임대인이 제소전화해를 준비하면서 가장 먼저 막히는 지점은 의외로 절차가 아니라 화해조항 그 자체다. 화해조서는 성립되는 순간 확정판결과 같은 효력을 갖는 집행권원이 되기 때문에, 조항 하나하나가 향후 명도소송이나 강제집행 국면에서 실제로 힘을 쓸 수 있는지가 관건이다. 그런데 정작 실무에서 자주 듣는 질문은 "화해조항은 몇 개까지 넣을 수 있느냐"는 것이다.

결론부터 말하면 법령 어디에도 화해조항의 개수를 몇 개로 못박아 둔 규정은 없다. 다만 조항을 아무리 촘촘히, 많이 넣어도 그중 강행법규를 위반하는 조항이 하나라도 있으면 그 조항만 따로 걸러지고, 심한 경우 화해 성립 전체가 지연된다. 그래서 실무에서 중요한 것은 "몇 개"가 아니라 "어떤 조항을 필수로 넣고, 어떤 조항을 애초에 빼야 하는가"이다. 이 글은 그 구분 기준을 정리한다.

특히 임대인들 사이에서는 "조항을 많이 넣을수록 나중에 유리하다"는 인식과 "조항이 많으면 임차인이 부담스러워해서 화해가 깨진다"는 인식이 동시에 퍼져 있는데, 둘 다 절반만 맞는 이야기다. 조항의 많고 적음보다 그 안에 반드시 있어야 할 내용이 빠짐없이 담겼는지, 반대로 있어서는 안 되는 내용이 섞여 있지는 않은지가 화해조서의 실제 가치를 결정한다. 아래에서 이 기준을 하나씩 짚는다.

제소전화해 화해조항은 몇 개까지 넣을 수 있나요?

제소전화해는 임대인이 일방적으로 신청한다고 성립되는 절차가 아니다. 법원이 화해기일을 지정하면 임대인·임차인 쌍방이 출석해 조항 내용에 동의해야 조서가 만들어진다. 임차인이 하나라도 받아들이기 어려운 조항이 있으면 그 자리에서 화해가 불성립될 수 있다. 그래서 조항 개수를 늘려 이것저것 다 담으려 하기보다, 실제 임대차 관계에서 분쟁이 생길 만한 지점을 추려 그 부분만 명확히 못박는 방식이 더 안전하게 성립까지 이어진다.

실무에서 다루는 조서를 보면 목적물 표시부터 명도 시기, 연체 시 강제집행 승낙, 관리비 정산까지 담다 보니 자연히 여러 개의 조항으로 구성되는 경우가 많다. 그러나 이는 "많이 넣어야 한다"는 규칙이 있어서가 아니라, 그 임대차 계약에서 실제로 다툼이 될 수 있는 항목이 그만큼 있기 때문이다. 반대로 상가 하나짜리 단순 임대차라면 조항 수는 자연히 줄어든다. 조항 수를 목표로 삼지 말고, 이 계약에서 분쟁이 될 지점이 무엇인지부터 정리하는 순서가 맞다.

조항 수가 늘어나는 또 다른 경우는 임대차 목적물이 복합적일 때다. 예를 들어 상가 여러 호실을 한 임차인이 통으로 사용하거나, 임대차 기간 중 시설물 소유권 이전이나 전대차가 얽혀 있으면 그만큼 특정해야 할 사실관계가 늘어나고 조항도 함께 늘어난다. 반대로 임대차 조건이 단순하다면 대여섯 개 조항만으로도 충분히 집행력 있는 조서를 만들 수 있다. 결국 조항 개수는 계약 관계의 복잡도를 그대로 반영하는 결과값이지, 미리 정해 두고 맞춰 넣는 목표치가 아니다.

