임대차가 끝나갈 무렵이나 계약 도중에 벽지에 시커먼 곰팡이가 번지면 임대인과 임차인 모두 곤란해진다. 임차인은 곰팡이 때문에 살 수가 없다며 임대인에게 수선을 요구하고, 임대인은 환기를 안 해서 생긴 것 아니냐며 책임을 미룬다. 이런 다툼은 원상회복 정산, 보증금 반환, 심하면 계약 해지 문제로까지 번지곤 한다.

특히 상가 임대차에서는 곰팡이가 매장 상품이나 집기를 손상시키는 문제로까지 이어지고, 주택 임대차에서는 건강 문제를 내세우며 즉시 퇴거를 요구하는 경우도 있어 감정의 골이 깊어지기 쉽다. 임대인과 임차인이 각자의 입장에서만 이야기하다 보면 정작 원인이 무엇인지는 뒷전으로 밀리고 언성만 높아지는 경우를 실무에서 자주 접하게 된다.

본 글은 곰팡이 분쟁의 전반적인 개념 설명보다, 실무에서 가장 많이 부딪히는 핵심 쟁점 하나에 집중한다. 바로 이 곰팡이가 건물 자체의 결로나 누수 하자에서 비롯된 것인지, 아니면 임차인의 환기와 관리 소홀에서 비롯된 것인지를 가르는 구체적인 판단 기준이다. 임대인과 임차인 모두 이 기준을 알아두면 감정싸움 대신 근거로 다툴 수 있다.

벽지에 곰팡이가 생기면 임대인 책임인가요?

곰팡이의 원인이 건물 구조나 시공상의 결로, 누수 하자라면 민법 제623조에 따라 임대인이 수선의무를 부담한다. 반대로 임차인이 환기를 거의 하지 않거나 가구를 벽에 밀착시켜 통풍을 막는 등 사용상의 부주의가 원인이라면 임대인에게 책임을 묻기 어렵다. 결국 핵심은 곰팡이의 발생 원인을 건물이 문제인지, 사용이 문제인지로 구분하는 데 있다.

민법 제623조는 임대인이 임대차 목적물을 사용, 수익에 필요한 상태로 유지해 줄 의무, 즉 수선의무를 규정하고 있다. 이 조항은 임의규정이라 특약으로 일부 조정할 수 있지만, 건물 구조 자체의 하자로 인한 중대한 수선까지 임차인에게 전가하는 특약은 무효로 판단될 여지가 크다는 점을 알아둘 필요가 있다.

실무 경향을 보면 곰팡이가 건물의 구조적 결함, 즉 단열이나 방수 시공 자체의 문제로 확인될 때는 법원도 대체로 임대인의 수선의무를 폭넓게 인정하는 편이고, 반대로 임차인의 생활 방식에서 비롯된 것으로 확인되면 임대인의 책임을 제한적으로 보는 경향이 뚜렷하다. 결국 어느 쪽으로 결론이 나든 그 출발점은 항상 원인 규명이라는 점을 다시 한번 확인할 수 있다.

결로는 실내외 온도 차이로 벽체 표면에 이슬이 맺히는 현상이다. 신축 건물이라도 단열 시공이 부실하거나 벽체에 냉교 구간이 남아 있으면, 환기를 아무리 열심히 해도 특정 벽면에서 반복적으로 결로와 곰팡이가 발생한다. 이런 경우는 임차인의 생활습관과 무관한 시공상의 하자로 평가될 가능성이 높다.

반대로 옷장 뒤편이나 창문 프레임 주변처럼 통풍이 원래 취약한 국소 부위에서만, 그것도 환기를 거의 하지 않는 계절에 곰팡이가 집중된다면 관리소홀 쪽으로 기울 가능성이 크다. 임대인 입장에서는 이런 사정을 사진과 현장 확인으로 소명해 두는 것이 나중에 다툼이 커졌을 때 큰 도움이 된다.

