이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 임대차계약서에 제소전화해 조항을 넣으면 그 자체로 효력이 생기는 줄 알고 있었다.
• 조항에 정확히 어떤 내용을 담아야 하는지 구체적으로 알고 싶다.
• 인터넷에서 본 조항 문구를 그대로 써도 되는지 판단이 서지 않는다.
• 임차인에게 불리한 조항을 넣었다가 나중에 무효가 되지는 않을지 걱정된다.
• 임차인이 협력 조항을 어기면 어떻게 되는지 알고 싶다.

임대차계약서 제소전화해 조항이란 무엇인가

임대차계약서 제소전화해 조항은 보통 "임차인은 임대인의 요청이 있을 경우 제소전 화해절차에 협력한다"는 문장으로 시작하는 협력 의무 조항입니다. 임대차계약을 체결하면서 임대인이 이후 제소전화해를 신청할 것을 예정하고, 임차인이 그 절차에 협조하겠다는 약속을 계약서에 미리 남겨 두는 방식입니다. 상가 임대차에서 임대인들이 계약서를 작성할 때 가장 많이 물어보는 조항이기도 합니다.

그런데 이 조항의 성격을 정확히 이해하지 못한 채 계약서에 넣어 두는 것만으로 안심하는 임대인이 적지 않습니다. 결론부터 분명히 말씀드리면, 임대차계약서 제소전화해 조항은 협력할 의무를 정하는 약속일 뿐이며 그 자체가 곧바로 집행권원이 되지는 않습니다. 집행권원, 즉 강제집행을 신청할 수 있는 근거는 실제로 법원에 제소전화해를 신청해 화해기일이 열리고, 그 자리에서 화해가 성립해 조서가 작성되어야 비로소 생깁니다.

민사소송법 제220조는 화해를 조서에 적은 때에 그 조서가 확정판결과 같은 효력을 가진다고 정하고 있습니다. 조서가 작성되기 전 단계, 즉 계약서에 조항만 적혀 있는 단계에서는 이 효력이 발생하지 않습니다. 임대차계약서 제소전화해 조항은 말하자면 앞으로 화해 절차를 밟겠다는 사전 약속이며, 그 약속을 실제 집행력 있는 문서로 완성하려면 별도로 법원에 신청서를 접수하고 화해기일을 거쳐야 합니다.

따라서 임대차계약서 제소전화해 조항을 넣어 두는 것과, 실제로 제소전화해를 신청해 화해조서를 확보하는 것은 완전히 다른 단계입니다. 조항은 신청 절차로 나아가기 위한 임차인의 동의를 미리 받아 두는 장치에 가깝고, 실질적인 강제집행 근거는 결국 법원의 조서에서 나옵니다. 이 차이를 정확히 이해하지 못하면, 계약서에 조항만 넣어 두고 정작 제소전화해 신청 자체를 미루다가 정작 필요한 시점에 아무런 집행권원도 갖추지 못한 상태로 분쟁을 맞이할 수 있습니다.

실무에서는 이런 사례를 어렵지 않게 접합니다. 계약서에 협력 조항을 넣어 두었으니 안심된다고 생각하고 몇 년을 그대로 지나온 임대인이, 막상 임차인의 차임이 여러 달 밀리기 시작한 뒤에야 제소전화해를 신청하려 했지만 그때는 이미 임차인이 협조를 거부하는 상황이 되어 있는 경우입니다. 조항이 있다는 사실만으로는 이런 상황을 막을 수 없습니다. 조항은 협조를 이끌어내는 데 도움을 주는 장치일 뿐, 협조 자체를 강제하지는 못하기 때문입니다.

그래서 임대차계약서 제소전화해 조항을 작성할 때는, 조항 자체의 문구뿐 아니라 언제 실제로 신청까지 이어갈 것인지에 대한 계획도 함께 세워 두는 것이 바람직합니다. 계약서에 조항만 남겨 두고 신청 시점을 특별히 정해 두지 않으면, 결국 임대인이 스스로 적절한 시점을 판단해 별도로 절차를 진행해야 합니다. 이 글의 나머지 부분에서는 조항 자체에 담아야 할 구체적인 내용과, 조항을 둘러싼 법적 주의사항을 차례로 살펴보겠습니다.

이 조항만 넣으면 곧바로 강제집행이 가능한가요?

