건물이 낡아 화장실·배관·전기설비를 통째로 손보거나 외관과 내부 동선을 새로 짜는 상가 리모델링 공사는, 매출이 걸린 임차인 입장에서도 건물의 자산가치가 걸린 임대인 입장에서도 피해 갈 수 없는 숙제일 때가 많습니다. 문제는 공사 기간 동안 가게 문을 완전히 닫아야 하는 임차인을 어떻게 내보내고, 공사가 끝난 뒤 다시 어떻게 들여보낼 것인지가 구두 약속만으로는 도무지 정리가 안 된다는 데 있습니다. "공사 끝나면 당연히 다시 들어오겠지"라는 막연한 기대가, 실제로는 재입주 시점을 둘러싼 감정싸움과 소송으로 번지는 경우를 실무에서 적지 않게 봅니다.

이런 분쟁을 막기 위해 활용되는 것이 바로 제소전화해입니다. 다만 리모델링 국면의 화해조서는 일반적인 차임 연체 대비 명도조서와는 설계 방향이 완전히 다릅니다. 핵심은 '계약을 끝내는 조서'가 아니라 '공사기간만 잠시 비우고 다시 들어오는 것을 보장하는 조서'로 짜야 한다는 점이며, 이 방향을 잘못 잡으면 강행법규 위반으로 아예 화해가 성립하지 못하는 보정 사유에 걸릴 수도 있습니다. 이 글에서는 임시퇴거 조건을 화해조서에 담을 때 반드시 짚어야 할 조항들을 순서대로 설계해 보겠습니다.

또한 리모델링은 전면 철거 후 재건축과 달리 건물의 뼈대는 그대로 두고 내부·설비만 손보는 경우가 많아, 법적으로도 임대차 관계 자체를 끊어야 하는 상황과는 결이 다릅니다. 이 차이를 정확히 이해하지 못하고 무작정 '명도'라는 단어부터 앞세우면 임차인의 반발은 물론, 조서 자체가 임차인 보호 규정을 침해한다는 이유로 재판부의 보정명령을 받을 위험도 커집니다.

특히 상가 임대차에서는 계약갱신요구권 외에도 임차인의 권리금 회수기회를 보장하는 규정 역시 강행규정으로 자리 잡고 있어, 리모델링 국면에서 이 두 가지를 함께 고려하지 않으면 화해조서 설계가 반쪽짜리에 그치기 쉽습니다. 공사 때문에 잠시 자리를 비우는 것과, 그 사이 임차인이 그동안 쌓아 온 단골·상권 가치를 잃어버리는 것은 전혀 다른 문제이므로, 임시퇴거 조건을 설계할 때는 처음부터 이 부분까지 함께 염두에 두어야 나중에 다시 얽히는 분쟁을 줄일 수 있습니다.

상가 리모델링 때문에 임차인을 내보내려면 어떻게 해야 하나요?

상가건물임대차보호법상 계약갱신요구권은 임차인이 원하면 일정 기간 동안 계약을 계속 이어갈 수 있도록 보장하는 강행규정입니다. 이 요구권을 임대인이 거절할 수 있는 예외 사유 중 하나가 건물의 철거·재건축을 위해 점유를 회복해야 하는 경우인데, 이 경우에도 계약체결 당시 철거·재건축 계획을 구체적으로 고지했는지, 건물이 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있는지 등 법이 정한 요건을 갖춰야 합니다. 요건을 갖추지 못한 채 "리모델링한다"는 말 한마디로 계약을 끝내려 하면 오히려 임차인 쪽에서 부당한 갱신거절이라며 다투는 빌미가 됩니다.

여기서 말하는 '구체적으로 고지'했다는 것도 단순히 "언젠가 리모델링할 수도 있다"는 막연한 언급 정도로는 인정받기 어렵습니다. 공사 시기와 대략적인 소요기간까지 포함해 계약 체결 당시 문서나 특약사항으로 남겨 두었는지가 핵심이며, 안전사고 우려를 이유로 드는 경우에도 건물의 노후·훼손 정도를 객관적으로 뒷받침할 자료가 뒷받침되어야 합니다. 이러한 요건 충족 여부를 먼저 점검하지 않은 채 화해조서 설계부터 서두르면, 조서의 전제 자체가 흔들려 나중에 애써 만든 조항이 무용지물이 될 수 있습니다.

