상가 임대차가 끝나갈 무렵이 되면 보증금 반환보다 먼저 원상복구를 둘러싼 다툼이 시작되는 경우가 많습니다. 임차인은 "이 정도는 그냥 두고 가도 되는 것 아니냐"고 하고, 임대인은 "들어올 때 상태로 돌려놓으라"고 요구하면서 감정이 상하고 시간만 흐르는 사이 새 임차인을 들이는 일정까지 밀리곤 합니다. 이 글은 원상복구 합의서를 어떻게 써야 나중에 다시 다투지 않고 한 번에 끝낼 수 있는지, 그리고 합의서만으로는 부족한 부분을 어떻게 보완하는지를 실무 기준으로 정리했습니다.

아래 상황 중 하나라도 해당한다면 이 글이 실질적인 도움이 될 것입니다.

• 임차인이 퇴거하면서 원상복구를 해줄지 말지 명확히 안 하고 있다
• 바닥재·칸막이·간판·전기설비 중 어디까지 복구 대상인지 이견이 있다
• 구두로만 정리하고 넘어갔다가 나중에 말이 바뀔까 걱정된다
• 합의서를 썼는데 상대가 정산금을 안 주거나 안 지킬까 봐 불안하다

원상복구 합의서, 꼭 써야 하나요?

퇴거일이 임박하면 임대인도 임차인도 마음이 급해집니다. 새 임차인의 입주 일정이 잡혀 있거나, 임차인 입장에서는 다음 가게로 옮겨야 하는 상황이라 "일단 급한 대로 정리하고 나중에 자세히 이야기하자"는 식으로 넘어가는 경우가 많은데, 이 '나중에'가 실제로는 오지 않습니다. 서로 각자의 기억과 유리한 해석대로 상황을 재구성하면서 다툼만 길어집니다.

특히 문자메시지나 통화로만 정리된 내용은 나중에 법적으로 다투게 되면 증거로서 힘이 약합니다. "그렇게 말한 적 없다"는 주장이 나오면 누가 맞는지 가리는 데 시간과 비용이 더 들어갑니다. 반면 서명이 들어간 합의서 한 장은 이런 다툼 자체를 원천적으로 차단하는 효과가 있습니다.

실무에서 보면 원상복구 관련 분쟁의 상당수는 금액이 크지 않은데도 감정적으로 격해지면서 오래 끄는 경우입니다. 합의서를 미리 준비해 퇴거일 전에 서명을 받아두면, 정작 퇴거 당일에는 열쇠와 정산금만 주고받으면 되는 수준으로 절차가 단순해집니다.

합의서 작성 시점도 중요합니다. 퇴거일 당일 현장에서 급하게 작성하기보다는, 최소 1~2주 전에 초안을 주고받으며 항목을 조율하는 편이 감정 소모를 줄이고 내용도 더 꼼꼼해집니다.

합의서를 쓰지 않고 넘어갔다가 몇 달 뒤에야 문제를 제기하는 경우도 있습니다. 이미 새 임차인이 들어와 영업 중이거나, 원래 임차인이 다른 지역으로 이사를 간 상태라면 현장 확인 자체가 어려워지고 증거를 모으는 데도 시간이 오래 걸립니다. 결국 원상복구 다툼은 시점이 늦어질수록 해결이 어려워지는 성격을 가지고 있어, 퇴거 시점에 바로 정리하는 것이 여러모로 유리합니다.

원상복구 범위는 어디까지인가요?

임대차계약서에 원상복구 범위를 구체적으로 정해두지 않은 경우가 많아, 종료 시점에 가서야 항목별로 하나씩 따지게 됩니다. 아래는 실무에서 자주 다툼이 되는 항목을 정리한 표입니다. 계약서에 별도 특약이 있다면 특약이 우선하지만, 특약이 없을 때 참고할 기본 기준으로 활용하시기 바랍니다.

표에서 보듯 '누가 설치했는가'와 '통상적인 사용으로 낡은 것인가, 임차인이 훼손한 것인가'를 구분하는 것이 원상복구 범위 판단의 출발점입니다. 임대인이 처음부터 인테리어가 된 상태로 임대를 줬다면, 그 인테리어를 철거하는 것이 오히려 부적절할 수도 있으니 계약 당시 상태를 사진이나 계약서 특약으로 남겨두는 것이 좋습니다.

범위를 두고 이견이 크다면 합의서 작성 전에 현장에 함께 방문해 사진을 찍고, 어느 부분을 철거하고 어느 부분을 그대로 둘지 항목별로 표시해 첨부하는 방법을 권해 드립니다. 사진 한 장이 나중의 말싸움 열 마디보다 분명한 증거가 됩니다.