이 오해는 실무에서 정말 자주 마주칩니다. 계약서에 조항을 넣어 두었다는 이유로, 임차인이 차임을 연체하면 곧바로 강제집행을 신청할 수 있다고 생각하는 임대인들이 많습니다. 하지만 조항은 어디까지나 임차인이 앞으로 제소전화해 절차에 협조하겠다는 의사표시일 뿐, 그 자체로 법원의 판단이나 조서를 대신하지 못합니다.

실제로 강제집행을 신청하려면 조항에 따라 임대인이 법원에 제소전화해를 신청하고, 화해기일이 지정되어 임차인이 출석하며, 그 자리에서 화해조항의 구체적인 내용에 대해 최종 합의가 이루어져야 합니다. 이 과정을 모두 거쳐야 비로소 화해조서가 작성되고, 그 조서가 민사소송법 제220조에 따라 확정판결과 같은 효력을 갖게 됩니다. 계약서의 협력 조항은 이 전체 과정의 출발점일 뿐, 종착점이 아닙니다.

그렇다면 임대차계약서 제소전화해 조항은 왜 필요할까요. 계약 체결 당시 협력 조항을 명확히 남겨 두면, 이후 실제로 제소전화해를 신청할 때 임차인이 "그런 약속을 한 적 없다"며 절차 자체를 거부할 여지를 줄일 수 있습니다. 계약서에 서명함으로써 이미 협력 의무에 동의했다는 점을 문서로 남겨 두는 셈이므로, 실제 화해기일에서의 협조를 이끌어내는 데 실질적인 도움이 됩니다. 다만 그 조항이 스스로 집행력을 만들어내는 것은 아니라는 점을 반드시 구분해야 합니다.

협력 조항에 반드시 담아야 할 다섯 가지 요소

임대차계약서 제소전화해 조항을 실효성 있게 작성하려면 단순히 "협력한다"는 한 문장으로 끝내서는 안 됩니다. 실제로 나중에 제소전화해를 신청할 때 참고할 수 있도록, 아래 다섯 가지 요소를 계약서 조항 안에 함께 정리해 두는 것이 바람직합니다.

이 다섯 가지 요소는 계약서 조항 자체를 지나치게 길게 만들자는 뜻이 아닙니다. 핵심은 나중에 실제로 제소전화해를 신청할 때 임대인과 임차인 사이에 다시 처음부터 협의해야 하는 부분을 최소화하는 데 있습니다. 예를 들어 비용 부담 주체를 계약 당시에 미리 정해 두지 않으면, 막상 신청 단계에서 누가 얼마를 부담할지를 두고 새로운 갈등이 생길 수 있습니다. 화해조항의 기본 골격, 즉 인도 사유와 시기, 원상복구 범위, 정산 방식을 계약서에 미리 방향성만이라도 정해 두면, 실제 신청서를 작성할 때 이를 구체화하는 작업이 한결 수월해집니다.

필요 서류 제공 협조 조항도 실무적으로 매우 중요합니다. 제소전화해 신청에는 계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 외에도 임차인의 인감을 날인한 위임장과 2개월 이내 인감증명서가 필요합니다. 임차인이 협력 의무에는 동의했지만 정작 인감증명서 발급에는 협조하지 않는다면 신청 자체가 지연될 수 있습니다. 계약서 조항에 이런 서류 제공 협조까지 구체적으로 명시해 두면, 나중에 서류 준비 단계에서 임차인의 협조를 구하기가 한결 수월해집니다.

신청 시기 요소를 정할 때도 몇 가지 선택지를 두고 고민하게 됩니다. 계약 체결과 동시에 곧바로 신청하기로 정해 둘 수도 있고, 임대인이 필요하다고 판단하는 시점에 언제든 요청할 수 있도록 폭넓게 정해 둘 수도 있습니다. 어느 쪽을 택하든 중요한 것은 "언제 신청할 수 있는지"를 조항에서 애매하게 남겨 두지 않는 것입니다. 시기가 명확하지 않으면 나중에 임대인이 신청을 요청했을 때 임차인이 "아직 그럴 시기가 아니다"라며 협조를 미루는 근거로 삼을 수 있기 때문입니다.

