제소전화해를 준비하면서 '대리인'이라는 단어를 처음 마주하면 막연하게 느껴지기 쉽습니다. 아래 중 하나라도 궁금하다면 이 글이 답이 될 것입니다.

• 임대인이 임차인의 대리인까지 정해줘도 되는지 궁금한 경우
• 한 변호사가 양쪽을 함께 대리할 수 있는지 궁금한 경우
• 본인이 직접 출석할 때 무엇을 챙겨야 하는지 궁금한 경우
• 임차인 입장에서 대리인을 어떻게 정해야 안전한지 궁금한 경우

화해 절차의 대리, 원칙은 변호사입니다

민사소송법 제87조는 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다고 정하고 있습니다. 제소전화해는 정식 소송은 아니지만 법원의 화해기일에서 진행되는 재판상 절차이므로, 이 원칙이 그대로 적용됩니다. 즉 화해기일에 당사자를 대신해 출석하고 화해조항에 동의하는 역할을 하려면 원칙적으로 변호사 자격이 있어야 합니다.

이 원칙이 존재하는 이유는 간단합니다. 화해조서는 성립되는 순간 확정판결과 같은 효력을 가지므로(민사소송법 제220조), 그 자리에서 어떤 내용에 동의하느냐에 따라 당사자의 권리·의무가 그대로 확정됩니다. 법률 지식이 없는 사람이 대리인 역할을 맡으면 조항의 의미를 제대로 이해하지 못한 채 동의해버릴 위험이 있고, 이는 당사자 본인에게 돌이키기 어려운 불이익으로 이어질 수 있습니다. 그래서 법은 이 역할을 원칙적으로 변호사에게 맡기도록 정해 둔 것입니다.

다만 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인, 예를 들어 법인의 대표자나 법정대리인처럼 법률상 당연히 대리권이 인정되는 경우는 예외적으로 변호사가 아니어도 대리가 가능합니다. 그러나 이는 어디까지나 법률이 정한 특별한 지위에 있는 경우에 한정되는 것이지, 임대인이나 임차인이 편의상 지정한 지인이나 직원이 임의로 대리인이 될 수 있다는 뜻은 아닙니다.

실무에서 종종 "그냥 가족이나 지인을 대신 보내면 안 되나요"라는 질문을 받습니다. 결론적으로 원칙은 안 됩니다. 아무리 신뢰할 수 있는 사람이라 해도 변호사 자격이 없고 법률상 대리권도 인정되지 않는다면, 그 사람이 화해기일에 나가서 조항에 동의한다 해도 적법한 대리로 인정받기 어렵습니다. 법원 역시 화해기일에서 출석자의 대리인 자격을 확인하는 절차를 거치므로, 자격이 확인되지 않으면 그 기일에서 화해가 성립되지 못하고 절차가 지연될 수 있습니다.

핵심 조문 — 임대인이 임차인의 대리인까지 정해줄 수 없는 이유

이 글에서 가장 중요하게 짚어야 할 조문은 민사소송법 제385조 제2항입니다. 이 조문은 당사자는 화해를 위하여 대리인을 선임하는 권리를 상대방에게 위임할 수 없다고 정하고 있습니다. 풀어서 설명하면, 임대인이 자신의 대리인만 선임하는 데 그치지 않고 임차인이 세울 대리인까지 임대인 쪽에서 지정하거나 소개해 형식적인 절차만 밟게 하는 방식은 허용되지 않는다는 뜻입니다.

이 조문이 만들어진 배경에는 과거의 관행이 있습니다. 임대인 측이 임차인의 대리인까지 함께 선임해, 임차인 본인은 화해기일에 나타나지도 않은 채 형식적으로만 화해가 성립되는 사례가 있었습니다. 이런 방식으로는 임차인의 진정한 의사가 조서에 반영되었다고 보기 어렵고, 화해라는 절차의 본질인 '쌍방의 자발적 합의'가 무너지게 됩니다. 제385조 제2항은 바로 이런 형식적 성립을 막기 위해 마련된 규정입니다.