권리금을 주고받은 임대차라면 원상복구 범위가 더 예민해집니다. 임차인이 다음 임차인에게 시설을 넘기면서 권리금을 받았는데, 정작 임대인은 그 시설이 마음에 들지 않아 철거를 요구하는 경우가 대표적입니다. 이럴 때는 권리금 계약과 원상복구 의무가 별개라는 점을 분명히 하고, 원상복구 합의서에도 "본 합의는 권리금 관련 정산과는 무관하며 원상복구 비용에 한정한다"는 취지를 명시해 두는 것이 좋습니다.

임차인이 설치한 인테리어를 그대로 두고 나가기로 합의했다면, 그 시설물의 소유권이 임대인에게 넘어가는 것인지 아니면 임대인이 단순히 철거를 유예해 준 것뿐인지도 문구로 정리해야 합니다. 이 부분을 애매하게 남겨두면 나중에 새 임차인에게 시설을 다시 유상으로 넘기는 과정에서 원래 임차인이 "내 시설인데 왜 마음대로 처분하느냐"고 문제를 제기할 수 있습니다.

원상복구 비용은 누가 얼마나 부담하나요?

비용 산정 방식은 크게 두 가지입니다. 하나는 임차인이 직접 업체를 불러 철거·복구 공사를 마친 뒤 임대인이 결과물을 확인하는 방식이고, 다른 하나는 임차인이 철거 없이 나가고 임대인이 업체를 불러 공사한 뒤 실비를 임차인에게 청구하거나 보증금에서 공제하는 방식입니다. 실무에서는 후자가 더 흔한데, 임차인이 이미 다른 곳으로 옮겨간 뒤라 시간을 맞추기 어렵기 때문입니다.

비용 정산에서 다툼을 줄이는 가장 확실한 방법은 견적서를 최소 2곳 이상 받아 비교하는 것입니다. 한쪽이 일방적으로 정한 금액을 그대로 청구하면 상대방이 "너무 비싸다"며 불신하기 쉽지만, 복수 견적 중 합리적인 곳을 골랐다는 근거가 있으면 설득력이 훨씬 높아집니다.

또한 실무에서는 원상복구를 실제로 시행하지 않고 '원상복구에 갈음하는 정산금'으로 금전 정산만 하고 끝내는 경우도 많습니다. 임대인이 어차피 새 임차인의 업종에 맞춰 다시 인테리어를 할 예정이라면, 굳이 기존 임차인에게 철거 공사를 시키기보다 정해진 금액을 받고 임대인이 직접 처리하는 편이 서로에게 효율적이기 때문입니다. 이 경우에도 반드시 합의서에 정산금을 원상복구 의무를 대신하는 것으로 명시해야 나중에 "복구도 안 했으면서 돈도 받았다"는 오해가 생기지 않습니다.

금액에 이견이 좁혀지지 않을 때는 감정평가나 제3의 인테리어 업체를 통한 객관적 견적을 활용하는 방법도 있습니다. 비용이 다소 들더라도 양측이 모두 동의하는 제3자의 견적을 기준으로 삼으면 "왜 하필 그 업체냐"는 불신을 줄일 수 있고, 이후 합의서 문구에도 "○○업체 견적서를 기준으로 산정한 금액"이라고 명시해 근거를 남길 수 있습니다.

정산금을 한 번에 지급하기 어려운 사정이 있다면 분할 지급으로 합의하는 것도 가능합니다. 다만 이 경우 분할 회차와 각 회차의 지급일, 한 번이라도 지연되면 잔여 금액 전체에 대해 기한의 이익을 상실하고 즉시 전액을 청구할 수 있다는 조항을 함께 넣어야 분할 합의가 오히려 발목을 잡는 상황을 막을 수 있습니다.

원상복구 합의서, 언제 작성해야 가장 효과적인가요?

원상복구 합의서를 준비하기에 좋은 시점은 크게 두 번입니다. 하나는 임대차계약을 체결하는 시점이고, 다른 하나는 실제 퇴거를 앞두고 정산에 들어가는 시점입니다. 두 시점의 역할이 다르기 때문에, 가능하면 둘 다 챙기는 것이 가장 안전합니다.

계약 체결 시점에는 아직 원상복구 범위나 금액을 구체적으로 정할 수 없지만, 대신 "원상복구의 기준과 범위는 임대차 개시 당시 상태를 기준으로 하며, 임차인이 신설·변경한 시설에 한한다"는 원칙 조항을 특약으로 넣어둘 수 있습니다. 이렇게 원칙을 미리 못박아 두면 나중에 퇴거 시점에 범위를 두고 다투는 여지 자체가 줄어듭니다.

