건물을 몇 년 안에 팔 계획이 있다면, 그 사이 비워두기보다는 세를 놓아 수익을 유지하려는 임대인이 많습니다. 그런데 매각 예정 건물 임대차는 일반 임대차 계약과 다르게 접근해야 합니다. 계약 기간을 짧게 잡으면 매각 시점에 맞춰 공실로 넘길 수 있을 것 같지만, 실제로는 상가임대차보호법이 정한 보호 장치 때문에 생각만큼 간단하지 않기 때문입니다.

특히 매수인 입장에서는 임차인이 있는 상태로 건물을 인수하는 것 자체가 부담일 수 있고, 매도인인 임대인 입장에서는 "계약 기간이 끝나면 당연히 나가겠지"라고 가볍게 생각했다가 매각 일정이 통째로 밀리는 경우도 흔합니다. 이 글에서는 매각을 앞둔 건물에 임대차 계약을 맺을 때 단기 계약을 어떻게 설계해야 하는지, 그리고 명도를 담보할 수 있는 제소전화해를 계약 시점에 어떻게 활용하는지 정리했습니다.

흔히 겪는 상황은 이렇습니다. 2~3년 뒤 매각을 염두에 두고 있는데, 그 사이 공실로 두면 관리비와 세금만 나가니 일단 세를 놓기로 합니다. 그런데 막상 매수인을 찾는 단계가 되면, "이 자리에 있는 임차인은 언제 나가느냐"는 질문부터 받게 되고, 계약서를 다시 들여다보니 명도 시점을 담보할 조항이 하나도 없다는 사실을 그제서야 깨닫는 경우가 많습니다. 이 시점에서는 이미 계약서를 새로 쓰기 어렵고, 결국 협상력이 약해진 채로 임차인과 다시 이야기를 시작해야 합니다.

• 건물을 2~3년 안에 매각할 계획이 있다
• 공실로 두기는 아까워 임대를 고민 중이다
• 매수인에게 공실 상태로 넘기겠다고 약속했거나 약속할 예정이다
• 계약서만 짧게 쓰면 안전하다고 알고 있었다

매각 예정 건물, 세를 놓아도 괜찮을까요?

네, 매각을 계획 중인 건물이라도 그 사이 임대차 계약을 맺는 것 자체는 문제가 없습니다. 다만 계약서 문구만으로 매각 시점의 명도를 보장할 수 없다는 점이 핵심입니다. 계약 기간, 갱신 조건, 명도 시점에 관한 특약을 처음부터 정교하게 설계하고, 필요하다면 제소전화해로 화해조서까지 미리 받아두어야 실제 매각 단계에서 문제가 생기지 않습니다.

임대인들이 흔히 하는 오해는 "어차피 곧 팔 건물이니 계약 기간을 1년으로 짧게 쓰면 되겠지"라는 생각입니다. 그러나 계약서상 기간은 임차인을 보호하는 법률상의 최소 기준일 뿐, 임차인이 실제로 나가는 시점을 정하는 절대적인 기준이 되지 못합니다. 상가건물임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권을 부여하고 있어서, 임대인이 원래 정한 기간이 끝나더라도 임차인이 갱신을 요구하면 특별한 사유가 없는 한 이를 거절하기 어렵습니다.

여기에 더해 매각이라는 사정 자체는 원칙적으로 계약갱신 거절 사유가 되지 않습니다. "건물을 팔아야 하니 나가 달라"는 요청은 임차인 입장에서 받아들일 의무가 없는 요청이며, 실제로 임대인과 임차인 사이에 이 문제로 다툼이 커지는 경우를 자주 보게 됩니다. 매각을 앞둔 시점에 임차인과의 관계가 틀어지면 매매 자체가 지연되거나, 매매대금 조정 요구로 이어지기도 합니다.

그래서 매각 예정 건물에 임대차를 놓을 때는 처음 계약서를 쓰는 순간부터 언제, 어떤 조건에서 명도가 이루어지는지를 구체적으로 못 박아 두어야 합니다. 단순히 기간만 짧게 잡는 것이 아니라, 갱신 요구권 행사 범위를 계약서에 명시하고, 매각 확정 시 명도 협조 의무와 시기를 특약으로 정하고, 이를 이행하지 않을 경우에 대비한 집행 수단까지 함께 준비하는 것이 안전한 설계입니다.