따라서 임대인이 화해기일을 준비하면서 "임차인 쪽 대리인도 저희가 알아서 구해드리겠습니다"라는 방식으로 접근하는 것은 이 조문의 취지에 정면으로 어긋납니다. 임차인의 대리인은 반드시 임차인 본인의 의사로 선임되어야 하며, 임대인은 그 선임 과정에 관여할 권한이 없습니다.

이 조문을 임대인 입장에서 다시 풀어보면, 임대인이 할 수 있는 일은 임차인에게 '화해조항의 내용과 의미를 정확히 설명하는 것'까지입니다. 그 설명을 들은 임차인이 스스로 판단해 본인이 출석할지, 어떤 대리인을 선임할지를 정하는 것이 순서입니다. 임대인이 조항 설명을 넘어 임차인의 대리인 인선까지 주도하려 한다면, 그 시점부터는 화해가 아니라 형식적인 절차가 될 위험이 커진다는 점을 유념해야 합니다.

쌍방대리 금지 — 한 변호사가 양쪽을 대리할 수 없는 이유

변호사법 제31조는 변호사가 당사자 한쪽으로부터 상의를 받아 수임한 사건의 상대방이 위임하는 사건 등을 수임할 수 없다고 정하고 있습니다. 이를 흔히 쌍방대리 제한이라고 부릅니다. 제소전화해에 이 조문을 적용하면, 한 변호사가 임대인의 대리인으로 활동하면서 동시에 그 상대방인 임차인의 대리인까지 맡는 구조는 원칙적으로 허용되지 않습니다.

이 제한이 존재하는 이유도 제385조 제2항과 맥락이 같습니다. 변호사는 자신이 대리하는 당사자의 이익을 위해 활동해야 하는데, 임대인과 임차인은 화해조항을 두고 이해관계가 서로 다를 수밖에 없는 위치에 있습니다. 한 변호사가 양쪽을 동시에 대리하면 어느 한쪽의 이익을 온전히 대변하기 어렵고, 결과적으로 형식적인 절차 진행에 그칠 위험이 커집니다. 그래서 변호사법은 이런 이해상충 상황 자체를 금지하고 있습니다.

다만 실무에서 '제소전화해는 양쪽 모두를 지키는 균형 잡힌 조서를 목표로 설계한다'는 원칙과 '한 변호사가 양쪽을 대리할 수 없다'는 원칙은 서로 다른 층위의 이야기입니다. 임대인 측 변호사가 화해조항을 임차인에게도 불리하지 않도록 균형 있게 설계하는 것은 얼마든지 가능하고 바람직하지만, 그렇다고 해서 그 변호사가 임차인의 법률상 대리인 지위까지 겸할 수 있다는 의미는 아닙니다. 이 둘을 혼동하지 않아야 합니다.

정리하면, 변호사법 제31조는 '누구를 위해 일하는가'라는 이해상충의 문제를 다루는 조문이고, 민사소송법 제385조 제2항은 '누가 대리인을 정하는가'라는 선임 절차의 문제를 다루는 조문입니다. 두 조문은 서로 다른 각도에서 같은 결론, 즉 '임대인 쪽에서 임차인의 대리까지 좌우해서는 안 된다'는 원칙을 뒷받침하고 있습니다. 이 두 조문을 함께 이해하면 왜 실무가 '임대인 따로, 임차인 따로' 대리인을 세우는 구조로 정착했는지 명확해집니다.

그래서 실무는 이렇게 진행됩니다

위 두 조문을 종합하면 실무에서 진행되는 방식은 명확합니다. 임대인은 자신의 대리인(통상 변호사)을 선임해 화해기일에 출석시키고, 임차인은 본인이 직접 출석하거나 스스로 선택한 대리인을 별도로 선임합니다. 임차인이 법인이라면 대표자가 직접 출석하거나, 법인 명의로 별도의 대리인을 선임하는 방식이 됩니다.

여기서 중요한 것은 '누가 선임했는가'입니다. 임대인 쪽에서 임차인에게 "이 변호사로 하시죠"라고 특정 대리인을 소개하고 그 사람이 임차인의 대리인으로 서게 되는 방식은, 형식적으로는 임차인이 위임장에 서명했다고 해도 앞서 설명한 제385조 제2항의 취지에 어긋날 소지가 있습니다. 임차인의 대리인 선임은 어디까지나 임차인 자신의 판단과 선택으로 이루어져야 합니다.