실제 퇴거를 앞둔 시점에는 계약서의 원칙 조항을 근거로 삼아 구체적인 항목과 금액을 확정하는 별도의 원상복구 합의서(정산합의서)를 작성합니다. 이 단계에서는 현장 사진, 견적서, 정산 금액, 지급 기한, 분쟁종결 문구까지 모두 갖춰야 하며, 계약 체결 시 특약이 없었더라도 이 단계의 합의서만으로도 충분히 효력을 가질 수 있습니다.

실무적으로는 퇴거 예정일보다 최소 2~3주 앞서 합의서 초안을 주고받는 것을 권해 드립니다. 퇴거 당일에는 열쇠를 주고받고 정산금 지급 여부만 확인하면 되도록, 그 전에 문구와 금액을 모두 확정해 서명까지 마쳐두는 것이 이상적인 순서입니다.

분쟁을 완전히 끝내는 원상복구 합의서 필수 조항

원상복구 합의서를 쓸 때 형식은 자유롭지만, 다음 항목이 빠지면 나중에 다시 다툴 여지가 남습니다. 아래 카드에서 핵심 조항을 정리했습니다.

이 중에서도 가장 자주 빠뜨리는 것이 분쟁종결 문구입니다. 정산 금액만 적어두면 "이건 이 정산에 포함 안 된 항목 아니냐"는 식으로 새로운 쟁점이 계속 튀어나올 수 있습니다. "본 합의로써 원상복구 및 이에 관한 일체의 비용 정산을 완료하며, 향후 이와 관련하여 서로 추가적인 청구나 이의를 제기하지 않는다"는 취지의 문구를 반드시 넣어야 진짜로 끝이 납니다.

보증금 반환과의 연계도 함께 정리해야 합니다. 원상복구비를 보증금에서 공제하기로 했다면 공제 금액과 반환 잔액을 합의서에 명시하고, 별도로 보증금 반환 확인서를 주고받는 것이 이상적입니다. 정산 절차와 지급 방법(계좌이체, 영수증 교부 등)까지 문서로 남겨두면 이체 내역 자체가 이행의 증거가 되어 추가 분쟁 가능성을 크게 낮춥니다.

결국 목적물·범위 특정, 정산금·지급기한, 분쟁종결 문구 이 세 가지는 어느 하나만 빠져도 다시 다툼의 빌미가 될 수 있는 한 세트입니다. 범위가 명확해야 금액을 정할 수 있고, 금액이 정해져야 지급 조건을 못박을 수 있으며, 지급이 확인돼야 분쟁종결 문구가 실질적인 의미를 갖습니다. 세 요소를 각각 따로 검토하지 말고 하나의 흐름으로 이어서 점검하시기 바랍니다.

원상복구 합의서 예시 문구

아래는 실무에서 자주 활용하는 조항의 뼈대를 예시로 정리한 것입니다. 실제 합의서에는 목적물 주소, 당사자 인적사항, 정확한 금액과 날짜를 채워 넣어야 하며, 사안에 따라 문구를 조정해야 합니다. 아래 예시를 그대로 베끼기보다는 우리 상황에 맞게 각 항목을 어떻게 채워야 할지 참고용으로 봐주시기 바랍니다.

제5조와 같은 분쟁종결 조항은 짧지만 가장 힘이 센 문장입니다. "본 합의서 작성 및 정산금 지급을 완료함으로써 원상복구에 관한 갑과 을 사이의 모든 채권채무 관계는 종결되며, 이후 원상복구와 관련하여 서로 어떠한 청구나 이의도 제기하지 아니한다"는 취지의 문장을 넣으면, 나중에 새로운 하자가 발견되더라도 그것을 이유로 추가 청구를 하기 어려워집니다.

다만 이렇게 강한 문구를 넣는 만큼, 서명 전에 양측 모두 복구 상태와 정산 내역을 충분히 확인해야 합니다. 확인이 부족한 상태에서 서둘러 서명부터 하면, 나중에 진짜 문제가 생겼을 때 분쟁종결 조항 때문에 오히려 임대인이 불리해질 수도 있습니다. 서명 전 현장 확인과 견적 비교를 생략하지 않는 것이 이 조항을 안전하게 쓰는 전제조건입니다.

원상복구 합의서만 쓰면 안전한가요?