결국 매각 예정 건물 임대차의 핵심은 계약 기간을 얼마나 짧게 잡느냐가 아니라, 명도가 실제로 실행되는 조건을 계약 시점에 확정해 두는 데 있습니다. 계약서 문구, 화해조항 설계, 서류 준비까지 매매 협상이 시작되기 훨씬 전에 마쳐두어야 정작 매각 단계에서 임대차 문제로 발목 잡히는 일을 막을 수 있습니다.

짧게 계약해도 못 나가게 되는 이유 — 계약갱신요구권

상가건물임대차보호법상 임차인은 최초 계약일로부터 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 즉 처음에 1년짜리로 계약했더라도 임차인이 갱신을 원하면 임대인은 그 요구를 원칙적으로 거절할 수 없고, 이 권리는 최대 10년까지 반복해서 행사될 수 있습니다. 매각 계획만으로는 이 갱신 요구를 막을 법적 사유가 되지 않는다는 점을 반드시 알아야 합니다.

계약갱신요구권을 거절할 수 있는 사유는 법에 정해진 몇 가지로 한정되어 있습니다. 대표적으로 임차인이 3기 이상 차임을 연체한 경우, 임대인 동의 없이 목적물을 전대한 경우, 건물의 안전을 해칠 정도로 훼손한 경우, 건물 철거·재건축이 예정되어 있고 이를 임차인에게 미리 고지한 경우 등이 이에 해당합니다. "건물을 팔 계획"이라는 사정만으로는 이 사유 어디에도 해당하지 않습니다.

실무에서는 이 부분을 가볍게 여기다가 매각 협상 단계에서 곤란해지는 임대인이 적지 않습니다. 매수인 측 법무 검토에서 "임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 명도가 지연될 수 있다"는 지적이 나오면, 매매대금 조정이나 잔금 지급 조건 변경으로 이어지고, 심하면 매매계약 자체가 무산되기도 합니다. 이런 위험을 줄이려면 계약 체결 시점부터 갱신요구권 행사 가능성을 전제로 한 설계가 필요합니다.

구체적으로는 계약서에 갱신 시 임대인의 매각 계획을 임차인에게 사전 고지하는 조항, 매각이 확정될 경우 일정 기간의 유예 후 명도에 협조한다는 조항, 협조하지 않을 경우의 처리 방법을 명시하는 조항을 두는 방식이 활용됩니다. 다만 이런 특약이라도 임차인의 갱신요구권이나 권리금 회수 기회처럼 법이 강행규정으로 보호하는 권리 자체를 포기시키는 내용은 효력이 없다는 점도 함께 고려해야 합니다.

이처럼 강행규정을 침범하는 특약은 화해조항 설계 단계에서도 그대로 문제가 됩니다. 화해조서에 강행법규를 위반하는 조항이 들어가면 법원이 그대로 받아들이지 않고 보정을 요구하게 되며, 이 보정명령은 신청 후 재판부가 배정된 뒤에야 나오기 때문에 처음부터 임차인의 정당한 권리를 침해하지 않는 균형 잡힌 문구로 설계해 두는 것이 절차를 지연 없이 진행하는 방법입니다.

매매계약과 임대차는 별개입니다 — 임대인 지위의 승계

임대인들이 흔히 간과하는 사실은, 건물을 매매하더라도 이미 체결된 임대차 계약이 자동으로 끝나지 않는다는 점입니다. 상가건물임대차보호법은 임차인이 사업자등록과 건물 인도라는 대항 요건을 갖춘 경우, 건물을 새로 취득한 매수인이 기존 임대인의 지위를 그대로 승계한 것으로 봅니다. 즉 매매 계약서에 "임차인 명도는 매도인 책임"이라고 아무리 적어 두어도, 임차인과의 관계에서는 매수인이 새로운 임대인이 되어 기존 계약 조건을 그대로 이어받게 됩니다.

이 때문에 실제 거래 현장에서는 매수인이 잔금 지급 전 임차인 명도 확인 또는 공실 인도를 조건으로 거는 경우가 많습니다. 임대인 입장에서 계약 초기에 명도 담보 수단을 마련해 두지 않았다면, 매각 협상 테이블에서 갑자기 임차인 문제를 해결해야 하는 상황에 몰리게 되고, 시간에 쫓기다 보면 임차인에게 불리한 협상 카드를 내주는 경우도 생깁니다.