화해기일을 준비하는 흐름, 대리인 관점에서

임대인이 화해기일을 준비할 때, 대리인 구성과 관련해 실제로 거치게 되는 흐름을 단계별로 정리하면 다음과 같습니다.

이 흐름에서 임대인이 통제할 수 있는 부분은 1단계와 2단계까지입니다. 자신의 대리인을 선임하고 임차인에게 조항을 설명하는 것은 임대인의 몫이지만, 3단계부터는 임차인의 영역으로 넘어갑니다. 임대인이 3단계까지 관여하려 하면 앞서 설명한 제385조 제2항 위반 소지가 생기므로, 이 경계를 명확히 지키는 것이 안전한 절차 진행의 핵심입니다.

본인 출석과 대리인 출석, 각각 무엇을 준비해야 할까

화해기일에 본인이 직접 출석하는 경우와 대리인을 통해 출석하는 경우 준비물이 다릅니다. 이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.

구분	준비물	비고
본인 출석(개인)	신분증, 도장	본인 확인 절차에 필요
본인 출석(법인 대표자)	신분증, 법인 도장, 법인등기사항증명서	대표자 자격 확인용으로 필요한 경우가 있음
대리인 출석	위임장, 인감증명서 등 법원이 요구하는 서류	구체적인 서류 범위는 법원별로 다를 수 있어 접수 법원 확인 필요

대리인이 출석할 때 필요한 서류는 접수하는 법원에 따라 세부 요건이 조금씩 다를 수 있습니다. 따라서 화해기일을 앞두고 있다면 위임장과 인감증명서를 기본으로 준비하되, 정확한 서류 목록은 사건이 접수된 법원에 미리 확인해 두는 것이 안전합니다. 서류가 미비하면 화해기일 당일 대리권 자체가 인정되지 않아 절차가 지연되거나 불성립으로 이어질 수 있기 때문입니다.

본인이 직접 출석하는 경우에도 준비가 소홀하면 문제가 생길 수 있습니다. 신분증이 만료되었거나 도장이 계약서상 인감과 다른 경우 등은 현장에서 확인 절차가 지연되는 원인이 됩니다. 사소해 보이는 부분이지만 화해기일 당일의 원활한 진행을 위해 미리 점검해 두시길 권해드립니다.

법인이 당사자인 경우에는 조금 더 신경 써야 할 부분이 있습니다. 법인 대표자가 직접 출석한다면 법인등기사항증명서로 대표 자격을 확인받아야 하는 경우가 있고, 대리인을 선임한다면 법인 인감이 찍힌 위임장과 법인인감증명서를 함께 준비해야 하는 것이 일반적입니다. 특히 법인등기부상 대표자가 최근에 변경되었다면 그 변경 사항이 반영된 최신 증명서를 준비해야 화해기일 당일 혼선을 피할 수 있습니다.

서류를 준비하는 과정에서 자주 놓치는 부분은 인감증명서의 발급 시점입니다. 발급된 지 오래된 인감증명서는 법원에서 요구하는 유효기간을 넘겼을 수 있으므로, 화해기일이 다가오면 인감증명서를 다시 발급받아 최신 상태로 준비해 두는 것이 안전합니다. 이런 세부 사항은 접수 법원마다 요구 기준이 조금씩 다를 수 있어, 정확한 목록은 사건을 접수한 법원이나 담당 변호사를 통해 확인하는 것이 가장 확실합니다.

당사자 일방이 출석하지 않으면, 대리인이 있어도 성립하지 않습니다

대리인 제도를 이해할 때 놓치기 쉬운 부분이 있습니다. 대리인을 세운다는 것은 본인이 직접 출석하지 않아도 절차를 진행할 수 있게 해주는 장치이지만, 그렇다고 해서 화해기일 자체를 생략할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 대리인이든 본인이든, 당사자 양쪽이 어떤 형태로든 화해기일에 참여해 화해조항에 대한 의사를 밝혀야만 조서가 성립합니다.