같은 맥락에서, 화해조항 개수를 두고 임대인들 사이에 떠도는 "짧은 조서는 부실하고 긴 조서는 안전하다"는 식의 통념도 정확하지 않다. 조서의 안전성은 분량이 아니라 그 안에 담긴 조항이 실제 집행 국면에서 그대로 쓸 수 있는 문구인지에 달려 있다. 짧더라도 필수조항 다섯 갈래가 정확한 문구로 담겨 있다면 그것으로 충분하고, 길더라도 핵심 문구가 애매하게 적혀 있다면 조서는 그만큼 힘을 잃는다.

결국 "몇 개까지"라는 질문에 대한 실무적 답은 "필요한 만큼, 단 강행법규를 건드리지 않는 선에서"다. 다음 항목부터는 그 필요한 조항이 구체적으로 무엇이고, 반대로 아무리 원해도 넣을 수 없는 조항이 무엇인지를 구분해서 다룬다.

화해조서에 반드시 들어가야 하는 필수 조항은 무엇인가요?

필수조항은 나중에 강제집행이나 명도청구로 이어질 때 조서만으로 다음 단계를 밟을 수 있게 해 주는 조항이다. 이 조항들이 하나라도 빠지면 화해조서를 받아 두고도 정작 필요한 순간에 다시 별도 소송을 밟아야 하는 상황이 생긴다. 아래 항목이 실무에서 공통적으로 다루는 핵심 범주다.

• 목적물 및 임대차 조건의 특정 — 건물 소재지·층·호수, 보증금·차임, 임대차 기간을 조서에 정확히 특정해 둔다. 표시가 부정확하면 나중에 집행 단계에서 목적물 동일성 다툼이 생길 수 있다.
• 임대차 종료 시기와 명도 의무 — 계약이 어떤 사유로, 언제 종료되며 그때 임차인이 목적물을 인도해야 한다는 의무를 명확히 기재한다. 이 조항이 있어야 이후 별도 명도소송 없이 조서만으로 집행 신청이 가능하다.
• 차임 연체 시 즉시집행 승낙 조항 — 상가는 차임 연체가 3기(주택은 2기)에 이르면 별도 소송 없이 강제집행에 나아갈 수 있다는 취지의 조항이다. 연체 기준을 조서에 구체적으로 못박아야 향후 다툼 여지가 줄어든다.
• 관리비 정산 및 원상회복 조항 — 퇴거 시 미납 관리비 처리, 원상회복 범위와 기한을 정해 두면 명도 이후 정산 분쟁을 조서 하나로 정리할 수 있다.
• 강제집행 인낙 문구 — "임차인은 위 각 조항 불이행 시 강제집행을 인낙한다"는 취지의 문구가 있어야 조서가 집행권원으로서 실제로 기능한다. 이 문구가 빠지면 조서를 받아도 별도 소송이 다시 필요해질 수 있다.

이 다섯 갈래가 사실상 화해조서의 뼈대다. 여기에 계약 형태에 따라 전대 금지, 용도 제한, 시설물 인수 조건 같은 특약이 더해지면서 조항 수가 늘어나는 구조다. 특약이 늘어나는 것 자체는 문제가 아니지만, 특약 하나하나가 강행법규를 건드리지 않는지는 반드시 짚어야 한다.

실무에서는 이 다섯 갈래 중 어느 하나라도 빠진 신청서를 종종 보게 된다. 특히 강제집행 인낙 문구가 빠진 채로 목적물 표시와 명도 시기만 적어 온 경우, 조서는 성립됐지만 정작 임차인이 기한을 넘겨도 곧바로 집행에 나아가지 못하고 별도 절차를 다시 밟아야 했던 사례가 반복적으로 확인된다. 명도소송 800건 이상, 강제집행 240건 이상을 진행하며 실제로 집행 단계에서 걸림돌이 됐던 문구를 거꾸로 추적해 필수조항 목록을 정리해 둔 것도 이런 이유에서다.

화해조서에 넣으면 안 되는 금지 조항은 무엇인가요?

제소전화해는 임대인만을 위한 절차가 아니다. 임차인의 동의 없이는 애초에 화해기일 자체가 성립되지 않고, 설령 임차인이 별생각 없이 서명했다 하더라도 그 조항이 상가건물임대차보호법이나 주택임대차보호법 같은 강행법규를 정면으로 위반한다면 재판부 단계에서 걸러진다. 즉 강행법규 위반 조항은 "쌍방이 합의했다"는 사정만으로는 조서에 살아남지 못한다.