임차인이 매각 소식을 뒤늦게 알면 벌어지는 일

매각 협상이 어느 정도 무르익은 뒤에야 임차인이 소문이나 주변 이야기로 매각 사실을 알게 되는 경우가 있습니다. 이런 상황에서는 임차인이 협상력을 갖게 됩니다. 임대인 입장에서는 매매를 서둘러야 하는 사정이 드러난 상태이기 때문에, 임차인은 명도에 협조하는 대가로 이사비나 계약 연장 같은 다양한 요구를 하게 되고, 이 요구를 들어주지 않으면 매매 일정 자체가 지연될 수 있다는 점을 임차인도 알고 있습니다.

특히 임차인이 계약갱신요구권을 아직 다 쓰지 않은 상태라면, 굳이 서둘러 나갈 이유가 없다는 점도 협상을 어렵게 만드는 요인입니다. 매수인 쪽에서 잔금 조건으로 공실 인도를 요구한 상태라면, 임대인은 정해진 잔금일까지 명도를 마쳐야 하는 압박을 받게 되고, 이 압박은 고스란히 협상 테이블에서 임차인에게 유리한 카드로 작용합니다.

반대로 계약 체결 시점부터 매각 계획을 투명하게 공유하고, 매각 확정 시 명도 협조 조건과 화해조서까지 준비해 둔 경우에는 상황이 다릅니다. 임차인도 처음부터 이런 조건을 알고 계약을 맺은 것이기 때문에 뒤늦게 새로운 요구를 하기 어렵고, 설령 협조하지 않더라도 화해조서를 근거로 절차를 진행할 수 있어 임대인이 협상에서 밀릴 이유가 크게 줄어듭니다.

결국 매각 예정 건물의 임대차에서 가장 큰 리스크는 정보의 비대칭이 뒤늦게 드러나는 상황입니다. 처음부터 조건을 정해두는 쪽이 임대인과 임차인 모두에게 예측 가능한 결과를 주고, 매각 협상도 더 순조롭게 진행됩니다.

임대인 입장에서는 "굳이 처음부터 매각 이야기를 꺼내면 임차인이 불안해하지 않을까"라는 걱정도 듭니다. 하지만 실제로는 반대인 경우가 많습니다. 조건이 명확하지 않은 채 막연히 불안해하는 임차인보다, 언제 어떤 조건에서 명도가 이루어지는지 계약서로 확인한 임차인이 오히려 영업 계획을 세우기 편해하고, 임대인과의 관계도 안정적으로 유지하려는 경향을 보입니다.

단기 임대차, 특약으로 이렇게 채웁니다

매각 예정 건물의 임대차 계약서는 일반 계약서보다 특약 부분이 훨씬 중요합니다. 아래와 같은 항목들을 구체적인 문장으로 담아야 실제 상황에서 힘을 발휘합니다.

• 매각 예정 고지 특약 — 임대인이 일정 기간 내 건물 매각을 계획하고 있음을 임차인에게 미리 알리는 조항
• 매각 확정 시 통지·유예기간 조항 — 매매계약 체결이 확정되면 임차인에게 통지하고, 통지일로부터 일정 기간 내 명도에 협조하도록 정하는 조항
• 원상복구 시기·범위 특정 조항 — 명도 지연으로 원상복구 분쟁까지 겹치지 않도록 미리 범위를 정하는 조항
• 갱신요구 시 재고지·협의 조항 — 갱신 시점마다 매각 계획을 다시 알리고 협의하는 절차 조항
• 명도 비협조 시 처리 조항 — 화해조서와 실질적으로 연결되는 핵심 조항
• 관할법원 합의 조항 — 이후 화해나 소송 절차에서 관할 다툼을 없애는 조항

이 여섯 가지 조항은 따로따로 작동하지 않고 서로 맞물려야 실제 효력을 발휘합니다. 예를 들어 매각 확정 통지 조항만 있고 유예기간이 빠져 있으면 임차인은 통지를 받자마자 바로 나가야 하는 것으로 오해해 반발할 수 있고, 반대로 유예기간만 있고 통지 방법이 구체적이지 않으면 통지를 받은 적이 없다는 다툼이 생길 수 있습니다. 계약서를 작성할 때 이 조항들을 하나의 흐름으로 연결해 두어야, 나중에 화해조항을 설계할 때도 계약서 문구와 어긋나지 않게 이어집니다.