따라서 당사자 일방이 본인도, 대리인도 화해기일에 나오지 않으면 그 화해는 성립하지 않습니다. 임대인 입장에서는 아무리 자신의 대리인을 완벽하게 준비해 두었더라도, 임차인 쪽에서 본인도 대리인도 출석하지 않으면 성립으로 이어질 수 없다는 뜻입니다. 그래서 실무에서는 임차인의 출석 협조를 미리 확보해 두는 것이 대리인 준비 못지않게 중요한 관건으로 다뤄집니다.

이 때문에 화해기일을 준비하는 임대인이라면, 자신의 대리인을 선임하는 데서 그치지 않고 임차인이 본인 출석 또는 대리인 선임 중 어느 쪽으로 준비하고 있는지를 사전에 확인해 두는 것이 좋습니다. 상대방이 아직 아무런 준비도 하지 않은 상태로 기일에 임박했다면, 불성립 가능성을 줄이기 위해 미리 안내하고 조율하는 과정이 필요합니다.

대리인 준비와 출석 협조는 별개의 문제처럼 보이지만 실제로는 맞물려 있습니다. 임차인이 대리인을 선임하지 못한 채 기일이 임박하면 본인이 직접 출석해야 하는데, 이때 갑자기 일정이 맞지 않아 불출석하는 사례가 종종 발생합니다. 반대로 미리 대리인을 선임해 두었다면 임차인 본인의 일정과 무관하게 대리인이 출석해 절차를 진행할 수 있으므로, 대리인 준비를 서두르는 것 자체가 불출석으로 인한 불성립을 예방하는 실무적인 방법이 되기도 합니다.

임대인들이 흔히 하는 오해, 그리고 실제 판정

대리인 자격을 둘러싸고 상담에서 자주 나오는 오해를 정리했습니다.

허용되는 대리인 구조와 허용되지 않는 구조

지금까지 설명한 원칙을 실제 대리인 구성 형태로 정리하면 다음과 같이 나눌 수 있습니다. 이 표는 화해기일을 준비하는 단계에서 자신의 대리인 구성이 어느 쪽에 해당하는지 점검하는 용도로 활용할 수 있습니다.

구조	허용 여부	근거
임대인 변호사 · 임차인 본인 출석	허용	각자 자신의 의사로 참여
임대인 변호사 · 임차인이 스스로 선임한 변호사	허용	임차인의 자발적 선임
임대인이 지정·소개한 사람이 임차인 대리인으로 활동	불허 소지	민사소송법 제385조 제2항 취지 위반
한 변호사가 임대인·임차인 양쪽을 동시에 대리	불허	변호사법 제31조 쌍방대리 제한
변호사 자격 없는 직원·지인이 임의로 대리	불허	민사소송법 제87조 위반

이 표에서 알 수 있듯, 허용되는 구조의 공통점은 '각 당사자가 자신의 의사로 대리인 또는 본인 출석을 정했다'는 것이고, 불허되는 구조의 공통점은 '한쪽이 다른 쪽의 대리를 좌우하거나, 자격 없는 사람이 대리 역할을 맡았다'는 것입니다. 화해기일을 준비하면서 이 표에 비추어 자신의 대리인 구성을 한 번 점검해 보면, 나중에 자격 문제로 절차가 지연되는 상황을 미리 예방할 수 있습니다. 특히 표 아래쪽의 세 가지 불허 구조는 화해기일 당일 현장에서 뒤늦게 발견되는 경우가 많으므로, 준비 단계에서 미리미리 점검 항목으로 삼아두는 것이 가장 좋습니다.

대리인 구성에서 자주 생기는 실수

실무에서 화해기일 준비 과정을 살펴보면, 대리인 자격 문제로 절차가 지연되거나 불성립으로 이어지는 사례에는 몇 가지 반복되는 패턴이 있습니다. 미리 알아두면 같은 실수를 피할 수 있습니다.

첫 번째는 임차인의 의사 확인 없이 화해기일 날짜부터 잡아버리는 경우입니다. 임대인 입장에서는 자신의 대리인만 준비되면 절차가 진행될 것이라 생각하기 쉽지만, 정작 임차인이 본인 출석도, 대리인 선임도 준비하지 못한 채 기일을 맞이하면 그 자리에서 불출석 또는 준비 부족으로 불성립될 위험이 커집니다. 화해기일을 지정하기 전에 임차인 쪽의 준비 상황을 확인하는 절차를 반드시 거쳐야 합니다.