그런데 실제 현장에서 이루어지는 리모델링의 상당수는 건물 전체를 철거하는 것이 아니라, 노후 설비 교체나 내부 구조 변경, 외관 리뉴얼 수준의 부분 공사입니다. 이런 경우라면 애초에 계약갱신요구권을 거절할 사유 자체가 성립하지 않을 가능성이 높고, 임대인이 원하는 것도 계약의 종료가 아니라 '공사기간 동안의 일시적인 비움'일 뿐인 경우가 대부분입니다. 그렇다면 화해조서 역시 계약 종료를 전제로 한 명도조서가 아니라, 임대차 관계는 유지한 채 일정 기간만 점유를 이전받는 임시퇴거형 조서로 설계하는 것이 법적으로도, 실무적으로도 훨씬 합리적입니다.

결국 첫 단추는 '이번 공사가 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 전면 철거·재건축에 해당하는가, 아니면 임대차를 유지한 채 진행하는 부분 리모델링인가'를 정확히 구분하는 일입니다. 이 구분에 따라 화해조서에 담아야 할 문구, 나아가 조서가 재판부의 보정명령 없이 무난히 성립할 수 있는지 여부까지 완전히 달라지기 때문입니다.

왜 '계약 해지'가 아니라 '임시퇴거·재입주'로 설계해야 하는가

제소전화해는 강행법규를 위반하는 조항을 담을 수 없습니다. 임차인의 계약갱신요구권이나 권리금 회수기회를 미리 포기시키는 내용이 조서 문구에 들어가면, 재판부가 화해기일을 지정하기 전이나 그 과정에서 문제를 발견해 보정을 요구할 수 있고, 이는 결국 화해 성립이 늦어지거나 무산되는 결과로 이어집니다. 그런데 "리모델링 공사를 이유로 임대차계약을 즉시 해지하고 임차인은 이의 없이 퇴거한다"는 식의 조항은, 사실상 갱신요구권을 사전에 포기시키는 것과 다를 바 없어 강행법규 위반 소지가 크다는 것이 실무에서 반복적으로 확인되는 지점입니다.

반면 "공사기간 동안 임차인이 목적물을 임대인에게 인도하고, 공사가 끝나면 정해진 조건에 따라 동일한 목적물에 재입주한다"는 구조로 설계하면 이야기가 달라집니다. 이 방식은 계약을 끝내는 것이 아니라 일시적으로 이행 방법을 조정하는 것에 가깝기 때문에, 임차인의 핵심 권리인 계약의 존속 자체를 건드리지 않습니다. 같은 '퇴거'라는 결과를 만들어내면서도, 문구 하나의 설계 차이가 강행법규 위반 여부와 조서 성립 가능성을 완전히 갈라놓는 셈입니다.

물론 임시퇴거·재입주 구조로 설계한다고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다. 재입주를 명목상으로만 넣어두고 실제로는 재입주가 사실상 불가능한 조건(예를 들어 지나치게 불리한 임대료 인상, 지나치게 짧은 재입주 신청 기한 등)을 함께 붙여 둔다면, 이 역시 실질적으로 갱신요구권을 무력화하는 것으로 평가될 여지가 있습니다. 그래서 재입주 조항은 형식뿐 아니라 실제로 이행 가능한 내용으로 채워야 한다는 원칙을 항상 함께 지켜야 합니다.

실제로 상담을 진행하다 보면, 임대인 쪽에서는 "재입주를 보장한다고는 썼는데 세부 조건까지 굳이 다 정해야 하나"라고 되묻는 경우가 많습니다. 하지만 세부 조건이 빠진 재입주 약속은 임차인 입장에서 보면 사실상 아무 약속도 하지 않은 것과 다를 바 없고, 이는 결국 신뢰관계를 해치는 결과로 이어지기 쉽습니다. 처음부터 조건을 촘촘히 정해 두는 편이 오히려 양측 모두에게 나중의 소모적인 다툼을 줄여 주는 길입니다.