실무에서는 어느 한쪽 주장만으로 결론이 나지 않는다. 온습도 기록, 발생 위치, 계절성, 건물 연식과 하자 이력 등 여러 정황을 종합해서 판단하며, 다툼이 커지면 결로 원인을 가리는 전문 감정을 의뢰하는 경우도 드물지 않다. 감정 비용을 누가 부담할지도 협의나 소송 단계에서 함께 정리해야 할 문제다.

결로형 곰팡이와 생활형 곰팡이, 어떻게 구분하나요?

결로형 곰팡이는 계절과 무관하게 특정 벽면에서 반복되고 환기를 해도 잘 개선되지 않는 반면, 생활형 곰팡이는 통풍이 취약한 국소 부위에 국한되고 환기와 제습만으로도 눈에 띄게 줄어든다는 차이가 있다. 아래에 실무에서 흔히 쓰는 다섯 가지 구분 기준을 정리했다.

곰팡이 분쟁이 실제 분쟁으로 번지면 감정인이나 법원도 결국 아래와 비슷한 기준으로 원인을 가른다. 임대인과 임차인 모두 이 기준을 미리 알아두면 감정적인 다툼을 줄이고, 협상 테이블에서도 훨씬 합리적으로 이야기를 풀어갈 수 있다.

다섯 기준 중 두세 가지 이상이 결로형에 해당한다면 임대인에게 수선을 요구할 근거가 그만큼 탄탄해진다. 반대로 생활형 특징이 뚜렷하다면 임차인은 환기나 제습 노력을 기울였다는 사실부터 사진, 영수증 등 객관적으로 남겨두는 편이 나중에 훨씬 유리하다. 어느 쪽이든 기록을 남기는 습관이 분쟁을 줄이는 첫걸음이다.

임대인, 임차인이 자주 하는 주장과 실제 판단

곰팡이 분쟁에서 양측이 흔히 내세우는 주장과 실무에서의 판단을 정리하면 다음과 같다. 실제 사례에서도 아래와 비슷한 흐름으로 다툼이 전개되는 경우가 많다.

곰팡이 때문에 계약을 해지하거나 손해배상을 받을 수 있나요?

곰팡이로 인해 방을 정상적으로 사용할 수 없을 정도라면 민법상 임대차 목적을 달성할 수 없는 하자로 보아 계약 해지와 손해배상 청구가 가능하다. 다만 그 정도에 이르지 않는 경미한 곰팡이라면 해지보다는 수선청구권을 먼저 행사하는 것이 실무상 순서다. 손해배상 범위는 수선비용, 곰팡이로 훼손된 가재도구 손해 등으로 제한되는 경우가 많고 위자료까지 인정되는 사례는 흔하지 않다.

임차인이 해지나 손해배상을 청구하려면 곰팡이의 원인이 임대인 측 하자에 있다는 사실을 스스로 입증해야 한다는 점이 실무상 가장 큰 부담이다. 사진, 온습도 기록, 수선요청 내역, 필요하다면 전문가의 결로 진단서 등을 미리 확보해 두어야 협상이나 소송에서 유리한 위치에 설 수 있다.

임대인 입장에서도 수선요구를 받고 방치하면 나중에 임차인의 해지나 손해배상 청구를 저지하기 어려워진다. 요청을 받으면 현장을 확인하고, 원인 규명을 위한 조치를 취했다는 기록을 남겨두는 것이 오히려 분쟁을 줄이는 방법이다.

실제로는 소송까지 가기보다 임대인이 일부 수선비를 부담하거나, 임차인이 조기 퇴거하면서 보증금 정산에서 서로 양보하는 식으로 협의가 끝나는 경우가 더 많다. 다만 협의가 안 되고 감정 대립이 심해지면 결국 법적 절차로 넘어갈 수밖에 없는데, 이때는 처음부터 근거 자료를 갖춘 쪽이 훨씬 유리한 위치에서 협상할 수 있다.

곰팡이 때문에 보증금을 못 돌려받을 수도 있나요?