실무에서 자주 보정명령의 대상이 되는 조항 유형은 다음과 같다. 첫째, 권리금 회수기회를 사전에 포기하도록 하는 조항이다. 상가임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 법으로 보장하는데, 이를 계약 단계에서 미리 없던 일로 만드는 조항은 강행법규 위반 소지가 크다. 둘째, 계약갱신요구권을 처음부터 행사하지 않기로 하는 조항이다. 임차인에게 법이 부여한 권리를 임대차 개시 시점에 미리 포기시키는 방식은 원칙적으로 허용되지 않는다. 셋째, 사소한 연체나 경미한 위반에도 과도한 위약벌·손해배상액을 예정해 두는 조항으로, 임차인 일방에게만 지나치게 불리하다고 판단되면 조정 대상이 된다.

이 세 유형 외에도 실무에서는 임차인의 원상회복 범위를 지나치게 넓게 잡아 사실상 새 건물 수준의 복구를 요구하는 조항, 임대인의 귀책 사유로 인한 계약 해지 상황까지 임차인 책임으로 돌리는 조항 등이 종종 문제가 된다. 이런 조항들의 공통점은 표면적으로는 "쌍방 합의"의 형식을 갖췄지만 실질적으로는 임차인에게만 일방적인 부담을 지운다는 점이다. 재판부는 조항의 형식보다 실질적인 균형을 본다는 점을 기억해 둘 필요가 있다.

이런 조항이 신청서에 포함돼 있으면 어떻게 될까. 화해신청이 법원에 접수되고 사건이 재판부에 배정된 이후, 재판부가 신청서를 검토하는 과정에서 보정명령이 내려온다. 즉 보정명령은 접수 직후가 아니라 재판부 배정 이후 단계에서 나오는 것이 실무의 흐름이다. 보정명령을 받으면 해당 조항을 수정하거나 삭제해 다시 제출해야 하고, 이 과정에서 화해기일이 늦춰질 수 있다. 처음부터 강행법규를 건드리지 않는 조항으로만 신청서를 구성해 두면 이 보정 절차 자체를 생략할 수 있다는 뜻이다.

필수조항과 금지조항, 무엇이 다른가 — 한눈에 비교

구분	필수조항 (반드시 담아야 함)	금지조항 (담을 수 없음)
성격	목적물 특정, 명도 의무, 연체 시 집행 승낙 등 조서의 기본 골격	강행법규가 임차인에게 보장한 권리를 사전에 박탈하는 내용
대표 예시	차임 연체 3기(상가) 즉시집행 승낙, 관리비 정산 조항	권리금 회수기회 배제, 계약갱신요구권 사전 포기
없을 때 결과	조서가 있어도 집행권원으로 제대로 기능하지 못함	해당 조항이 조서에 담기지 못함(무효 소지)
있을 때 결과	명도·집행 단계에서 별도 소송 없이 신속 진행 가능	재판부의 보정명령 → 화해기일 지연

표에서 보듯 필수조항과 금지조항은 정반대 방향으로 화해조서의 실효성을 좌우한다. 필수조항이 빠지면 조서를 받아도 무용지물에 가깝고, 금지조항이 들어가면 조서 자체가 늦어지거나 그 조항만 무효로 처리된다. 화해조항 설계는 결국 이 두 축을 동시에 관리하는 작업이다.

실무에서는 이 표를 신청서 작성 전에 미리 체크리스트처럼 활용한다. 필수조항 다섯 갈래가 빠짐없이 들어갔는지 확인하고, 특약사항으로 추가하려는 조항이 있다면 그것이 강행법규가 보장한 권리를 침해하지는 않는지 하나씩 대조하는 방식이다. 이 점검을 미리 해 두면 재판부 배정 이후 보정명령을 받는 빈도 자체가 크게 줄어든다.