비용 부담 요소 역시 구체적으로 정리해 둘수록 나중의 갈등을 줄일 수 있습니다. 임대인이 전액 부담하기로 할 수도 있고, 임대인과 임차인이 일정 비율로 나누어 부담하기로 정할 수도 있습니다. 어느 방식이든 계약서 조항에 분명히 기재해 두면, 실제 신청 단계에서 비용을 둘러싼 이견으로 절차가 지연되는 상황을 예방할 수 있습니다. 특히 쌍방이 비용을 분담하기로 한 경우에는 그 비율까지 구체적으로 적어 두는 것이 바람직합니다.

임차인의 대리인 선임권을 임대인이 대신 정하면 안 되는 이유

임대차계약서 제소전화해 조항을 작성할 때 특히 주의해야 할 부분이 있습니다. 임차인이 화해기일에 참석할 대리인을 임대인이 미리 지정해 두거나, 임대인이 소개하는 변호사나 대리인을 임차인이 반드시 선임하도록 정하는 조항입니다. 이런 방식으로 조항을 설계하면 절차가 더 수월해질 것이라 생각하기 쉽지만, 이는 법적으로 문제가 될 수 있는 설계입니다.

민사소송법 제385조 제2항은 당사자가 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 명시하고 있습니다. 즉 임차인이 자신의 대리인을 정하는 권리는 임차인 본인에게 있어야 하며, 임대인이 그 권리를 대신 행사하거나 사실상 강제하는 방식의 조항은 이 규정에 저촉될 소지가 있습니다. 임대차계약서 제소전화해 조항에 이런 내용을 담으면, 정작 실제 화해 절차 단계에서 조항의 효력을 두고 다툼이 생길 수 있습니다.

따라서 협력 조항을 설계할 때는 "임차인은 제소전화해 절차에 협력한다"는 협력 의무까지만 정하고, 그 협력을 어떤 방식으로 이행할지, 즉 어떤 대리인을 선임할지는 임차인 스스로 결정하도록 남겨 두는 것이 안전합니다. 임대인이 절차를 신속하게 진행하고 싶은 마음은 이해되지만, 대리인 선임의 자유는 임차인의 고유한 권리이므로 계약서 조항으로 이를 대신 행사하려는 시도는 처음부터 피하는 것이 바람직합니다.

상가건물임대차보호법 강행규정과 부딪히지 않으려면

임대차계약서 제소전화해 조항을 작성할 때 또 하나 신중하게 검토해야 할 부분은 상가건물임대차보호법상 강행규정과의 관계입니다. 상가건물임대차보호법 제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하고 있습니다. 이는 임대인과 임차인이 계약서에 아무리 명시적으로 합의했더라도, 그 내용이 법에서 정한 임차인 보호 규정보다 임차인에게 불리하다면 그 부분은 효력을 인정받지 못한다는 뜻입니다.

대표적으로 문제가 될 수 있는 부분이 임차인의 계약갱신요구권입니다. 상가건물임대차보호법 제10조는 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 임차인이 계약갱신을 요구할 수 있도록 정하고 있습니다. 만약 임대차계약서 제소전화해 조항이나 화해조항 설계 과정에서 이 갱신요구권을 사실상 포기시키거나 그보다 짧은 기간으로 제한하는 내용을 담는다면, 임차인에게 불리한 약정으로 다툼의 대상이 될 수 있습니다.

차임 연체를 이유로 한 계약 해지 기준도 마찬가지입니다. 상가건물임대차보호법 제10조의8은 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있습니다. 이 기준을 계약서 조항에서 임차인에게 더 불리하게, 예를 들어 1기나 2기 연체만으로도 곧바로 해지하고 화해조서에 따른 집행이 가능하도록 정한다면, 이 역시 강행규정을 임차인에게 불리하게 변경한 것으로 다툼이 생길 수 있습니다.

결국 임대차계약서 제소전화해 조항과 그에 따른 화해조항을 설계할 때는, 임대인의 요구사항을 그대로 담기보다 상가건물임대차보호법이 정한 임차인 보호 규정의 하한선을 지키는 범위 안에서 신중하게 문구를 정리해야 합니다. 이 범위를 넘어서는 조항은 설령 계약서에 기재되어 있더라도 나중에 화해조항으로 옮겨질 때 법원 심사 단계에서 걸러지거나, 화해가 성립한 이후에도 효력을 두고 다툼이 생길 위험이 있습니다.