두 번째는 위임장의 형식이나 인감 문제로 대리권 자체가 인정되지 않는 경우입니다. 위임장에 위임 범위가 명확히 기재되지 않았거나, 인감증명서의 인감과 위임장의 날인이 일치하지 않으면 법원에서 대리권을 인정하지 않을 수 있습니다. 이런 서류상의 사소한 불일치가 화해기일 당일 절차 전체를 지연시키는 원인이 되므로, 서류는 미리 여러 차례 대조해 확인해 두어야 합니다.

세 번째는 앞서 설명한 것처럼 임대인이 임차인의 대리인 선임 과정에 지나치게 개입하는 경우입니다. 선의로 도움을 주려는 의도였다 해도, 그 개입이 지나치면 나중에 화해조서의 효력 자체를 다투는 빌미가 될 수 있습니다. 대리인 선임은 각자의 몫으로 명확히 구분해 두는 것이 결과적으로 더 안전한 조서를 만드는 길입니다. 세 가지 실수 모두 공통적으로 '절차를 서두르려다 기본을 놓치는' 패턴에서 비롯되므로, 화해기일을 여유 있게 준비하는 것 자체가 가장 확실한 예방책입니다.

임차인 입장에서 — 대리인은 스스로 선택하는 것이 안전합니다

이 글은 주로 임대인의 시각에서 대리인 제도를 설명했지만, 임차인 입장에서도 반드시 알아두어야 할 내용입니다. 임대인 측이 소개하는 대리인에게 자신의 대리를 맡기는 방식은 민사소송법 제385조 제2항의 취지에 어긋날 수 있으므로, 임차인은 화해조항을 스스로 검토하거나 별도로 조력을 받는 편이 안전합니다.

임차인 입장에서 대리인을 선임하는 데 부담을 느낀다면, 반드시 변호사를 선임하지 않더라도 본인이 직접 화해기일에 출석해 조항 내용을 하나하나 확인하고 동의 여부를 결정하는 방법도 있습니다. 중요한 것은 누가 대리인이 되느냐보다, 화해조항의 내용을 임차인 스스로 충분히 이해한 상태에서 의사를 밝히는 것입니다.

특히 화해조서는 성립되는 순간 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 나중에 "그런 뜻인 줄 몰랐다"는 사정만으로는 이를 되돌리기 어렵습니다. 그래서 임차인 입장에서는 화해기일 이전에 조항 내용을 꼼꼼히 살펴보고, 이해되지 않는 부분이 있다면 그 자리에서 질문하거나 별도로 법률 조력을 구해 확인한 뒤 동의 여부를 결정하는 신중함이 필요합니다.

임차인이 스스로 대리인을 선임하기로 했다면, 임대인 측과 전혀 무관한 변호사나 법무사를 통해 조항을 검토받는 것도 방법입니다. 비용 부담이 걱정된다면 반드시 정식 선임까지 가지 않더라도, 화해기일 전 짧은 상담을 통해 조항의 위험 요소만 점검받는 방식도 고려할 수 있습니다. 결국 핵심은 임차인 스스로 판단의 주체가 되어야 한다는 점이며, 이는 법이 임차인에게 보장하는 최소한의 절차적 권리이기도 합니다.

임차인 입장에서 한 가지 더 기억해 둘 부분은, 대리인을 선임하지 않고 본인이 직접 대응하기로 했더라도 불이익을 받는 것은 아니라는 점입니다. 법은 본인 출석과 대리인 출석을 동등하게 취급하며, 오히려 임차인 본인이 화해기일에 출석해 스스로 조항 내용을 확인하고 의사를 밝히는 편이 나중에 "설명을 제대로 듣지 못했다"는 다툼의 소지를 줄이는 방법이 되기도 합니다. 대리인 선임 여부는 임차인의 상황과 선호에 맞게 자유롭게 선택하면 됩니다.

자주 묻는 질문

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