임시퇴거 기간 동안 임대료는 내야 하나요?

임차인 입장에서는 영업을 하지 못하는 기간까지 임대료를 그대로 내는 것이 억울하게 느껴질 수 있고, 임대인 입장에서도 공사비를 부담하면서 임대료까지 전액 포기하는 것은 부담스러울 수 있습니다. 그래서 실무에서는 임시퇴거 기간을 공사 진행 단계에 따라 나누어, 완전히 영업이 불가능한 핵심 공사 구간과 마무리 단계처럼 상대적으로 부담이 적은 구간을 구분해 차임 처리 비율을 달리 정하는 방식을 많이 활용합니다.

여기서 중요한 것은 "적당히 감액한다"처럼 애매한 표현이 아니라, 몇 월 며칠부터 며칠까지는 전액 면제, 이후 며칠까지는 몇 퍼센트 감액이라는 식으로 구체적인 기간과 비율을 조서에 명시해야 한다는 점입니다. 애매한 문구는 결국 공사가 진행되는 도중에 "이건 감액 대상 기간이 맞다, 아니다"라는 새로운 분쟁을 낳고, 이는 애초에 화해조서를 작성한 목적 자체를 무색하게 만듭니다.

보증금 처리 역시 함께 짚어야 할 부분입니다. 퇴거 기간에도 보증금을 그대로 예치해 둘 것인지, 아니면 일부를 돌려주고 재입주 시 다시 채워 넣는 방식으로 할 것인지에 따라 양측의 자금 부담이 달라집니다. 실무에서는 보증금은 그대로 유지하되 차임만 구간별로 조정하는 방식이 절차가 단순해 가장 많이 활용되지만, 공사 규모가 크고 퇴거 기간이 길어질수록 보증금 일부 반환 방식을 함께 검토하는 경우도 있습니다.

관리비나 공용 전기·수도 요금처럼 매달 반복되는 비용도 놓치기 쉬운 항목입니다. 임차인이 자리를 비운 기간에도 건물 전체의 관리비 분담금이 발생한다면 이를 누가 부담할지, 개별 계량기 요금은 사용량이 없으므로 자동으로 면제되는 것인지 등을 조서 부속 합의사항으로 함께 정리해 두면, 공사 이후 정산 단계에서 자잘한 금액을 두고 얼굴 붉히는 일을 줄일 수 있습니다.

화해조서에 담아야 할 핵심 조항 6가지

임시퇴거형 화해조서를 설계할 때 빠뜨리면 안 되는 항목을 정리하면 아래와 같습니다. 여섯 항목 모두 '누가 봐도 같은 결론에 이를 수 있을 만큼' 구체적으로 적혀 있어야 실제 분쟁 예방 효과를 갖습니다.

이 여섯 항목 가운데 특히 재입주 보장 조항과 공사 지연 시 연장 조건은 실무에서 분쟁이 가장 잦은 지점입니다. 재입주 조항이 형식적으로만 존재하고 실질적인 이행 방법이 빠져 있다면 임차인은 사실상 쫓겨나는 것과 다름없는 결과를 맞을 수 있고, 반대로 지연 상황에 대한 대비가 없으면 공사가 예정보다 길어질 때마다 임대인과 임차인이 매번 새로 협의해야 하는 번거로움이 생깁니다.

여섯 항목을 조서에 담을 때는 문장으로만 서술하기보다, 필요하다면 공사 도면이나 일정표를 별지로 첨부해 조서 본문과 함께 특정해 두는 것도 좋은 방법입니다. "공사기간"이라는 단어 하나만으로는 나중에 해석이 갈릴 여지가 있지만, 별지에 첨부된 구체적인 일정표를 인용하면 개시요건이나 재입주 예정일을 둘러싼 다툼의 여지가 훨씬 줄어듭니다.