다만 강행규정을 지킨다고 해서 임대인이 원하는 조항 내용을 전혀 담을 수 없다는 뜻은 아닙니다. 상가건물임대차보호법이 정하는 보호 규정은 어디까지나 하한선이며, 그 하한선을 지키는 범위 안에서라면 인도 시기나 원상복구 범위, 정산 방식 등을 임대인과 임차인이 자유롭게 합의해 조항에 담을 수 있습니다. 예컨대 계약기간 만료 후 정해진 기간 안에 목적물을 인도하기로 하는 조항이나, 원상복구 범위를 구체적으로 특정하는 조항은 강행규정과 충돌하지 않으면서도 임대인의 이익을 충분히 보호할 수 있습니다.

결국 관건은 어디까지가 강행규정의 하한선이고 어디부터가 당사자의 자유로운 합의 영역인지를 구분하는 데 있습니다. 이 경계를 정확히 판단하지 못한 채 조항을 작성하면, 임대인에게 유리해 보이는 문구를 넣었다가 정작 실제 화해 단계나 이후 집행 단계에서 그 부분만 효력을 인정받지 못하는 결과로 이어질 수 있습니다. 계약서 조항을 작성하는 단계에서부터 강행규정 저촉 여부를 함께 검토받는 것이 이런 위험을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

협력 조항, 어떤 문구로 정리하면 좋을까

임대차계약서 제소전화해 조항은 사안마다 임대차 목적물의 종류, 계약 조건, 당사자의 상황이 다르기 때문에 하나의 정답이 있는 것은 아닙니다. 다만 앞서 정리한 다섯 가지 요소를 담아 방향을 잡을 때, 대략적인 흐름은 다음과 같이 구성해 볼 수 있습니다.

위 예시는 그대로 옮겨 쓰기 위한 완성 문구가 아니라, 어떤 요소들이 조항 안에 들어가야 하는지를 보여주는 골격입니다. 실제 계약서에 넣을 때는 임대차 목적물의 특성, 임대인과 임차인의 관계, 신청을 예정하는 시점 등에 따라 세부 문구를 조정해야 합니다. 특히 비용 부담 주체나 서류 제공 기한처럼 숫자나 조건이 들어가는 부분은 계약 당사자 간에 명확히 합의한 내용을 그대로 반영해야 나중에 해석을 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

조항을 다듬는 과정에서 앞서 살펴본 두 가지 주의사항, 즉 임차인의 대리인 선임권을 임대인이 대신 정하지 않는다는 점과 상가건물임대차보호법상 강행규정을 임차인에게 불리하게 뒤집지 않는다는 점을 반드시 함께 점검해야 합니다. 계약서 초안을 작성한 뒤 이 두 가지 기준으로 다시 한번 검토하는 습관을 들이면, 나중에 실제로 제소전화해를 신청하는 단계에서 조항의 효력을 두고 불필요한 다툼이 생기는 것을 예방할 수 있습니다.

또한 조항의 문구는 계약서 다른 조항들과 자연스럽게 연결되도록 배치하는 것도 중요합니다. 예를 들어 원상복구나 정산에 관한 별도 조항이 이미 계약서에 있다면, 제소전화해 협력 조항은 그 조항을 인용하거나 일관된 내용으로 정리해야 서로 모순되지 않습니다. 계약서 전체를 다시 검토하면서 협력 조항이 다른 조항들과 충돌하지 않는지 확인하는 과정까지 거치면, 나중에 화해조항을 실제로 설계할 때 참고할 수 있는 완성도 높은 계약서를 갖추게 됩니다.

협력 조항을 넣었는데 임차인이 화해기일에 나오지 않으면요

임대차계약서 제소전화해 조항을 넣어 두었다고 해서 임차인의 출석이 강제되는 것은 아닙니다. 화해는 본질적으로 양 당사자의 합의를 전제로 하는 절차이므로, 임차인이 화해기일에 출석하지 않거나 출석하더라도 조항 내용에 이견을 제시하면 그 신청은 화해불성립으로 종결됩니다. 계약서에 협력 조항이 있다는 사실만으로 법원이 임차인의 출석을 강제할 수는 없습니다.