임차인의 관리소홀이 곰팡이 원인으로 인정되면 임대인은 벽지 도배비나 청소비를 원상회복 비용 명목으로 보증금에서 공제할 수 있다. 반대로 원인이 건물 하자로 확인되면 그 비용을 임차인에게 부담시키는 공제는 부당하며, 임차인은 이미 공제된 금액의 반환을 청구할 수 있다. 결국 보증금 정산 국면에서도 앞서 살펴본 결로형과 생활형 구분 기준이 그대로 적용된다.

원상회복의무는 임차인이 계약 종료 시 목적물을 임차 당시 상태로 돌려놓아야 하는 의무를 말한다. 다만 통상적인 사용에 따른 자연스러운 마모, 즉 통상손모는 원상회복 대상에서 제외된다는 것이 확립된 실무 관행이다. 문제는 곰팡이가 통상손모에 해당하는지, 아니면 임차인의 잘못된 관리로 인한 손상인지를 가르는 경계가 애매한 경우가 많다는 점이다.

보증금 반환 국면에서 다툼이 생기면 임대인은 통상 곰팡이 제거와 도배 비용 견적서를 근거로 공제 금액을 산정한다. 임차인이 이 공제에 동의하지 않으면, 결국 처음 곰팡이가 언제 어떻게 발생했는지, 그 원인이 무엇인지에 대한 증거 싸움으로 돌아간다. 그래서 계약 기간 중 곰팡이를 발견한 시점에 남겨둔 사진과 통지 기록이 보증금 정산 단계에서도 결정적인 역할을 한다.

실무적으로는 이사 나가는 시점에 곰팡이 상태를 두고 감정 다툼이 격해지기 쉬우므로, 입주 초기에 하자 여부를 점검한 자료와 계약 기간 중 발생한 곰팡이에 대한 통지 기록을 함께 정리해 두는 편이 가장 안전하다. 이런 기록이 있으면 협의든 소송이든 훨씬 빠르게 정리된다.

보증금 액수가 크지 않다면 소액사건 절차를 검토할 수도 있지만, 곰팡이의 원인 판단 자체가 다투어지는 사안이라면 절차의 종류보다 증거를 어떻게 준비하느냐가 결과를 좌우하는 경우가 더 많다. 어떤 절차를 택하든 원인 규명에 필요한 자료부터 갖추는 것이 우선이라는 점은 달라지지 않는다.

임대차 계약서에 곰팡이 대비 특약을 넣는 방법

곰팡이 분쟁을 아예 줄이는 가장 효과적인 방법은 계약 체결 단계에서 관련 특약을 미리 넣어두는 것이다. 새로 임대차 계약을 맺거나 갱신할 때 아래와 같은 조항을 검토해두면 나중에 다툼이 생기더라도 훨씬 수월하게 정리할 수 있다.

첫째, 입주 시점의 건물 상태를 사진과 함께 특약이나 별지로 남겨둔다. 벽면, 창틀, 옷장 안쪽처럼 곰팡이가 잘 생기는 부위를 미리 촬영해 계약서에 첨부해 두면 나중에 원인과 시점을 다툴 때 기준점이 된다.

둘째, 곰팡이나 결로가 발생했을 때 통지 방법과 기한을 명시한다. 예를 들어 발견 즉시 사진과 함께 임대인에게 서면으로 통지하고, 임대인은 일정 기간 내에 현장을 확인한다는 식의 절차를 특약으로 정해두면 책임 소재를 다투기 전에 절차부터 지킬 수 있다.

셋째, 수선비 부담 기준을 구조적 하자와 생활 관리로 나누어 미리 정해둔다. 앞서 설명한 다섯 가지 구분 기준을 참고해, 결로형으로 판명되면 임대인이, 생활형으로 판명되면 임차인이 부담한다는 원칙을 계약서에 담아두면 실제 분쟁이 생겼을 때 판단 기준 자체를 두고 다툴 필요가 줄어든다.