리모델링 후 재입주를 보장받으려면 화해조서에 뭘 넣어야 하나요?

실무에서 흔히 쓰는 방식은 공사 준공(사용승인) 시점을 기준으로 재입주 신청 기한을 정하고, 그 기한 안에 임차인이 재입주 의사를 서면으로 통지하면 임대인은 정해진 기간 안에 목적물을 다시 인도해야 한다는 구조입니다. 여기에 임대인이 정당한 사유 없이 재입주를 거부하거나 제3자에게 임대해 버리는 경우를 대비해, 손해배상액을 미리 정해 두는 조항을 함께 넣어 두면 실효성이 훨씬 높아집니다.

또한 재입주 시 임대료를 리모델링 전과 동일한 조건으로 할 것인지, 리모델링으로 인한 가치 상승분을 일부 반영해 조정할 것인지도 미리 정해 두어야 합니다. 이 부분을 비워 두면 공사가 끝난 뒤 새삼스럽게 임대료 재협상을 둘러싸고 갈등이 재점화되는 경우가 많아, 처음부터 조정 폭의 상한이나 산정 기준을 조서에 함께 담아 두는 것이 바람직합니다.

임차인이 퇴거 전 설치해 둔 시설이나 인테리어를 어떻게 처리할지도 재입주 조항과 맞물려 정리해야 합니다. 공사 과정에서 철거가 불가피한 시설은 그 비용을 누가 부담할지, 재입주 후 다시 설치하는 비용은 어느 쪽이 지는지를 명확히 해 두지 않으면, 임차인은 공사 전 투자한 시설비를 고스란히 떠안는 반면 재입주 후에는 또다시 비용을 들여야 하는 이중 부담에 놓일 수 있습니다. 이 부분까지 조서에 담아 두면 재입주 조항이 명목상의 약속이 아니라 실제로 이행되는 조항으로 기능하게 됩니다.

공사가 늦어지면 임시퇴거 기간도 자동으로 늘어나나요?

공사는 인허가 지연, 예상치 못한 구조 보강 필요성, 기상 문제 등으로 애초 계획보다 길어지는 일이 드물지 않습니다. 이런 사정을 전혀 반영하지 않은 채 재입주 예정일만 못박아 두면, 공사가 며칠만 늦어져도 임대인이 곧바로 조서상 의무를 어긴 것이 되어 버리는 불합리한 결과가 생길 수 있습니다.

그래서 실무에서는 "천재지변, 인허가 지연 등 임대인의 귀책사유 없이 발생한 사정으로 공사가 지연되는 경우, 재입주 예정일은 지연된 기간만큼, 다만 최대 몇 개월을 한도로 연장한다"는 식으로 연장 사유의 범위와 상한을 함께 정해 두는 방식을 권합니다. 상한 없이 무한정 연장할 수 있도록 열어 두면 이번에는 반대로 임차인이 지나치게 불리해지므로, 상한을 명확히 그어 두는 균형이 중요합니다.

반대로 임대인의 귀책사유, 예를 들어 공사비 조달 지연이나 시공사와의 분쟁처럼 순수하게 임대인 쪽 사정으로 공사가 늦어지는 경우까지 똑같이 연장 사유로 인정해 버리면, 임차인만 계속 기다려야 하는 불균형이 생깁니다. 그래서 연장 조항은 지연의 원인이 임대인의 통제 밖에 있는 경우와 임대인 내부 사정으로 인한 경우를 구분해, 후자의 경우에는 임차인에게 별도의 보상이나 차임 추가 감면을 제공하는 식으로 균형을 맞추는 설계가 바람직합니다.

전면 철거·재건축과 부분 리모델링, 화해조서 설계가 다르다

같은 '공사'라는 말로 뭉뚱그려 이야기하지만, 건물을 통째로 허물고 새로 짓는 철거·재건축과 뼈대는 유지한 채 손보는 부분 리모델링은 법적으로 전혀 다른 상황입니다. 아래 비교를 통해 자신의 공사가 어느 쪽에 가까운지 먼저 확인해 보시기 바랍니다.