이 가운데 실무적으로 가장 힘이 약한 부분이 "명도 비협조 시 처리 방법"입니다. 계약서에 "협조하지 않으면 손해배상을 청구할 수 있다"는 정도의 문구만 넣어두면, 실제로 임차인이 버틸 경우 결국 별도의 명도소송을 새로 제기해야 하고, 소송에는 통상 여러 달이 걸립니다. 매각 일정이 이미 정해진 상태라면 이 시간이 가장 큰 리스크가 됩니다. 그래서 계약 체결과 동시에 제소전화해로 화해조서를 받아두어, 소송 없이 바로 집행할 수 있는 수단을 미리 확보해 두는 방식이 활용됩니다.

제소전화해로 명도 담보를 만드는 절차

제소전화해는 소송을 제기하기 전에 당사자 쌍방이 법원에 화해 신청을 하고, 판사가 지정한 화해기일에 출석해 화해조항에 합의하면 그 내용이 화해조서로 작성되는 절차입니다. 이 화해조서는 확정판결과 동일한 효력, 즉 집행권원을 가지므로, 이후 임차인이 정한 조건을 지키지 않으면 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.

다만 제소전화해는 임대인이 일방적으로 만드는 서류가 아니라는 점이 중요합니다. 임차인의 동의가 없으면 화해 자체가 성립하지 않으며, 화해조항에는 임대인에게만 유리한 내용이 아니라 임차 기간 동안의 권리와 명도 시점의 조건을 함께 담아 양쪽을 지키는 균형 잡힌 내용으로 구성해야 실제로 성립됩니다. 매각 예정 건물의 경우 여기에 "매각 확정 통지 후 몇 개월 내 명도"라는 조건을 화해조항에 구체적으로 담는 방식이 활용됩니다.

전체 절차는 평균적으로 6개월 정도 걸리며, 사안에 따라 짧게는 3개월, 길게는 9개월까지 소요될 수 있습니다. 매각 예정 건물이라면 매매 협상이 시작되기 전, 임대차 계약을 체결하는 시점에 함께 진행하는 것이 시간상 가장 유리합니다. 매매 협상이 이미 진행 중인 상태에서 뒤늦게 화해 절차를 시작하면, 화해 성립 시점이 잔금일보다 늦어질 위험이 있기 때문입니다. 구체적인 설계는 02-591-2334 전화상담에서 임대차 조건을 말씀해 주시면 바로 안내해 드립니다.

화해조서도 매수인에게 넘어가나요?

화해조서 자체의 당사자 지위가 자동으로 매수인에게 이전되는 것은 아니며, 매매 시 임대차 승계와 별도로 화해조서상 권리 승계에 관한 사항을 매매계약서에 명시해 두어야 합니다. 다만 화해조항 설계 단계에서 임대인 지위를 승계하는 자를 포함한다는 취지를 명확히 넣어두면, 매수인도 별도의 새로운 화해 절차 없이 기존 화해조서를 근거로 명도를 진행할 수 있는 경우가 많습니다.

이 부분은 화해조항의 문구 설계가 핵심입니다. 단순히 "임대인은 임차인에게 언제까지 명도를 요구할 수 있다"는 식으로만 적으면, 임대인 지위가 바뀌었을 때 매수인이 이 화해조서를 그대로 활용하기 어렵다는 지적이 나올 수 있습니다. 그래서 처음부터 승계인까지 포함하는 표현으로 화해조항을 설계해 두는 것이 매각을 앞둔 임대인에게는 특히 중요합니다.

또한 화해조서가 있다고 해서 강제집행까지 자동으로 진행되는 것은 아닙니다. 임차인이 정한 조건을 지키지 않을 경우, 화해조서를 근거로 집행문을 부여받고 송달증명을 받아 강제집행을 신청하는 절차가 별도로 필요하며, 신청부터 실제 집행까지 통상 3개월 정도가 걸립니다. 이 실행 단계의 비용은 화해조서 작성 비용과는 별도로 발생한다는 점도 미리 알아두는 것이 좋습니다. 저희는 명도 800건 이상, 강제집행 240건 이상을 다뤄온 경험을 바탕으로 실제로 집행되는 문구를 화해조항에 설계해 드립니다.

매각을 앞둔 임대인이라면 화해조항을 설계할 때 승계인 관련 문구뿐 아니라, 명도 시점을 매각 확정일 기준으로 할지 잔금일 기준으로 할지도 미리 정해 두어야 합니다. 두 시점 사이에는 보통 한 달 이상의 차이가 있어서, 이 기준을 명확히 하지 않으면 매수인 측과 명도 시점을 두고 다시 협의해야 하는 상황이 생길 수 있습니다.

