 역시 모호해지고, 모호한 조항은 강제집행 단계에서 다툼의 여지를 남깁니다.

이 일곱 가지 항목은 계약서 작성 단계에서부터 화해조서 설계를 염두에 두고 준비해야 하는 부분입니다. 계약서와 화해조서의 내용이 서로 어긋나 있으면 화해기일에서 조항 수정 요구가 나올 수 있고, 이는 곧 화해조서 성립 시점이 늦어진다는 의미이기도 합니다. 계약서 작성 단계부터 변호사와 함께 화해조항까지 한 번에 설계해두는 것이 시간을 절약하는 방법입니다.

팝업스토어 계약 기간이 끝났는데 임차인이 안 나가면 어떻게 하나요?

화해조서가 준비되어 있지 않은 상태에서 임차인이 기간 만료 후에도 나가지 않는다면, 건물주는 내용증명을 보내 퇴거를 최고하고, 그래도 응하지 않으면 법원에 명도소송을 제기해야 합니다. 소장 접수, 변론기일 진행, 판결 선고, 판결 확정까지 통상 여러 달이 걸리고, 판결이 확정된 뒤에도 강제집행을 신청해 집행관이 실제로 현장에 나가 집행하기까지 다시 시간이 소요됩니다. 이 전체 과정이 팝업스토어의 계약기간인 1~3개월을 훌쩍 뛰어넘는다는 것이 문제의 본질입니다.

반면 계약을 체결하는 시점에 제소전화해를 신청해 두면 이야기가 완전히 달라집니다. 제소전화해는 소송 전에 당사자 일방이 법원에 신청하면 판사가 화해기일을 지정하고, 그 자리에서 임대인과 임차인 쌍방이 화해조항에 동의하면 화해조서가 작성되는 절차입니다. 이 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지므로, 별도의 소송 없이 화해조서 자체를 집행권원으로 삼아 강제집행을 신청할 수 있습니다. 계약 만료일이 곧 명도 이행기가 되도록 조서에 미리 설계해두면, 만료 다음 날부터 바로 강제집행 절차에 들어갈 수 있는 것입니다.

다만 화해조서를 근거로 한 강제집행도 신청부터 실제 집행까지 통상 약 3개월가량의 시일이 걸린다는 점은 감안해야 합니다. 그래서 화해조서를 미리 받아두는 것과 별개로, 계약서 자체에 명도 지연에 대비한 위약벌 조항이나 조기 협상 유도 장치를 함께 넣어두는 것이 실무적으로 안전합니다.

명도소송과 제소전화해, 팝업스토어엔 왜 후자가 맞는가

같은 목적지, 즉 '임차인을 내보낸다'는 결과는 같지만 두 절차가 걸리는 시간과 시작 시점은 정반대입니다. 팝업스토어처럼 계약기간 자체가 짧은 경우에는 이 시간 차이가 계약의 성패를 가릅니다.

표에서 보듯 두 절차의 소요 기간 자체는 크게 다르지 않습니다. 차이는 '언제 시작하느냐'에 있습니다. 명도소송은 문제가 생긴 뒤에야 출발선에 서지만, 제소전화해는 계약이 시작되기 전 또는 시작과 동시에 출발선에 섭니다. 그래서 팝업스토어처럼 계약기간이 짧을수록 제소전화해를 통해 미리 결론을 받아두는 쪽이 훨씬 안전합니다.

백화점 로비처럼 관리 주체가 확고하고 입퇴점 스케줄이 시스템으로 관리되는 공간과, 개별 건물주가 1층 상가 일부를 팝업으로 내주는 로드샵 형태는 명도 리스크의 성격이 조금 다릅니다. 백화점·복합몰은 보안·시설관리 인력이 상주해 물리적으로 무단 점유가 길어지기 어려운 반면, 개별 건물의 로드샵형 팝업은 관리 인력이 따로 없어 임차인이 버티기 시작하면 건물주가 사실상 혼자 대응해야 하는 경우가 많습니다. 그래서 로드샵형 팝업일수록 화해조서를 통한 사전 담보의 필요성이 더 큽니다.