이런 특약을 단순히 계약서에 문구로 넣는 데 그치지 않고, 제소전화해 절차를 통해 재판부의 확인을 거친 화해조서로 만들어두면 효력이 한층 강해진다. 화해조서는 그 자체로 집행권원이 되기 때문에, 나중에 상대방이 조서 내용을 지키지 않을 때 별도의 소송 없이 곧바로 강제집행 절차로 넘어갈 수 있다는 장점이 있다.

예를 들어 조서에 결로형으로 확인되면 통보일로부터 일정 기간 내 임대인이 수선하고, 생활형으로 확인되면 임차인이 도배와 청소 비용을 부담한다는 식으로 구체적인 기준과 처리 기한을 함께 못박아 두면, 실제 곰팡이가 발생했을 때 원인만 확인하면 곧바로 조서 내용에 따라 정리할 수 있어 다툼의 여지가 크게 줄어든다.

상가 곰팡이와 주택 곰팡이, 책임 판단 기준이 다른가요?

곰팡이의 원인을 결로형과 생활형으로 나누어 판단하는 기본 틀 자체는 상가와 주택이 크게 다르지 않다. 다만 상가는 창고나 물류 적재 공간처럼 환기가 원래 어려운 구조가 많고, 냉동, 냉장 설비로 인한 온도차가 커서 결로가 발생하기 쉬운 반면, 주택은 생활 습관과 재실 시간에 따른 편차가 커서 관리소홀 여부를 가리는 비중이 상대적으로 크다는 점에서 실무상 접근 방식에 차이가 있다.

상가 임대차에서는 곰팡이가 진열 상품이나 재고에 영향을 미치면 영업손실 주장으로까지 확대되는 경우가 있다. 이때는 단순히 벽지 손상뿐 아니라 상품 훼손에 따른 손해까지 임대인에게 청구할 수 있는지가 쟁점이 되는데, 이 부분은 결로 원인 규명과는 별도로 손해의 범위와 인과관계를 다시 입증해야 하는 문제다.

주택 임대차에서는 임차인이 건강상의 이유를 내세워 즉시 퇴거나 계약 해지를 요구하는 경우가 많다. 다만 건강 피해와 곰팡이 사이의 인과관계는 별도로 입증하기 까다로운 영역이어서, 실무에서는 곰팡이 발생 자체가 사용, 수익에 지장을 줄 정도인지를 우선 기준으로 판단하는 경우가 많다.

결국 상가든 주택이든 핵심은 동일하다. 곰팡이의 원인이 건물의 구조적 문제인지, 사용상의 관리 문제인지를 먼저 가리고, 그 다음에 임대차 목적물의 특성에 따라 손해의 범위를 따지는 순서로 접근하는 것이 실무상 가장 합리적이다.

곰팡이 대응에서 임대인이 자주 놓치는 실수

곰팡이 분쟁이 커지는 데는 임대인 쪽의 대응 실수가 원인이 되는 경우도 적지 않다. 실무에서 반복적으로 나타나는 다섯 가지를 정리했다.

곰팡이 때문에 임대인이 계약해지나 갱신거절을 할 수 있나요?

임차인이 곰팡이 발생 사실을 통지하지 않고 방치해 피해를 키웠거나, 임대인의 수선 요청에도 불구하고 원인 파악에 협조하지 않는 경우라면 임대인 입장에서도 계약상 신뢰관계 파탄을 이유로 대응을 검토할 여지가 생긴다. 다만 곰팡이 발생 자체만으로 곧바로 임차인에게 불리한 계약해지나 갱신거절 사유가 되는 것은 아니고, 임차인의 귀책이 뚜렷하고 그 정도가 상당해야 한다는 점을 먼저 알아둘 필요가 있다.