이런 경우 임대인이 취할 수 있는 방향은 크게 두 가지입니다. 하나는 민사소송법 제387조에 따라 소제기신청을 하는 방법입니다. 화해가 성립되지 아니한 경우 소제기신청을 할 수 있고, 적법한 소제기신청이 있으면 화해신청을 한 때에 소가 제기된 것으로 보므로, 애초에 화해신청 시점을 소송 제기 시점으로 인정받으면서 정식 소송 절차로 넘어갈 수 있습니다. 다른 하나는 계약서상 협력의무 위반을 이유로 손해배상이나 그 밖의 계약상 조치를 검토하는 방법입니다. 임차인이 명시적으로 약속한 협력의무를 이행하지 않은 것 자체가 계약 위반에 해당할 수 있기 때문입니다.

다만 협력의무 위반에 따른 손해배상 청구가 실제로 받아들여지는지, 어느 범위까지 손해로 인정되는지는 계약서 조항의 구체성과 개별 사안의 사정에 따라 크게 달라집니다. 조항이 지나치게 추상적이면 위반 사실을 입증하기도, 손해액을 산정하기도 어려워질 수 있습니다. 그래서 처음 계약서 조항을 작성하는 단계에서부터 협력 의무의 내용을 가능한 한 구체적으로 정리해 두는 것이, 나중에 임차인이 협조하지 않는 상황에 대비하는 실질적인 방법이 됩니다.

이런 이유로 협력 조항을 작성할 때는 처음부터 "임차인이 협조하지 않을 가능성"까지 염두에 두고 문구를 다듬는 것이 바람직합니다. 예를 들어 서류 제공 기한을 넘길 경우 어떤 절차를 밟을지, 화해기일 불출석이 반복될 경우 계약상 어떤 조치를 취할 수 있는지를 조항에 함께 정리해 두면, 실제로 임차인이 협조하지 않는 상황이 발생했을 때 임대인이 취할 수 있는 다음 단계가 훨씬 명확해집니다. 협력 조항은 화해 성립을 100퍼센트 보장하는 장치가 아니라, 협조 가능성을 높이고 불이행 시 대응 근거를 마련해 두는 장치로 이해하는 것이 정확합니다.

조항 작성부터 실제 화해조서 확보까지

임대차계약서 제소전화해 조항을 계약서에 반영하는 작업과, 실제로 제소전화해를 신청해 화해조서를 확보하는 작업은 시점을 달리해 진행되는 경우가 많습니다. 계약서 조항은 계약 체결 시점에 함께 정리하고, 실제 신청은 임대인이 필요하다고 판단하는 시점, 예를 들어 계약 체결과 동시이거나 이후 특정 시점에 별도로 진행하는 방식입니다.

비용은 신청 시점의 협력 조항 존재 여부와 무관하게, 쌍방을 모두 대리하는지 여부와 월 임대료 수준에 따라 결정됩니다. 쌍방 선임을 기준으로 월 임대료가 1,000만원 미만이면 70만원, 1,000만원 이상이면 100만원(부가가치세 별도)이며, 여기에 인지대와 송달료 등 법원비용이 통상 15만원 안팎으로 더해집니다. 이 법원비용은 실제 명도집행이 이루어질 때 드는 집행 실비와는 별개입니다.

신청서에는 계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 인감을 날인한 위임장 2부, 관할합의서 등 여덟 가지 안팎의 서류가 첨부되며, 목적물이 1층 상가의 일부 구획처럼 건물 일부일 때는 정확한 범위를 특정하는 도면도 함께 제출해야 합니다. 계약서에 협력 조항을 미리 마련해 둔 경우라면, 이 서류들을 준비하는 과정에서 임차인의 협조를 구하기가 한결 수월해집니다. 그동안 다수의 제소전화해를 직접 성립시켜 온 경험을 바탕으로, 계약서 조항 단계부터 실제 화해조서 확보까지 이어지는 흐름을 함께 설계해 드리고 있습니다.

관할 법원은 원칙적으로 상대방인 임차인의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이지만, 계약서에 관할합의서를 함께 첨부해 두면 임대인과 임차인이 협의한 법원으로 통일해 진행할 수 있습니다. 특히 여러 지역에 상가를 보유한 임대인이라면, 계약서 조항을 작성하는 단계에서부터 관할합의서 첨부까지 함께 준비해 두는 편이 나중에 신청 절차를 일관되게 진행하는 데 유리합니다. 계약서 조항, 필요 서류, 관할 문제까지 한꺼번에 정리해 두면 실제 신청 단계에서 시간을 크게 절약할 수 있습니다.

자주 묻는 질문