실무에서 곤란해지는 경우는 대개 이 둘을 명확히 구분하지 않고 시작할 때입니다. 실제로는 부분 리모델링에 가까운데 임대인이 "이번 기회에 아예 재건축 수준으로 정리하겠다"며 계약 종료형 조서를 요구하거나, 반대로 사실상 전면 철거에 가까운 공사인데 재입주를 보장하는 조서를 요구하는 식입니다. 어느 쪽이든 실제 공사 규모와 조서의 설계 방향이 어긋나면, 나중에 조서의 효력 자체를 다투는 빌미가 될 수 있으므로 처음부터 공사 성격을 정확히 짚고 넘어가야 합니다.

애매한 경우, 즉 부분 리모델링으로 시작했다가 공사 중 예상치 못한 구조 문제가 발견되어 사실상 전면 재건축 수준으로 범위가 커지는 사례도 실무에서 종종 나타납니다. 이런 가능성이 조금이라도 있다면, 화해조서 작성 단계에서부터 "공사 범위가 확대될 경우의 처리 방법"까지 미리 조항으로 남겨 두는 것이 나중에 조서를 다시 손봐야 하는 번거로움을 줄여 줍니다.

임시퇴거 조건, 화해조서로 만드는 순서

실제로 임시퇴거·재입주 조건을 화해조서에 담아 성립시키기까지의 흐름을 정리하면 아래와 같습니다. 전체 과정에서 임차인이 직접 법원에 나가야 하는 절차는 없고, 신청부터 자료 준비까지가 당사자가 실질적으로 관여하는 구간입니다.

• 1
  공사 성격 확정

  전면 철거·재건축인지 부분 리모델링인지부터 명확히 구분해 조서의 큰 방향을 정합니다.

• 2
  조항 초안 협의

  퇴거 개시요건, 재입주 예정일, 차임 처리, 지연 시 연장 상한 등 핵심 조항을 임대인·임차인이 함께 조율합니다.

• 3
  신청서·첨부서류 준비

  계약서, 등기부, 공사 관련 인허가 서류 등을 갖추어 제소전화해 신청서를 준비합니다.

• 4
  법원 접수·화해기일 지정

  법원이 화해기일을 지정하고, 조항에 강행법규 위반 소지가 있으면 보정명령이 내려질 수 있습니다.

• 5
  화해기일 출석·조서 송달

  양측이 기일에 출석해 화해가 성립하면 조서가 작성·송달되고, 이후 확정판결과 동일한 효력을 갖습니다.

이 흐름에서 가장 시간이 많이 드는 구간은 대개 2단계, 즉 조항을 구체적으로 조율하는 협의 과정입니다. 개시요건이나 재입주 조건처럼 숫자와 기한이 명확하게 들어가야 하는 항목일수록 양측이 원하는 바가 다를 수 있어, 초안 단계에서 충분히 논의해 두어야 화해기일에서 다시 다투는 일 없이 매끄럽게 성립할 수 있습니다.

또한 강행법규 위반 소지가 있는 조항은 재판부 배정 이후 보정명령을 통해 걸러지는 구조이므로, 신청 전 단계에서 미리 점검해 두면 전체 일정이 예상치 못하게 늘어지는 것을 막을 수 있습니다. 임차인 입장에서도 화해기일에 직접 출석해야 하는 절차이므로, 조항 내용을 사전에 충분히 이해하고 참석해야 그 자리에서 당황하지 않고 서명할 수 있습니다.

비용 측면에서 보면 리모델링 화해조서라고 해서 일반적인 제소전화해 절차와 특별히 다른 체계로 진행되는 것은 아닙니다. 다만 조항 수가 많고 개시요건·차임 구간·연장 상한 등 세부 조율이 필요한 만큼, 신청서 자체를 정교하게 작성하는 데 상대적으로 더 많은 협의 시간이 들어간다는 점은 미리 감안해 두는 것이 좋습니다. 통상적인 절차 기간을 참고해 공사 착공 시점보다 여유를 두고 준비를 시작하는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문