실무에서는 임차인이 곰팡이를 방치해 벽체나 마루 등 구조 부분까지 손상시킨 경우, 또는 반복적인 통지에도 개선 노력을 전혀 하지 않은 경우에 한해 임대인이 이를 근거로 삼는 사례가 있다. 이런 경우에도 임대인은 통지와 개선 요청을 언제 어떻게 했는지 기록을 남겨두어야 나중에 정당성을 인정받기 수월하다.

반대로 곰팡이 원인이 건물 하자로 판명된 상황에서 임대인이 이를 이유로 갱신을 거절하거나 불이익을 주려 한다면, 오히려 임차인 쪽에서 부당한 갱신거절이나 손해배상을 주장할 근거가 될 수 있다. 결국 이 쟁점 역시 앞서 살펴본 원인 판단 기준으로 되돌아간다는 점에서, 곰팡이 분쟁은 어느 방향으로 다투든 원인 규명이 출발점이라는 사실을 다시 확인할 수 있다.

곰팡이 분쟁, 실제로는 이런 순서로 대응합니다

곰팡이를 발견했을 때 임차인과 임대인이 각각 어떤 순서로 대응하는 것이 좋은지 정리하면 다음과 같다.

1. 증거 확보. 곰팡이 발생 부위와 범위를 날짜별 사진으로 남기고, 가능하면 온습도계로 실내 습도를 함께 기록해 둔다.
2. 서면 통지. 임대인에게 구두로만 알리지 말고 문자나 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 수선을 요청한다.
3. 원인 확인. 임대인은 현장을 방문해 곰팡이 위치와 건물 상태를 확인하고, 필요하면 결로 진단이나 누수 탐지 전문가에게 의뢰한다.
4. 비용과 책임 협의. 원인이 어느 쪽에 있는지에 따라 수선비 부담 주체와 처리 일정을 협의한다.
5. 협의 불성립 시 법적 절차. 협의가 끝내 안 되면 제소전화해로 향후 처리 기준을 명확히 하거나, 상황에 따라 소송으로 넘어간다.

이 다섯 단계 중 가장 자주 생략되는 것이 1단계 증거 확보다. 나중에 다툼이 커진 뒤에야 사진을 찾으려 하면 이미 곰팡이가 제거되었거나 상태가 달라져 있는 경우가 많으므로, 발견 즉시 기록해 두는 습관이 무엇보다 중요하다.

곰팡이 분쟁, 실제 상담에서 자주 접하는 유형 세 가지

전화 상담을 통해 접하는 곰팡이 분쟁은 크게 세 가지 유형으로 나뉘는 경우가 많다. 각 유형에 따라 접근 방법이 달라지므로 자신의 상황이 어디에 가까운지 먼저 가늠해 보는 것이 도움이 된다.

첫째 유형은 계약 초기부터 특정 벽면에서 곰팡이가 반복되는 경우다. 이런 경우는 대체로 결로형에 가깝고, 임차인이 초기부터 사진과 통지 기록을 남겨두었다면 임대인에게 수선을 요구하기가 비교적 수월하다.

둘째 유형은 계약 후반부, 특히 겨울철에 갑자기 곰팡이가 나타나는 경우다. 이때는 계절성과 환기 여부를 함께 살펴야 하며, 임차인의 생활 패턴 변화가 있었는지도 함께 확인하는 것이 필요하다.

셋째 유형은 이사를 앞두고 원상회복 정산 과정에서 곰팡이 책임이 갑자기 쟁점이 되는 경우다. 이런 경우는 시점을 다투기가 특히 까다로운데, 결국 계약 기간 중 통지 기록이 있었는지가 협의의 승패를 가른다.

세 유형 모두 공통적으로 말할 수 있는 것은, 상담을 일찍 받을수록 협의로 끝날 가능성이 높아진다는 점이다. 곰팡이가 넓게 번지고 감정 대립이 극에 달한 뒤에 상담을 받으면 이미 남은 선택지가 소송 정도로 좁혀져 있는 경우가 많아, 발견 초기 단계에서부터 방향을 잡아두는 편이 여러모로 유리하다.