제소전화해는 계약 체결 시점에 진행해야 하나요?

예를 들어 계약기간이 3개월인 팝업스토어라면, 계약 체결과 동시에 제소전화해를 신청해 화해기일이 계약기간 중에 잡히도록 진행하는 것이 이상적입니다. 신청서와 첨부서류를 준비하고 법원에 접수하면 재판부가 배정되고 화해기일이 지정되는데, 이 흐름이 계약기간과 맞물려 돌아가야 만료 시점에 맞춰 실효성 있는 화해조서를 갖출 수 있습니다.

문제는 계약기간이 1개월 안팎으로 극히 짧은 팝업스토어입니다. 이런 경우 화해조서 성립 전에 계약기간이 먼저 끝나버릴 수 있습니다. 이때는 두 가지 실무적 대응이 함께 필요합니다. 하나는 계약서 자체에 강한 위약벌·지연손해금 조항과 조기 협의 의무를 넣어 화해조서가 완성되기 전까지의 공백을 메우는 것이고, 다른 하나는 애초에 팝업 일정을 짤 때 다음 입점사와의 사이에 며칠간의 여유 기간(버퍼)을 두어 설령 명도가 하루이틀 늦어지더라도 전체 일정에 타격이 없도록 관리하는 것입니다.

정리하면, 팝업스토어 임대차에서 제소전화해는 '분쟁이 생긴 뒤 꺼내는 카드'가 아니라 '계약을 맺을 때 함께 세팅하는 절차'로 이해하는 것이 맞습니다. 계약기간이 짧을수록 이 원칙은 더 중요해집니다.

연간 여러 차례 팝업존을 운영하는 몰이나 건물주라면, 매번 개별 계약마다 제소전화해를 새로 진행하기보다 표준 화해조항 양식을 미리 만들어두고 입점사가 바뀔 때마다 당사자와 세부 조건만 갱신하는 방식도 고려할 수 있습니다. 이렇게 표준화해두면 매 계약마다 처음부터 조항을 설계하는 시간을 줄일 수 있고, 신청서 준비 기간도 단축돼 짧은 계약기간 안에 화해조서를 확보할 확률이 높아집니다.

반대로 이런 준비 없이 매번 계약이 끝난 뒤에야 명도 문제를 고민하기 시작하면, 팝업스토어처럼 회전이 빠른 공간일수록 같은 유형의 분쟁이 반복해서 발생할 가능성이 높습니다. 한 번의 명도 지연으로 다음 입점사와의 신뢰가 흔들리면, 이후 입점 협상에서도 계약 조건이 불리해지는 악순환으로 이어질 수 있습니다. 그래서 화해조서 설계는 눈앞의 한 건을 넘어, 팝업존 운영 전체의 안정성을 지키는 장치로 봐야 합니다.

팝업스토어에 특화된 화해조항 설계 포인트

화해조서는 계약서와 별개로, 실제 분쟁이 생겼을 때 강제집행의 근거가 되는 문서입니다. 팝업스토어 임대차에서는 아래 다섯 가지 포인트를 특히 신경 써서 설계해야 실효성이 생깁니다.

여기서 중요한 점은, 제소전화해가 임대인만을 위한 편면적 제도가 아니라는 것입니다. 화해조서는 임차인의 동의 없이는 성립되지 않으며, 임차인의 정당한 권리까지 침해하는 조항은 법원 단계에서 걸러집니다. 그래서 제소전화해는 임대인의 명도 확보와 임차인의 예측 가능한 퇴거 조건이 균형을 이루는 조서로 설계하는 것이 원칙이며, 이 균형이 지켜져야 실제로 화해가 성립됩니다.

또한 팝업스토어를 직영으로 운영하는 브랜드와, 대행사를 통해 위탁 운영하는 브랜드는 화해조서상 의무 이행 주체를 다르게 특정해야 하는 경우가 있습니다. 대행사가 현장 운영을 맡고 있다면 원상복구·명도 의무의 실질적 이행자가 누구인지 계약 초기에 명확히 정리해두어야, 화해기일에서 당사자 확정 문제로 절차가 지체되는 상황을 피할 수 있습니다.