상가 임대인과 주택 임대인이 마주하는 조항 구성도 조금씩 다르다. 상가는 연체 3기 기준과 권리금 회수기회 문제가 함께 얽히는 경우가 많아 필수조항 외에 권리금 관련 특약을 신중히 다뤄야 하고, 주택은 연체 2기 기준과 함께 임차인의 계약갱신요구권 문제가 자주 쟁점이 된다. 두 경우 모두 결국은 같은 원칙으로 돌아온다. 그 임대차 관계에서 실제로 다툼이 될 지점을 필수조항으로 명확히 하고, 법이 임차인에게 보장한 권리를 건드리는 조항은 애초에 신청서에서 빼는 것이다.

조항이 많을수록 화해 성립이 어려워지나요?

제소전화해가 임대인 전용 제도처럼 알려져 있지만, 실제로는 임차인의 동의가 있어야만 성립하는 쌍방향 절차다. 조항 수를 늘려 임대인에게만 유리한 내용을 촘촘히 박아 넣으려 하면 오히려 임차인이 화해기일에서 서명을 거부해 절차 자체가 무산될 수 있다. 반대로 꼭 필요한 조항조차 누락시키면 조서를 받고도 나중에 강제집행 단계에서 그 공백 때문에 별도 소송을 다시 밟아야 하는 상황이 생긴다.

그래서 조항을 설계할 때는 "이 조항이 임차인 입장에서도 예측 가능하고 합리적인가"를 함께 따져야 한다. 균형 잡힌 조서일수록 화해기일에서 임차인의 동의를 얻기 쉽고, 성립 이후에도 강행법규 위반을 이유로 한 무효 다툼에서 자유롭다. 조항 개수는 이 균형을 만드는 과정에서 자연스럽게 정해지는 결과일 뿐, 그 자체가 목표가 되어서는 안 된다.

이 균형을 실무적으로 확인하는 방법 중 하나는 조항을 임차인의 입장에서 거꾸로 읽어 보는 것이다. "내가 이 임차인이라면 이 조항에 서명할 수 있는가"를 조항마다 자문해 보면, 지나치게 임대인에게만 유리하거나 반대로 불필요하게 장황한 조항이 자연히 드러난다. 이 과정을 거친 신청서일수록 화해기일에서 이의 없이 성립되는 비율이 높다는 것이 그동안의 경험이다.

화해조항 설계는 어떤 절차와 비용으로 진행되나요?

필수·금지조항 구분은 서면 작성 단계에서 결정되기 때문에, 전체 절차 중 신청서 작성 단계의 비중이 가장 크다. 실제 진행은 아래 5단계로 이뤄지고, 의뢰인이 직접 관여하는 부분은 앞의 세 단계뿐이다.

비용은 조항 개수가 아니라 쌍방 대리 여부와 임대료 규모에 따라 정해진다. 쌍방 선임을 기준으로 월 임대료 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가세 별도)이며, 여기에 인지대·송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎 추가된다. 관할합의서를 활용하면 임대차 목적물 소재지와 무관하게 전국 어디서나 동일한 비용으로 진행할 수 있다. 신청부터 조서 성립까지는 평균 6개월, 사안에 따라 3개월에서 9개월 사이에서 마무리되는 편이다.

참고로 화해조서가 성립된 뒤 실제 강제집행 신청부터 본집행까지는 별도로 약 3개월 정도가 더 소요된다. 강제집행의 실행 자체(집행관의 목적물 반출 등)는 별도 절차이며, 성립된 조서를 바탕으로 집행문·송달증명을 발급받는 과정(비용 별도)까지 안내받는 것이 일반적이다. 조항 설계 단계에서 이 뒷단계까지 염두에 두고 문구를 다듬어 두면, 실제로 연체나 명도 불이행이 발생했을 때 곧바로 다음 절차로 넘어갈 수 있어 전체 대응 속도가 빨라진다.