합의서에 서명까지 받아놓고도 실제로 정산금이 들어오지 않거나, 임차인이 연락을 끊어버리는 경우가 실무에서 드물지 않습니다. 이때 임대인이 할 수 있는 것은 합의서를 근거로 다시 소송을 제기하는 것뿐입니다. 합의서 자체가 강제로 돈을 받아낼 힘을 갖고 있지 않기 때문입니다.

결국 어렵게 합의를 이끌어냈는데도, 상대가 마음을 바꾸면 처음부터 소송을 시작해야 하는 상황에 놓이게 됩니다. 소송은 판결까지 통상 여러 달이 걸리고, 그사이 원상복구가 안 된 상태로 공실이 이어지면 임대인의 손실은 더 커집니다.

그래서 정산금이 크거나, 상대방의 이행 의지가 불확실하다고 판단되면 합의서 내용을 그대로 화해조서로 만들어 두는 방법을 함께 검토해야 합니다. 처음부터 이 절차까지 염두에 두고 합의서를 작성하면 이후 대응이 훨씬 빠르고 수월해집니다.

합의서를 제소전화해로 만들면 무엇이 달라지나요?

제소전화해는 소송을 제기하기 전에 당사자 일방이 법원에 신청해, 판사가 지정한 화해기일에 양측이 출석하여 화해가 성립하면 그 내용이 화해조서로 남는 절차입니다. 이렇게 성립된 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 가지는 집행권원이 되어, 상대방이 정한 대로 이행하지 않을 경우 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다.

다만 주의할 점도 있습니다. 임차인의 권리금 회수 기회 포기나 계약갱신요구권 포기처럼 강행법규를 위반하는 조항은 화해조서에 담을 수 없고, 이런 내용이 포함되면 법원의 보정명령을 받게 됩니다. 보정명령은 신청 직후가 아니라 재판부 배정이 끝난 뒤에 나오므로, 화해조항을 설계하는 단계에서부터 무리한 내용을 넣지 않는 것이 절차를 지연시키지 않는 방법입니다.

원상복구 합의서를 이미 작성해 두었다면, 그 내용을 화해조항 문안으로 다듬어 신청서에 담는 방식으로 진행할 수 있습니다. 특히 임차인이 이사 후 연락이 뜸해지거나 정산 이행이 늦어질 가능성이 있다고 판단되는 상황에서는, 합의서 서명과 동시에 제소전화해 신청까지 준비해 두는 것이 이후 발생할 수 있는 시간 손실을 크게 줄이는 방법입니다.

화해조서는 강제집행뿐 아니라 분쟁을 예방하는 효과도 큽니다. 임차인 입장에서도 화해기일에 직접 출석해 조서 내용을 확인하고 서명하는 절차를 거치기 때문에, 나중에 "그런 내용인 줄 몰랐다"는 식의 다툼이 나오기 어렵습니다. 임대인과 임차인 모두에게 결과를 명확히 확인시켜 준다는 점에서, 사적 합의서보다 한 단계 더 확실한 마무리 방법이라고 볼 수 있습니다.

제소전화해 진행 절차와 필요 서류

실제 진행은 아래 다섯 단계로 이뤄지며, 의뢰인이 직접 관여하는 부분은 앞의 세 단계뿐입니다. 화해기일에 변호사가 대리로 출석하므로 별도로 법원에 나가실 필요가 없습니다.

필요 서류는 신청서(핵심은 화해조항 설계)를 비롯해 임대차계약서 사본, 부동산등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 인감이 날인된 위임장 2부, 관할합의서가 기본이며, 목적물이 건물 1층의 일부에 해당할 때는 도면도 함께 필요합니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내여야 하고, 법인이라면 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본도 준비해야 합니다.

비용은 쌍방을 모두 선임하는 기준으로 월 임대료 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도)이며, 여기에 인지대·송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎 추가됩니다. 관할합의서를 활용하면 지역에 관계없이 동일한 비용으로 진행할 수 있고, 신청부터 성립까지는 평균 6개월 정도(사안에 따라 3~9개월)가 걸립니다.

서류를 준비하실 때는 인감증명서와 위임장처럼 발급 유효기간이 있는 서류부터 챙기시는 것이 좋습니다. 인감증명서는 2개월 이내 발급분이어야 하므로, 미리 발급받아 두었다가 다른 서류가 늦어져 유효기간이 지나버리는 일이 없도록 신청 시점에 맞춰 준비하시길 권해 드립니다. 법인 명의 계약이라면 법인인감증명서와 법인등기부등본도 함께 발급 시기를 맞춰야 합니다.

원상복구를 둘러싼 대표적 분쟁 사례

실제 상담에서 자주 접하는 두 가지 상황을 판정 형식으로 정리했습니다. 비슷한 상황이라면 참고하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문