비용과 절차, 팝업스토어 일정에 맞추려면

제소전화해 비용은 쌍방이 변호사를 선임하는 것을 기준으로, 월 임대료 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도) 수준이며, 여기에 인지대·송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎 추가됩니다. 관할합의서를 작성해두면 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있어, 지방 상권의 팝업스토어라도 별도로 비용이 늘어나지 않습니다.

절차는 크게 다섯 단계로 진행됩니다. 먼저 전화상담을 통해 계약 조건과 일정을 10~20분가량 확인하고, 이메일로 필요 자료와 견적을 안내받은 뒤 비용을 입금하면, 이후 법원 접수는 변호사가 대행합니다. 마지막으로 지정된 화해기일에 출석해 조서가 송달되면 절차가 마무리되는데, 의뢰인이 직접 관여하는 부분은 전화상담부터 입금까지이며, 화해기일에 반드시 직접 출석해야 하는 것은 아닙니다.

필요 서류는 신청서(화해조항 설계가 핵심입니다)와 계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 위임장(인감 필수, 2부), 관할합의서 등이며, 임대 공간이 건물 1층 일부라면 도면도 추가로 필요합니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내여야 하고, 임대인이나 임차인이 법인인 경우에는 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본을 함께 준비합니다.

팝업스토어 일정 특성상 서류 준비도 계약 체결과 동시에 병행하는 것이 시간을 아끼는 방법입니다. 등기부등본이나 건축물대장처럼 미리 발급받아둘 수 있는 서류는 계약서 초안을 주고받는 단계에서부터 함께 준비하고, 인감증명서처럼 유효기간이 있는 서류만 신청 직전에 새로 발급받으면 전체 준비 기간을 며칠 단축할 수 있습니다. 계약기간이 짧을수록 이런 병행 준비가 실제 화해조서 확보 시점을 앞당기는 데 큰 차이를 만듭니다.

화해조서 성립 이후, 실제 명도는 어떻게 진행되나요?

화해조서가 성립되어 있어도 만료일이 되면 자동으로 임차인이 나가는 것은 아닙니다. 조서를 근거로 실제 절차를 밟아야 하는데, 그 흐름은 다음과 같습니다.

여기서 주의할 점은 강제집행의 실제 반출·집행 작업 자체는 집행관이 직접 지휘하며, 법률사무소는 그 실행 자체를 대행하지 않는다는 것입니다. 다만 강제집행 신청과 그에 필요한 집행문·송달증명 발급까지는 지원받을 수 있어, 의뢰인이 절차마다 새로 법원을 오가야 하는 부담은 크게 줄일 수 있습니다.

본집행 단계에서 현장에 잔존 집기나 조형물이 남아 있는 경우, 화해조서에 잔존물 소유권 포기와 임의 처분 동의 조항이 미리 담겨 있었다면 처리 근거가 명확해 절차가 지체되지 않습니다. 반대로 이 조항이 없으면 잔존물을 별도로 보관하거나 그 소유권 귀속을 두고 추가 분쟁이 생길 수 있어, 명도는 끝났는데 뒷정리는 끝나지 않는 상황이 벌어지기도 합니다. 그래서 잔존물 처리 조항은 화해조서 설계 단계에서 결코 가볍게 넘길 항목이 아닙니다.

자주 묻는 질문

지금까지 살펴본 내용을 한 문장으로 정리하면, 팝업스토어 임대차의 명도 리스크는 계약을 체결하는 바로 그 순간에 관리가 끝나야 한다는 것입니다. 계약서 문구를 촘촘히 다듬는 것만으로는 부족하고, 확정판결과 같은 효력을 가진 화해조서를 계약기간 안에 확보해두어야 만료 즉시 실질적인 대응력이 생깁니다. 다음 입점사 일정까지 지켜야 하는 팝업스토어 운영의 특성상, 이 준비는 빠를수록 유리합니다. 계약서 검토와 화해조항 설계를 함께 진행하면 별도로 시간을 두 번 들이지 않아도 되므로, 계약 체결 전 단계에서부터 상담을 받아보시는 것을 권해드립니다.