평균 6개월이라는 기간도 조항 개수와는 큰 관련이 없다. 오히려 법원 접수 이후 화해기일이 잡히는 시점, 임차인과의 조항 조율에 걸리는 시간, 재판부 배정 이후 보정명령 여부가 기간을 좌우하는 주된 변수다. 앞서 설명한 대로 강행법규를 건드리는 조항을 처음부터 배제해 두면 보정명령 단계 자체를 건너뛸 수 있어, 같은 조건이라도 평균 기간보다 앞당겨 조서를 받는 경우가 많다. 반대로 조항 조율에 이견이 많거나 서류 보완이 반복되면 9개월에 가깝게 늘어지기도 한다.

화해조항 작성 시 자주 하는 실수 세 가지

지금까지 다룬 필수조항과 금지조항의 구분을 알고 있어도, 실제 신청서 작성 단계에서는 비슷한 실수가 반복적으로 나타난다. 아래 세 가지는 그중에서도 가장 흔하게 확인되는 유형이다. 어느 것 하나라도 해당된다면 신청서를 접수하기 전에 다시 점검해 볼 필요가 있다.

필요 서류는 무엇이고 준비 기간은 얼마나 걸리나요?

조항 내용이 결정되면 이를 뒷받침할 서류가 필요하다. 신청서 외에 첨부서류가 8종 정도 준비되는데, 미리 챙겨두면 접수가 지연되지 않는다.

• 임대차 계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장
• 위임장 2부 — 인감 날인 필수
• 관할합의서
• 도면 — 임대차 목적물이 1층의 일부일 때만 필수
• 인감증명서 — 발급 2개월 이내(법인은 법인인감증명서 2개월 이내 + 법인등기부등본)

서류 자체는 개인이 발급받아 이메일로 전달하면 되고, 신청서와 화해조항 초안 작성은 상담 이후 대행된다. 명도소송 800건 이상, 강제집행 240건 이상을 다뤄 온 경험을 바탕으로 "실제로 집행 단계에서 문제가 됐던 조항"을 반영해 필수조항을 설계하는 것이 이 절차의 핵심 가치다. 다만 참고로, 이미 임대차 계약이 상당 기간 진행된 상태에서 건물명도 공증으로 전환하려면 공정증서는 계약 만료 6개월 이내에만 작성이 가능하므로, 계약 초기 단계라면 제소전화해로 미리 조항을 갖춰 두는 편이 안전하다.

서류 준비와 조항 설계는 동시에 진행되는 경우가 많다. 서류를 이메일로 전달하는 동안 화해조항 초안에 대한 검토와 조율이 함께 이뤄지기 때문에, 서류만 미리 갖춰 두면 전체 진행 속도를 앞당길 수 있다. 특히 위임장과 인감증명서는 발급 기한(2개월 이내)이 정해져 있어 접수 시점에 맞춰 미리 발급받아 두는 것이 실무적으로 유리하다.

서류가 늦게 갖춰지면 조항 내용이 아무리 잘 설계돼 있어도 접수 자체가 미뤄진다는 점도 함께 기억해 둘 만하다. 등기부등본이나 건축물대장처럼 발급 즉시 받을 수 있는 서류와 달리, 법인인감증명서나 위임장은 회사 내부 결재나 인감 날인 절차 때문에 시간이 걸리는 경우가 있다. 상담 초기 단계에서 서류 목록을 안내받아 미리 준비해 두면 접수 시점을 앞당길 수 있다.

자주 묻는 질문

정리하면, 제소전화해 화해조항은 개수로 접근할 문제가 아니다. 목적물 특정, 명도 시기, 연체 시 즉시집행 승낙, 관리비 정산, 강제집행 인낙 문구라는 다섯 갈래 필수조항을 빠짐없이 담고, 권리금 회수기회 배제나 계약갱신요구권 사전 포기처럼 강행법규를 건드리는 조항을 애초에 배제하는 것이 핵심이다. 이 두 기준만 지켜도 화해기일에서 임차인의 동의를 얻어 성립까지 이어질 가능성이 크게 높아지고, 성립 이후 강제집행 단계에서도 조서가 제 기능을 한다.