매수인이 요구하는 명도확인, 잔금 조건으로 걸리는 이유

상업용 건물 매매에서는 매수인 측이 잔금 지급 조건으로 임차인 명도 완료 또는 공실 상태 인도를 요구하는 경우가 흔합니다. 매수인 입장에서는 임차인이 있는 상태로 건물을 인수하면, 이후 스스로 명도 절차를 밟아야 하거나 기존 임대차 조건을 그대로 떠안아야 하는 부담이 생기기 때문입니다.

이 요구가 매매계약서에 들어가면, 임대인은 잔금일까지 명도를 마치지 못할 경우 잔금 지급이 미뤄지거나 계약 자체가 해제될 위험까지 떠안게 됩니다. 매각 대금이 큰 만큼 이 리스크도 커서, 임대인 입장에서는 임대차 계약 단계에서부터 명도 시점을 스스로 통제할 수 있는 수단을 확보해 두는 것이 중요합니다.

화해조서를 미리 받아둔 경우에는 이 협상에서 임대인의 위치가 달라집니다. 언제까지 명도가 가능하다는 근거를 구체적으로 제시할 수 있고, 매수인 측 법무 검토에서도 화해조서라는 집행권원이 있다는 사실이 안심 요소로 작용해 매매 협상 자체가 더 원활하게 진행되는 경우가 많습니다.

반대로 아무런 담보 수단 없이 구두로만 "임차인은 곧 나갈 예정"이라고 설명하면, 매수인 측에서는 이를 그대로 믿기 어렵고, 결국 매매대금 일부를 명도 완료 시까지 유보하는 방식으로 협상이 흘러가는 경우도 많습니다. 이는 임대인에게 자금 운용 측면에서도 불리하게 작용합니다.

매매계약서에 명도확인 조건을 넣을 때는 화해조서의 존재와 그 화해조항의 구체적인 내용까지 함께 공유하는 것이 좋습니다. 단순히 "화해조서가 있다"는 사실만으로는 매수인 측이 안심하기 어렵고, 어떤 조건에서 언제까지 명도가 이루어지도록 설계되어 있는지를 구체적으로 확인해야 협상 테이블에서 실질적인 근거로 작용합니다.

비용과 준비 서류

제소전화해 비용은 쌍방을 함께 대리하는 것을 기준으로, 월 임대료 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도)이 기본이며, 여기에 인지대와 송달료 등 법원에 납부하는 비용이 통상 15만원 안팎으로 추가됩니다. 관할합의서를 함께 활용하면 건물 소재지와 관계없이 전국 어디서나 동일한 기준으로 진행할 수 있습니다.

서류는 신청서 자체보다 첨부서류 준비가 더 까다로운 경우가 많습니다. 임대차계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 인감을 날인한 위임장 2부, 관할합의서가 기본으로 필요하고, 임차 부분이 건물 1층의 일부에 해당할 때는 도면도 함께 첨부해야 합니다. 인감증명서는 발급일로부터 2개월 이내여야 하며, 임대인이나 임차인이 법인인 경우에는 법인인감증명서(2개월 이내)와 법인등기부등본을 함께 준비해야 합니다.

제소전화해는 임대차 계약 체결과 동시에 진행하는 편이 비용 면에서도 유리합니다. 뒤늦게 매각 협상이 시작된 뒤 급하게 화해 절차를 알아보면 화해기일이 매매 잔금일보다 늦게 잡힐 위험이 있고, 일정을 앞당기기 위해 무리하게 서두르다 보면 정작 화해조항 설계가 허술해질 수 있습니다. 계약 초기에 여유를 두고 진행하면 화해조항 문구를 꼼꼼하게 다듬을 시간도 함께 확보됩니다.

매각 예정 건물이라면 등기부상 소유자 명의와 실제 매매 진행 상황이 서류 검토 과정에서 함께 확인되므로, 계약서 작성 단계부터 변호사와 함께 서류를 준비하는 편이 이후 매각 협상에서도 신뢰를 주는 방법이 됩니다. 비용과 서류에 관한 자세한 안내는 상단 메뉴를 통한 상담에서 사안별로 확인하실 수 있습니다.

자주 묻는 질문